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LOS ACUERDOS ADOPTADOS POR UNA COMUNIDAD DE VECINOS SON VÁLIDOS AUNQUE SU PRESIDENTE NO SEA PROPIETARIO
En una reciente sentencia, el Tribunal Supremo ha establecido que los acuerdos adoptados por una comunidad de propietarios son válidos aunque su presidente carezca de legitimación para ejercer el cargo por no ser propietario.
En el caso enjuiciado, la parte recurrente alegaba la falta de capacidad y legitimación activa del presidente, por no ser propietario, y por ello solicitaba la nulidad de unas juntas en las que se aprobaron derramas y otra serie de acuerdos.
De conformidad con la jurisprudencia existente, procede la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario.
Sin embargo, el Alto Tribunal concluye que no cabe alegar falta de legitimación activa en el presente caso, ya que se entiende que quien es parte actora es la propia comunidad de propietarios, la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación, lo que sucede es que, al carecer de capacidad procesal, ha de ser representada por su presidente.
En definitiva se trata de un problema de representación, cuya falta sería subsanable mediante ratificación de los interesados. Aun así no puede plantearse el defecto de representación para pretender su absolución cuando la propia comunidad aprobó las derramas a satisfacer y acordó iniciar las acciones legales ante los tribunales contra quienes resultaban ser deudores.
Estimar lo contrario significaría el absurdo lógico y jurídico de anular todos los actos de gestión que pudiera haber realizado para la comunidad la presidenta nombrada indebidamente, actos que, siquiera tácitamente, venían siendo confirmados por los comuneros, es decir, el resto de propietarios.
Puede consultar el texto completo de la sentencia en www.casosreales.es Marginal nº 70361380
LAS EMPRESAS Y PERSONAS JURÍDICAS TAMBIÉN PODRÁN RECLAMAR LA NULIDAD DE LAS CLAUSULAS SUELO
Aunque el concepto de cláusula contractual abusiva adquiere un significado propio en el ámbito de la contratación con los consumidores, ello no significa que en las condiciones generales entre profesionales no puedan existir abuso de una posición dominante , si bien es cierto, que en ese caso la apreciación de ese posible desequilibrio injustificado se sujetará a las normas generales de la contratación, sin que nada impida que judicialmente pueda declararse la nulidad de una condición general abusiva por ser contraria a la buena fe que claramente cause un desequilibrio especialmente significativo en los derechos y obligaciones de las partes.
En base a ello, las exigencias de la buena fe y el justo equilibrio que debe presidir el desenvolvimiento de la relación contractual, no son compatibles con la introducción por una de las partes de cláusulas lesivas o abusivas prevaliéndose de su posición dominante, especialmente cuando estas suponen un claro desequilibrio entre los derechos y obligaciones de los contratantes o pueden determinar un perjuicio desproporcionado para alguno de ellos.
En el caso planteado, la Sala establece que las clausulas suelo encierran un efecto no deseado que se traduce en un desequilibrio en la posición que ocupa cada una de las partes, la empresa, en relación a la capacidad y fuerza que dispone para negociar las condiciones reales, teniendo en cuenta, que esa igualdad real constituye un imperativo de la política jurídica en el ámbito de la actividad económica.
En este sentido, con independencia de la prestación del consentimiento por el prestatario, y del hecho de su condición de persona jurídica, el orden y modo en el que aparecen reflejadas las condiciones del contrato de préstamo hipotecario puede dar pie a confusión.
Como resultado de esa falta de transparencia, se logra captar la atención del cliente en la posibilidad de optar por un tipo variable inferior pero que, como consecuencia de al limitación fijada en la cláusula suelo, lo sería a un tipo superior durante la vida del contrato que cualquier otra oferta a tipo variable real o puro, con un diferencial superior pero que permita también ser aprovechado por el cliente cuando se produzca una bajada en el tipo de referencia.
Así pues, que se trate de una empresa especializada en el sector inmobiliario, no es óbice para que se dé cumplimiento al citado deber de transparencia que debe observar la entidad de crédito, debiendo garantizar que el cliente tiene la posibilidad real de conocer el alcance de esa limitación y, en tal caso, la forma lógica de redactar dicha cláusula debería comenzar estipulando con claridad todos los detalles del contrato.
Puede consultar el texto completo de la sentencia en www.casosreales.es Marginal nº 70357515
LOS JUECES NO PUEDEN APLICAR UNA CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO CUANDO SEA ABUSIVA
En el presente caso, se establece que el órgano jurisdiccional remitente deberá, en particular, comparar el modo de cálculo del tipo de los intereses ordinarios previsto por esa cláusula y el tipo efectivo resultante con los modos de cálculo generalmente aplicados y el tipo legal de interés, así como con los tipos de interés aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato controvertido en el litigio principal en relación con un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los del contrato de préstamo considerado.
Por lo que se refiere a la apreciación por parte de un tribunal nacional del eventual carácter abusivo de una cláusula relativa al vencimiento anticipado por incumplimientos de las obligaciones del deudor durante un período limitado, incumbe a ese tribunal nacional examinar, en particular, si la facultad que se concede al profesional de declarar el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo está supeditada al incumplimiento por parte del consumidor de una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate.
Así pues, hay que valorar si esa facultad está prevista para los casos en los que tal incumplimiento tiene carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas generales aplicables en la materia en ausencia de estipulaciones contractuales específicas y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo.
En este sentido, la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que se opone a una interpretación jurisprudencial de una disposición de Derecho nacional relativa a las cláusulas de vencimiento anticipado de los contratos de préstamo, como el artículo 693, apartado 2, de la Ley 1/2000, modificada por el Real Decreto-ley 7/2013, que prohíbe al juez nacional que ha constatado el carácter abusivo de una cláusula contractual de ese tipo declarar su nulidad y dejarla sin aplicar cuando, en la práctica, el profesional no la ha aplicado, sino que ha observado los requisitos establecidos por la disposición de Derecho nacional.
Puede consultar el texto completo de la sentencia en www.casosreales.es Marginal nº 70341659
LA MOTIVACIÓN LUCRATIVA PARA CELEBRAR UN CONTRATO NO EXCLUYE LA CONDICIÓN DE CONSUMIDOR
En una recuente sentencia el Tribunal Supremo determina que al celebrar un contrato, un consumidor no pierde la condición de tal, porque tenga un ánimo lucrativo o intención de especular posteriormente para obtener una plusvalía
En relación con la controversia litigiosa planteada, el Alto Tribunal establece que cuando el consumidor o usuario actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, aunque en el contrato se prevea la posibilidad de reventa, la actuación sigue encuadrándose dentro de un ámbito ajeno a dicha actividad empresarial o profesional, pese a que se realice con ánimo de lucro.
En este sentido, se considera que esta intención lucrativa no debe ser un criterio de exclusión para la aplicación de la noción de consumidor.
Así pues, la redacción del art. 3 TRLGCU se refiere a la actuación en un ámbito ajeno a una actividad empresarial en la que se enmarque la operación, no a la actividad empresarial específica del cliente o adquirente.
Por ello, se concluye que se debe distinguir entre consumidor persona física y consumidor persona jurídica, añadiendo que el ánimo de lucro es una circunstancia excluyente solo en el segundo de los casos. Es decir, se introduce un requisito negativo únicamente respecto de las personas jurídicas, de donde cabe deducir que la persona física que actúa al margen de una actividad empresarial es consumidora, aunque tenga ánimo de lucro.
No obstante, sin apartarse de dicha regulación, cabría considerar que el ánimo de lucro del consumidor persona física debe referirse a la operación concreta en que tenga lugar, puesto que si el consumidor puede actuar con afán de enriquecerse, el límite estará en aquellos supuestos en que realice estas actividades con regularidad , ya que de realizar varias de esas operaciones asiduamente en un período corto de tiempo, podría considerarse que, con tales actos, realiza una actividad empresarial o profesional, dado que la habitualidad es una de las características de la cualidad legal de empresario, conforme establece el art. 1.1º CCom .
Puede consultar el texto completo de la sentencia en www.casosreales.es Marginal nº 70356392
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