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Los contribuyentes debemos presentar la declaración de la renta del ejercicio fiscal 2015 entre el 6 de abril y el 30 de junio y cuando lo hagamos, debemos incluir las viviendas que estén a nuestro nombre, independientemente de que generen rentas.
La tributación de los inmuebles varía en función de si se trata de la vivienda habitual, si está alquilada o es la segunda vivienda.
La vivienda habitual no genera rentas, pero se incluye en la declaración junto con el porcentaje de titularidad. En los casos de que la hayamos comprado antes del 1 de enero de 2013, nos podemos deducir un 15%de las aportaciones realizadas al pago de la hipoteca hasta un máximo de 9.040 euros, tope que también se aplica cuando la declaración es conjunta y que permite al hipotecado recuperar hasta 1.356 euros.
Un concepto importante es el de la imputación de rentas, que es como tributan los inmuebles urbanos que no son ni la vivienda habitual, ni generan rendimientos del capital inmobiliario. En el IRPF se tributa en la base general por el importe que resulte al aplicar sobre el valor catastral el 2% (el 1,1% si este valor ha sido revisado después de enero de 1994). La imputación se realizará en proporción al número de días que el inmueble no haya estado alquilado.
En el caso de las viviendas alquiladas, generan rendimientos del capital inmobiliario y tributan en la base general por la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles. Si se arrienda un inmueble destinado a vivienda, al rendimiento neto se le aplicará una reducción del 60%.
La venta de una vivienda
Por otra parte, en la venta de inmuebles, tenemos que pagar impuestos por la ganancia (o pérdida) patrimonial y se incluye en la declaración en la base del ahorro, cuyos tipos son inferiores a los de la general. La ganancia es el resultado de restar al precio de compra el de venta, así como los gastos asociados a ambas operaciones.
Con la reforma fiscal que entró en vigor el 1 de enero de 2015, ya no se aplican los coeficientes de actualización (que trataba de corregir el precio con la inflación y disminuía la ganancia patrimonial a declarar) al precio de compra, ni a los gastos asociados a la misma. Este cambio, junto con la limitación de los coeficientes de abatimiento que se aplicaban a las viviendas adquiridas antes de 1994, ha provocado que seincrementen los impuestos a pagar por la venta de inmuebles.
Así, el valor de adquisición de la vivienda se calcula mediante la suma del importe real de adquisición, el coste de las inversiones y mejoras y los gastos y tributos satisfechos por el comprador (excepto los intereses). A esta cantidad se le restan las amortizaciones sobre el bien.
El valor de adquisición será el importe real pagado en la compra si la transmisión es a título oneroso y, si es a título lucrativo, será el que en su día se fijara a efectos del impuesto de sucesiones y donaciones.
En cuanto al valor de transmisión, si se produce a título oneroso se determina restando al importe real de la enajenación los gastos y tributos inherentes a la venta que hayan sido pagados por el vendedor y en el caso de que sea a título lucrativo, de nuevo, se considera el valor del impuesto de sucesiones y donaciones (al que hay que restar, si existen, los gastos y tributos inherentes a la venta).
La ganancia patrimonial tributará entre el 19% y el 23% (los primeros 6.000 euros tributan al 19%, de 6.000 a 50.000 euros tributa al 21% y todo lo que vaya por encima de 50.000 euros tributa al 23%).
En determinados casos, la venta de viviendas puede estar total o parcialmente exenta:
1. Cuando se reinvierte el importe en la compra de una nueva vivienda habitual cumpliendo ciertos plazos (propietarios menores de 65 años).
2. Para las personas mayores de 65 años se encuentra totalmente exenta.
3. Las viviendas adquiridas antes de 1994 pueden aplicar los coeficientes de abatimiento, pudiendo estar parte de la ganancia exenta (hasta 400.000 euros de precio de venta).
(Idealista news. Artículo escrito por Paula Satrústegui, directora de planificación financiera en Abante Asesores.)
