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En la plusvalía prevalece la transformación jurídica del terreno sobre la física
El Alto Tribunal establece en una reciente sentencia que no se precisa el inicio de la actividad física de transformación de unos terrenos de cara a apreciar una plusvalía, si se efectúa la transformación jurídica mediante la recalificación urbanística para convertir el suelo de industrial a residencial.
En el caso enjuiciado, el Tribunal Supremo, considera que el hecho de haber sido dotados unos terrenos de la condición de solares para uso residencial, conlleva la incorporación de una notable plusvalía como resultado de la actividad de ordenación urbanística.
En este sentido, se establece que a la hora de determinar si se ha producido o no una actividad merecedora de la consideración de económica a los efectos de lo establecido en el artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se debe precisar el momento exacto en que se habría producido la afección de los activos al funcionamiento empresarial.
En este caso, del examen de actos previos, coetáneos o posteriores a la urbanización de los terrenos, se deduce que se ha producido el desarrollo de una actividad mercantil dirigida a la transformación no sólo física, sino también jurídica de éstos, en el preciso momento en el que se convirtieron en aptos para la urbanización.
Se concluye que la ganancia patrimonial obtenida por la recurrente no es en modo alguno fruto del azar, sino consecuencia directa de la iniciativa urbanística de recalificación del suelo, así como la aprobación del proyecto de reparcelación, inicial y definitiva, con su correspondiente protocolización notarial, actos todos ellos, sin cuya realización concatenada no se habría experimentado una plusvalía.
Puede consultar el texto completo de la sentencia en www.casosreales.es Marginal nº 70355543
Referenciar una hipoteca al indice IRPH no supone falta de transparencia
En una reciente sentencia, el Tribunal Supremo ha determinado, que la mera referenciación de una hipoteca al índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH), no supone falta de transparencia o abusividad.
En este sentido, el principio de transparencia se traduce en un especial deber a cargo de las entidades financieras de informar tanto con carácter previo como durante la ejecución del contrato de financiación de manera clara, inteligible y comprensible sobre la definición legal del índice financiero elegido por las partes; los momentos contractuales en los que se deba producir la variación del tipo de interés aplicable y términos en los que se producirá tal variación en atención al valor de los índices de referencia adoptados; y la publicidad de los valores del índice de referencia adoptado para la adaptación del tipo de interés remuneratorio
Los índices IRPH son la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para adquisición de vivienda libre, que hubieran sido iniciadas o renovadas en el mes a que se refiriese el índice por los bancos (IRPH-Bancos).
Al respecto, el Alto Tribunal entiende que no puede controlarse judicialmente el carácter abusivo de una condición general de la contratación cuando la misma responda a una disposición administrativa supletoria, ya que en estos casos el control sobre el equilibrio entre las obligaciones y derechos de las partes viene garantizado por la intervención de la administración pública, siempre y cuando su contenido no haya sido modificado contractualmente.
Por todo ello, ni a tenor de la Directiva 93/13/CEE, ni de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, ni de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, puede controlarse un índice de referencia, como el IRPH- Entidades, que ha sido fijado conforme a disposiciones legales. Solamente puede controlarse que la condición general de la contratación por la que se incluye en un contrato con consumidores esa disposición o previsión legal esté redactada de un modo claro y comprensible y sea transparente.
En el caso enjuiciado, la cláusula es clara y comprensible y permite al prestatario conocer, comprender y aceptar que el interés variable de su préstamo hipotecario se calcula con referencia a un tipo fijado y controlado por el Banco de España.
Así pues, no era exigible a la entidad prestamista una explicación pormenorizada del modo en que se determina el índice de referencia ni su confrontación con otros índices, porque su elaboración estaba bajo la supervisión del Banco de España.
Puede leer el texto completo de la sentencia en www.casosreales.com Marginal: 70429006
Un alquiler de renta antigua puede resolverse en caso de concurso de acreedores
El Tribunal Supremo establece en una reciente sentencia que puede resolverse un arrendamiento de renta antigua para conseguir la finalidad perseguida con el concurso de acreedores, que es la satisfacción de los créditos y la continuación de la actividad empresarial del deudor concursado.
El Alto Tribunal legitima que el juez autorice al concursado a que se desligue de la relación contractual. No obstante, ello no supone que se obvien los derechos del arrendatario, pues expresamente se prevé, como un efecto de la resolución, que además de la resolución del contrato, se pueda acordar con cargo a la masa una indemnización de los daños y perjuicios que para el inquilino pueda representar la resolución.
Se concluye que la resolución en interés del concurso no se articula como un derecho dispositivo atribuido por la ley a una de las partes, ya sea el concursado o la administración concursal, sino como una decisión judicial en ausencia de acuerdo entre las partes.
En este caso, el acuerdo entre las partes, se refiere tanto a la resolución como a sus consecuencias o efectos, que según la Ley son la liquidación de la relación contractual y la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución hubiera podido ocasionar a la parte, y deberá satisfacerse con cargo a la masa.
Respecto al incremento de rentas que se supone que se alcanzaría con la resolución del contrato, se determina que debe ser equivalente al perjuicio que la resolución anticipada le ocasiona al arrendatario. Así pues, la evaluación económica del beneficio que se piensa obtener con la resolución coincidirá con el perjuicio que la resolución ocasiona al arrendatario, que tiene que ser indemnizado con cargo a la masa.
Puede consultar el texto completo de la sentencia en www.casosreales.es Marginal nº 70343519
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