Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Miguel Ángel Sánchez-Jáuregui. Abogado
En los últimos años ha sido incesante el goteo de pronunciamientos judiciales que han declarado la nulidad de las llamadas “cláusulas suelo”. Por ello, se hace necesario realizar un análisis teórico y práctico-procesal de las acciones judiciales para poder solicitarla, no sólo respecto de las “cláusulas suelo”, sino de todas aquellas que puedan considerarse abusivas teniendo en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo en la materia que se ha ido formado a través de estos pronunciamientos.
Analizaremos primeramente el contexto en que nos encontraremos a la hora de plantear una acción de este tipo y los conceptos básicos fundamentales. Por lo general tendremos ante nosotros a un cliente endeudado y/o con dificultades para pagar un contrato de préstamo hipotecario o personal, que nos presentará una escritura o un documento con un amplio clausulado que nunca llegó a leer, y que posteriormente en tiempos de dificultad le ha traído una serie de cargos en su cuenta corriente, curiosamente siempre en favor de la entidad financiera y mayores cuando peor está su situación económica.
Veremos los extractos de su cuenta bancaria, en los que contemplaremos cómo a la falta de abono de las últimas cuotas se añaden elevados importes en su contra en concepto de intereses de demora, comisiones por posiciones deudoras, comisiones por descubierto…..efectivamente, nuestro deudor está metido en un pozo del que difícilmente podrá salir, máxime cuando a la gran piedra que lleva atada a los tobillos -desempleo, complicada situación familiar, acumulación de otras deudas- y que le ha llevado al impago, se le añaden otras piedras que le caen de lleno en forma de intereses de demora y comisiones varias.
1. Conceptos
Con estos antecedentes, deberemos tener claros varios conceptos fundamentales a la hora de comenzar nuestra batalla judicial:
a) La “cláusula abusiva”: La Exposición de Motivos de la Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación, dictada en transposición de la Directiva 93/13/ CEE del Consejo, señala que solo tendrán la consideración de abusivas aquellas cláusulas que, en contra de las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales.
b) Condiciones Generales de la contratación: son las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos.
c) Contratos de Adhesión: son aquellos que se crean y redactan por una de las partes contratantes, en este caso las entidades financieras, en los que el aceptante se limita a adherirse al mismo en su totalidad. Conviene recordar en este punto lo manifestado por los Tribunales, en el sentido de que el carácter impuesto de una cláusula o condición general prerredactada no desaparece por el hecho de que el empresario formule una pluralidad de ofertas cuando todas están estandarizadas con base a cláusulas predispuestas, sin posibilidad real alguna de negociación por el consumidor medio. En consecuencia, lo fundamental en estos contratos es la “imposición de contenido”.
d) Consumidores o usuarios: son las personas físicas que actúan con un propósito ajeno a su actividad comercial empresarial, oficio o profesión. Y también las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.
e) Importante: las cláusulas abusivas pueden tener o no el carácter de condición general, ya que también pueden darse en contratos particulares siempre que no exista negociación individual de sus cláusulas.
2. Cláusulas abusivas más habituales
Pues bien, vistos estos conceptos y sin ánimo exhaustivo, pues la imaginación de las entidades financieras no tiene límites, nos referiremos a algunas de las cláusulas abusivas más habituales, no sin antes recordar que según la normativa sobre transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, “solo podrán percibirse comisiones por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos”.
A. Las cláusulas que regulan los intereses de demora: podríamos dedicar varios artículos a esta materia, pero nos desviaríamos de nuestro objetivo. Por ello simplemente destacaremos que el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo nº 265/2015, de 22 de Abril, considera abusivo un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado en un préstamo personal. En la práctica habitual, y a pesar de la doctrina jurisprudencial indicada, vemos habitualmente contratos de entidades financieras con un interés remuneratorio de entre un 8 y un 11 %, con intereses de demora de hasta el 29%. Repasen el contrato de financiación de su vehículo o de sus electrodomésticos y lo comprobarán.
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
