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JURISPRUDENCIA
CIVIL
La autorización al presidente de la comunidad de propietarios para ejercer acciones legales es válida pese que no estuviera expresamente prevista en el orden del día de la Junta
Tribunal Supremo 27/6/2016
El Tribunal Supremo ha dictado una reciente Sentencia de fecha 24 de junio de 2016 donde resolvía sobre el recurso de casación interpuesto por el demandado sobre obras ilegales en inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, en el cual alegaba la ausencia de legitimación activa del presidente de la comunidad de propietarios en tanto consideraba que no había sido expresamente autorizado por la comunidad.
El recurrente consideraba que la autorización no había sido expresa porque en el acuerdo para ejercitar acciones legales de la junta de propietarios donde se habría autorizado al presidente de la comunidad, el acta de la misma no comprendía en el orden del día otorgar dicha autorización. De esta manera considera que se vulnera el art. 14 e) en relación con el art. 13.3, ambos de la LPH, e infracción de la doctrina del Tribunal Supremo en cuanto a la necesidad de que el presidente de la comunidad cuente con autorización expresa de la junta de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales. Entiende de que de esta doctrina se desprende que la autorización debe ser previa, en el sentido de que debe incluirse en el orden del día de la junta en la que se vaya a adoptar el acuerdo por el cual se decida el ejercicio de acciones judiciales; y que debe ser expresa a favor de quien ostente en ese momento el cargo de presidente, y no admitiéndose autorizaciones genéricas o inconcretas.
El Tribunal Supremo, confirma que la doctrina de la Sala declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de propietario, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal solo lo exija de modo expreso en determinados supuestos (art. 7.2 LPH y 21 LPH), pues considera que ello no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente.
Sin embargo, en este caso, considerando que el acuerdo existió y que surtió efectos jurídicos al no estar afectado de nulidad radical ni ser impugnado, cabe considerar que el mismo resulta una autorización expresa de la comunidad de propietarios a su presidente para ejercitar acciones judiciales contra los propietarios que hubieran realizado en su vivienda obras de cerramientos de terrazas, como el demandado. Y todo ello porque la autorización se produjo tras debatirse el punto del orden del día referente a la aprobación de las obras objeto de la demanda posterior, siendo el resultado de la votación de no aprobarlas, y autorizar a partir de ese momento a la comunidad para el ejercicio de “acciones legales pertinentes”.
Por ello, dado el orden del día y el desarrollo de la junta, ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al hoy recurrente, ya que, señala la sentencia “lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta”.
Puede consultar la Sentencia completa en www.casosreales.es Marginal nº 69938335
CIVIL
La falta de fijación de la duración del contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles determina la nulidad de pleno derecho del mismo
Tribunal Supremo 07/07/2016
El Tribunal Supremo en su reciente Sentencia de fecha 7 de julio de 2016 ha visto el recurso de casación presentado por los suscribientes de un contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles que pretendían la nulidad del contrato en base a una falta grave de información sobre los elementos esenciales del contrato, lo que determinaría la nulidad por falta de objeto y por falta de consentimiento, así como en base al incumplimiento del artículo 3 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, en cuanto no se contempla en el contrato el plazo impuesto en la norma para la duración del régimen.
Los recurrentes habían firmado un contrato por el cual habían adquirido un derecho de aprovechamiento por turno en un complejo turístico, que otorgaba el derecho a utilizar una suite del complejo de acuerdo con las cláusulas y condiciones que se detallan. Tras tres años disfrutando del mismo, presentaron la demanda ejerciendo la acción de nulidad.
El Tribunal Supremo determina la validez o nulidad del contrato en atención al cumplimiento que las demandadas han dado a lo dispuesto en la citada Ley 42/1998.
El alto tribunal recuerda que en cuanto al incumplimiento de la determinación de la duración del contrato (artículo 9 de la Ley 42/1998) ya se había pronunciado resolviendo las discrepancias de interpretación que existían en la doctrina de las Audiencias Provinciales, en el sentido de que interpreta la disposición transitoria segunda de la Ley 42/1998 “tras una conexión sistemática de sus aparatos 2 y 3, en el sentido de que quien deseara «comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno (…) debería constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley , entre ellos, el relativo al tiempo, establecido en el artículo 3, apartado 1», de modo que el incumplimiento de dicha previsión da lugar a la nulidad de pleno derecho según lo dispuesto en el artículo 1.7.”
Devolución de las cantidades satisfechas
Los recurrentes habían solicitado en su demanda la devolución de la cantidad total entregada, si bien disfrutaron de las prestaciones del contrato durante tres años. Al respecto, el Supremo señala que si bien en caso de nulidad de pleno derecho de acuerdo con el artículo 1.7 de la Ley serán devueltas la totalidad de las cantidades satisfechas, también lo es que la interpretación del artículo y su aplicación no pueden ser ajenas a su “espíritu y finalidad” de acuerdo con el art. 3 del Código Civil. Por lo que dado que la norma busca dejar indemne al contratante de buena fe, pero en este caso los contratantes pudieron disfrutar durante tres años de los alojamientos, el reintegro de cantidades no debe ser total sino “proporcional al tiempo que debía restar de vigencia teniendo en cuenta la duración legal máxima de cincuenta años”.
Puede consultar el texto completo de la Sentencia en www.casosreales.es Marginal nº 69940169
CIVIL
Los acuerdos que tengan función interpretativa y desarrolladora de los estatutos de la Comunidad de Propietarios sólo podrán modificarse por unanimidad
Tribunal Supremo 13/07/2016
El Tribunal Supremo en su reciente Sentencia del 13 de julio de 2016 ha resuelto sobre el conflicto en relación al artículo 17.1º de la Ley de Propiedad Horizontal, respecto del requisito de unanimidad para modificar la cuota o forma de participación en los gastos.
El conflicto había surgido sobre los gastos para realizar unas reparaciones en la impermeabilización de la pista de tenis de la Comunidad de Propietarios demandada, la cual se encuentra sobre el forjado del garaje. Los demandantes entendían que el pago debía ser lineal, de cuota igualitaria, a diferencia de la Comunidad demandada que tendía que el pago había de realizarse según la cuota de participación en elementos comunes.
La Comunidad de Propietarios, recurrente ante el Tribunal Supremo, entendía que los estatutos establecían que el pago de gastos era según cuota de participación, ya que el acuerdo en el que se establecía que los gastos que no afectasen al edificio y garaje deberían afrontarse linealmente, era un acuerdo no estatutario y susceptible de ser modificado por tanto por mayoría y no necesariamente por unanimidad.
En cambio, los demandantes recurridos, así como la sentencia de la Audiencia Provincial recurrida, alegaban que los acuerdos eran interpretativos de los estatutos y por ello gozaban de la misma naturaleza que estos, por lo que su modificación sólo podría realizarse por unanimidad. Y por ello mismo, los gastos debían afrontarse linealmente.
En el recurso, la Comunidad reclamaba que la sentencia recurrida había omitido el informe pericial acompañado con la contestación a la demanda, y por otro lado, que la sentencia infringía la doctrina jurisprudencial de interpretación del mentado artículo 17.
El Tribunal Supremo declara que los acuerdos tenían naturaleza estatutaria, confirmando lo desarrollado en ese punto por la Audiencia Provincial, que había manifestado al respecto que, al tratarse de un acuerdo adoptado por unanimidad y destinado a vincular a los propietarios en los ejercicios sucesivos, tiene una función interpretativa y desarrolladora de los estatutos que permite establecer el alcance de lo pactado en estos acudiendo a actos posteriores a la constitución del negocio jurídico. Por lo que, cualquier decisión que alterase la naturaleza del gasto ya establecido por tal acuerdo deberá adoptarse por unanimidad.
Sin embargo, también señala el alto tribunal que el informe pericial del que la Audiencia había prescindido era “absolutamente relevante” en tanto del mismo se deduce que no se trata de un problema de impermeabilización de la pista de tenis, si no del garaje, sobre el cual se encuentra la pista de tenis. Por lo que el acuerdo impugnado no infringe los estatutos, pues según los mismos las obras del garaje se afrontarían conforme a la cuota de participación en elementos comunes.
Por ello, concluye, la sentencia de la Audiencia infringe la doctrina jurisprudencial la cual permite, en estos casos, los acuerdos adoptados por mayoría, al ser de mera administración al prever obras para la debida conservación del inmueble, infringiéndose el artículo 17.6 de la LH, al exigir unanimidad para un acuerdo que podía adoptarse por simple mayoría al no violar los estatutos.
Puede leer la sentencia completa en www.casosreales.es Marginal nº 69941737
MERCANTIL
La responsabilidad solidaria del socio por incumplir el deber de inscripción del carácter unipersonal de la sociedad no exige relación de causalidad
Tribunal Supremo 19/07/2016
El Tribunal Supremo en una reciente sentencia del 19 de julio del presente año ha analizado la responsabilidad del socio único respecto de las deudas sociales cuando la unipersonalidad de la sociedad no se ha inscrito en el Registro Mercantil en el plazo de seis meses legalmente establecido.
Al respecto el alto tribunal recuerda que la unipersonalidad está expresamente admitida en los arts. 125 a 129 LSRL (en la actualidad en los arts. 12 y ss. LSC). Y que estos preceptos señalan la sujeción de la unipersonalidad, sea originaria o sobrevenida, está sujeta a unas exigencias de publicidad para evitar abusos por lo que debe obligatoriamente inscribirse en el Registro Mercantil mediante escritura pública expresando la identidad del socio único.
En caso de incumplimiento, esta obligación está ligada a un régimen de responsabilidad, regulado en el art 129 LSRL (actualmente el 14 LSC) que establecía que “el socio único responderá personal, ilimitada y solidariamente de las deudas sociales contraídas durante el periodo de unipersonalidad». Una responsabilidad que afecta exclusivamente a las deudas surgidas durante el periodo de unipersonalidad sin inscripción.
La responsabilidad del socio es solidaria, responderá del incumplimiento de la deudora, que es la sociedad, sin perjuicio de que por este carácter solidario, los acreedores podrán reclamar indistintamente ante la sociedad y ante el socio único. Si bien si el socio hace efectiva la responsabilidad frente al acreedor, dispondrá de acción derepetición contra la sociedad por el importe de lo satisfecho.
Así, el Supremo señala que “esta responsabilidad del socio único viene anudada, como hemos visto, al incumplimiento del deber de publicidad registral de la condición de unipersonalidad sobrevenida de la sociedad. Este incumplimiento encierra una conducta cuando menos negligente (incumplir un deber legal de publicidad en garantía de los acreedores), por parte del socio único, que lleva aparejada esta responsabilidad solidaria de las deudas sociales contraídas bajo la unipersonalidad no registrada”. Y añade que “Se trata de un régimen propio de responsabilidad, respecto del que no resultan de aplicación los requisitos y principios de la responsabilidad por dolo o culpa grave, contractual o extracontractual, prevista con carácter general en el Código Civil y de forma particular, para los administradores sociales, en la Ley de Sociedades de Capital (antes, en la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada y en la Ley de Sociedades Anónimas).”
Por lo que no se exigirá relación de causalidad entre el incumplimiento de la deuda social respecto de la que se impone la responsabilidad y el incumplimiento del deber legal de publicidad registral para el socio único.
Puede leer la sentencia íntegra en www.casosreales.es Marginal nº 69945109
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