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Aurelio Puche Ramos, Doctor en Derecho y Profesor Asociado ULPGC. Abogado
Sumario:
- La legitimación activa del arrendatario para reclamar responsabilidad civil a las Comunidades de Propietarios
- La legitimación activa del arrendatario para reclamar la ejecución de obras de conservación y mantenimiento del art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal
2.1. A la Comunidad de Propietarios
2.2. Al propietario arrendador
- La legitimación pasiva del arrendatario (y del propietario) en reclamación de responsabilidad civil por las Comunidades de Propietarios
- Conclusiones
Los Tribunales vienen admitiendo desde muy antiguo la legitimación activa del arrendatario en ejercicio de la acción prevista en el art. 1.902 CC para reclamar a la Comunidad de Propietarios responsabilidad civil por los daños causados por falta de mantenimiento de los elementos comunes.
- La legitimación activa del arrendatario para reclamar responsabilidad civil a las Comunidades de Propietarios
Así, la reciente STS de 27 enero 2017 (ROJ: STS 165/2017) sostiene, quizás de forma muy lacónica, que el arrendatario puede ejercitar las acciones propias del art. 1.902 CC por los daños que le fuesen inferidos, acción que tiene un plazo de prescripción de un año conforme al art. 1.968.
Todas las sentencias consultadas de las Audiencias Provinciales también han admitido la legitimación activa del arrendador para reclamar responsabilidad por daños a las Comunidades de Propietarios en ejercicio de esta misma acción del art. 1.902 CC, al ser el perjudicado directo por los daños, aunque no sea propietario del inmueble, ni por ello miembro de la Comunidad demandada[1].
- La legitimación activa del arrendatario para reclamar la ejecución de obras de conservación y mantenimiento del art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal
Cuestión bien distinta es si el arrendatario puede además reclamar la reparación de los elementos comunes cuya falta de mantenimiento y conservación le ha causado daños, obligación legal que le viene impuesta con el carácter de obligatoria y necesaria en el art. 10.1 LPH, tras la reforma operada por la Ley 8/2013.
En caso afirmativo, cabe preguntarse si dicha reclamación sólo puede dirigirla contra la Comunidad de Propietarios o también frente al propietario arrendador.
2.1. A la Comunidad de Propietarios
En la citada STS de 25 enero 2017 en realidad la actora, en su calidad de inquilina, ejercita una acción en reclamación de unos daños causados por las Comunidades de Propietarios demandadas, consistente en humedades en la habitación destinada a archivo, como consecuencia del defectuoso cumplimiento de las obligación legal contenida en el art. 10.1 LPH de mantenimiento y conservación de los elementos comunes, en concreto las cubiertas del edificio.
En ejercicio de dicha acción, la actora arrendataria solicita en su demanda una condena a una reparación in natura, consistente en que se reparen dichas cubiertas del edificio, así como a una condena dineraria, solicitando una indemnización en la cantidad de 3.500’00 euros y en la cantidad de 2.000’00 euros por los daños morales.
Por su parte, las Comunidades de Propietarios demandadas se opusieron a la demanda alegando la falta de legitimación de la demandante para el ejercicio de la acción contemplada en el artículo 10.1 LPH, así como la prescripción de la acción ejercitada.
La sentencia de primera instancia, estimando la excepción de prescripción, desestimó la demanda, pero considera que la actora esté legitimada para el ejercicio de la acción contemplada en el art. 10.1 LPH, sentencia que es confirmada por la Audiencia Provincial.
El Alto Tribunal admite el recurso de casación al desestimar prescrita la acción, acordando casar la sentencia impugnada, ordenando a la Audiencia Provincial que dicte nueva sentencia en la que, no pudiendo tener ya la acción civil por prescrita, se pronuncie sobre todas las demás cuestiones planteadas, por lo que, en apariencia, no parece resolver la cuestión que nos ocupa.
No obstante ello, entendemos que esta sentencia sí que autoriza al arrendatario a reclamar a la Comunidad de Propietarios la reparación de los concretos elementos comunes que le han causado un daño, pues esta posibilidad forma parte de la acción ex art. 1.902 CC.
Así lo han entendido las distintas resoluciones de apelación que han admitido la legitimación activa del arrendatario para exigir a la Comunidad de Propietarios la reparación de los elementos comunes, que unas veces se justifica por aplicación del art. 1.560 CC, que confiere al arrendatario acción directa contra el tercero perturbador de hecho, del art. 1.561 que impone al arrendatario la obligación de devolver al arrendador la finca al concluir el arriendo en el estado en que la recibió y, en tercer lugar, por la doctrina jurisprudencial consolidada del art. 1.902 CC que establece que ostenta legitimación todo aquel que haya sufrido un daño o perjuicio, sin que para ello sea necesario acreditar un título de dominio[2].
Otras veces se justifica por vía del art. 1.554.2 CC, que contempla la acción directa del arrendatario frente al arrendador, que no cabría contra la Comunidad de Propietarios salvo cuando se articula con base en el art. 1902 CC, en calidad de tercero perjudicado, en cuyo caso sí goza de acción directa frente a la misma en la medida en que el perjuicio que se le ha causado ha derivado del incumplimiento por parte de aquélla de sus obligaciones de mantenimiento de los elementos comunes, en los términos del art. 10 LPH[3].
Con carácter general, la SAP Cantabria (4ª) de 11 enero 2008 (ROJ: SAP S 185/2008) admite la legitimación por cuanto no es otra cosa que la titularidad de un interés legítimo, cuya defensa y cumplimiento se actúan procesalmente, por lo que sostiene que la usuaria de un piso tiene un interés propio en que el inmueble recupere la conformación previa a sufrir los daños.
En el mismo sentido, la SAP Valencia (6ª) de 29 marzo 2011 (ROJ: SAP V 3848/2011) sostiene que el arrendatario tiene acción directa contra la Comunidad de Propietarios para reclamar los perjuicios que le han sido irrogados por el incumplimiento de la obligación de acometer las obras necesarias para mantener en buen estado de conservación el inmueble a que se refiere el art. 10 LPH.
También la SAP Salamanca (1ª) de 30 julio 2012 (ROJ: SAP SA 536/2012) admite la posibilidad de reclamación por parte de la arrendataria para reclamar la reparación de los elementos comunes causantes del daño, derivada de su condición de propietaria del elemento común en el que se originan las filtraciones que producen daños, como responsable por omisión, mediando negligencia, del deficiente estado de conservación, obligación extracontractual nacida del daño causado al actor por la actuación consistente en omitir su deber de conservar adecuadamente la cubierta de la que es propietaria.
2.2. Al propietario arrendador
Surge la duda si el propietario puede ser demandado por el arrendatario para que ejecute las obras de reparación y conservación que el art. 10 LPH sólo le impone a la Comunidad de Propietarios.
La STS de 18 mayo 2006 (ROJ: STS 2845/2006), en interpretación del art. 1.554 CC y del art. 107 de la anterior LAU, parece inclinarse porque no cabe reclamar al arrendador la reparación de los elementos comunes “… pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado”.
En cambio, algunas sentencias de apelación admiten esta posibilidad cuando el daño provenga de elementos comunes, aplicando estos mismos preceptos (hoy del art. 21.1 de la LAU), pero en virtud de la relación contractual que les une y por razón de las circunstancias concurrentes en el caso concreto[4].
- La legitimación pasiva del arrendatario (y del propietario) en reclamación de responsabilidad civil por las Comunidades de Propietarios
El Tribunal Supremo en sentencia de 18 diciembre 2009 (ROJ: STS 7974/2009) considera al propietario arrendador único responsable de los actos de sus arrendatarios que constituyan una infracción de cualquiera de las obligaciones que a aquéllos les impone el art. 9 LPH.
En la demanda se solicita la condena tanto a los propietarios arrendadores como a los arrendatarios a realizar las obras necesarias para suprimir las tres chimeneas que han sido instaladas en la fachada posterior del edificio, reponiéndolo al estado anterior. La sentencia desestima el recurso de casación y confirma la desestimación de la demanda que habían acordado la de primera instancia y confirmado la de apelación.
Para el Alto Tribunal el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones relacionadas en el art. 9 LPH le corresponde exclusivamente a los propietarios y no a los terceros ocupantes del inmueble, salvo en sus relaciones con aquél, por lo que las consecuencias de su incumplimiento por parte de los inquilinos u ocupantes pueden hacerse repercutir en los propietarios en virtud del carácter real o «propter rem» que tienen todas las obligaciones de dicho artículo y no en el infractor. Por ese motivo, concluye que el único sujeto responsable frente a la Comunidad de Propietarios del cumplimiento de las obligaciones que establece dicho art. 9 será siempre el propietario, sin perjuicio de demandar al autor material de las obras sólo por vía de litis consorcio, a efectos de una posible ejecución[5]:
“Las obligaciones contenidas en el artículo 9 van dirigidas a los propietarios en general de viviendas y locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal y lo que determina la responsabilidad establecida en el apartado 1 g) no es más que una reafirmación de los restantes apartados del artículo, incluido el apartado 1 a), de respetar con la diligencia debida las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, y de responder frente al resto de los titulares de las «infracciones cometidas y de los daños causados». Se trata de una obligación general que se impone única y exclusivamente al propietario. Pretender extraer de la reforma un cambio sustancial del régimen normativo anterior, supone desconocer el contenido y el alcance de la misma. Eliminar de la norma la referencia al ocupante de la vivienda o local supone adaptarla a su contenido teniendo en cuenta que el artículo se refiere a las obligaciones de cada propietario y no de terceros que pudieran ocupar el piso a quienes no alcanza la responsabilidad por hechos contemplados en la misma, salvo en sus relaciones con el titular, de tal forma que las consecuencias de los actos de los inquilinos u ocupantes pueden hacerse repercutir en los dueños en virtud del carácter real o «propter rem», que tienen todas las obligaciones del artículo 9 de la Ley, y no en el infractor. Supone, por tanto, que el sujeto responsable frente a la Comunidad del cumplimiento de las obligaciones que establece el artículo 9 será siempre el dueño del piso o local, por más que la relación jurídico procesal pueda integrarse con el autor material de las obras, por ser a aquel y no a este a quien corresponde realizar las obras de reposición, si el infractor no lo hace o deja de ocupar el piso o local, respondiendo a la exigencia de traer al proceso a todos los interesados en la relación jurídica litigiosa con el fin de evitar, por un lado, que puedan resultar afectados por la resolución judicial quienes no fueron oídos y vencidos en el juicio y de impedir, por otro, la posibilidad de sentencias contradictorias.”
Como se ha dicho, tiene cabida en esta doctrina el incumplimiento por parte del arrendatario o de cualquier ocupante en general, de cualquiera de las obligaciones contenidas en el art. 9 LPH, no sólo referido a la ejecución de obras en elementos comunes, sino también de ocupación de los mismos, etc.
Las Audiencias Provinciales han acogido esta doctrina al considerar al propietario único responsable de la infracción por parte de los ocupantes no propietarios de cualquier infracción del art. 9 LPH, sin perjuicio del derecho de repetición que le corresponda frente a estos[6].
Tras la reforma operada en la LPH por la Ley 8/2013, no cabe duda de que la obligación de conservación y mantenimiento de los elementos comunes a que se refiere el art. 10.1 LPH le corresponde exclusivamente a la Comunidad de Propietarios, dado el carácter de necesarias u obligatorias de las mismas que le atribuye su apartado 2, así como la jurisprudencia del Tribunal Supremo que afirma que ni el título constitutivo, ni los estatutos pueden vulnerar normas imperativas, por lo que ha declarado la nulidad de aquellos estatutos que permiten a los propietarios, ex ante, la realización de obras que afectan a elementos comunes[7].
- Conclusiones
El Tribunal Supremo viene reconociendo desde muy antiguo legitimación activa al arrendatario para reclamar responsabilidad civil a las Comunidades de Propietarios.
No está tan clara, en la jurisprudencia de la legitimación activa del arrendatario para reclamar a la Comunidad de Propietarios, la ejecución de obras de conservación y mantenimiento del art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que, en todo caso, se admite en ejercicio de la acción de responsabilidad extracontractual del art. 1.902 CC.
Para la jurisprudencia, esa obligación no le correspondería al propietario arrendador, doctrina que se refuerza con la actual redacción del art. 10.1 LPH.
Considera el Alto Tribunal, que el propietario es el único responsable frente a la Comunidad de Propietarios del incumplimiento de las obligaciones que le atribuye el art. 9, sin perjuicio de demandar al ocupante infractor para evitar el litis consorcio, sobre todo a efectos de una posible ejecución.
[1] Así, SAP A Coruña (4ª) de 1 junio 2001 (ROJ: SAP C 1683/2001) y SAP A Coruña (4ª) de 31 julio 2008 (ROJ: SAP C 2133/2008). La SAP Valladolid (3ª) de 29 mayo 2012 (ROJ: SAP VA 794/2012).
[2] SAP Madrid 13 octubre 2009 (ROJ: SAP M 11408/2009), SAP Madrid (12ª) de 17 octubre 2013 (ROJ: SAP M 14186/2013), SAP Vizcaya (3ª) de 30 enero 2015 (ROJ: SAP BI 277/2015) y SAP Vizcaya (5ª) de 23 mayo 2016 (ROJ: SAP BI 1043/2016).
[3] Cfr. SSAP Cáceres (1ª) de 27 octubre 2011 (ROJ: SAP CC 772/2011) y Salamanca (1ª) de 30 julio 2012 (ROJ: SAP SA 536/2012).
[4] SAP Valencia (7ª) de 14 enero 2008 (ROJ: SAP V 70/2008), SAP Baleares (5ª) de 10 de julio de 2003 (ROJ: SAP IB 1638/2003) y SAP Salamanca (1ª) de 30 julio 2012 (ROJ: SAP SA 536/2012)
[5] DEPARTAMENTO JURÍDICO DE SEPIN, Jurisprudencia Comentada. Marzo 2010, Referencia: SP/DOCT/4447.
[6] SAP Alicante (9ª) de 18 octubre 2010 (ROJ: SAP A 3483/2010), SAP Asturias 6 junio 2011 (ROJ: SAP O 1026/2011), SAP Alicante (9ª) de 24 octubre 2011 (ROJ: SAP A 2728/2011), SAP Cantabria (2ª) de 25 enero 2012 (ROJ: SAP S 1471/2012), SAP Madrid (19ª) de 31 enero 2013 (ROJ: SAP M 4407/2013), SAP Madrid (14ª) de 4 diciembre 2014 (ROJ: SAP M 17757/2014) y SAP Jaén (1ª) de 6 octubre 2015 (ROJ: SAP J 941/2015).
[7] STS de 22 octubre 2008 (ROJ: STS 5456/2008), STS de 15 diciembre 2008 (ROJ: STS 6762-2008) y STS de 17 febrero 2010 (ROJ: STS 777-2010).
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