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SENTENCIAS
LA VALORACIÓN DE UNAS FINCAS CALIFICADAS URBANÍSTICAMENTE COMO SUELO NO URBANIZABLE ESPECIALMENTE PROTEGIDO NO PUEDE EFECTUARSE POR UN ARQUITECTO TÉCNICO
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (Sala de Burgos) de 12 de junio de 2006. La cuestión que se plantea en el presente expediente es la de determinar si se ajusta a derecho la valoración de unas fincas por parte de un determinado funcionario cuya titulación para ello no está clara.
El artículo 31.4 del Reglamento General de la Inspección de los Tributos aprobado por el Real Decreto 939/1986, de 25 de abril, expresamente prevé que, para las actuaciones de valoración, «si los funcionarios de la Inspección de los Tributos actúan como peritos en la tasación o valoración de bienes, derechos o patrimonios, deberán tener título suficiente. A estos efectos, el Ministerio de Economía y Hacienda podrá regular la actuación como peritos de dichos funcionarios en atención a los puestos de trabajo que ocupen´´. Por otro lado, el artículo 121 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, al regular la tramitación de la tasación pericial contradictoria, exige que se realice por persona con título adecuado a la naturaleza de los mismos.
La sentencia cita varias SSTS (19-01-1996; 25-06-1998) en las que se dispone que la valoración de los bienes y derechos deberá ser realizada por peritos al servicio de la Administración, con titulación adecuada y suficiente al bien objeto de su valoración.
En el supuesto planteado, no figura en la liquidación derivada de la comprobación de valores la titulación del perito. Con posterioridad, la Administración actuante certificó la titulación del perito valorador como arquitecto técnico.
Sin embargo, la Sala rechaza la adecuación de la titulación de arquitecto técnico al bien objeto de valoración ya que ha quedado acreditado en el expediente que «las fincas transmitidas poseían la calificación urbanística de suelo no urbanizable especialmente protegido, suelo rústico si se prefiere en términos groseros,´´ por lo que la titulación del perito actuando no resultaba suficiente. Por lo tanto, el Tribunal anula la liquidación tributaria derivada del procedimiento de comprobación de valores
www.bdiinmueble.es marginal 274907
LA ADQUISICIÓN DE FINCAS RÚSTICAS QUE NUNCA HAN SIDO OBJETO DE EXPLOTACIÓN ECONÓMICA NO PUEDE BENEFICIARSE DE LA EXENCIÓN PREVISTA EN EL RÉGIMEN ESPECIAL CANARIO
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de 9 de junio de 2006 El artículo 25 de la Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias introduce una serie de exenciones fiscales en el ITP y AJD aplicables a «las sociedades domiciliadas en Canarias, que sean de nueva creación o que, ya constituidas, realicen una ampliación de capital, amplíen, modernicen o trasladen sus instalaciones, gozarán de exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su constitución, en la ampliación de capital y en las adquisiciones patrimoniales de bienes de inversión situados en Canarias, durante un período de tres años a partir del otorgamiento de la escritura pública de constitución o de ampliación de capital, cuando el rendimiento del impuesto se considere producido en este territorio´´.
Según la Sala, son tres los requisitos que han de cumplirse para disfrutar de la exención tributaria en el ITP por la adquisición de bienes patrimoniales con destino a la inversión:
a) De índole subjetiva, representado por la existencia de una sociedad con domicilio fiscal en Canarias a través de un establecimiento permanente.
b) De índole temporal, como es la no superación del plazo de tres años entre la fecha de constitución o aumento de capital de la entidad y la fecha de adquisición de los bienes.
c) De índole objetivo, representado por la obligación que se trate de la adquisición de un bien de inversión. Se consideran de inversión los bienes corporales, muebles, semovientes o inmuebles que, por su naturaleza y función, estén normalmente destinados a ser utilizados por un período de tiempo superior a un año como instrumentos de trabajo o medios de explotación. Por lo tanto, se exige que, por su naturaleza o función, estén normalmente destinados a ser utilizados en el proceso productivo desarrollado por la empresa y no que lo sean potencialmente utilizables como tales en el futuro.
En el supuesto planteado, se pretendía beneficiarse de la exención de ITP en la adquisición de unas fincas rústicas que no se habían destinado de forma inmediata a la realización de actividades empresariales en ellas. La Sala rechaza la posibilidad de beneficiarse de la exención aun cuando en el objeto social de la sociedad figure expresamente incluido la realización de actividades económicas de carácter agrícola, dado que las fincas rústicas nunca fueron objeto de explotación económica.
www.bdifiscallaboral.es, marginal 275524
LA ADQUISICIÓN DE UN BIEN INMUEBLE HA DE ACREDITARSE MEDIANTE DOCUMENTO PÚBLICO NO ES SUFICIENTE LA APORTACIÓN DEL DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRA.
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 27 de marzo de 2006 En el presente procedimiento contencioso-administrativo se plantea la cuestión de determinar cuándo se produjo la adquisición de un bajo comercial que se transmite con posterioridad por parte de una sociedad. La determinación del momento de la adquisición tiene una gran transcendencia ya que de él depende la mayor o menor actualización del precio de adquisición.
La sociedad que transmitió el inmueble sostiene que la fecha de adquisición es la que corresponde al documento privado de adquisición aunque tal título nunca fue acompañado de la entrega de la cosa. La entrega de posesión del bajo comercial adquirido no tuvo lugar hasta que no se elevó a público mediante escritura pública tal adquisición. Por aplicación del artículo 1.227 del Código Civil («la fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerta de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su cargo´´), la fecha que aparece en el documento privado no vincula a los órganos de la Administración.
Tampoco vincula a la Administración el contenido de la contabilidad de la sociedad en el que aparecía en el activo como bien inmueble el importe de los pagos que se iban efectuando ya que, en realidad, tales pagos tenían la naturaleza de anticipos.
En virtud de las circunstancias anteriores, se considera por parte de la Sala que la fecha de adquisición es la fecha a la que corresponde la escritura pública y no una fecha anterior.
www.bdifiscallaboral.es, marginal 266305
Forma de pago: Se admite el destino a la adquisición de vivienda habitual un cheque entregado a la promotora de las viviendas que proviene de un préstamo personal
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 15 de junio de 2006 Una persona física que deseaba adquirir un piso junto con dos plazas de aparcamiento y un trastero financia la compra de una parte del bien mediante la celebración de un contrato de préstamo personal mientras espera la venta de la que hasta aquél momento había sido su vivienda habitual. Al no conseguir vender la vivienda anterior en el plazo de vencimiento del préstamo personal, cancela tal préstamo y financia tal cancelación con la celebración de un préstamo de carácter hipotecario a mayor plazo que el anterior y con interés más bajo.
Se plantea la cuestión de la posible aplicación de los beneficios fiscales derivados de la compra de la vivienda habitual. La normativa fiscal exige que, para poder acceder a las ventajas fiscales, las cantidades que se deducen han de ser cantidades efectivamente destinadas a la adquisición de la vivienda habitual.
La Sala admite que la sociedad promotora recibió un cheque bancario contra la cuenta del contribuyente con el cual satisfacer una parte del precio del inmueble. Este cheque bancario se financia con un préstamo personal que, meses después, se cancela mediante la apertura de un préstamo con garantía hipotecaria en el que figura como garantía la vivienda adquirida por el contribuyente. Dadas estas circunstancias, la Sala concluye que el préstamo hipotecario efectivamente estaba destinado a la adquisición de la vivienda habitual así como a sus anexos y, por ello, se cumplen los requisitos para beneficiarse de las ventajas fiscales por la adquisición de la vivienda habitual.
www.bdifiscallaboral.es, marginal 275429
EN EL CONTRATO POR OBRA O SERVICIO CELEBRADO EN EL ¡MBITO DE LA CONSTRUCCIÓN ES NECESARIO QUE APAREZCA EN EL CONTRATO DE FORMA EXPRESA LA OBRA U OBRAS PARA LAS QUE ES CONTRATADO EL TRABAJADOR
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias e 9 de junio de 2006. El contrato de obra o servicio determinado es un contrato temporal causal, que requiere que la obra o servicio a ejecutar posea autonomía y sustantividad propia dentro de la actividad de la empresa, entendiendo que esta existe cuando la realización de la actividad por parte del trabajador agota la obra o servicio. Es necesario que la obra o servicio estén perfectamente identificados en el contrato, debiendo constar por escrito, y debiendo ser la identificación suficiente, lo que implica que del texto del contrato ha de resultar la obra u obras para las que el actor es contratado.
Al establecer el Convenio Colectivo de la Construcción la posibilidad de que se pacte respecto de los contratos de obra que mediante pacto expreso se les pueda cambiar de obra durante un período de tres años. Hay que tener en cuenta que el Convenio Colectivo es una norma jurídica sometida al principio de jerarquía normativa y, en consecuencia, subordinada a la ley, lo que implica que, en ningún caso, podrá aquél modificar lo que ésta dispone. Ello conlleva que la regulación que el Convenio Colectivo hace del contrato de obra no puede alterar el artículo 15 del Estatuto de los Trabajadores, ni desnaturalizar la institución jurídica, de tal forma que el contrato de obra deje de ser tal o se le someta a condiciones de temporalidad que desconozcan la exigencia legal de que el contrato de obra se extingue cuando finaliza la obra u obras para las que fue contratado el trabajador.
Dadas estas premisas, los Tribunales han entendido que es imprescindible que las obras para las que se van a prestar los servicios han de ser las especificadas en el contrato de trabajo o, en su caso, en un pacto posterior que ha de ser expreso y escrito, con especificación de las nuevas obras.
Lo que no es posible es hacer una contratación en el ámbito de esta modalidad contractual que remita genéricamente a un artículo del Convenio que establezca que el trabajador es contratado por todas las obras que tenga en el momento de la contratación del empleador o que pueda tener con posterioridad, pues ello supone desnaturalizar el contrato de obra ya que no se contrata para una o varias obras de la empresa, sino para la actividad del empresario que es la construcción, lo que debe ser objeto de cobertura a través de un contrato indefinido.
Existen las siguientes Sentencias con la misma doctrina: SSTSJ de Canarias de 30 de abril de 2001 y 13 de febrero de 2003; STSJ de Madrid de 24 de octubre de 1996; STSJ de Asturias de 4 de octubre de 1996; STSJ del País Vasco de 19 de noviembre de 1996 y La Rioja de 1 de junio de 1999.
www.bdifiscallaboral.es, marginal 279854
EL HECHO DE MANTENER CONVERSACIONES SOBRE LA ADQUISICIÓN DE UN LOCAL, NO IMPLICA NECESARIAMENTE LA VOLUNTAD DE MANTENER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Teruel de 9 de enero de 2007. Finalizado el contrato de arrendamiento de un local de negocio, ambas partes
Frente a la resolución que acuerda la extinción del contrato de arrendamiento concertado entre arrendador y arrendatario, se determina el desahucio sobre el local de negocio objeto del arrendamiento.
La arrendataria considera que no es correcto el desahucio basándose en dos argumentos: que existió un consentimiento tácito por parte de la arrendadora, habida cuenta el lapso de tiempo que medió entre el requerimiento para el desalojo y la interposición de la demanda, durante el cual existieron conversaciones tendentes a la adquisición del local por el arrendatario, admitiendo la arrendadora los pagos mensuales de renta que se le venían haciendo; y de otra, el hecho de que el arrendatario había comunicado verbalmente, con anterioridad al requerimiento efectuado por la arrendadora su voluntad de continuar en el contrato, conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
Tal planteamiento no puede ser asumido, y ello porque, en lo que al primero de los argumentos se refiere, la existencia de un consentimiento tácito a la reconducción del contrato de arrendamiento ha de deducirse de actos inequívocos que impliquen una declaración de voluntad emitida indirectamente, pero en todo caso clara y determinante), y es evidente que del simple hecho de que la arrendadora hubiera mantenido conversaciones con el arrendatario en relación a una posible adquisición del local de negocio por éste; o de la circunstancia de que hubiera aceptado los pagos de renta mientras el arrendatario no abandonaba el local, como no podía ser de otro modo, no puede inferirse que la voluntad de aquella fuese la de mantener al arrendatario en el contrato, una vez que ya había expresado por escrito su voluntad de rescindir el mismo;y en segundo lugar, porque al margen de que no ha quedado acreditada la supuesta comunicación verbal al arrendatario, al amparo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ésta tampoco permitiría al arrendatario continuar en el arrendamiento, y únicamente le facultaría para reclamar la indemnización que dicho precepto prevé.
www.bdiinmueble.es marginal nº 287141
ANUNCIOS PUBLICITARIOS EN LA FACHADA. LA INSTALACIÓN DE ANUNCIOS O CARTELES INHERENTE A CUALQUIER ACTIVIDAD NEGOCIAL CONSTITUYE UN USO LÍCITO DE LOS ELEMENTOS COMUNES EN CUANTO NO SE PERJUDIQUEN LOS DERECHOS DE LOS DEM¡S PROPIETARIOS NI ALTEREN EL DECORO ARQUITECTÓNICO DEL INMUEBLE
Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 10 de enero de 2007. La Comunidad de Propietarios del edificio sito en los nº s NUM000 y NUM001 de la PLAZA000 y NUM000 y NUM002 de la CALLE000, promovió juicio ordinario contra el propietario del local nº 15 de las galerías comerciales, D. C. y contra el arrendatario D. Enrique , a los efectos de obtener un pronunciamiento judicial condenatorio a retirar los rótulos comerciales dicho negocio que dan a ambas calles, reponiendo la fachada del inmueble al ser y estado que tenían con antelación.
El local litigioso no esta ubicado en la fachada exterior del edificio, sino en su interior, dentro de unas galerías comerciales, que se encuentran anunciadas en fachada a través de un cartel con la leyenda: «Galerías Comerciales», y con una flecha indicativa de su ubicación.
Que en reunión de la comunidad de propietarios de abril de 2004 se acordó la colocación de directorios en las galerías comerciales, en ambos sectores de CALLE000 y PLAZA000 , y la retirada de los rótulos existentes, acuerdo adoptado por unanimidad de los asistentes, facultando al Sr. arquitecto, y titular de sendos locales en las mentadas galerías comerciales, a la ejecución de tales acuerdos, al cual, además, se le nombró representante de las mismas.
En reunión de la comunidad de propietarios de 17 de marzo de 2005 se dio cuenta de que se retiraron los rótulos anunciadores, instalándose los directorios correspondientes, incumpliendo lo acordado por la comunidad los propietarios de los locales comerciales nº 13 y 15, que volvieron a instalar sus letreros por su cuenta y riesgo a sabiendas de la falta de autorización para realizar tal acción, lo que motiva la habilitación al presidente para el ejercicio de la presente acción judicial, que se ejercitó contra el propietario y el arrendatario del local nº 15.
El arrendatario del local, argumentó que los carteles anunciadores colocados estaban expresamente autorizados por los estatutos de la Comunidad, sin necesidad de expreso consentimiento de los demás comuneros, siendo su finalidad la de poder hacer publicidad de los negocios instalados en los locales comerciales sitos en las galerías comerciales. Carteles anunciadores que no modifican los huecos de luz ni afectan a la resistencia de las estructuras del edificio donde se ubican.
En modo alguno, tal proceder se encuentra legitimado por los estatutos comunitarios, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, sino todo lo contrario, ya que en éstos lo que se admite expresamente es que: «En las fachadas privativas de los locales comerciales podrán colocarse todo género de letreros y rótulos anunciadores, incluso luminosos´´.
Por otra parte el acuerdo comunitario de 19 de abril de 2004, del que, al menos, tendrían conocimiento fehaciente desde su emplazamiento para contestar a la demanda, dado que con la misma se aportaba copia de dicho acuerdo, así como el ulterior de 19 de marzo de 2005, Junta de propietarios a la que asistió por representación un hijo del propietario del local, y desde entonces hasta el día de la fecha pasó con creces el plazo del año, al que se refiere el art. 18 de la LPH , razón por la cual carece todo fundamento la alegación de falta de comunicación del acuerdo comunitario, que por otra parte, el arrendatario carece de legitimación para impugnar los acuerdos tomados por la comunidad de propietarios, menos aun si cabe, por meros defectos formales de citación a juntas y notificación de acuerdos, máxime cuando el propietario del local asistió a la Junta por representación.
La doctrina sobre esta materia dice que «Son elementos comunes por naturaleza en el régimen de propiedad horizontal las fachadas, como resulta de lo normado en el art. 396 del CC, por consiguiente, en principio, toda afectación relevante de las mismas exige la unanimidad de los propietarios en atención a tal condición jurídica (art. 17 de la LPH ). Es igualmente cierto que los locales sitos normalmente en los bajos de los inmuebles y previstos con fines comerciales requieren la existencia de carteles anunciadores de su actividad como elementos inherentes a su explotación a través de los cuales publiciten su actividad. Y de esta forma se ha expresado la reciente sentencia de la Sala 1º del Tribunal Supremo de 6 de abril de 2006 , que señala que: «La instalación de anuncios o carteles es inherente a cualquier actividad negocial y constituye un uso lícito de los elementos comunes en cuanto no se perjudiquen los derechos de los demás propietarios ni alteren el decoro arquitectónico del inmueble; en tanto no se produzca ese perjuicio a los demás copropietarios o se altere el aspecto arquitectónico del edificio, no se puede prohibir a los propietarios de los locales de negocio, bien sea a ellos mismos o a sus arrendatarios, el uso de los elementos comunes, siempre que la colocación de rótulos o carteles no exceda de los parámetros exteriores del local».
Es decir que la sentencia está admitiendo tales carteles, rótulos o anuncios bajo una serie de limitaciones: inexistencia de perjuicios, inalteración del decoro arquitectónico y siempre que no exceda del parámetro exterior del local, requisito este último trascendente.
La existencia de unas galerías comerciales, que comunican sendas céntricas calles de esta ciudad, es difícilmente compatible con la publicitación en las fachadas exteriores del inmueble de todos los locales existentes en el interior de las galerías, lo que conformaría una más que relevante afectación de aquéllas.
www.bdiinmueble marginal nº 287130
HIPOTECA: LA DIVISIÓN DE UN BIEN COMÚN NO PUEDE PERJUDICAR A TERCEROS, PERO TAMPOCO PUEDE AMPLIAR DERECHOS
Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 4 de enero de 2007. D. Javier solicitó que se ordenara la liberación y cancelación de la hipoteca unilateral otorgada a favor de la Caja de Ahorros que recaía sobre tres cuotas indivisas de seis enteros y setecientas sesenta y cuatro milésimas por ciento, cada una de ellas, que constaban inscritas en la inscripción 3º de la finca registral nº NUM00 y en la inscripción de las fincas NUM004 y NUM005 , todas ellas del Registro de la Propiedad nº de xx, fincas que eran de su propiedad tras la disolución del proindiviso del edificio DIRECCION000 , de Murcia, por lo que solicitaba el Sr. Javier que se libraran a tal fin los mandamientos oportunos.
Antes de la disolución del pro indiviso, tres comuneros, deudores de la Caja de Ahorros, ofrecieron, en garantía real de los créditos, hipoteca sobre sus cuotas en la comunidad de bienes, cuotas que ascendían al 6 764 % cada una de ellas.
En total, la suma de las cuotas hipotecadas suponía una parte indivisa del 20 292 por ciento. Las tres cuotas de los comuneros deudores fueron subastadas
En octubre de 1997 se procedió a la disolución y extinción de la comunidad de bienes formada por las 17 fincas registrales del DIRECCION000 , pero a pesar de dicha extinción y adjudicación de fincas determinadas a quien era titular de las cuotas hipotecadas a favor de la Caja de Ahorros, seguía apareciendo inscrita, en los folios del Registro de la Propiedad de las restantes fincas que habían compuesto la comunidad de bienes, la hipoteca otorgada por los tres deudores iniciales , como si la extinción de la comunidad de bienes por división de la cosa común no se hubiera verificado.
El Juzgado dictó sentencia y acordó que se procediera a la cancelación de la hipoteca unilateral otorgada a favor de la Caja de Ahorros que recaía sobre tres cuotas indivisas de seis enteros y setecientas sesenta y cuatro milésimas por ciento, cada una de ellas, que constaban inscritas.
Consideró el Juzgado que las cuotas hipotecadas suponían una parte indivisa del 20 292 sobre cada uno de los componentes del condominio del edificio y que las tres cuotas de los comuneros deudores sobre las que se constituyó la hipoteca fueron subastadas en juicio ejecutivo.
De ahí que entendiera el Juzgado que al ser lo hipotecado una cuota-parte, dicha hipoteca tenía que recaer, después de la división de la cosa común, sobre la parte de cuota que se adjudicó el condueño que la constituyó, al ser la cuota un concepto interino y en cierto modo provisional, sin que pudiera apreciarse fraude en la división en perjuicio de la entidad.
Así, el artículo 123 de la Ley Hipotecaria dispone que si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario sino cuando voluntariamente lo acordaran el acreedor y el deudor. Pero es que lo hipotecado propiamente no era una finca, sino tres cuotas de 6,764 % cada una, pertenecientes a personas físicas determinadas.
Y el artículo 405 del Código Civil, directamente relacionado con el 71 de la Ley Hipotecaria, dice que la división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Pero una cosa es que la división no perjudique y que se conserven los derechos de hipoteca, y otra diferente que mejore al tercero y que se amplíen los derechos reales inicialmente existentes, perjudicando a personas ajenas a la hipoteca de que se trate
www.bdiinmueble marginal nº 287160
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