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Por Gabriel Santos-García Espadas. Abogado de VÁZQUEZ PADURA ABOGADOS
El pasado 12 de septiembre el Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que amplía el riesgo cubierto por la garantía sobre cantidades anticipadas y establece que el comprador de una vivienda podrá recuperar el dinero anticipado si se anula el contrato por haber ocultado el vendedor irregularidades urbanísticas
1.- Introducción
Durante estos días, la prensa especializada se ha hecho eco del contenido de la Sentencia 527/2016, de 12 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (ponente Excmo. Sr. Baena Ruiz), en la que se ha fijado como doctrina jurisprudencial que “las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística”.
Con dicha doctrina, el TS da un paso más en la protección de la parte débil del contrato de compraventa de vivienda sobre plano iniciada con la Sentencia 540/2016, de 13 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en tanto que, ante la relevancia económica que supone la compra de vivienda futura, el comprador no puede asumir riesgos que pertenecen a la esfera del empresario promotor y que, por la configuración de la derogada Ley 57/1968, de 27 de julio, sustituida por la regulación contenida en la vigente Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, han de estar garantizados mediante aval bancario o contrato de seguro. El camino ha sido largo, a veces ingrato, si bien la espera ha merecido el resultado. Comencemos por el principio.
2.- Supuesto de hecho
La controversia tuvo su origen en el hecho de que la compañía promotora ocultó a los compradores de vivienda sobre plano la existencia de un procedimiento judicial contencioso-administrativo que versaba sobre la nulidad del instrumento urbanístico que daba cobertura normativa a los terrenos donde se procedería a la construcción de la promoción, al estar éstos protegidos por el programa Red Natura 2000.
Con tal omisión por la promotora, los compradores otorgaron su consentimiento al contrato privado de compraventa de manera viciada, en tanto que se les privó de decidir si comprar, si no comprar o si comprar de manera condicionada, impidiéndoles tomar una decisión con toda la información de la que en ese momento disponía la promotora respecto del procedimiento judicial entablado, en ese momento en ciernes.
La promotora, cumpliendo con sus obligaciones impuestas por la entonces vigente Ley 57/1968, garantizó a los compradores de vivienda, mediante la suscripción de un contrato de seguro de caución o afianzamiento, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa, en el caso de que la compraventa no alcanzara su buen fin.
Una vez concluida la construcción de las viviendas, y días antes de que los compradores fueran llamados a escriturar la compraventa de las viviendas, se hizo pública en los medios de comunicación la Sentencia 196/2011, de 9 de marzo, dictada por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Extremadura, que resolvía el recurso contencioso-administrativo interpuesto por organizaciones ecologistas contra el Decreto que aprobaba el instrumento urbanístico que daba cobertura legal a la promoción, declarando tanto la nulidad del mismo como que los terrenos donde se construyó la promoción de viviendas habrían de ser restituidos a su estado original.
Con tales antecedentes, un grupo de compradores se negaron a otorgar las correspondientes escrituras públicas de compraventa de las viviendas, en tanto que, a la hora de prestar su consentimiento al contrato privado, éste estuvo viciado, al haber omitido la promotora vendedora toda la información relativa a la existencia del procedimiento judicial que tenía gran transcendencia sobre el futuro de la promoción en general y de cada vivienda en particular. Anticipamos ya, desde este momento que la sentencia del TSJ de Extremadura fue confirmada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo.
3.- Composición de la litis
Al contrario de lo que sucede en otros supuestos litigiosos, sobre la misma materia, en los que las viviendas no se han construido o no se han entregado en tiempo, en el caso presente, las viviendas estaban construidas, contaban con la preceptiva licencia de primera ocupación y estaban en condiciones de ser entregadas en tiempo mediante la pertinente firma de las correspondientes escrituras públicas de compraventa, si bien, a pesar de lo anterior, como sostuvimos a lo largo de todo el procedimiento, y en especial en nuestro recurso de casación, el contrato no había alcanzado su buen fin, en tanto que los compradores no tenían la obligación jurídica de soportar la carga que implicaba el contenido de la sentencia del TSJ de Extremadura, cuyo procedimiento en el que fue dictada, por otro lado, había sido totalmente ignorado a la hora de contratar.
La demanda, por tanto, fue interpuesta contra la promotora vendedora y contra la compañía aseguradora que cubría el riesgo previsto en la Ley 57/1968, siendo éste que el contrato de compraventa no alcanzara su buen fin mediante la entrega de la vivienda, como en este caso se trataba, por causas ajenas al comprador.
Con dichos antecedentes, el Juzgado de Primera Instancia de Sevilla, como no podía ser de otra manera, declaró la nulidad (anulabilidad) del contrato por vicio del consentimiento, en tanto que dicho consentimiento de la compradora no fue pleno al desconocer la existencia del procedimiento judicial que influía en la situación urbanística de las viviendas, condenando a la promotora de viviendas a la restitución de las cantidades entregadas a cuenta del precio y otras por distintos conceptos; entendiendo, no obstante, que la exigencia de responsabilidad solidaria frente a la aseguradora no podía prosperar por contar las viviendas con licencia de primera ocupación, lo que hacía extinguir la garantía consistente en el contrato de seguro.
Posición similar adoptó la Sección 5ª de la Audiencia Provincial (SAP 26 de mayo de 2014), en tanto que sostuvo que la construcción llegó a buen fin al haber terminado la construcción de la vivienda en tiempo, habiéndose obtenido licencia de primera ocupación, añadiendo que “la Ley 57/1968 nació para combatir el fraude en la construcción y promoción de viviendas, pero excede por completo el problema urbanístico que afecta a la vivienda”, argumento que siempre nos pareció un tanto simplista al quedarse en la superficie del problema jurídico planteado.
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