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EN EL SUPUESTO EN EL QUE LOS PADRES INGRESAN EN LA CUENTA CORRIENTE DE UN HIJO EL IMPORTE OBTENIDO DE LA VENTA DE UN BIEN INMUEBLE SE CONSIDERA QUE ES UNA DONACIÓN Y NO UN PRÉSTAMO Y SE DEBE PAGAR POR ESTE CONCEPTO
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 10 de marzo de 2006. Corresponde al Tribunal determinar cuál es la calificación correcta a otorgar a una operación por la cual una persona recibió de sus padres una cantidad dinero proveniente de la venta de un piso de la propiedad de éstos mediante ingreso en la cuenta corriente de éste. El hijo empleó este ingreso para cancelar un crédito hipotecario que aquél tenía concedido y con respecto al cual sus padres habían constituido un contrato de garantía real o hipoteca sobre un piso de su propiedad.
La Administración califica esta acto como un acto de liberalidad, como una donación, conforme al artículo 3.1.b) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que dispone que realiza el hecho imponible de este impuesto «la adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito, inter vivos´´. No existe duda razonable de que el abono en cuenta evidencia una liberalidad de los padres a favor del sujeto pasivo que se ve beneficiado en su propio patrimonio con la consiguiente disminución en el patrimonio de sus progenitores.
No se admite la alegación de la existencia de un préstamo ente el sujeto pasivo y sus padres ni pruebas de la devolución del referido importe a los mismos.
Por lo tanto, procede la exigencia de la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el importe de la donación recibida más intereses de demora y la imposición de la sanción por infracción tributaria grave consistente en «no presentar, presentar fuera de plazo previo requerimiento de la Administración Tributaria o de forma incompleta o incorrecta las declaraciones o documentos necesarios para que la Administración Tributaria pueda practicar la liquidación de aquellos tributos que no se exigen por el procedimiento de autoliquidación´´ (art.79 b) LGT de 1963).
Base de Datos Fiscal-Laboral al día, marginal 266387.
LA TRANSMISIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD DE FINCA URBANA DE UNOS PADRES A SUS HIJAS NO IMPLICA QUE SE TRATE DE UNA DONACIÓN ENCUBIERTA BAJO LA APARIENCIA DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 6 de abril de 2006. Un matrimonio transmitió a sus dos hijas la nuda propiedad de una finca urbana ubicada en Cádiz y tal transmisión se autoliquidó por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
El servicio de inspección de la Administración tributaria andaluza consideró que la verdadera naturaleza del negocio jurídico realizado era la de donación y se propusieron dos liquidaciones por el concepto del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La Sala expone que la transmisión de bienes de ascendiente a descendiente puede realizarse perfectamente de forma onerosa, a través de un contrato de compraventa instrumentalizado mediante escritura pública, sin que pueda deducirse por la relación de parentesco que se trata de una donación encubierta bajo un contrato inexistente de compra-venta.
El artículo 4.1 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones introduce la presunción legal por la cual cuando de los Registros Fiscales o datos que posee la Administración se comprueba la disminución del patrimonio de una persona y el aumento inmediato o en plazo de prescripción de cuatro años del cónyuge o descendientes se presumirá la existencia de transmisión lucrativa. Sin embargo, el Tribunal explica que no resulta aplicable la presunción legal ya que no se da el presupuesto de aplicación de la presunción legal. En efecto, sólo existen en el presente asunto los datos recogidos en la escritura pública y en la autoliquidación, sin que por la administración se haya acreditado aumento y correlativa disminución de patrimonio en los intervinientes en la transmisión, constatados en los correspondientes Registros Fiscales.
Base de Datos Fiscal-Laboral al día, marginal 269251.
LAS ESCRITURAS DE DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA HIPOTECARIA PRECEDENTE ENTRE LOS PISOS Y LOCALES DE UN EDIFICIO SOMETIDO A DIVISIÓN HORIZONTAL, CONSTITUYEN ACTOS INSCRIBIBLES QUE TIENEN POR OBJETO COSA VALUABLE SUJETOS AL IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS EN SU MODALIDAD GRADUAL DE DOCUMENTOS NOTARIALES
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 28 de diciembre de 2005. La cuestión que se plantea en el presente supuesto es la de determinar si la distribución hipotecaria del principal del préstamo y responsabilidad hipotecaria entre los distintos predios resultantes de la división horizontal efectuada sobre un determinado edificio es una operación que queda sujeta o no al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en su modalidad gradual de documentos notariales.
Para resolver esta cuestión, la Sala sigue los criterios expuestos por el Tribunal Supremo De acuerdo con estas Sentencias, la inscripción en los Registros Públicos (el de la Propiedad, el Mercantil y el de la Propiedad Industrial, a los que ha de añadirse, como parte del primero, el de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento) otorga al titular registral un conjunto de garantías que el ordenamiento jurídico concede a determinados actos en razón de la forma notarial adoptada y que constituyen ñdichas especiales garantías registrales- la finalidad del gravamen de Actos Jurídicos Documentados.
De lo anterior se deduce que las escrituras de distribución de la carga hipotecaria precedente entre los pisos y locales de un edificio sometido a división horizontal, constituyen actos inscribibles que tienen por objeto cosa valuable, no sujetos a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni a la de Operaciones Societarias y, por lo tanto, están sujetos al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, conforme el artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que aprobó el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Base de Datos Fiscal-Laboral al día, marginal 255552
SE PUEDE MODIFICAR EL MEDIO DE PAGO DE LA RENTA DE FORMA T¡CITA: GIRO POSTAL EN LUGAR DE INGRESO BANCARIO
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de junio de 2006 Una sociedad, arrendadora de un local de negocio, solicita el desahucio y la consiguiente resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta inicialmente pactada
El arrendador no tiene que aportar los recibos de las rentas cuyo impago se reclama, el arrendador solo tiene que acreditar la relación contractual y la obligación del arrendatario al pago de la renta por el disfrute del local y su cuantía; ello se acredita con el contrato y, en su caso, con los documentos de los que resulte dicha cuantía. Es el arrendatario quien debe acreditar, en su caso , el pago de la renta.
En el contrato (cláusula primera) se dice que el pago se efectuará mediante domiciliación en cuenta corriente o libreta de ahorro del arrendatario, pero se establece a favor del arrendador la facultad de variar la forma de pago, mediante comunicación, por carta certificada, al arrendatario.
La parte arrendataria ha venido abonando la renta mediante giros postales desde mucho tiempo antes de interponerse la reclamación y se vienen cobrando tales giros sin oposición alguna, de forma que las partes han consentido tácitamente la modificación de la forma de pago.
La arrendataria viene abonando la renta, IVA incluido e IRPF deducido, en la misma cuantía establecida en la demanda como debida y ello desde mucho tiempo antes de la interposición de la demanda. Esa es, por tanto, la cuantía determinada a tomar en consideración y no cualquier otra.
Base de datos de Inmueble marginal nº 275252
EN UN CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA, LA OBLIGACIÓN DE LA EMPRESA NO SE AGOTA EN EL SUMINISTRO DE LOS MATERIALES Y EN LA PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS DE LOS DISTINTOS GREMIOS PROFESIONALES, SINO QUE, EN VIRTUD DEL CONTRATO DE OBRA, ASUME EL DEBER DE UN CONCRETO RESULTADO, QUE SE HA DE MATERIALIZAR CORRECTAMENTE, CONFORME A LOS MÉTODOS Y CONOCIMIENTOS DE LA BUENA PR¡CTICA CONSTRUCTIVA.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 18 de mayo de 2006. Una comunidad de propietarios formalizan un contrato con una empresa que tenía por objeto la ejecución de obras de reforma en el portal comunitario. Una vez finalizadas las obras, la comunidad no quedó satisfecha por el resultado de las obras por deficiencias en la ejecución y exceder la factura final del precio inicialmente pactado en alguna de las partidas facturadas. (no existió un presupuesto cerrado aceptado por las partes)
Consta que los vicios menores apreciados por el perito en la inspección practicada aproximadamente un año después de la conclusión de la obra, se refieren a las partidas ejecutadas por la empresa. Se trata de defectos (fractura de baldosas, balda inferior de los buzones mal instalada, falta de remate de los buzones , agujero sobre el marco de la prueba garaje) característicos de una deficiente instalación de los materiales y de un imperfecto acabado , por lo que es clara la responsabilidad contractual de la empresa, a quien incumbía acreditar cumplidamente que las anomalías apreciadas se debían, como ahora mantiene, a falta de mantenimiento o a otra circunstancia extraña a su propia actuación profesional.
Tampoco se puede derivar la responsabilidad argumentando que el remate de los buzones no fue expresamente contratado o aduciendo que la balda de los buzones se colocó mal porque se siguieron las expresas instrucciones de los vecinos. Conviene recordar que la obligación de la empresa no se agota en el suministro de los materiales y en la prestación de los servicios de los distintos gremios profesionales, sino que, en virtud del contrato de obra, asume el deber de un concreto resultado, que se ha de materializar correctamente, conforme a los métodos y conocimientos de la buena práctica constructiva que, lógicamente, se presuponen en todo aquél que se presenta en el mercado como un experto profesional de la construcción.
Base de datos de Inmueble marginal nº 271889
RECLAMACIÓN DE ARRAS PENALES: LOS VENDEDORES TIENE EL DEBER DE PONER EN CONOCIMIENTO DE LOS COMPRADORES LA EXISTENCIA DE TODAS LAS CARGAS QUE AFECTABAN A LA FINCA YA QUE SI NO SE OCULTA INFORMACIÓN Y PUEDE DAR LUGAR AL PAGO DE LAS ARRAS PENALES
Sentencia del Tribunal supremo de 31 de octubre de 2006. Se firma un contrato privado de compraventa, y se fija la fecha máxima para el otorgamiento de escritura pública. Poco antes de la fecha prevista, los compradores comprobaron que sobre dicha vivienda pesaban más cargas que las contempladas inicialmente, pues existía una anotación preventiva de demanda (dirigida ésta a obtener unos terceros elevación a público de un supuesto contrato de compraventa concertado con los demandados) y una anotación preventiva de embargo, en relación con una reclamación de la comunidad de propietarios.
Los compradores reclaman la restitución doblada de su entrega inicial.
El contrato privado suscrito era de 23 de junio de 1995, mientras que a demanda luego anotada preventivamente, era de 10 de julio de 1995. Es decir, desde antes de la firma del contrato privado, los vendedores conocían que existían otras personas que se irrogaban la condición de compradores, fijaban fecha para escriturar, y advertían con el ejercicio de acciones legales.
Se trataba de una amenaza seria que -por virtud del principio de máxima buena fe antes expresado- los vendedores debieron haber hecho figurar en el contrato privado, para acreditar que los compradores conocían esa posibilidad y asumían el riesgo. Al no haberlo hecho así, no puede sino concluirse que estos no fueron suficientemente informados, por lo que al materializarse la amenaza, con la interposición de la demanda y su posterior anotación preventiva, nace un motivo apto para resolver el contrato ex art. 1124 del CC y la falta de transparencia mostrada por los vendedores determina que se considere que la situación confusa y de inseguridad sí les sea imputable, pues no debieron celebrar la venta por contrato privado hasta aclarar definitivamente las discrepancias ya puestas de manifiesto por otros terceros anteriormente interesados en la compra, o en su defecto, hasta dejar perfectamente documentado que los compradores asumían esta situación de latente conflicto.
Queda por examinar la naturaleza del pacto suscrito entre las partes en virtud del cual se solicita la restitución duplicada de los cuatro millones entregados; se trata de la cláusula novena , en cuya virtud, «en caso de incumplimiento de contrato por causa imputable a la parte vendedora, el comprador podrá exigir judicialmente el cumplimiento del mismo o la devolución duplicada de la cantidad entregada en este acto».
La jurisprudencia viene distinguiendo tres tipos de arras o señal: a) penitenciales, que son las que parece contemplar el art. 1454 CC concebidas a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; b) confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y, normalmente, se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, y c) penales , que funcionan de modo similar a la cláusula penal del art. 1154 como resarcimiento en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada.
Que no se trata de arras penitenciales en este caso, es obvio, en cuanto que la cláusula prevé expresamente que pese al incumplimiento del vendedor, el comprador sigue teniendo acción para exigir el cumplimiento del contrato, lo que le estaría vedado si fueran arras de dicha naturaleza. No son arras simplemente confirmatorias, pues en las de esta clase no se contempla la obligación de restituirlas duplicadas caso de incumplimiento. Precisamente la circunstancia de que los cuatro millones se entregaban como parte del precio, la circunstancia de que pese a incumplimiento del vendedor, la parte compradora podía exigir el cumplimiento, y la previsión de su restitución doblada , conduce a la conclusión de que estamos ante arras penales,
Los vendedores tratan de demostrar que el impedimento surgido no les era atribuible a ellos, por lo que no habría existido un incumplimiento susceptible de determinar la aplicación de la cláusula penal contractualmente establecida.
No puede aceptarse esta afirmación, desde el momento en que , al no poner en conocimiento de los compradores, como los vendedores pudieron hacer, la circunstancia que podía dificultar o impedir la entrega definitiva del inmueble , impidieron a aquellos el conocimiento de una circunstancia que podía justificar el desistimiento del contrato o la modificación de su contenido.
Al no poner en conocimiento de los compradores la reclamación de terceros que afectaba de modo evidente a sus pretensiones y concertar la entrega de la finca `libre de cargas, gravámenes e inquilinos, por lo que la parte vendedora se responsabiliza en este sentido a todos los efectos« (según reza el tenor del contrato), se obligaban implícitamente a procurar la extinción del impedimento, cuya existencia conocían, en el plazo establecido para entregar la finca libre de cargas y gravámenes , y con ello, al erigirse conscientemente en garantes de su desaparición, establecían las bases para que les fuera imputable objetivamente la hipotética concreción procesal de la amenaza y su prolongación posterior más allá del citado momento, por lo que resulta indiferente que la eliminación del obstáculo dentro del plazo previsto en el contrato para la eliminación de las cargas estuviera realmente o no en su mano.
Base de Datos de Inmueble marginal nº 280231
REGLAS DE LA BUENA FE: SI SE PIERDE LA CONFIANZA MUTUA ENTRE LAS PARTES PUEDE DAR LUGAR A LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2006. Se celebra un contrato de compraventa en el que Doña E. vendió a CONSTRUCCIONES XX la casa sita en Sevilla, por el precio de 70.000.000 de pesetas. En este contrato se fijaba el pago del precio en una forma, fecha y cuantía determinada y concretamente se establecían unos plazos exactos para la entrega de cantidades y un plazo fijo, el día 2 de Enero de 1996 para la firma de escritura pública de compraventa y entrega de letras avaladas por una suma específica, con unas fechas de vencimiento concretas.
Al negarse la vendedora del piso objeto del contrato a realizar actos que facilitaran a los compradores, el ejercicio de derecho , cual es el de obtener créditos hipotecarios legalmente prevenidos para facilitar el pago del precio convenido en relación a viviendas subvencionadas en régimen constructivo de protección oficial, claramente determina que la vendedora ha actuado incumpliendo obligaciones que le vienen impuestas al fin del ejercicio por los relacionados compradores del invocado derecho de obtención de créditos hipotecarios facilitadores del pago del precio, con acomodo a las reglas de la buena fe que sanciona el artículo 1258.
Es evidente que una empresa constructora que compra una casa vieja para realizar obras de rehabilitación y reforma, construir pisos, hacer la división horizontal y venderlos, necesita como condición indispensable disponer de un título inscribible; ello constituye una deducción lógica, reforzada por la circunstancia de que parte del precio se abonaría mediante la entrega de un apartamento que se construiría en el renovado edificio.
Dado el objeto social de CONSTRUCCIONES XX y la finalidad que la compraventa pretendía conseguir, hay que entender, acudiendo a la vía de las presunciones a que se refiere el artículo 1253 del Código Civil que , efectivamente, era condición esencial del contrato celebrado, que se facilitara a la vendedora la posibilidad de poder inscribir a su nombre y , por lo tanto, que Doña E. faltó a sus compromisos al no facilitar esa posibilidad, en las distintas fechas en que, sucesivamente, se previó el otorgamiento de la escritura pública, y desvincularse, finalmente, del contrato, desatendiendo las propuestas de la compradora para llegar a un acuerdo.
En toda relación jurídica, lo fundamental a proteger es la confianza, ya que el no hacerlo es atacar a la buena fe , que ciertamente viene determinada por una coherencia de comportamiento en las relaciones humanas y negociales, toda vez que cuando unas determinadas personas, dentro de un convenio jurídico, han suscitado con su conducta contractual una confianza mutua fundada, conforme a la buena fe, en una determinada conducta, no deben defraudar esa confianza suscitada, y es inadmisible toda actuación incompatible con ella , por la sencilla razón de que, como ya viene dicho, la exigencia jurídica del comportamiento coherente está vinculada de manera estrecha a la buena fe y a la protección de la confianza
Para que pueda decretarse la resolución de un contrato de compraventa de inmuebles por falta de pago de precio por el comprador, se requiere que, por parte del mismo, exista un cumplimiento inequívoco, objetivo, pertinaz y sin causa alguna que lo justifique, nada de lo cual ha ocurrido en el presente supuesto litigioso , pues los compradores no han incurrido en un incumplimiento de las características anteriormente dichas, sino que simplemente retrasaron el pago de los dos últimos pagos del precio, porque entendían que la vendedora no había cumplido la obligación previa que consideraban que a ella le incumbía, cuya conducta de los compradores se hallaba, en principio, justificada.
Base de Datos de Inmueble marginal nº 283429
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