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1. Entorno macroeconómico
El contexto macroeconómico durante el año 2015 se ha caracterizado por la consolidación de la recuperación económica, que está produciendo efectos positivos visibles tanto en el mercado hipotecario, como en el sector inmobiliario.
La economía española registró en el tercer trimestre del año un crecimiento en términos interanuales del 3,4% y un aumento del 0,8% respecto al trimestre anterior. Esta tendencia positiva, que se registra desde 2014, podría confirmar las previsiones que sugieren que el PIB cerrará superando el 3% en 2015 y crecerá en torno al 2,8% en 2016.
El avance de la economía está justificado por el impulso de la demanda interna, reforzada por la creación de empleo, y las medidas de reforma estructural promovidas a nivel nacional y europeo.
Otros factores como los bajos precios de las materias primas o el programa de compra de activos financieros (quantitative easing) del Banco Central Europeo también están siendo derminantes de la recuperación económica.
En este contexto, y por su influencia en el mercado hipotecario, es significativo el comportamiento favorable del mercado laboral, destacando el afianzamiento de la creación neta de empleo. A septiembre de 2015, la tasa de desempleo se situó en el 21,2%, 2,5 puntos porcentuales menos que en el mismo período del año anterior (en marzo de 2013 la tasa de desempleo se situó cerca del 27%).
2. Análisis del mercado hipotecario
Durante 2015 se ha contenido la tasa de caída de la actividad crediticia. A pesar de que el crédito al sector privado residente a octubre de 2015 registró una variación interanual negativa del orden del 1%, su evolución sugiere una clara aproximación a tasas positivas de cara a 2016, después de al menos cinco años de variación negativa en términos interanuales.
Por su parte, el mercado hipotecario ha evolucionado positivamente en términos relativos a lo largo del año. El número de nuevas hipotecas constituidas durante 2015 muestra una clara mejora con respecto a 2014.
En términos agregados, según los datos del INE, entre enero y octubre de 2015 se formalizaron un total de 312.398 préstamos hipotecarios, un 17,4% más que en el mismo periodo del año anterior, por importe total de 40.593 millones de euros, en relación a los 35.165 millones de euros del mismo periodo de 2014 (un 15,4% más).
Hasta octubre de 2015 se formalizaron un 20% más de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda con respecto al mismo periodo de 2014, lo que refleja el fortalecimiento paulatino de la demanda.
Por otro lado, el saldo de crédito hipotecario gestionado continúa reflejando el desapalancamiento tanto de empresas como de hogares, aunque a tasas cada vez más moderadas.
Así, el crédito hipotecario gestionado se situó en 695.505 millones de euros a octubre de 2015, registrando un descenso interanual del ‐4,7%, lo que contrasta con el ‐7,7% registrado en octubre del año anterior. De mantenerse esta tendencia, es de esperar que al cierre de año la variación anual del crédito hipotecario gestionado total se sitúe en torno al ‐4%.
2.1 Mercado inmobiliario
Como era de esperar, el sector inmobiliario también ha mostrado signos de recuperación durante este ejercicio. Por el lado de la oferta, y según datos del Ministerio de Fomento, los visados de obra nueva (viviendas iniciadas) acumulados en el año crecen a tasas anuales superiores al 30%.
Desde el punto de vista de la demanda, el número total de transacciones inmobiliarias de viviendas a nivel nacional ha registrado en los tres primeros trimestres de 2015 la mejor cifra desde 2010 según datos del Ministerio de Fomento. En total, en los primeros nueve meses de 2015 se han realizado 286.176 transacciones de viviendas (11% correspondientes a vivienda nueva), un 13% más que en el mismo periodo del 2014.
Los precios de la vivienda tienden a una clara estabilización, con zonas de recuperación de precios que hacen que, en conjunto, la variación anual del precio medio de la vivienda libre a septiembre de 2015 sea positiva (+ 1,4%), poniendo fin a más de 20 trimestres de precios a la baja.
Es previsible que a lo largo de estos dos próximos años el sector inmobiliario recupere paulatinamente parte del protagonismo perdido en los años de crisis, desde una perspectiva prudente y enfocada a la correcta gestión de los riesgos.
2.2 Dudosidad
La reducción de la dudosidad en 2015 puede explicarse por la mayor capacidad de pago de los hogares como consecuencia del mejor escenario económico, así como por el esfuerzo de gestión y negociación por parte de las entidades financieras.
La tasa de dudosidad del sector privado residente, que cerró 2014 en el 12,75%, se situó en el 10,7% en octubre. De este modo, la tasa de dudosidad media desde enero hasta septiembre de 2015 fue del 11,7%, mientras que en el mismo periodo de 2014 se registró una tasa media del 13,5%.
Con respecto al crédito destinado a la adquisición de vivienda, el saldo dudoso a septiembre de 2015 registró un descenso del 20% en términos interanuales por orden de 27.012 millones de euros, lo que representa un 5% del crédito (el mejor dato registrado desde marzo de 2013). Del mismo modo, en septiembre se registró un descenso del importe dudoso total de actividades inmobiliarias y construcción del 28% frente a septiembre de 2014.
3. Perspectivas 2016
El año 2015 ha estado marcado por datos económicos y financieros favorables. Tanto el PIB como la demanda interna, el empleo, la confianza de los hogares y el sistema financiero en su conjunto han mostrado síntomas de clara recuperación.
Por esto, es de esperar que en 2016 se produzca una reactivación más clara del mercado hipotecario, en línea con la recuperación general de la actividad crediticia.
Por otro lado, la prolongación de la evolución favorable del empleo nos hace augurar una recuperación paulatina de la capacidad financiera de los hogares españoles, lo que no solo afecta positivamente a los compromisos de pago ya adquiridos (reducción de la mora), sino también a la solvencia o capacidad futura de endeudamiento (accesibilidad). Este último punto será determinante para las posibilidades de crecimiento del mercado inmobiliario e hipotecario en general.
El sistema bancario cuenta ahora con una salud favorable en términos de solvencia y liquidez (a la que han contribuido las reformas del sector y la política monetaria del BCE) en un contexto de tipos de interés históricamente bajos y una inflación que previsiblemente cerrará el año con tasas negativas.
Además, el saneamiento de la cartera de activos de baja calidad y la reducción de la morosidad auguran un desempeño más favorable de la actividad bancaria.
Por todo ello, es previsible que a lo largo del próximo ejercicio haya un aumento generalizado de la demanda de financiación en todos sus segmentos, y que el nuevo crédito pueda compensar la amortización de la cartera existente, consiguiendo estabilizar así la pérdida continuada de la cartera hipotecaria. No obstante, el ritmo de recuperación del mercado dependerá de la consolidación del crecimiento económico nacional.
