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AUTO QUE NIEGA QUE LA ENTREGA DE LA CASA CANCELE LA HIPOTECA
Auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 28 de enero de 2011
Dispone el Art. 1911 del Código Civil que "del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros", precepto que establece en nuestro ordenamiento el principio de responsabilidad universal con evidente función estimuladora del cumplimiento voluntario de las obligaciones y también de garantía del acreedor. Por su parte el Art. 579 de la LEC referido a los supuestos de ejecución dineraria en caso de bienes hipotecados o pignorados, taxativamente dispone, de acuerdo con el principio de responsabilidad patrimonial universal, que: "si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falta y ¡a ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución". Es de tal evidencia el contenido normativo de los preceptos mencionados que no alcanzan a comprenderse las razones por las cuales la Juez "a quo" eludió la aplicación al caso de la preceptiva mencionada, pues con independencia de las opiniones personales que los preceptos mencionados puedan merecer, cuestión ajena al contenido de esta resolución, lo cierto es que el supuesto planteado en este caso tenía perfecto encaje en el supuesto de hecho contenido en la norma procesal en coherencia con el principio aludido que establece el Código Civil; sin que corresponda al Juez asumir funciones reservadas al legislador, sino aplicar la ley al caso concreto. Máxime cuando actuaciones como la llevada a cabo por la Juez "a quo" en su resolución afectan al principio de seguridad jurídica en cuanto alteran el marco normativo existente cuando la operación se realizó y las bases sobre las que se asienta en España el sistema de garantía hipotecaria, con importantes repercusiones de orden práctico que, como decimos, son ajenas a las previsiones legales.
Se sostiene en el Auto apelado que en el patrimonio de la entidad ejecutante no entra el importe de la adjudicación 137.350, dado que se trata de sociedades pertenecientes al mismo grupo, sino con el valor real de mercado del inmueble "que atendiendo a la valoración de la subasta acordada en la escritura de crédito hipotecario es de 203.000 euros".
La Sala, evidentemente, no puede compartir tal razonamiento, como tampoco que "el valor de mercado del bien hipotecado y subastado es superior a la cantidad reclamada por principal…", y ello porque tales afirmaciones parten del error de identificar valor de tasación con valor real de mercado cuando, obviamente, esto no es así, siendo notorio que una vivienda tasada en un valor concreto el año 1992 tuvo un valor sensiblemente superior en los primeros años del siglo XXI y, en cambio, una vivienda tasada con un concreto valor en el año 2006 pudo disminuir su valor real en el año 2010 como consecuencia de las circunstancias económicas existentes, en suma, pues, el valor de tasación de un inmueble en un momento determinado puede o no coincidir con su valor real de mercado, que no es sino la cantidad de dinero que en un momento preciso se esté dispuesto por alguien a pagar por él.
En el caso de adjudicaciones realizadas en pública subasta en el curso de procedimientos de realización de garantías hipotecarias tramitados al amparo del hoy derogado Art. 131 de la Ley Hipotecaria, la jurisprudencia ha considerado que…no puede existir enriquecimiento injusto por el hecho de que la adjudicación se haya producido a favor del acreedor por un precio inferior al de tasación, supuesto que el proceso se haya seguido por los trámites legalmente previstos y se haya aprobado judicialmente el remate…". Y añadió "La jurisprudencia ha reservado la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto en subastas judiciales a supuestos en los que el bien adjudicado lo fue comprendiendo accidentalmente elementos ajenos a la garantía hipotecaria y a la consiguiente tasación (v. gr., SSTS de 15 de noviembre de 1990 [ RJ 1990, 8948] , 4 de julio de 1993 SIC y, más recientemente, 18 de noviembre de 2005 [ RJ 2005, 7733] ), pero no le ha reconocido relevancia cuando, seguido el proceso correctamente por sus trámites, sólo puede apreciarse una divergencia entre el precio de tasación y el de adjudicación, aun cuando ésta sea notable, ni siquiera en un supuesto en que se reconoció que el precio del remate a favor de la entidad concedente fue «irrisorio y absolutamente desproporcionado» ( STS de 8 de julio de 2003 [ RJ 2003, 4334] ), situación que, en el caso examinado, se halla todavía lejos de lo que se deriva de los hechos fijados por la sentencia recurrida…".
Desde la perspectiva del abuso de derecho se expresa tal resolución en los siguientes términos: "Como dice la STS de 8 de mayo de 1996 ( RJ 1996, 3782), invocada por la sentencia recurrida, no puede alegarse abuso del derecho frente al acreedor adjudicatario cuando se han cumplido los trámites legales prevenidos en el art. 131 de ¡a Ley Hipotecaria, y la actuación del banco ejecutante, justificada por los presupuestos que legitiman acudir a este procedimiento especial, se ajusta a aquellos trámites. En efecto, resulta incompatible con la apreciación de abuso del derecho la constancia de que el derecho de adjudicación ha sido ejercitado por quien, pese a ser acreedor, está legitimado expresamente para ello, y lo ha hecho con sujeción a los requisitos exigidos, de tal suerte que el provecho que pueda haber obtenido, como ha quedado reseñado a! examinar el anterior motivo de casación, resulta de lo dispuesto en el ordenamiento jurídico con el fin de facilitar la realización de las garantías hipotecarias, ante la falta de uso por el deudor de sus facultades para elevar el precio del remate, y, por consiguiente, no puede estimarse que el acreedor sobrepase los límites normales del ejercicio del derecho, desde el punto de vista de su función económico-social, por el hecho de que no renuncie a resarcirse del total de su crédito y, al propio tiempo, trate de obtener del bien adjudicado ventajas económicas admisibles en el tráfico negociar.
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Avance de jurisprudencia
(Ver más en A fondo. Lo que dicen los jueces).
AUTO QUE AVALA QUE LA ENTREGA DE LA VIVIENDA SALDE LA HIPOTECA
Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2010
La Sala considera correctas las consideraciones que hace la juzgadora de instancia para entender que en el caso presente, la adjudicación material de la finca al banco ejecutante, cubre más del principal reclamado, por lo que la ejecución únicamente cabrá continuar respecto de las costas y de la liquidación de intereses.
La base de la manifestación de que la finca subastada tiene hoy por hoy un valor real inferior, se base en alegaciones como que la realidad del mercado actual ha dado lugar a que no tuviera la finca el valor que en su momento se le adjudicó como tasación, disminución importante del valor que une a la actual crisis económica, que sufre no sólo este país sino buena parte del entorno mundial con el que nos relacionamos. Y siendo esto así y en definitiva real la importantísima crisis económica, que ha llegado incluso a que la finca que en su día tasó en una determinada cantidad, hoy en día pudiera estar valorada en menos, no podemos desconocer que ello tiene también en su origen una causa precisa y que no es otra, y no lo dice esta Sala, sino que ha sido manifestado por el Presidente del Gobierno Español, por los distintos líderes políticos de este país, por expertos en economía y por líderes mundiales, empezando por el propio Presidente de Estados Unidos, que la mala gestión del sistema financiero del que resultan protagonistas las entidades bancarias, recuérdense las "hipotecas basuras" del sistema financiero norteamericano.
No queremos decir con esto que el sea el causante de la crisis económica, pero sí no puede desconocer su condición de entidad bancaria y por lo tanto integrante del sistema financiero, que en su conjunto y por la mala gestión de las entidades financieras que sean, en definitiva bancos y otras entidades crediticias y de naturaleza financiera, han desembocado en una crisis económica sin precedentes desde la gran depresión de 1929.
El Art. 3 del Código Civil, en su apartado 1, señala que las normas se interpretarán según la realidad del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas, y ello nos obliga a hacer la presente reflexión, en el sentido de que, no constituirá un abuso de derecho, pero moralmente es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución la pérdida de valor de la finca que servía de garantía al préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente para garantizar el préstamo concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptado, siendo que dicha pérdida de valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero, que repetimos, aun cuando no quepa atribuirla directa y especialmente al sí que no deja de ser una realidad que forma parte de los protagonistas de dicho sistema financiero, y de ahí que resulte especialmente doloroso, que la alegación que justifica su pretensión, esté basada en unas circunstancias que esencialmente y como vulgarmente se dice, ha suscitado una gran sensibilidad y levantado "ampollas" .
A la razón expuesta de la falta de acreditación del valor real de la finca, en cuanto a que sea inferior a la que fue fijada en su momento, cabe añadir que la adjudicación de la finca materialmente al banco, habida cuenta la tasación que en su día se aceptó por el banco ejecutante, determina que consideremos ajustada a derecho la resolución de la Magistrada-Jueza de Primera Instancia y ello a los efectos de entender que con su adjudicación el principal y algo más ha sido cubierto con dicho bien, de manera que tan sólo con respecto a las costas y liquidación de intereses restantes deberá continuar la ejecución, en cuanto que es lo que establece el Auto recurrido que no ha sido objeto de impugnación.
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DECLARACIÓN DE LA NULIDAD DE LOS ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS POR LOS CUALES SE DENIEGA LA SOLICITUD DE APERTURA DE UNA PUERTA EN EL RELLANO DE LA ESCALERA PARA DAR SALIDA AL LOCAL COMERCIAL FRUTO DE LA SEGREGACIÓN DE OTRO MÁS GRANDE
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2010
Los actores son dueños de un local comercial. De dicho local se segregó la primera planta, por así autorizarlo la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal de la comunidad a la que pertenece el mencionado local comercial.
El local comercial originario tenía entrada directa e independiente a la vía pública. Al efectuar la mencionada segregación, la planta primera del local quedó incomunicada con el exterior.
Los dueños del local solicitaron a la comunidad de propietarios el reconocimiento de la segregación; su consideración de nuevos comuneros; la distribución de la cuota de participación del local para la contribución de los gastos de comunidad entre las dos fincas; y la autorización de la apertura de una puerta de acceso de la nueva finca al rellano de la escalera así como el uso del ascensor en la planta primera.
La Junta de propietarios celebrada el 20 de mayo de 2004 denegó la solicitud de apertura de la puerta y el uso del ascensor en la planta primera.
Los propietarios del local presentaron demanda de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta.
El juzgado estimó la demanda, por entender que la comunidad actuó de forma contraria a la Ley y los estatutos y por incurrir en abuso de Derecho.
La Audiencia Provincial revocó la anterior sentencia, desestimando íntegramente la demanda.
Contra dicha sentencia interpuso recurso de casación al amparo del Art. 477.2.3º LEC D . Evelio y demás miembros de la comunidad de bienes denominada DIRECCION000 , C.B., que ha sido admitido en sus tres motivos.
El Art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario de una vivienda o local sujeta al régimen de la propiedad horizontal. El propietario usará su piso o local según le convenga, pero carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble. De hecho, para realizar obras que afecten a algún elemento común es precisa la unanimidad del resto de comuneros ( SSTS de 20 de mayo de 2009 y de 16 de julio de 2009. El encaje legislativo se produce porque la alteración de cualquier elemento común produce de hecho una modificación del título constitutivo que debe ser necesariamente modificada por acuerdo unánime de los copropietarios.
Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales, salvo prohibición o limitación estatutaria establecida expresamente.
Por las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, el título constitutivo suele reconocer la posibilidad de que los titulares de los citados locales efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes. Es frecuente establecer la posibilidad de que los titulares de los locales efectúen obras de segregación, agrupación, división o unión con otros departamentos, con el fin de que así se pueda adaptar el local a las distintas actividades comerciales a desarrollar.
-Interpretación del título constitutivo. La cláusula 1ª de la regla IV de la escritura recoge la posibilidad de que los titulares del local comercial puedan, entre otras facultades, segregarlo. La interpretación efectuada por la Audiencia Provincial de la cláusula citada contraviene lo dispuesto en el Art. 1258 CC por las siguientes razones:
(i) No es posible conjugar la autorización de segregación de una parte del local, que implica separación e independencia física, con la prohibición de facilitar el uso de la parte segregada con la lógica apertura de un acceso directo e independiente del local matriz.
(ii) La singular estructura del local, constituido por tres plantas con un único acceso al exterior a través de la planta baja, permite extraer la conclusión de que, para practicar la segregación a que autoriza el título constitutivo, es preciso facilitar un acceso diferente al ya existente. Necesariamente la salida que se construya debe afectar a elementos comunes, al no existir otra puerta que la de salida al exterior por la planta baja.
(iii) El edificio en cuestión está ocupado en la primera planta íntegramente por el nivel superior del local comercial. En la primera planta existe un rellano de escalera y una puerta y parada de ascensor, aunque en la práctica no esté programada la posibilidad de hacer uso de tal servicio. Por tanto, dada la concreta configuración del edificio, conocida por quienes otorgaron la escritura de declaración de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y disolución de la comunidad, es lógico concluir que es consecuencia natural de la segregación dar salida al nivel superior del local al rellano de la escalera del primer piso.
La estimación de los motivos segundo y tercero obliga a la Sala, en aplicación de lo dispuesto en el Art. 487.3 LEC , a declarar como doctrina jurisprudencial que, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.
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Marginal Nº 2252090
OCUPAR UNA VIVIENDA RUINOSA, Y A PUNTO DE SER DERRUIDA, NO ES DELITO DE USURPACIÓN
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de noviembre de 2010.
La «función social» como elemento estructural de la definición misma del derecho a la propiedad privada o como factor determinante de la delimitación legal de su contenido pone de manifiesto que la Constitución no ha recogido una concepción abstracta de este derecho como mero ámbito subjetivo de libre disposición o señorío sobre el bien objeto del dominio reservado a su titular, sometido únicamente en su ejercicio a las limitaciones generales que las leyes impongan para salvaguardar los legítimos derechos o intereses de terceros o del interés general. Por el contrario, la Constitución reconoce un derecho a la propiedad privada que se configura y protege, ciertamente como un haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también, y al mismo tiempo, como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos de acuerdo con las Leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad, es decir, finalidad o utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir. Por ello, la fijación del «contenido esencial» de la propiedad privada no puede hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales que a éste subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria referencia a la función social, entendida no como mero límite externo a su definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo. Utilidad individual y función social definen, por tanto, inescindiblemente el contenido del derecho de propiedad sobre cada categoría o tipo de bienes.
Tal delimitación del contenido del bien jurídico protegido «derecho de propiedad» impide su interpretación de forma extensiva, debiendo exigirse a aquellas conductas que pretenden subsumirse en la acción típica, además de una lesión a la utilidad individual del titular del derecho, una afectación mínima a esta función social de la propiedad.
No ha existido esta última en el supuesto que nos ocupa, puesto que la empresa denunciante había hecho dejación de tal función social respeto del inmueble ocupado, que puede resumirse en: a) haber dejado transcurrir varios años sin dar al mismo el destino para el que lo había adquirido, b) despreocuparse de su estado, incumpliendo los deberes de conservación de los edificios que recoge la legislación de urbanismo, hasta el punto de tener que ser el organismo público local a través de la policía local y del departamento competente quien le notifique la existencia de la ocupación y quien vele por el mínimo estado de seguridad del edificio para evitar males a personas extrañas, c) no realizar acto alguno de recuperación de la posesión, requiriendo a los ocupantes, limitándose a interponer una denuncia, un mes después de ser requerida por el Ayuntamiento a los solos efectos de evitar las sanciones a las que había sido competida, y d) anunciar que se tiene intención de solicitar licencia de obras para el derribo, sin que haya constancia de que se haya llegado a presentar.
VOTO PARTICULAR
Que emite el Iltmo. Sr. Magistrado D. Pablo Llarena Conde, al Auto dictado por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Barcelona, en su Rollo de Apelación N.º 536/2009, dimanante de las Diligencias Previas N.º 264/2009 del Juzgado de Instrucción n.º 1 de Granollers.
El auto impugnado decreta el sobreseimiento libre de las actuaciones argumentando que la ocupación que tipifica el art. 245.2 del CP debe ser entendida como aquella que lesiona o pone en riesgo el derecho de propiedad y las facultades que le son inherentes entre ellas, especialmente, la posesión en su sentido más amplio que no exige contacto físico con la cosa, pero si una conciencia social de esta posesión, pues la propiedad no puede ser desvinculada de la función social que le atribuye el art. 33 de la CE.
En parecidos términos se manifiesta el parecer mayoritario de los magistrados de la Sala, que entiende que para la ocupación de bienes inmuebles sea subsumible en la acción típica, además de una lesión a la utilidad individual del titular del derecho, se precisa de una afectación mínima a esta función social de la propiedad y que proclama que esta afectación no se da en el caso de autos en atención: a) haber dejado transcurrir varios años sin dar al mismo el destino para el que lo había adquirido, b) despreocuparse de su estado incumpliendo los deberes de conservación de los edificios que recoge la legislación de urbanismo, hasta el punto de tener que ser el organismo publico local a través de la policía local y del departamento competente quien le notifique la existencia de la ocupación y quien vele por el mínimo estado de seguridad del edificio para evitar males a personas extrañas, c) no realizar acto alguno de recuperación de la posesión, requiriendo a los ocupantes, limitándose a interponer una denuncia, un mes después de ser requerida por el Ayuntamiento a los solos efectos de evitar las sanciones a las que había sido compelida, y d) anunciar que se tiene intención de solicitar licencia de obras para el derribo, sin que haya constancia de que se haya llegado a presentar.
Entiendo que la protección del tipo penal no descansa en la ingrávida percepción judicial de cual es el alcance de la «función social de la propiedad» en cada caso concreto.
El bien jurídico protegido por el artículo 245.2 del Código Penal no es sino el derecho de propiedad. Así se deriva de que el tipo penal quede integrado dentro de la rúbrica de los delitos contra el patrimonio y más claramente de que la previsión sancionadora descanse en que la acción u omisión se despliegue contra inmuebles de pertenencia ajena.
No obstante, si las facultades inherentes al dominio son las de goce o aprovechamiento de la cosa, así como la capacidad de disposición de la misma y la de exclusión de terceros respeto del disfrute y utilización del bien, es lo cierto que el tipo penal analizado no presta tutela ante toda acción u omisión que lesione cualquiera de estas facultades dominicales. El hecho de que la acción típica contemplada en el artículo 245.2 del Código Penal consista en la ocupación «de un inmueble, vivienda o edificio que no constituya morada o en mantenerse en ellos contra la voluntad del titular», pone de manifiesto que la protección penal se despliega única y exclusivamente en aquellos supuestos en los que el comportamiento del sujeto activo consista en adquirir o retener la posesión inmediata del objeto material previsto por la norma y –consecuentemente– prive o limite (la antijuridicidad impone que sea de manera esencial y duradera) el libre uso, disfrute o explotación de la cosa y contraríe así el derecho de exclusión que corresponde a la propiedad.
Es evidente que la propiedad privada debe ajustarse a una función social (art. 33 de la CE), no obstante, esta plasmación constitucional no entraña que la propiedad deba proyectarse hacia el beneficio colectivo en los indeterminados y plurales términos que consideren las infinitas concepciones particulares que analicen la cuestión de la propia Constitución Española establece que si bien la función social de la propiedad delimitará los límites o intensidad del dominio, la demarcación de su alcance se hará con sujeción a las restricciones que legalmente se fijen; y aun cuando el Tribunal Constitucional ha reconocido que la reserva de Ley que contiene el artículo 33.2 de la CE no excluye la remisión del legislador al poder normativo complementario de la Administración, es lo cierto que ha manifestado al tiempo que –fuera de esta posibilidad reglamentaria– debe entenderse prohibida cualquier operación de deslegalización de esta materia o todo intento de regulación extra legend del contenido del derecho de propiedad privada (STC 33/87), de 26 de marzo).
En tal coyuntura, resulta evidente que las particulares circunstancias en las que se encuentra el edificio de autos fijan –por un interés publico de seguridad– una restricción legal del uso, disfrute y disposición del edificio mas solo en los concretos términos establecidos –además de en las propias normas municipales en el artículo 389 del Código Civil, al fijar que: «Si un edificio…o cualquier otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición o ejecutar las obras necesarias para evitar su caída. Si no lo verificase el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacer demoler a costa del mismo». Fuera de esta norma no se alcanza por este juzgado ninguna otra restricción legal de las facultades dominicales de los denunciantes, sin que esta limitación añadida sea identificada tampoco por las resoluciones judiciales de las que discrepo. De este modo, la función social de la propiedad no puede ser soporte para argüir la exclusión de los denunciantes de la protección penal de la propiedad definida por el legislador en el artículo 245.2 del Código Penal, mostrándose improcedente sobreseer la instrucción de la causa sobre la consideración judicial de excluirse claramente la naturaleza delictiva de los hechos denunciados, pues lo actuado no excluye que se haya producido una ocupación permanente y establece de la posesión inmediata del edificio a que la denuncia se refiere y que esta posesión resienta los términos legales de uso, explotación y destino del inmueble que corresponden a la propiedad.
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