Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
El director general de ST Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha identificado siete retos y tendencias del mercado inmobiliario español en la Conferencia Inmobiliaria de Madrid 2016, celebrada hoy y en la que se dieron cita promotores, comercializadores, entidades financieras y otros agentes del mercado inmobiliario para analizar las tendencias en el sector de la vivienda. Según Fernández-Aceytuno, los principales retos y tendencias son:
- 1. La mejora de la accesibilidad a la vivienda de los jóvenes y la protección al consumidor.
El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST Sociedad de Tasación calcula el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio. En el primer trimestre de 2016, se ha situado en 7,6 años frente a los 4 años que se estiman como óptimas. Si a esto se suma la alta tasa de desempleo en España, especialmente entre los jóvenes, así como la inestabilidad laboral, encontramos una serie de barreras que dificultan el acceso a la vivienda a este sector de la población.
En lo que se refiere a la protección del consumidor, se ha identificado la necesidad de ofrecer información clara y fiable sobre las herramientas financieras y los métodos de cálculo del precio de la vivienda. Una mayor transparencia junto con una regulación más exhaustiva de los actores involucrados en el mercado, pueden favorecer la inversión en vivienda.
- 2. La consolidación de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) y los Servicers.
El pasado mes de abril, la Sareb completó la transferencia de activos a los Servicers, sociedades que surgen de antiguas inmobiliarias propiedad de entidades financieras. La consolidación de estos dos actores claves en el mercado de vivienda será clave para regenerar el sector, sentando las bases de una posible recuperación.
- 3. La reforma del mercado de la vivienda en alquiler y la definición del papel de las SOCIMIS.
Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) gestionan activos destinados al alquiler, tales como edificios de viviendas, oficinas o centros comerciales. La irrupción de esta nueva figura en el mercado inmobiliario fomenta la profesionalización y la innovación del sector en busca de rentabilidades, marcando tendencias que determinarán la evolución de la industria.
- 4. La evolución de las cargas fiscales sobre la vivienda.
El IVA, el IBI y el Impuesto de Sucesiones son tasas que afectan directamente al acceso y mantenimiento de la vivienda. Sin embargo, la cuantía de estos impuestos depende del municipio y/o la comunidad autónoma en la que localiza la vivienda. La evolución de estas cargas, que tiende a crecer en los últimos ejercicios fiscales, va a influir directamente en el mercado de la vivienda.
- 5. El incremento de los proyectos de rehabilitación y la regeneración urbana.
En los últimos años se ha constatado un movimiento hacia los centros de las ciudades. La continuidad de esta tendencia depende de la realización de proyectos de rehabilitación y de regeneración de edificios en los cascos antiguos de las principales ciudades del país.
- 6. El impacto sobre la inversión de los riesgos regulatorios, la inseguridad y la incertidumbre jurídica.
Como hemos visto en el punto cuatro, las cargas fiscales afectan directamente al coste de acceso y mantenimiento de la vivienda. Además de esto, la inversión puede frenarse si el mercado percibe riesgos e incertidumbre en la legislación vigente.
- 7. La integración de normas europeas de contabilidad, supervisión y regulación.
El proyecto de circular de Banco de España sobre las normas de información financiera de las entidades de crédito es un intento de adaptación de la norma local a la norma contable IFRS9 que entrará en vigor el día 1 de enero de 2018, y, entre otros aspectos, para la determinación del deterioro del valor de los créditos, y por ende de sus garantías, así como de las coberturas.
Cada entidad deberá evaluar al final de cada periodo si existe evidencia objetiva de que sus activos financieros puedan estar deteriorados, con independencia de que los créditos se encuentren en una situación normal.
Será especialmente relevante para cada entidad la construcción de modelos eficaces como medio para reflejar sus actividades en la gestión de riesgos y para la determinación de las adecuadas coberturas de las pérdidas por riesgos de crédito.
Los modelos deberán estimar (VERIFICAR) el valor presente de los flujos futuros, incluyendo los que resulten de la ejecución de la garantía colateral, con independencia de la probabilidad de que ésta se llegue o no a producir y realizar, en su caso, la corrección de valor mediante su correspondiente provisión para pérdida de crédito esperada.
Además de la Conferencia Inmobiliaria de Madrid 2016, ST Sociedad de Tasación estará presente en el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA 2016) y en otros eventos paralelos. Entre otras actividades, cabe destacar la participación en el Foro de Inversión, donde Juan Fernández-Aceytuno debatirá con otros representantes del sector sobre el futuro de la inversión en el mercado inmobiliario español. Además, ST Sociedad de Tasación estará también presente en otras actividades como Inmotex o el área de networking oficial del SIMA, SimaPro.
