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Por Ignacio Ferrer. Abogado, Despacho Ferrer-Bonsoms
El uso compartido de inmuebles es una práctica que se ha visto incrementada en los últimos años, tras la crisis inmobiliaria. Este sistema, también conocido como multipropiedad, permite disfrutar de un inmueble durante un periodo del año previamente acordado, pudiendo elegir disfrutarlo directamente o bien transferirlo a terceros a cambio de una compensación económica o como donación.
Las relaciones económicas y jurídicas derivadas del desarrollo del turismo han llevado a Europa a regular nuevas realidades como la utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido.
Así, la Directiva 1994/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, nace con una finalidad armonizadora de los Derechos de los Estados miembros, estableciendo una base mínima de normas comunes al objeto de mejorar la protección a los adquirentes.
La transposición de dicha Directiva a nuestro ordenamiento jurídico tuvo lugar en el año 1998 con la creación de una ley que no se limitó a la transposición estricta de la Directiva, sino que procuró dotar a la institución de una regulación completa.
Años más tarde, se elaboró una nueva Directiva (Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009) con el objetivo de reforzar la información al consumidor y ampliar la armonización de los ordenamientos internos de los Estados.
Sobre la base de estos antecedentes, la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, trata de evitar la pluralidad de normas y posibles antinomias. Se trata de un texto unificado que comprende tanto la Directiva 2008/122/CE, en el título I, como la incorporación de la Ley 42/1998, en los títulos II y III, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva.
Se sigue, por tanto, el mismo criterio de la Ley 42/1998, que había incorporado en su texto, no solo las normas de transposición de la Directiva 1994/47/CE, sino las propias del Derecho español.
Analicemos las distintas figuras que regula la ley en los mismos términos que la Directiva: contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio.
1.- Aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico
Mediante este tipo de contratos la ley da cobertura al consumidor que adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar una propiedad (viviendas y apartamentos turísticos por períodos predeterminados, de una duración mínima de siete días) así como una serie de servicios complementarios (utilización de zonas deportivas y de ocio comunes, limpieza, restaurantes, etc.).
La duración de estos contratos no puede ser indefinida. Se establece un plazo mínimo de un año (hasta ahora era de tres) y un máximo de cincuenta. Una vez transcurrido el plazo fijado en el contrato, el usuario deja de poder seguir utilizando los servicios sin derecho a ningún tipo de compensación.
En cuanto a la información que obligatoriamente se ha de proporcionar a los contratantes es muy extensa y debe estar recogida en un documento informativo con carácter vinculante descrito en los anexos de la citada ley.
Por otro lado, el nuevo Decreto establece una serie de garantías como disponer del derecho de desistimiento (artículo 12) durante los catorce días naturales posteriores a la firma del contrato (hasta ahora el plazo era de diez) y del derecho de resolución del mismo durante tres meses en el caso de que no se les haya dado la información y los documentos exigibles o se hayan producido determinados incumplimientos por parte de la empresa.
Por último, la norma garantiza la protección de los consumidores por parte de los tribunales siempre que el alojamiento se encuentre en nuestro país, así como la posibilidad de solicitar que la controversia sea resuelta por la vía del arbitraje de consumo.
2.- Adquisición de productos vacacionales de larga duración
Se trata de un contrato de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere el derecho a obtener descuentos u otras ventajas respecto de su alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios. Este derecho se obtiene a cambio de una contrapartida e incluye a los clubes de descuento vacacionales y productos análogos.
Sin embargo, no da cobertura a los programas de fidelización que ofrecen descuentos para futuras estancias en establecimientos de una cadena hotelera ni a los descuentos ofrecidos durante un plazo inferior a un año o a los descuentos puntuales. Tampoco incluye los contratos cuyo propósito principal no sea ofrecer descuentos o bonificaciones.
La Ley recoge una serie de normas relativas a la publicidad e información precontractual que deben contener estos contratos. Así, el artículo 8 establece como requisito que la información facilitada al consumidor se proporcione en soporte duradero, otorgando al mismo la facultad de resolver el contrato si se incumpliera esta premisa. Además, se establece la necesidad de que el empresario facilite información precisa y suficiente de forma clara y comprensible, y que dicha información sea facilitada de forma gratuita en la lengua (o lenguas) del Estado miembro en que resida el consumidor.
3.- Reventa e intercambio
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