Un nuevo comprador para un nuevo ciclo

La reactivación del sector no sólo está impulsando las ventas, sino también permitiendo la progresiva incorporación de un demandante de vivienda con más recursos económicos y una mayor capacidad de financiación

Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, empresa organizadora de las ferias SIMA, y Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST Sociedad de Tasación, han presentado hoy una nueva edición del informe El perfil del comprador de vivienda. Ambos han destacado que las características apuntadas el pasado año (“más confiado en el futuro, más predispuesto a comprar, con mayor presupuesto y financieramente más solvente”) se han ido consolidando a lo largo de este. No obstante, también han advertido del efecto que la presión sobre el precio de la vivienda está empezando a ejercer en el comprador.

El informe El perfil del comprador de vivienda analiza los comportamientos y expectativas de este en base a la serie de encuestas de satisfacción de los visitantes de SIMA realizadas hasta la fecha desde 2008 (con la única excepción de 2014). Además, y como novedad en la presente edición, se ha incluido un anexo en el que se profundiza en la tipología del visitante de la feria que busca casa exclusivamente en la Comunidad de Madrid.

De acuerdo con los datos recogidos en el informe, el comprador entre 23 y 35 años continúa siendo el mayoritario, si bien su cuota de mercado permanece estable desde 2013 (entorno al 41%), año desde el que ha variado tan solo medio punto porcentual. La situación actual contrasta con su claro predominio desde 2009 a 2011, cuando de media supuso el 62% de los visitantes de SIMA. El terreno cedido por este grupo de edad ha sido ocupado por quienes tienen entre 36 y 45 años, que crecen casi 7 puntos porcentuales con respecto a 2015, y que, coincidiendo con el inicio de la recuperación del sector, se han convertido en la verdadera locomotora de la demanda residencial. Hoy en día ya suponen el 36% de los visitantes de la feria. El último grupo analizado, los demandantes con más de 45 años, muestran un marcado retroceso en 2016, de 7 puntos porcentuales, con lo que se frena la evolución positiva que venía registrando desde 2010 (con un acumulado hasta 2015 de 14 puntos porcentuales).

En lo que a las motivaciones para adquirir una vivienda se refiere, la principal sigue siendo cambiar de alquiler a propiedad, que registra un significativo crecimiento de casi 7 puntos porcentuales. La segunda motivación en importancia es, al igual que en 2015, mejorar la vivienda actual, que repunta casi un 5%. En cambio, formar un nuevo hogar, que durante los años más duros de la reciente crisis inmobiliaria fue el motivo mayoritario, se deja 5,5 puntos porcentuales, hecho que refleja el estancamiento del tramo de edad entre los 25 y 35 años antes aludido. Se ahonda así una caída que desde 2011 le ha hecho retroceder en torno a un 12%. Aunque ni mucho menos tan pronunciado, el informe también resalta el retroceso de un 1,4% en el deseo de invertir, probablemente porque la continua subida de precios está empezando a restar atractivo a las rentabilidades que espera el pequeño inversor.

Uno de los puntos de inflexión de la situación actual respecto a la de hace un año, y como resultado de la tendencia alcista en los precios, es la aceleración de los plazos para adquirir una vivienda. Si en 2015, la opción en cuanto la encuentre era la preferida por el 35%, y la segunda en importancia tras de aquí a un año, en 2016 el panorama es justo el contrario. Las prisas por encontrar una casa se han adueñado del ánimo de los potenciales compradores, que ahora suponen el 43,5% (8,5 porcentuales más que un año antes), frente al 35,5% (7 puntos porcentuales menos que en 2015) de quienes no tienen inconveniente de postergar la decisión hasta un año. El resto de plazos (entre 1 y 2 años, y más de 2 años o NS/NC) experimentan variaciones negativas mínimas.

Los dos factores que en 2015 se apuntaron para explicar la llegada al mercado residencial de un nuevo perfil de comprador (por una parte, la mejora de la situación económica y, por otra, el regreso moderado del crédito hipotecario) siguen siendo validos un año después. No obstante, el informe llama la atención sobre un segundo efecto de la tendencia alcista en los precios, como es el aumento de los presupuestos de compra, mucho más visible en la parte superior de la escala. De esta manera, mientras se reducen ligeramente (algo más de 2 puntos porcentuales de media) los porcentajes de quienes tienen hasta 150.000 euros (20,3%) y entre 150.000 y 300.000 euros (52,8%) aumenta significativamente, en casi 4,5 puntos porcentuales, el de quienes disponen de más de 300.000 euros, hasta alcanzar ya el 27,1% de los encuestados.

Además, se trata del único grupo de los tres analizados que presenta una evolución netamente positiva desde el inicio del final de la crisis inmobiliaria, en 2013: desde entonces este porcentaje de compradores se ha duplicado, lo que contrasta vivamente con el exiguo incremento del 2,8% de aquellos que declaran un presupuesto intermedio, y del lógico descenso del 17% en el segmento inferior de la escala adquisitiva. Y un último dato a tener en cuenta: el porcentaje de compradores con más de 300.000 euros de presupuesto en 2016 es el más alto de toda la serie histórica y queda muy próximo de los valores medios pre-crisis.

La recuperación del precio de la vivienda también está afectando ya la capacidad de autofinanciación de los demandantes. Cada vez son menos los que pueden asumir la totalidad de la compra (0% de financiación) y cada vez más, quienes tienen que financiar más del 80%. Como en todos los contextos en que se registra una tensión en los precios, los extremos son los primeros en acusar sus efectos. En cambio, en las escalas intermedias la elasticidad es más amplia debido a que la variedad de la oferta residencial es mucho mayor. Así, los porcentajes de quienes necesitan financiarse menos del 50% y entre el 50 y 80% se reducen, aunque ligeramente: un 1,7% los primeros (19,6%) y un 1,6% los segundos (45,1%).

Todos estos cambios comienzan a manifestar su influencia en las expectativas de los compradores, que aún siendo claramente optimistas no pueden evitar traslucir los primeros síntomas de cierto pesimismo. De esta manera, quienes consideran que tienen muchas opciones de obtener la financiación que necesitan únicamente mejoran respecto a 2015 en un 1,5% mientras los que declaran tener bastantes opciones lo hacen en un 1,2%.