El incremento de la demanda de oficinas impulsa la promoción de nuevos proyectos en el sector

Según FORCADELL, el aumento de las peticiones por parte de las empresas para encontrar espacios interesantes junto con la progresiva disminución de m² en el mercado de oficinas de Barcelona durante los últimos semestres ha dado impulso a la actividad promotora. El stock actual (11%) no es suficiente para dar respuesta a las necesidades del sector.  

La previsión de salida al mercado de nuevos m² en el 2º semestre de 2016 y en 2017 paliará la baja disponibilidad actual. Zona Centro concentra la mayor parte de la demanda mientras que el principal volumen de oferta se encuentra en la Periferia.

CONTRATACIÓN

Según el Informe de Oficinas de Forcadell, En la 1ª mitad del año la contratación de oficinas de alquiler se ha mantenido, en línea con 2015, a pesar de un leve descenso interanual del -2%. Este semestre ha cerrado con 148.000 m² contratados, apenas 3.000 m² menos que en el mismo periodo del año anterior. Debido a las fluctuaciones del mercado, todavía es pronto para calcular con precisión el volumen de contratación

anual aunque sí es cierto que se espera alcanzar al menos los 300.000 m². Como consecuencia de la absorción neta registrada en Barcelona, especialmente en prime (Av. Diagonal o Pg. Gràcia), cada vez será más difícil encontrar espacios interesantes. A raíz de esta situación están empezando a cobrar mayor interés las operaciones off market, en las que el propietario busca un nuevo inquilino antes de que finalice el contrato.

DISPONIBILIDAD

La disponibilidad de oficinas de alquiler en Barce­lona, según los datos de la consultora, ha caído del 13% en el 2S 2015 al 11% actual. La falta de producto es una realidad desde hace tiempo pero se espera que la previsión de salida al mercado de nuevos m2 en 2017 palie un poco esta situación. Por zonas, la mayor oferta sigue concentrándose en la Periferia, suponiendo el 68% del total. Destaca que tanto Plaça Europa como el 22@ se han consolidado como los principales focos de atención en NDN por parte de las empresas por la modernidad de las oficinas, su situación y comunicaciones. En Centro, Prime y Distrito de Negocios, la poca oferta de oficinas de calidad ha dado lugar a una elevada competitividad entre las empresas a la hora de buscar ubicación.

DEMANDA

El informe de Forcadell destaca que en 2016 los periodos de negociación de los contratos siguen siendo breves, básicamente por el interés de las empresas por lograr la ubicación deseada. Si bien la mayor parte de los movimientos de las grandes compañías ya se llevaron a cabo meses atrás aprovechando la competitividad de las rentas, es posible que todavía veamos algunas más de este tipo aunque de forma más residual. Los principales demandantes de oficinas en alquiler y venta son Pymes que buscan oficinas con superficies comprendidas entre los 200 m² y los 500 m². Por ubicación, la Zona Centro es actualmente la que más peticiones recibe en venta y alquiler, por su situación, sus comunicaciones, la imagen y el prestigio. Dentro de la Z. Centro, el Eixample y Sarrià – Sant Gervasi son las ubicaciones predilectas en un 61,39%. El 22@ y la Plaça Europa registran casi en su totalidad demandas de alquiler debido a que la mayoría de la oferta que aglutinan se encuentra en edificios de propiedad vertical.

En cuanto a los edificios de oficinas, como ya sucedió en 2015, el incremento de la absorción neta de m² ha seguido produciéndose a la vez que la disponibilidad ha seguido cayendo. A pesar de que cada vez hay menos espacios, por el momento la situación no llega a ser crítica por lo que todavía es posible encontrar producto interesante. Según los datos disponibles de FORCADELL, la oferta de m² en edificios de propiedad vertical en Barcelona ha seguido decreciendo siguiendo la tendencia de los últimos semestres. En todas las zonas la reducción de m² se ha podido apreciar de forma evidente por la regularidad en el volumen de contrataciones realizadas. La elevada demanda de m² empezó a activar la actividad promotora en 2015 y ahora en 2016 ya se están empezando a entregar proyectos como el de la firma Desigual en el edificio Ocean (NDN). De cara al 2º semestre está previsto que salgan al mercado alrededor de 30.000 m², los cuales permitirán dar un respiro al sector.

PRECIOS

Según indica el Informe de Mercado de Oficinas, los precios de alquiler siguen incrementado ligeramente en todas las zonas de forma progresiva desde hace varios semestres. En Prime, por ejemplo, la renta media ha escalado desde los 16 €/m²/mes (2S 2014) a 16,25 €/m²/mes en el 1S 2015; a 16,50 €/m²/mes en el 2S 2015, hasta los actuales 17 €/m²/mes. Es destacable también la evolución de la renta media en Barcelona en 3 semestres de diferencia: ha pasado de los 10,90 €/m²/mes en el 2S 2014 a los 12,40 en los primeros meses de 2016. La falta de m² en el mercado de alquiler está condicionando al alza la evolución de los precios de los nuevos contratos firmados, especialmente en ubicaciones destacadas de NDN, Zona Centro y Zona Prime.

Forcadell destaca que, la evolución de los precios de venta sigue estabilizada registrando ligeros incrementos, en línea con los semestres anteriores. En prime el precio medio es de 5.000 €/m² mientras que en el mismo periodo del año anterior era de 4.500€/m² (var.11,11%). Las demás zonas de registran precios y variaciones por debajo de estas cifras. Las operaciones de compra las están llevando a cabo inversores como, por ejemplo, profesionales liberales para alquilarlas posteriormente a empresas y obtener una buena rentabilidad.

INVERSIÓN

El informe de Forcadell apunta que tras un 2015 muy positivo en cuanto a inversión en oficinas, en 2016 puede que no se lleguen a alcanzar dichos niveles, únicamente por una cuestión de falta de producto y no por falta de interés de los distintos actores de mercado. Actualmente existe demanda para todo tipo de oficinas en inversión y mayoritariamente las operaciones que se están llevando a cabo ahora y las que se efectuarán en los próximos meses serán en zonas secundarias, es decir, alejadas de Zona Prime y Zona Centro. Habrá que observar el papel de los propietarios de oficinas debido a que la salida al mercado de sus activos ayudará a dinamizar la evolución del mercado de oficinas.

Según los datos de la consultora, las Socimis han sido las grandes protagonistas del mercado de inversión y del inmobiliario en general por la gestión de grandes volúmenes de dinero. Inversores institucionales y fondos de inversión han contribuido también a la dinamización del mercado. Muy relevante ha sido la fusión entre Metrovacesa y Merlin Properties, que ha dado lugar a la creación de la principal patrimonialista de España hoy en día. Previamente a la fusión, Merlin Properties firmó la absorción de Testa.

El informe de Forcadell concluye que la tendencia del mercado de inversión ha sido positiva en estos primeros meses y se espera que mantenga su regularidad el resto del año. Socimis, seguidas de fondos internacionales, mantendrán su interés en el inmobiliario de oficinas de Barcelona y seguirán realizando operaciones atractivas a la espera de oportunidades de gran calibre tanto en tamaño como en volumen de inversión. Habrá que esperar al cierre del 2º semestre para ver si 2016 supera los magníficos resultados alcanzados en 2015.