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El incremento de rentas en High Street (locales comerciales) y centros comerciales se sitúa entre el 5% y el 10%
Las ventas en centros comerciales han aumentado un 3,9% hasta abril de 2016 y el gasto por visitante ha crecido por primera vez en España desde 2010, pasando de 10,5 euros a 11,7 euros
El sector del retail está viviendo un nuevo ciclo expansivo. El empuje del consumo y el interés de las marcas por expandirse han provocado que los principales indicadores del sector hayan mostrado signos positivos en lo que va de año, consolidando una tendencia que se inició en 2015. Al menos así se desprende del informe elaborado por CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios.
Una de las principales conclusiones de la firma es que las rentas en High Street (locales comerciales a pie de calle) y en centros comerciales prime (aquellos situados en las mejores zonas) han incrementado entre un 5% y un 10%. Es especialmente relevante puesto que es la primera vez que ocurre desde el inicio de la crisis.
“Existe una creciente demanda por parte de las grandes cadenas de distribución, con un foco muy claro en centros comerciales prime y High Street, y con cada vez formatos más grandes. La escasez de oferta de producto prime ha contribuido a este incremento de rentas en los mejores centros y calles comerciales de España” señala Alex Barbany, Director Nacional de Retail de CBRE España.
Centros Comerciales: crece el gasto por visitante por primera vez desde 2010
En 2015, el comportamiento de los centros comerciales mejoró, con un crecimiento de las ventas del 5,5% de media. Esta tendencia se está confirmando en 2016, donde las ventas comparables en los centros comerciales analizados está aumentando un 3,9% en los primeros meses del año. Esto ha supuesto un incremento significativo del gasto por visitante por primera vez desde 2010, pasando de 10,5€ el año pasado a 11,7€ en 2016.
Por sectores de actividad, todos ellos (Moda, Complementos, Ocio, Electrónica, Restaurantes, Alimentación, Hogar y Servicios) han incrementado sus ventas en los primeros meses de 2016. Se trata de un comportamiento que consolida los resultados cosechados en 2015, cuando todos registraron un alza de ventas por encima del 4%.
High Street: las grandes marcas se expanden en España
Más de 20 nuevas marcas internacionales entraron en España en 2015. De ellas, el 60% eligió Madrid para iniciar su andadura en el mercado español, mientras que el 32% se instaló en Barcelona.
De cara a 2016, España se sitúa dentro del top 10 de mercados objetivo para los principales operadores de moda del mundo. De hecho, un 21% de estas marcas prevé abrir al menos una tienda en 2016 en nuestro país. El próximo gran operador en aterrizar en España es la japonesa Uniqlo, actual número 5 en el ranking mundial de firmas textiles de gran consumo. Su primera apertura será una flagship store en Barcelona, mientras prosigue su búsqueda para abrir local en Madrid. Por otra parte, la marca italiana Terranova ya ha confirmado su desembarco, mientras otros como OVS están acelerando sus planes de expansión. Las marcas estadounidenses Gap y Victoria’s Secret continúan testando el mercado español en aeropuertos y córners de El Corte Inglés antes de dar el salto y abrir tiendas propias en Madrid y/o Barcelona.
Por otro lado, las marcas consolidadas en España continúan ampliando y mejorando su red de tiendas. Además, la tendencia de aperturas de flagship stores (grandes tiendas insignia) resulta imparable. El ejemplo más notorio es el de Primark, que tras la inauguración de su flagship en la Gran Vía de Madrid de más de 12.400 m², está ya trabajando para abrir en los próximos meses locales de gran tamaño en el centro de Bilbao y Valencia, mientras continúa la búsqueda en Barcelona y otras ciudades. Mango abrió en 2015 una tienda insignia en Barcelona en Rambla Catalunya y Las Ramblas, y en Madrid en la calle Orense, además de preparar la inauguración de su tienda insignia en la calle Serrano. H&M es otro de los grandes de la moda que se une a esta tendencia. Así, próximamente abrirá nueva tienda en el Passeig de Gràcia de Barcelona, en un local de 7.800 m2. Inditex, por su parte, está creando nuevas megastores para sus marcas, como es el caso de la nueva tienda de Pull&Bear en la calle Hermosilla (Madrid) y la futura tienda de Massimo Dutti en Passeig de Gràcia, en las que serán las tiendas más grandes de dichas marcas hasta ahora.
El desequilibrio entre oferta y demanda está presionando las rentas prime por encima de lo inicialmente esperado. Durante 2015, los precios en las mejores calles de Madrid y Barcelona aumentaron entre un 5% y un 10% respecto al año anterior. Se espera que en el 2016 la presión sobre los precios se mantenga, y que se produzcan crecimientos de renta adicionales.
E-Commerce, crece en España pero aún prima la compra física
En el último lustro las ventas on-line aumentaron una media del 22% anual en España, siendo uno de los mercados donde más crece el comercio electrónico. Según estimaciones de CBRE, alcanzó un volumen de 20.000 millones de euros en 2015.
Sin embargo, el peso del e-commerce dentro del comercio minorista en España representa sólo un 2,5% del total, un porcentaje muy bajo comparado con otros países avanzados como Reino Unido o EE.UU. Por sectores, en el que más peso tienen las compras online dentro de las ventas totales es el de viajes (un 16,8%), mientras que en muebles las compras online representan apenas un 1% de las ventas totales y en alimentación un 1,3%.
Se dispara la inversión en el sector retail, tanto en High Street como en centros comerciales
La inversión en retail en España (tanto en centros comerciales como en High Street) alcanzó la histórica cifra de 3.600 millones de euros en 2015. En Europa se registraron transacciones por un importe total de 68.900 millones de euros. En la primera mitad de 2016, esta cifra se sitúa en los 1.341 millones de euros.
En el segmento High Street, 2015 fue un año de gran actividad, duplicando la cifra de inversión del 2014. En total, se registraron operaciones por valor de más de 900 millones de euros en 2015 en transacciones, un volumen nunca visto. En el primer trimestre de 2016, la actividad ha continuado siendo intensa con lo que el año podría cerrar en volúmenes similares. Debido a la fuerte demanda y a la escasa disponibilidad de producto, las rentabilidades prime de Madrid y Barcelona bajaron fuertemente después del verano del año pasado, y se han mantenido en estos niveles en 2016, situándose incluso en torno al 3,50% para el mejor producto en ambas ciudades. Es un nivel históricamente bajo, aunque están ligeramente por encima de los mercados europeos más importantes como Londres y París.
Los inversores privados siguen dominando el sector de locales comerciales pero gracias a la disponibilidad de producto de gran volumen y la escasez de alternativas en los mercados europeos, aseguradoras e inversores institucionales internacionales han aumentado su presencia en los últimos dos años. Estos inversores han entrado en el mercado español con una visión a largo plazo y buscan rentabilidades estables.
Del lado de los centros comerciales, la actividad en 2016 está siendo mayor de lo inicialmente esperado. Se prevé además el cierre de un número importante de transacciones en la segunda mitad del año con lo que podría alcanzarse una inversión total de 2.000 millones de euros en 2016. En 2015 el volumen de inversión fue de 2.650 millones en un total de 33 transacciones.
“En 2015 se alcanzó un volumen de inversión record. En 2016, aunque según nuestras previsiones, la inversión será menor, refleja altos niveles de liquidez y actividad en el sector. Este apetito, unido a las escasas oportunidades de adquirir producto realmente prime ha comprimido las rentabilidades” apunta Álex Barbany, Director Nacional de Retail de CBRE.
Y es que, según recoge el informe de CBRE, los inversores mantienen el máximo interés en adquirir los contados activos prime que salgan al mercado, lo que unido a los bajos tipos de interés y costes de capital, se traduce en una mayor compresión de las rentabilidades que podrían alcanzar el 5%.
En la primera mitad del año ya se han producido algunas de operaciones de interés como la venta del portfolio de hipermercados Gonuri y las transacciones de los centros comerciales Festival Park Mallorca y el 50% de ABC Serrano. También algunas en centros secundarios y parques y naves comerciales como la venta del portfolio de parques comerciales de Bogaris o Redevco, los cines de Plaza Norte 2 y el complejo de Manoteras en Madrid.
Asimismo, se percibe una progresiva reactivación de la promoción en centros comerciales. Por un lado se prevé la construcción de proyectos urbanos y por otro la promoción de macro-complejos periféricos. En total, se estima que se incorporen entre 300.000 y 400.000 m2 de superficie bruta alquilable al mercado en 2016 entre inauguraciones y ampliaciones. De éstas, destaca el complejo Nevada en Armilla (Granada), FAN Mallorca Shopping en Coll d’en Rabassa (Mallorca). También Alfafar Pac y EL Lucton en Alcorcón (Madrid) donde se reubicará la tienda Ikea de Parque Oeste. Más lejos, ya en 2017, están previstos proyectos como Finistrelles (Esplugues de Llobregat) u Open Sky (Torrejón de Ardoz), Torrecárdenas (Almería), Plaza Rio 2 (Madrid), Tamaraceite Sur (Las Palmas) o los macrocentros en proyecto en varios puntos de Espaa de INTU Properties y Eurofund.
