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Según ha establecido el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), los jueces españoles no podrán frenar los desahucios en aquellos casos en los que la entidad financiera ya se hubiera adjudicado la propiedad de la vivienda.
El caso planteado es el de una consumidora que firmó una hipoteca en 2004 con el Banco Español de Crédito para la adquisición de una vivienda con garantía hipotecaria. En el contrato se preveía que las partes podían hacer uso de un procedimiento extrajudicial para ejecutar la hipoteca, confiriendole además al banco, el mandato para que representase al deudor hipotecario el día en que se otorgase la escritura de venta.
En 2011, el Banco Santander inició ante notario el procedimiento de ejecución extrajudicial de la garantía hipotecaria. El procedimiento concluyó con la adjudicación de la vivienda hipotecada al acreedor por el 59,7 % del valor en que la que había sido tasada a efectos hipotecarios. Tras la adjudicación del bien, la deudora seguía debiendo al banco 13.482,97 euros.
Posteriormente, en septiembre de 2014, el Banco Santander presentó ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Jerez de la Frontera una demanda de juicio verbal con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil, solicitando que se dictara una resolución judicial de lanzamiento de la consumidora y de entrega de la posesión del inmueble al banco.
Ante tales circunstancias, el juez español remitió una petición de decisión prejudicial al TJUE al albergar dudas acerca de la compatibilidad de la directiva europea con el hecho de que el juez que conoce de una demanda instada por el titular de un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad con el fin de hacer efectivo ese derecho, no puede declarar de oficio ni a instancia de parte el carácter abusivo de una cláusula incluida en el contrato de préstamo garantizado por la hipoteca que se ejecuta.
Ante los hechos controvertidos, el TJUE declara que la directiva no es aplicable a este litigio. Es decir, no se puede frenar dicha ejecución hipotecaria instada por quien obtuvo la adjudicación de un bien inmueble (en este caso, el Banco Santander) en un proceso de ejecución extrajudicial. Y no es aplicable por dos razones, según la justicia europea. Por un lado, «porque este procedimiento es independiente de la relación jurídica que une al acreedor profesional y al consumidor. Y, por otro lado, porque la garantía hipotecaria ya ha sido ejecutada, el bien inmueble ha sido vendido y los derechos reales sobre el mismo han sido transmitidos sin que el consumidor haya hecho uso de los recursos legales previstos en este contexto».
En este sentido el TJUE concluye que la deudora tuvo la posibilidad de formular oposición o de solicitar como medida cautelar la suspensión de la ejecución durante la tramitación del procedimiento extrajudicial de venta del bien, alegando la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario. «Es por tanto en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria donde el juez que conocía del asunto habría podido proceder, en su caso de oficio, al examen del posible carácter abusivo de cláusulas incluidas en el contrato de préstamo hipotecario».
Así pues, se afirma que el objeto del litigio del que conoce el Juzgado guarda relación con la protección de los derechos reales de propiedad adquiridos por el Banco Santander a raíz de una venta por adjudicación en subasta e inscritos en el Registro de la Propiedad, con independencia del modo en que hayan sido adquiridos.
Por último, se hace alusión al hecho de que el título en el que se basa la acción ejercitada ante el Juzgado es, en este caso, el título de propiedad que ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad y no el contrato de préstamo hipotecario que establecía la garantía cuya ejecución extrajudicial ha sido llevada a término.
