Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
EN LAS TRANSMISIONES DE TERRENOS EFECTUADAS POR LOS MIEMBROS DE UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN COMO CONTRAPRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS DE URBANIZACIÓN SE PRODUCE EL PAGO DEL IVA
Resolución del Tribunal Económico-administrativo Central de 12 de julio de 2006 La Junta de Compensación es sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido en cuanto urbanizadora de terrenos, financiando estas obras de urbanización a través de la exigencia a sus miembros de aportaciones en metálico o derramas, normalmente previstas a que preste el servicio de urbanización, en proporción al valor de su participación. Es decir, la Junta de Compensación actúa como empresaria al realizar actividades empresariales recibiendo unos servicios de urbanización que, a su vez, prestará a sus miembros, titulares de los terrenos a urbanizar. Por tanto, al estar sujeto al Impuesto este servicio de urbanización prestado a sus propios miembros, financiado con el cobro de derramas, la Junta de Compensación debe repercutir el correspondiente Impuesto a sus miembros, que debe ser soportado por éstos.
Se plantea, sin embargo, la cuestión de determinar si en el supuesto de que los juntacompensantes, como contraprestación de los servicios de urbanización, pagan las derramas mediante la transmisión de terrenos, se produce o no el hecho imponible del IVA.
El TEAC considera que cuando los juntacompensantes pagan las derramas derivadas como contraprestación de los servicios de urbanización mediante la transmisión de terrenos se produce el hecho imponible del IVA por el pago anticipado de estas derramas. No se admite la tesis por la cual con la aportación de los derechos de aprovechamiento se dota a la Junta de un patrimonio propio, ya que la finalidad de la Junta será la urbanización de los terrenos, y para eso es precisamente para lo que se dota de los medios financieros necesiarios que pueden consistir en aportaciones en metálico o, como en el presente caso, en la renuncia de parte de los derechos de aprovechamiento urbanísitico que en virtud del proyecto de compensación correspondan a los propietarios para que la junta de compensación, a través de su enajenación en el mercado, obtenga nuevos recursos para hacer frente a sus obligaciones.
Así, la entrega de los derechos de aprovechamiento constituye una entrega de bienes que se realiza en pago de los servicios de urbanización que realizará la Junta de Compensación, por lo que ésta deberá repercutir el IVA correspondiente. Al tratarse de un bien inmueble, el devengo se producirá en el momento en el que los bienes se pongan a disposición del adquirente.
En consecuencia, y siguiendo los postulados de la normativa urbanística aplicable, el devengo debe entenderse producido cuando tenga eficacia el acto de aprobación del proyecto de compensación, sin que sea preciso que el mismo haya adquirido firmeza en vía administrativa, pues sus efectos se despliegan desde que se pone en conocimiento de los interesados.
www.bdiinmueble.es marginal 3971
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL: NO PUEDE ATRIBUIRSE UNA FALTA DE DILIGENCIA A LA COMUNIDAD EN EL MANTENIMIENTO DEL SERVICIO DE ASCENSORES DEL EDIFICIO EN CUANTO QUE TENÍA SUSCRITO UN CONTRATO A TAL EFECTO CON UNA EMPRESA ESPECIALIZADA
Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 2007. En una comunidad de propietarios se produce un accidente en uno de los ascensores por un mal funcionamiento la de las puertas de socorro, por lo que se reclama la responsabilidad a la comunidad de vecinos
Se pretende basar la responsabilidad de la Comunidad en el hecho de que el desenclavamiento de socorro debió de hacerse con la llave especial que se encuentra en poder de la Comunidad.
Ha de señalarse que en el informe emitido por los técnicos del Departamento de Industria, Agricultura y Pesca, que examinaron el ascensor poco tiempo después de tenerse conocimiento del accidente, entre las características de la instalación se hace constar: «Puertas de acceso. Metálicas automáticas con apertura lateral y desenclavamiento de socorro tipo varilla o destornillador, modelo Granada fabricado por Zardoya Otis S.A. con Registro de tipo ET y cerraduras ET 587, ambas aprobadas por la Dirección de Industrias Siderometalurgicas y Navales con fecha 17/11/70 «, lo que contradice la afirmación de los accidentados de ser necesaria una llave especial.
Aunque el enclavamiento y desenclavamiento de socorro hubiera de realizarse usando una llave especial, es claro que la realización de esa operación utilizando cualquier otro instrumento para ello, ejecutada esa operación por cualquiera que fuese la persona que lo hizo -caso de ser esa la causa de la apertura de la puerta- sin estar situada la cabina a la altura de la planta, no constituye una acción u omisión imputable a la Comunidad ya que no consta que la misma, por la persona del presidente o del vecino encargado del control y mantenimiento de los ascensores, fuese ordenada por la Comunidad.
No puede atribuirse una falta de diligencia a la Comunidad en el mantenimiento del servicio de ascensores del edificio en cuanto que tenía suscrito un contrato a tal efecto con una empresa especializada, cuya última revisión se realizó el día 29 de enero de 1996, sin que se detectase ninguna anomalía en las instalaciones, habiendo ocurrido el accidente en cuestión el día 20 de febrero del mismo año, dentro del periodo mensual de las revisiones que, por el contrato, realizaba la empresa de mantenimiento. Aunque algunos testigos dicen haber observado anomalías en el funcionamiento de los ascensores en días previos al accidente, ninguno de ellos, con olvido de sus deberes para sus convecinos, lo puso en conocimiento del presidente de la Comunidad ni del copropietario que, en esa época, estaba encargado de controlar el servicio de ascensores, a fin de que se procediese a las revisiones o comprobaciones que, en su caso, pudieran detectar cualquier anomalía en los elevadores.
La responsabilidad por culpa extracontractual requiere para su apreciación, la concurrencia de una acción u omisión imputable al agente, la culpa o negligencia por parte de éste, la realidad del daño y el nexo o relación de causalidad entre la acción u omisión y el daño causado; de estos requisitos, unos (la acción y el daño causado) tienen naturaleza fáctica; otros (la culpa o negligencia y la relación de causalidad) tienen marcado matiz jurídico, diferencia de transcendencia casacional en cuanto la apreciación de los primeros es facultad de los juzgadores de instancia cuya revisión en este extraordinario recurso de casación sólo puede llevarse a cabo, vigente la Ley 10/1992, de 30 de abril , alegando error de derecho en la valoración de la prueba con cita de los preceptos legales que la regulan y que se consideran infringidos; en cuanto a los segundos, por el contrario, son susceptibles de revisión casacional respetando los hechos probados en la instancia».
www.bdiinmueble.es marginal nº 286701
EL TIPO REDUCIDO DEL 7 POR 100 NO SE APLICA A LAS EJECUCIONES DE OBRA QUE TENGAN POR OBJETO LA CONSTRUCCIÓN DE PISCINAS O INSTALACIONES DEPORTIVAS AUNQUE SE CONTRATEN DIRECTAMENTE CON EL PROMOTOR DE UNA EDIFICACIÓN
Resolución del Tribunal Económico-administrativo Central de 20 de diciembre de 2006. El artículo 91.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido dispone que «se aplicará el tipo del 7 por 100 a las operaciones siguientes: (´´) Las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados. Se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que, al menos el 50 por 100 de la superficie construida, se destine a dicha utilización´´.
El TEAC considera que la aplicación del tipo impositivo del 7 por 100 exige el cumplimiento de las siguientes condiciones:
a) Que las operaciones tengan la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra.
b) Que esas operaciones sean consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. A estos efectos se entiende por promotor de las edificaciones al propietario del inmueble que construyó o que contrató la construcción o rehabilitación de edificios para destinarlos a la venta, al alquiler, o al uso propio.
c) Que tales ejecuciones de obras tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificios destinados fundamentalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
d) Que las obras consistan materialmente en la construcción o rehabilitación, al menos parcial, de los edificios o en instalaciones realizadas directamente en los mismos por el sujeto pasivo que las efectúe.
Como consecuencia de las condiciones anteriores, el TEAC concluye que las dos últimas condiciones hacen inaplicable el tipo reducido del 7 por 100 a las ejecuciones de obras que tengan por objeto la construcción de piscinas u otras instalaciones deportivas incluso en el caso de que dichas instalaciones se encuentren situadas en parcelas en las que se construyen edificios destinados a viviendas y aunque se construyan simultáneamente con aquellas o que se contraten directamente con el promotor de una edificación.
Resulta, igualmente, irrelevante que la piscina se construya por una comunidad de propietarios o para el propietario individual de una vivienda unifamiliar.
Lógicamente, la inaplicación del tipo reducido del 7 por 100 conduce a la aplicación del tipo general de gravamen del 16 por 100.
www.bdiinmueble.es, marginal 4199
CONTRATO DE OBRA: CUANDO SE PRODUCE UN CAMBIO DE MATERIALES ES SUFICIENTE QUE HAYA CONSENTIMIENTO T¡CITO PARA TENER DERECHO AL PAGO DE ESE AUMENTO DE PRECIO.
Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 2005. Una empresa contrata las obras de remodelación de un edificio destinado a hospital, propiedad de la Diputación Provincial, obra que se realizaba por el sistema de administración; la contratista subcontrató con Electricidad, S.L. la instalación eléctrica del edificio.
Al ejecutarse la obra por la Administración, la propietaria, se reservaba la determinación de los materiales a emplear o, en su caso, los cambios que estimase necesarios, ello a través del Arquitecto director del proyecto, que fue quien ordenó el cambio de materiales en la instalación eléctrica por otros de superior calidad a los inicialmente proyectados, cambios a los que no hizo objeción el recurrente que certificó a la Diputación el incremento de precio por esos cambios como resulta de la documentación aportada.
Cuando hay aumento de obra por incremento de la construcción o un mayor valor de lo ejecutado por superior calidad de los materiales empleados, el contratista siempre que conste el consentimiento del comitente en cualquier forma, aunque sea tácita, tiene derecho al mayor precio, que puede ser concretado pericialmente o por simple diferencia de valor, pues que el propio art. 1593 así lo permite, pero se ha aclarado que dicho precepto no contiene una norma imperativa o de derecho necesario, sino una regla interpretativa de la voluntad de las partes, que no implica una limitación legal de voluntad contractual, constituyendo un simple complemento de la misma, de manera que la fijación de mayor precio del contrato de obra queda encomendada a la voluntad de las partes pero, si no llegan a acuerdo alguno, corresponde la determinación a los Tribunales.
Se debe abonar a la empresa de electricidad la cantidad debida de tres millones seiscientas setenta y tres mil seiscientas cincuenta y tres pesetas, como precio de la obra ejecutada y no pagada incrementada en la que resulte de aplicar el impuesto sobre el valor añadido, y la cantidad de dos millones quinientas veintinueve mil seiscientas sesenta pesetas como gastos de negociación.
www.bdiinmueble.es marginal nº 225929
INDEMNIZACIÓN A LOS INQUILINOS POR NEGLIGENCIA DEL PROPIETARIO DEBIDO A LA FALTA DE CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO
Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 2007. Un tribunal determina la extinción de los contratos de arrendamiento de un edificio por aplicación del artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964. (ruina del edificio) . Los arrendatarios reclaman al propietario una indemnización por los gastos sufridos por el desalojo.
Debe apreciarse negligencia del propietario en cuanto a su deber de conservación del edificio, pues sólo al respecto quedó demostrado que únicamente había solicitado permiso municipal para obras menores, como reparaciones de fachada, desagÁ¸es y goteras, pero no que llevara a cabo actividad alguna de reconocimiento y comprobación de los elementos estructurales de la finca dada su antigÁ¸edad y el deber que le incumbía de velar por la concurrencia de las condiciones precisas para su habitabilidad, ya que el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a las reparaciones necesarias, lo que implica afrontar y procurar la subsanación de todas aquellas deficiencias que pudieran impedir el uso convenido de los locales y viviendas arrendadas.
El Tribunal Supremo entiende que no se está ante un supuesto demostrado de caso fortuito o fuerza mayor, sino ante situación de incumplimiento contractual desde el principio, ya que el artículo 1.554 del Código Civil impone al arrendador no sólo la obligación de entrega de la cosa objeto del arrendamiento en estado de servir al uso para el que está destinado, sino que también es exigente en cuanto al deber de conservarla para facilitar su adecuada utilización durante la vigencia del arriendo y así las cosas se aportó al mercado un edificio que desde el primer momento no reunía las condiciones de seguridad necesarias y de permanencia estable en sus elementos estructurales, manteniéndose de esta manera vigentes los arrendamientos de los locales y viviendas de la casa del pleito, respecto a la cual las actividades de conservación resultan nulas, a lo que cabe añadir que los inquilinos, a requerimiento municipal, desalojaron voluntariamente el edificio, lo que les ocasionó consecuentes gastos que por tanto han sido impuestos y no resarcidos, resultando patente y relevante el desequilibrio instaurado, nada conciliable con la equidad y la justicia, ya que el propietario cuenta con una edificación situada en lugar céntrico de la localidad, en tanto que los arrendatarios han tenido que padecer el abandono de sus casas y locales y los trabajos de búsqueda de otros alojamientos, con la indudable carga de preocupación y sufrimiento que estas situaciones acarrean. Procede la indemnización a los inquilinos, que desalojaron voluntariamente el edificio por requerimiento municipal, por los gastos padecidos por el desalojo.
www.bdiinmueble.es marginal nº 288253
EL PLAGIO DE PLANOS DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES POR PARTE DE PROMOTOR Y EL ARQUITECTO ES UN DELITO CONTRA LA PROPIEDAD INTELECTUAL Y PUEDE IMPLICAR LA PROHIBICIÓN DE DESARROLLAR SU PROFESIÓN DURANTE UN TIEMPO (INHABILITACIÓN ESPECIAL)
Audiencia Provincial de Toledo, Sentencia de 12 de mayo de 2007 El representante de una promotora-constructora, encarga a un arquitecto, de forma oficial, la redacción de un proyecto de seis viviendas unifamiliares de diferentes modelos, tipo A, B, C y D, que se ejecutarían en un solar propiedad de la empresa, parcelando para la ejecución de un total de 43 viviendas unifamiliares. El encargo fue parcial, alegando que aún no se sabía que modelos resultarían de mayor aceptación entre los futuros compradores y que ignoraba la cantidad de viviendas que podrían venderse.
La vivienda que al parecer tenía mayor aceptación era la denominada tipo A, por lo que entonces el mencionado arquitecto, por encarto de la promotora, procedió a crear variantes de este tipo, variantes que modificaban mínimamente algunos aspectos para adaptarlos a las conveniencias de los compradores. El proyecto fue registrado en el colegio Oficial de Arquitectos
Posteriormente, la promotora procedió a construir 20 viviendas más en las parcelas restantes, sirviéndose para obtener la oportuna licencia del Ayuntamiento de un proyecto copia del elaborado por el arquitecto, visado en el C.O. de Arquitectos, pero firmado por otro arquitecto, quien actuando de acuerdo con el constructor se limitó a firmar el proyecto elaborado por el primer arquitecto, con ligeras modificaciones para tratar de ocultar que respondía a la misma idea o concepto sin llegar a lograrlo
Ante este hecho el primer arquitecto presenta la correspondiente denuncia. El tribunal entiende que existe plagio o copia de los proyectos presentados por el primer arquitecto, ya que tras examinar los planos y visitar las construcciones de viviendas unifamiliares, el perito dictaminó que examinados y comparados los proyectos de viviendas de tres dormitorios, «son coincidentes tanto en su distribución como en las superficies útiles, y los alzados o fachadas son coincidentes, tanto en disposición de huecos como el acabados y materiales´´. Respecto a las viviendas de cuatro dormitorios, «en su planta y cotas se observan una gran similitud, aunque con ligeras modificaciones (distribución de aseo y cocina en planta baja y terraza en planta alta) siendo la distribución y superficie útil sustancialmente similares con alguna pequeña variación; los alzados y fachadas presentan gran similitud tanto en disposición de huecos como en acabados y materiales, si bien las diferencias introducidas en las plantas también se reflejan en estas´´. Y concluye que «ambos expedientes se asemejan abiertamente, respondiendo a una misma idea o concepto de lo proyectado´´.
Para apreciar el plagio, dice el tribunal, no es precisa una coincidencia absoluta de las obras, porque de exigirse así, jamás podría llegarse a la conclusión de que el plagio existe, con las consecuencias jurídicas derivadas del mismo.
En el presente caso, la copia está más cerca de la descarada identidad que de las meras coincidencias totales, recayendo sobre la esencia misma de la obra original, porque, distribuciones el planta, mediciones, huecos, aspecto, cimentación, son prácticamente idénticos en ambos proyectos
Los proyectos arquitectónicos están, sin duda alguna, incluidos dentro del concepto «obras literarias, artísticas o científicas´´ y están protegidos frente al plagio
La Ley de Propiedad Intelectual, incluye como objeto de esta protección, «los proyectos, mapas y diseños de obras arquitectónicas y de, ingeniería´´.
Negar al proyecto original, creatividad y esfuerzo intelectual, por el hecho de ser viviendas unifamiliares más o menos modestas, implica un desprecio por el trabajo intelectual que exige trasladar al papel primero (planos) y luego a la realidad, una obra surgida de la nada, que no consiste en una mera reproducción mecánica de la realidad (porque la realidad no existe más allá de la inspiración conocimientos y capacidad de quien la proyecta y desarrolla).
En el presente caso se acredita que el segundo de los arquitectos tenía conocimiento de los planos (de las seis primeras casas construidas, visitadas, examinadas, estudiadas y, a la postre, evaluadas, por él mismo
www.bdiinmueble.es marginal nº 233687
CONTRATO DE MEDIACIÓN. PARA RECIBIR LA COMISIÓN PACTADA EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DEBE LLEVARSE A CABO.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 24 de febrero de 2007 En el presente caso queda acreditado, que en su condición de propietarios de una vivienda, autorizaron a la demandada la venta de su casa por un precio determinado y a que puedan quedar en su poder en concepto de honorarios por las gestiones realizadas la diferencia existente entre el precio fijado por el vendedor y el finalmente pagado por los futuros compradores
La agencia recibió la cantidad pactada en concepto de arras, una parte se la entregó a los propietarios y la otra se la quedó en concepto de honorarios.
El contrato no llegó a celebrarse, al parecer por surgir problemas urbanísticos, por lo que entre los compradores y vendedores rescinden el contrato, devolviendo los vendedores la cantidad recibida en concepto de arras, pero no la agencia
La audiencia entiende que puesto que en el presente caso el contrato de compraventa no llegó a perfeccionarse, por causas no imputables a los compradores, el mediador no tiene derecho a quedarse con la comisión, y menos a cuenta de las personas con las que no celebró el contrato de mediación, por lo que viene obligados a devolver las arras recibidas, pero no dobladas.
www.bdiinmueble.es marginal nº 249622
EL INTENTO INFRUCTUOSO DE NOTIFICACIÓN DE LAS LIQUIDACIONES DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA NO INTERRUMPE LA PRESCRIPCIÓN DEL TRIBUTO
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 31 de mayo de 2007. En este supuesto se analiza la situación en la que, intentada la notificación de las liquidaciones tributarias sin éxito, no se procedió a utilizar los medios previstos por la ley para los supuestos en los que se produce esta situación.
No se ha producido la notificación de la liquidación mediante la recogida de una carta certificada en Correos ya que en la misma no existe constancia alguna en los términos de identificación de quién recoge el envío y su relación con el sujeto pasivo destinatario (no aparece ni el DNI, ni la firma y siendo negada la relación por parte del destinatario). Al carecer la Administración de prueba de la negativa a la firma o la relación con el destinatario la recogida de la carta certificada debe considerarse como ineficaz a efectos de la prescripción.
Al faltar la constancia de la notificación de las liquidaciones, ni haberse realizado ninguna otra de las actividades previstas por la ley con efectos interruptivos de la prescripción de acuerdo con el artículo 66.a) de la Ley General Tributaria 1963, se ha producido la prescripción ya que ha transcurrido un período de tiempo superior a cinco años desde la presentación de la escritura hasta la notificación de la providencia de apremio.
www.bdiinmueble.es marginal 233633.
OBRAS NO CONSENTIDAS EN UNA COMUNIDAD PARA CONSTRUIR UNA DISCOTECA. EL PROPIETARIO DE LA DISCOTECA NO HA DEMOSTRADO QUE EXISTÍA UNA ESCRITURA O CONTRATO PRIVADO EN EL QUE SE LE ADJUDICARA UN DERECHO SOBRE EL TERRENO
Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 2007 En una comunidad fueron realizadas obras de modificación de estructura de un edificio destinado a viviendas, «Panorama», consistentes en el derribo con apertura de la fachada posterior del local número 9, y construcción de unas escaleras de hormigón en un terreno aledaño sobrante o patio de la Comunidad;
Dichas obras comunicaron dicho edificio con la también trasera del edificio posterior denominado EDIFICIO000, dando acceso a local comercial amplio, más tarde destinado a Discoteca.
Esta mutación estructural que, producida contra la expresa voluntad de la Comunidad del edificio «Panorama», comportó también variación del destino y naturaleza del mentado local posterior.
La empresa que realizó dichas obras una vez finalizadas éstas vendió el local, que fue adquirido por M. SA pese a conocer la oposición vecinal y convirtió en una unidad (PanoramaII) las tres propiedades mencionadas, estableciendo un negocio de discoteca.
La resolución entiende que se ha producido una modificación de la estructura del edifico Panorama, concretamente de la fachada posterior, al comunicar a través de la pared posterior el local nº 9 bis con otro local sito en edificio ajeno
El terreno que ocupa no está adjudicado en exclusividad al Local Comercial nº 9 bis, siendo nula la escritura de compraventa, en cuanto a la existencia de dicho patio y atribución de uso, declarando dicho terreno en toda su extensión elemento común del edificio .
Por lo que los propietarios no pueden comunicar ni tener comunicado el local, con ninguna finca o local ajeno a dicho edificio, ni tampoco pueden constituir ni tienen derecho a disfrutar de servidumbre de paso alguna a través de los terrenos comunes
Por todo ello se obliga a los propietarios del local a realizar por su cuenta todas las obras necesarias para reponer la fachada posterior del edificio a su estado primitivo y concretamente a que no exista ningún tipo de comunicación entre el local de su propiedad y los inmuebles colindantes, ni ningún tipo de servidumbre de paso a través de los terrenos comunes, obligando igualmente a que destruya todas las obras que se hubiesen realizado con ese fin, y en concreto la estructura que soporta la escalera y la propia escalera que comunica el Local de su Propiedad del edificio Panorama con los locales de su propiedad sitos en el edificio posterior.
El propietario de la discoteca no ha demostrado que existía una escritura o contrato privado en el que se le adjudicara un derecho sobre el terreno por donde discurre el pasadizo que contiene las escaleras que constituyen la entrada al edificio donde se ubica la discoteca referida.
La Comunidad de vecinos se limita a ejercitar un derecho: viendo ocupada indebidamente su propiedad comunal y desnaturalizada parte de la edificación, se limita a perseguir la declaración judicial del atropello, con la consiguiente reposición del inmueble y situación registral al estado originario.
www.bdiinmueble.es marginal nº 251301
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