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SENTENCIAS
PENAL- ORDENACIÓN DEL TERRITORIO
La instalación de casas prefabricadas, para uso residencial en suelo no urbanizable, no constituye delito urbanístico
Audiencia Provincial de Barcelona – 288/2011 – 04/05/2011
La Audiencia Provincial de Barcelona ha resuelto que la instalación de una casa de madera desmontable, sin cimentación, destinada al uso residencial no puede considerarse “construcción” a los efectos del artículo 319.1. del Código Penal y que, por lo tanto, la persona que la instala, sea o no profesional del ramo, no puede ser condenado, en estos casos, por un delito urbanístico.
La obra en qué consiste la "construcción" debe, de una parte, tener vocación de permanencia o, dicho de otra manera, debe tratarse de una obra fija al suelo, no movible ni desmontable fácilmente y, de otro lado, debe tener la entidad suficiente para considerar que atenta al bien jurídico protegido.
El Tribunal establece la novedosa doctrina en el Fundamento Jurídico 3º de la sentencia señalando que “ …en el presente caso, el Tribunal considera que las obras realizadas por el acusado al reconstruir una caseta preexistente y montar una casa prefabricada de reducidas dimensiones sobre una "bancada de suport d obra de bloc de morter de ciment reomplert" (f. 137 vlto.), para cuya colocación no se había verificado excavación alguna, siendo fácilmente desmontable sin alteración alguna del entorno no pueden ser consideradas construcciones a los efectos del art. 319.1 del Código Penal, no teniendo, en cualquier caso, la entidad suficiente para atentar contra el bien jurídico protegido, que puede serlo perfectamente a través de la vía administrativa, siendo de destacar que, según declaró el perito en el acto del juicio oral, el Ayuntamiento de Calella no ha iniciado expediente sancionador alguno.
En consecuencia, y con base en todas las consideraciones hasta aquí efectuadas debemos considerar atípica la conducta desplegada por el acusado, procediendo, pues, su libre absolución con todos los pronunciamientos legalmente inherentes”.
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Marginal Nº 2314617
CIVIL- DESAHUCIO
El cambio en la configuración del local de negocio requiere la autorización del propietario
Tribunal Supremo – 491/2011 – 13/07/2011 Sala Primera
Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra Sentencia estimatoria de la Audiencia Provincial de Jaén, sobre desahucio de local de negocio. La sentencia del Tribunal Supremo desestima el recurso sobre sentencia que declara resuelto un contrato de arrendamiento de local de negocio por obras inconsentidas, considerando como tales la modificación de la trayectoria de la canalización de las aguas fecales, que constituyeron un cambio en la configuración que, como obra fija y de fábrica, con clara vocación de permanencia, exigía el consentimiento de los arrendadores para su realización.
La Sala del Supremo declara que la Sentencia recurrida, tras analizar la prueba que se ha practicado, concluye que las obras realizadas por el arrendatario afectan a la configuración del local. Se fundamenta esta decisión por entender que las obras no eran de escasa entidad y pese a que existió una inundación de aguas residuales a consecuencia de un atasco en la red de saneamiento local, el demandado realizó las obras sin autorización ni conocimiento del arrendador.
Estas obras no son apreciadas como urgentes para el uso adecuado del local pues sobrepasan la finalidad de arreglar o subsanar un elemento defectuoso y, también, las que permite llevar a cabo el artículo 110.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, porque la modificación del trazado de la red de abastecimiento excede del carácter necesario al que se refiere el precepto.
Tampoco considera que la obra beneficie o mejore el inmueble, habida cuenta de que, al haberse llevado a cabo sin la autorización del Ayuntamiento, previó que se iba a ordenar la demolición de la obra con todos los gastos que ello supondría.
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Marginal Nº 2309490
CIVIL- PROPIEDAD HORIZONTAL
Cláusula estatutaria que permite efectuar obras de cerramiento de trasteros en terrazas existentes en la cubierta del edificio
Tribunal Supremo – 391/2011 – 01/06/2011 Sala Primera
Se declara no haber lugar al recurso de casación formulado frente a Sentencia desestimatoria de la sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, sobre solicitud de declaración de nulidad de obras realizadas en un trastero y en la terraza de una Comunidad de Propietarios.
En el caso presente la Comunidad de Propietarios interpuso demanda de juicio ordinario interesando la condena del demandando a restituir el trastero de su propiedad y la terraza del edificio a su estado primitivo. El Supremo desestimando el recurso, señala que tal y como se sostiene en la sentencia impugnada la ejecución de las obras de cerramiento de terrazas -autorizadas expresamente en el título constitutivo sin necesidad del consentimiento de la Comunidad de Propietarios- tienen que afectar a la configuración externa del edificio y muy especialmente a la cubierta, de ahí la necesidad y obligación de obtener las oportunas licencias municipales, como exige el título constitutivo.
Por tanto, aunque se esté afectando a elementos comunes, se ha de tener en cuenta que esta afectación es consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario en el título constitutivo, pues difícilmente se puede proceder al cerramiento de unas terrazas sin alterar la configuración externa del edificio o la cubierta del mismo.
La Sala declara también que aunque la Jurisprudencia señala que los estatutos de las Comunidades de Propietarios no pueden vulnerar normas imperativas, no existe razón alguna para no dar el mismo tratamiento a los trasteros bajo cubierta en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, que el que se dispensa a los bajos comerciales, cuando la autorización previa y afectación de elementos comunes por el Título o los Estatutos se hace efectiva por sus propietario, y no afectan a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudican el derecho de otro propietario, aspecto este que sí puede y debe controlar la Comunidad de propietarios para evitar los posibles excesos en su ejecución.
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Marginal Nº 2282047
CIVIL- PROPIEDAD HORIZONTAL
El subsuelo de una comunidad de propietarios, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el título constitutivo, tiene naturaleza de elemento común
Tribunal Supremo – 565/2011 – 05/09/2011 Sala Primera
Se declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por Comunidad de Propietarios contra Sentencia desestimatoria de la Audiencia Provincial de Alicante, sobre solicitud de declaración como elemento común de una parte del subsuelo de la finca.
Los hechos debatidos se resumen en que bajo los locales comerciales de la finca existía una zona de aproximadamente 500 metros cuadrados, que no figuraba recogida en el título constitutivo de la propiedad horizontal y que no tenía reflejo registral alguno; indicaba que, pese a que la propietaria de los locales no ostentaba, ni tenía atribuido sobre tal espacio derecho alguno de uso exclusivo y excluyente, había procedido a horadar el forjado que separaba sus locales del espacio existente en el subsuelo que la actora consideraba común, para utilizar de modo exclusivo el mismo.
Ante ello la Comunidad reclamaba que se declarase que el espacio existente en la planta sótano, bajo los locales comerciales es un elemento común del edificio que pertenece en copropiedad a todos los propietarios de la finca para su uso y disfrute y que se condenara a la demandada a reponer el espacio comunitario en el estado en el que se encontraba antes de las obras de modificación realizadas.
El juzgado acogió la demanda y señaló que la demandada carecía de título sobre el sótano. Por el contrario la Audiencia Provincial en apelación indicó que los huecos que ahora configuran el sótano se dejaron sin hormigonar para que, tras la inspección municipal, se pudiera acceder por el propietario de los locales a esa zona; y valoró que el promotor de la obra atribuyó físicamente el espacio litigioso al propietario de los locales, aunque por los inconvenientes urbanísticos existentes, no se reflejara tal atribución en el Registro.
El TS revoca la sentencia de la Audiencia y ratifica el fallo del Juzgado reiterando la doctrina jurisprudencial de que el subsuelo de una comunidad de propietarios, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el título constitutivo de la propiedad horizontal, ni exista una causa válida que justifique su atribución a un copropietario, tiene naturaleza de elemento común.
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Marginal Nº 2314396
CIVIL- RECLAMACIÓN DE CANTIDAD
La penalización por rescindir la prestación de un servicio no podrá ser superior al 50% de lo pactado
Audiencia Provincial de Barcelona – 397/2011 – 20/07/2011
Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto contra Sentencia desestimatoria del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de El Prat de Llobregat, sobre reclamación de cantidad a Comunidad de Propietarios.
La comunidad de propietarios, que decidió resolver el pacto por malestar con los servicios prestados, alegó ante la aplicación de la cláusula que ésta era abusiva y nula. Además no conocían la duración del contrato, ya que se firmó a través del administrador de la comunidad. Por el contrario, la empresa de mantenimiento de ascensores consideró que las cláusulas debían considerarse plenamente válidas "por claras, concisas y no abusivas, entendiendo que se ajustan a un plazo normal, a un sistema de preaviso considerado también normal y que la cláusula penal tampoco es excesiva". En este sentido, el tribunal dice que los argumentos de la empresa deben acogerse "en parte", descartando algunas de alegaciones de la comunidad.
Así, el fallo considera probado que el contrato se firmó por el presidente de la comunidad -por lo que no se puede negar que se conociera su concreta duración-, y también que no existió déficit alguno en el cumplimiento del servicio.
En cuanto al posible carácter abusivo de la cláusula, "aunque es mayor en la Audiencia de Barcelona el número de sentencias que consideran normal un plazo de duración de cinco años, un preaviso de 90 días y una penalidad del 50 por ciento, la mayor parte de secciones fijan esta última entre el 15 y el 25 por ciento". Por ello, no se considera totalmente inválida la cláusula de prórroga por cinco años ni la del plazo de preaviso, pero sí parcialmente, por excesiva, la cláusula penal, dado "el periodo de tiempo al que afecta". De ahí que deba reducirse la cuantía de la indemnización adoptando un criterio progresivo, "sin que en ningún caso el total exigible supere el 50 por ciento de las cuotas del resto del plazo".
Siguiendo ese criterio, se fija que la comunidad, que debe ocho recibos en el momento de la rescisión, tendrá que pagar "dos trimestres más al 100 por cien" y "el 15 por ciento de los seis restantes", más los intereses legales acumulados, al tipo ordinario incrementado en dos puntos.
De esta forma, en un contrato de prestación de servicios, es legal la cláusula en la que se establezca una duración de cinco años de dicho pacto y en la que se prevea un preaviso de 90 días en caso de rescisión unilateral, pero la penalización por dicha rescisión no podrá ser superior al 50 por ciento del valor de la cantidad que falte por pagar.
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Marginal Nº 2313800
CIVIL- HIPOTECARIO
La entrega del piso salda la deuda hipotecaria con el banco
Audiencia Provincial de Girona – 119/2011 – 16/09/2011
Se estima el recurso de apelación interpuesto que deja sin efecto la ejecución despachada en el Auto impugnado de fecha 22 de febrero de 2011, debiéndose levantar los embargos y reintegrándose al ejecutado a la situación anterior al despacho de la ejecución.
De esta forma el tribunal catalán ha estimado el recurso de un hipotecado que ya había perdido su vivienda en una ejecución hipotecaria a favor de una entidad financiera y anula las pretensiones de ésta para seguir cobrando la diferencia pendiente, entre el valor de adjudicación en subasta (50% del valor de tasación) por el resto de la deuda.
El auto da por cobrada a la entidad financiera que ya se ha adjudicado un bien que cubre el total de deuda reclamada. Esta resolución no equivale a una dación en pago, dado que compara el valor de tasación de la vivienda en el momento de la concesión de la vivienda con el préstamo pendiente de pago.
Según un extracto de la resolución "no puede sostenerse que el producto obtenido por la entidad financiera fuera insuficiente para cubrir el crédito". El auto ofrece razones jurídicas para sostener que el desahucio ya cancela la deuda. En el apartado de fundamentos jurídicos el texto recuerda cuestiones como que "el banco es la parte fuerte del contrato de adhesión" y que la Ley de Defensa de los consumidores prohíbe que las cláusulas que se incluyen en los contratos sean abusivas.
"De mantenerse el criterio de instancia del banco obtendría un enriquecimiento injusto, ya que después de haber cobrado lo adeudado podría, sin causa justa, obtener otras cantidades que no le corresponderían".
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Marginal Nº 2315994
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO- URBANISMO
La edificación proyectada no cumple con la normativa, no se le puede otorgar la licencia para construcción de vivienda
Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León – 1645/2011 – 07/07/2011
Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Ayuntamiento contra sentencia estimatoria del Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 1 de León, sobre impugnación de concesión de licencia para construcción de una vivienda unifamiliar. Pretende la Administración en su día demandada y ahora apelante que se revoque la sentencia apelada y que se desestime íntegramente el recurso formulado.
En cualquier caso y sin otro propósito que el de insistir en el criterio expresado en la sentencia apelada, debe quedar claro que se considera inaceptable la decisión de conceder una licencia de obras no con relación al proyecto presentado, sino con relación al proyecto reformado a presentar lo que como bien dice el juez de instancia vino a suponer de hecho que la actuación municipal no se ajustara a la exigencia de control previo del proyecto que se autorizaba, proceder que resulta tanto más injustificado cuanto que en su primer informe el arquitecto municipal apuntó que se habían producido distintas infracciones a la normativa aplicable y cuando el mismo técnico señaló que dado que la reducción del número máximo de plantas suponía un cambio sustancial en el proyecto, debía aportarse modificado, adecuado a la normativa aplicable, para conceder la licencia de obra.
Así las cosas, y frente a la posición mantenida por el Ayuntamiento apelante, debe dejarse sentado que en modo alguno puede ser una condictio iuris la presentación de un proyecto acomodado a la normativa aplicable (después de haberse presentado con la solicitud de licencia uno que no lo estaba), pues como acto reglado que la licencia urbanística es, su concesión exige de manera inexcusable, como elemento esencial, la comprobación previa de que lo proyectado es conforme con el planeamiento que resulta de aplicación.
La Sala declara que ha de resaltarse que la pericial judicial, prueba de innegable valor en supuestos como el de autos, es contundente, al concluir que "si nos atenemos rigurosamente a la Normativa de aplicación es evidente que la edificación no cumple lo estipulado por dicha Normativa, puesto que la edificación no forma parte de una manzana cerrada, se retranquea con respecto a la línea de fachada y tiene un fondo edificado muy superior a la tipología existente", conclusión que se ve avalada no solo por el informe urbanístico acompañado con la demanda y ratificado, de forma extensa, en el período probatorio, sino en buena medida por los dictámenes del propio arquitecto municipal.
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Marginal Nº 2311790
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO- SUELOS
Clasificación del suelo como no urbanizable por valores paisajísticos dignos de proteger
Tribunal Supremo – 20/05/2011 Sala Tercera
Se desestima el recurso de casación interpuesto contra Sentencia desestimatoria de la sección Segunda de la Sala de lo contencioso administrativo del TSJ de Galicia, sobre impugnación de Plan General de Ordenación municipal.
Esta Sentencia resuelve el recurso de casación promovido por un particular contra la Sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia en fecha de 8 de marzo de 2007 sobre clasificación de suelo rústico, siendo parte recurrida un Ayuntamiento. En dicha Sentencia el Tribunal Superior de Justicia de Galicia desestimó el recurso contencioso-administrativo promovido por dos particulares contra el Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento, adoptado en su sesión de 20 de mayo de 2003, por el que fue definitivamente aprobado el Plan General de Ordenación Municipal, que clasificaba los terrenos propiedad de los actores como suelo rústico de protección especial de espacios naturales.
La cuestión central en que se centra el Tribunal Supremo para resolver este litigio es la del carácter reglado de la clasificación del suelo urbano y rústico. El Tribunal sostiene el carácter reglado de la clasificación del suelo rústico cuando deba ser objeto de especial protección, de forma que, cuando los terrenos poseen valores merecedores de una especial protección según la legislación sectorial o el propio planeamiento urbanístico, su clasificación como suelo rústico constituye una potestad de carácter reglado.
La Sala del Supremo declara que la inclusión en la Red Natura 2000 de los terrenos controvertidos, impone su protección y la preservación del proceso de desarrollo urbano, habiéndose practicado prueba en la instancia sobre las características de los terrenos y la existencia de valores dignos de proteger, y en este sentido el perito arquitecto, designado por insaculación, informó que "el conjunto formado por la laguna, marismas, dunas y playa, posee una belleza paisajística excepcional. En su entorno coexisten tres ecosistemas diferentes: marisma, laguna y litoral, y una barrera arenosa de dunas móviles y estabilizadas, lo que le convierte en un espacio singular con abundancia de flora y fauna”.
Además, desde la perspectiva del carácter reglado de la clasificación del suelo urbano, tampoco los terrenos podían tener tal clasificación, pues la concurrencia de los valores señalados, impone la preservación de los mismos del proceso de urbanización, y vetan su clasificación urbana que, por lo demás, nunca han tenido los terrenos.
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Marginal Nº 2277622
JURISPRUDENCIA
CIVIL- PROPIEDAD HORIZONTAL
El propietario del restaurante debe evitar el vertido de sustancias procedentes de los extractores de humos de la azotea
Audiencia Provincial de Barcelona – 289/2011 – 06/05/2011
Se estiman en parte los recursos de apelación interpuestos por demandados contra Sentencia estimatoria del Juzgado de Primera Instancia número 39 de Barcelona, sobre solicitud planteada por Comunidad de Propietarios, de ilegalidad y consiguiente derribo de obras de instalación de chimeneas y equipos extractores de humos en instalaciones de la Comunidad.
La Sala declara que en la demanda se alegan toda una serie de circunstancias que harían perjudiciales los tubos. Se dice que con sus extractores ocupan todo el espacio de la azotea, impidiendo el acceso para la limpieza de los aparatos de aire acondicionado de los vecinos, se habla del peligro derivado de la forma en que están instalados los cables para alimentación de los extractores, de ruido y de malos olores. Pero nada de todo ello se ha acreditado. La demandante no ha aportado ninguna prueba en tal sentido, y los dos dictámenes periciales aportados por las demandadas no confirman esas imputaciones hechas en la demanda, sino todo lo contrario.
Sí hay un aspecto en que la instalación efectuada no resulta admisible al entender de la Sala. Se trata de la salida de grasa o de algunas otras substancias de las chimeneas o de sus instalaciones adyacentes, que se aprecia en las fotografías aportadas. Es algo anormal y que no resulta admisible, pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 553-38.1 del Código Civil de Cataluña, los propietarios han de mantener en buen estado sus elementos privativos, condición que ostentan los tubos referidos. En consecuencia, estimando en parte el recurso, se estima la demanda sólo en el sentido de condenar a los demandados a efectuar las reparaciones necesarias en las chimeneas para mantenerlas en situación de estanqueidad, y para evitar vertidos de sustancias procedentes del interior del restaurante en los elementos comunes del inmueble.
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Marginal Nº 2314680
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