Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Quienes tienen una hipoteca con cláusula suelo, están con la mirada puesta en el próximo 26 de abril, fecha en la que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea celebra la vista sobre la conocida ‘retroactividad’, si bien la sentencia se conocerá uno o dos meses después.
Mientras tanto, y como consecuencia de la fuerte bajada del Euribor, algunas entidades financieras están incluyendo en los préstamos hipotecarios otras condiciones potencialmente controvertidas, las denominada ‘cláusula cero’. Te explicamos qué son:
¿Qué se pretende con la ‘cláusula cero’?
El objetivo de la misma está referido a que si la tasa negativa del Euribor rebasara el diferencial aplicado en el préstamo, el banco no se vería obligado a devolver intereses o, lo que es lo mismo, a reducir cuota del capital prestado al deudor.
¿Por qué algunos Bancos las están incluyendo en las hipotecas?
Es público y notorio que las entidades financieras se protegen de riesgos futuros en sus contratos de préstamos hipotecarios, véase por ejemplo la cláusula suelo en hipotecas convencionales, o la cláusula de compensación en hipotecas multidivisas (obligación del deudor de garantizar la diferencia por pérdida de valor de la vivienda en un tanto porcentual, en referencia a la tasación inicialmente realizada y que sirvió de base para la concesión del préstamo con garantía hipotecaria). Con el Euribor en negativo, la cláusula cero, es una nueva protección del banco o entidad financiera.
Esta nueva modalidad, que no se encuentra regulada de manera específica en nuestras leyes, pero que pudiera tener cabida en base a la libertad de pactos que preside las relaciones de las partes en derecho privado, posiblemente haya sido pensada por temor a futuras reclamaciones de los deudores hipotecarios, en solicitud de la devolución de intereses o reducción de capital, para el caso de que la tasa negativa del euríbor rebasara el diferencial pactado, y ante el riesgo de un nuevo varapalo por parte de los tribunales a la banca.
¿Es válida esta cláusula cero?
Inicialmente se podría pensar que, más que válida o inválida, pudiera ser inútil. Resulta de sentido común, más que jurídico, que quien presta dinero es para que al menos se lo devuelvan en su integridad. Por ejemplo, en los contratos de préstamo civiles no se deben intereses si no se han pactado, pero si existe la obligación de devolver lo prestado. Por tanto, si se pactan intereses, nos encontramos con un préstamo de carácter oneroso; siendo gratuito si ocurre lo contrario, que no se conviene la devolución del préstamo con intereses.
Pero es que las hipotecas no son préstamos civiles. Se trata de préstamos financieros o bancarios que se contratan de forma masiva. Son, en consecuencia, activos para el banco, quien los pone en circulación y los negocia, por ejemplo a través de las cesiones o titulizaciones. El rendimiento que obtiene por estos últimos conceptos, entre otros, son mucho más lucrativos que lo que percibe por los propios intereses pactados con el deudor hipotecario.
A la vista de lo anterior, los beneficios que tienen acreedor y deudor (banco prestamista y prestatario) no son en términos de igualdad. Es por esta razón, por la que podría admitirse que, en casos excepcionales, como el que pudiéramos tener en un futuro cercano, el préstamo remunerara al deudor aplicándole esa rebaja en el capital concedido, en base a esos intereses negativos. Y es precisamente ésta, la razón por la que las entidades se empiezan a proteger con esta ‘cláusula cero’.
En conclusión, habrá que analizar en qué forma y términos queda redactada esa novedosa ‘cláusula cero’, y si la misma es posible reclamarla ante los tribunales, con argumentaciones jurídicamente sólidas.
(Idealista news)
