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EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE NEGOCIO LOS INGRESOS Y LOS GASTOS SE IMPUTAR¡N AL PERÍODO EN QUE SE HUBIESEN DEVENGADO LOS INGRESOS Y PRODUCIDO LOS GASTOS
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 17 de noviembre de 2006. Los propietarios de sendos campings celebran un contrato de arrendamiento de negocio que es calificado como de contrato mixto por parte de los órganos de la inspección en el que la contraprestación resulta, parte en dinero y parte en especie, al exigirse del arrendatario la ejecución de unas obras en un plazo de cuatro años. Una de las cláusulas contractuales prevé que «el plazo máximo para la entrega de la obra queda fijado en cuatro años a partir de la firma del presente contrato. El contratista renuncia expresamente al derecho de retención, debiendo entregar la obra a la propiedad, sin demora, por todo concepto en la fecha convenida´´.
La Sala califica las rentas como rentas del capital mobiliario en base al contenido del artículo 37.2 de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que dispone que tienen la consideración de rendimientos del capital mobiliario, las contraprestaciones de todo tipo, cualquiera que sea su denominación, dinerarias o en especie, obtenidas por la cesión a terceros de capitales propios. El propio apartado 3.d) del mismo precepto califica como rendimientos del capital mobiliario, entre otros, el arrendamiento de negocio siempre que no se trate de una actividad empresarial, de tal forma que las retribuciones percibidas en especie de tal arrendamiento serán retribuciones del capital mobiliario.
El artículo 56.Uno de la Ley 18/1991 prevé que los ingresos y gastos que determinan la base del impuesto se imputarán al período en el que se hubiesen devengado los unos y producido los otros, con independencia del momento en que se realicen los correspondientes cobros y pagos. De esta forma rige el sistema del devengo y nacimiento del crédito aunque no se haya producido físicamente el pago o el cobro y que en el presente supuesto se concreta el día en que finaliza el plazo de cuatro años para la realización de las obras.
www.bdiinmueble.es marginal nº 287516
NO PROCEDE LA REPERCUSIÓN DEL IVA CUANDO QUIENES TRANSMITEN LA PROPIEDAD DE UN LOCAL DESTINADO A ARRENDAMIENTO SON PERSONAS FÍSICAS
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 24 de noviembre de 2006. Una sociedad adquirió un local destinado al arrendamiento por lo cual le fue repercutida la cuota del IVA cuya devolución se pretendió obtener.
La Inspección consideró que no había lugar a la devolución de las cuotas de IVA a la sociedad que había soportado la repercusión ya que la operación por la cual se produjo tal repercusión en realidad no era una operación sujeta al IVA. Los órganos de inspección consideraron que la operación quedaba no sujeta al IVA por aplicación del artículo 7.1.a) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (no sujeción cuando hay una transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial o profesional continuando la entidad adquirente del inmueble con la actividad del transmitente).
Para resolver la cuestión planteada, la Sala recurre al estudio de la escritura de compraventa de la finca destinada al arrendamiento y en la misma se expresa que la transmisión no fue efectuada por ninguna comunidad de bienes sino por los cuatro hermanos personas físicas que habían heredado y se habían adjudicado el local tras el fallecimiento de su madre. Dado que las comunidades de bienes carecen de personalidad jurídica propia lo que les impide ser titulares de un derecho de dominio sobre un bien inmueble, debe concluirse que los transmitentes son las personas físicas y no la comunidad de bienes.
Según el parecer de la Sala, la Administración parecía pretender que al transmitente es la comunidad de bienes para con ello considerar que es el sujeto pasivo transmitente a los efectos del artículo 7.1.a) de la Ley 37/1992, pero éste precepto de quien debe predicarse es de las personas físicas que transmitieron los bienes mediante la escritura pública, poniéndolo en relación con el hecho imponible del IVA en el que no participó la comunidad de bienes.
Si la Administración consideraba que se había producido la transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial, le correspondía acreditar la transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial o profesional de las personas físicas que transmitieron el local. Es respecto de ellas respecto de las que se debe analizar el cumplimiento o no de los requisitos para la no sujeción al IVA de la operación.
Como conclusión, se concede el derecho a la empresa que soportó indebidamente las cuotas de IVA a obtener la devolución de las mismas.
www.bdiinmueble.es marginal nº 287484
SI EL MEDIADOR REALIZÓ LAS GESTIONES NECESARIAS PARA LA REALIZACIÓN EFECTIVA DE LA COMPRAVENTA POR LO TANTO DEBE PERCIBIR SUS HONORARIOS
Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 2007. D. Carlos había acordado con diversos miembros de la Comunidad de Propietarios del Plan Parcial » DIRECCION000 » un contrato de mediación en virtud del cual, D. Carlos percibiría un 3% del importe de la venta de los terrenos de esta comunidad.
El 18 de marzo de 1995 de confirmó el anterior pacto en el siguiente documento:»por la presente tenemos el gusto de confirmarle nuestro reconocimiento a sus gestiones en las negociaciones llevadas a cabo entre la Entidad Mercantil «Proyectos Inmobiliarios S.L.» y esta Comunidad de Propietarios, relativas a la venta de los terrenos que integran el Plan Parcial DIRECCION000 […] en el sentido de que nos reiteramos en nuestro compromiso respecto a la obligación por nuestra parte de abonarle a Ud. la comisión convenida del TRES POR CIENTO (3%) del precio establecido de MIL CIENTO DIEZ MILLONES SEISCIENTAS TREINTA MIL (1.110.630.000) PESETAS, supeditado al buen fin del pago aplazado. […]. El importe antes mencionado que abonaremos a Ud. es en concepto de comisión convenida de sus honorarios profesionales y por su labor, gestiones y trabajos llevados a cabo en dicha operación».
El propio 18 de marzo se formalizó un contrato de compraventa entre D. Marcos , actuando en nombre propio y de su hermana, Dº Verónica, en cuya virtud se vendían a la entidad «Proyectos Inmobiliarios S.L.», unos terrenos propiedad de ambos que formaban parte de la Comunidad, acordándose el pago del precio total en tres plazos. En el propio acto se pagaron a D. Carlos las cantidades correspondientes a los importes pagados por la compradora hasta aquel momento.
D. Luis falleció, sucediéndole como herederos sus hijos D. Cosme, D. Luis María, D. Marcos y D. Bartolomé y la esposa Dº Lidia.
La compradora, «Proyectos Inmobiliarios Las Arenas, S.L», no satisfizo el último plazo del precio acordado. En consecuencia, los vendedores le requirieron ejercitando el derecho a resolver el contrato en virtud de una condición resolutoria que figuraba en el mismo y a continuación interpusieron demanda contra la mencionada sociedad, pidiendo que se declarase bien efectuada la resolución, demanda que fue estimada íntegramente.
D. Carlos pretendió entonces cobrar la comisión correspondiente al último plazo aun pendiente, a lo que se opusieron los vendedores porque entendieron que la transmisión había tenido lugar por medio de la transacción y no por el contrato de compraventa. Consecuencia de esta negativa, D. Carlos interpuso la reclamación correspondiente.
El tribunal argumenta que en el íter contractual, deben señalarse tres contratos: el de compraventa, sujeto a la condición resolutoria del pago aplazado; el de mediación, que obligaba a las partes a pagar el 3% a D. Carlos del precio de la venta en concepto de comisión, habiéndose pactado que el pago de las correspondientes comisiones se acompasaría al del precio, habiéndose cobrado el correspondiente 3% por varios pagos parciales, y el de transacción, cuyo único objeto era acabar el pleito que ambas partes sostenían.
El contrato de mediación tiene como objeto que el mediador ponga en contacto a las partes, no que obtenga el pago del precio y que para que el cobro de las comisiones se someta al buen fin de la operación, es preciso que exista un pacto especial de garantía. La transacción no afectó a la mediación, puesto que el mediador no fue parte.
Efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración, y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato.
En cuanto al pago de los honorarios pactados. La regla general es que el mediador sólo tiene derecho a percibir los honorarios si ha intervenido en la gestación del contrato o el comitente se aprovecha de las gestiones realizadas por el agente. Además hay que tener en cuenta que según se ha dicho ya, el pago del premio quedó condicionado a la efectividad del pago del precio, como condición establecida por las partes en el documento de 18 marzo 1994. Por lo tanto, en el presente litigio, la condición no consistió en el buen fin del contrato, sino en la efectividad del pago en los plazos que se pactaban, puesto que el contrato ya se había perfeccionado, aunque no se había ejecutado en su totalidad. Por tanto, el interés de las partes fue condicionar el pago del tercer plazo de los honorarios del mediador al del último plazo pactado entre los vendedores y la compradora.
Por todo lo anterior debe concluirse que la condición impuesta para la efectividad del pago del premio al mediador se cumplió en el momento en que la compradora pagó el precio acordado y, entonces, los vendedores debieron hacer efectiva la comisión pactada con D. Carlos y al no haberlo hecho así, debe estimarse el recurso por éste presentado, con la correspondiente anulación de la sentencia recurrida.
www.bdiinmueble.es marginal nº 289251
RESPONSABILIDAD POR CAÍDA EN UN LOCAL COMERCIAL. EL ACCIDENTE SE PRODUJO COMO CONSECUENCIA DE LOS RIESGOS GENERALES DE LA VIDA INHERENTES AL COMPORTAMIENTO HUMANO EN LA GENERALIDAD DE LOS CASOS POR LO QUE EL PROPIETARIO DEL LOCAL NO ES RESPONSABLE
Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2007. Se produce una caída en un local comercial ( en la entrada) al resbalar como consecuencia de hallarse el suelo mojado por la lluvia, la cual provocó en la cliente una fractura del cuello del fémur izquierdo, lesión que determinó sucesivas intervenciones quirúrgicas, consistentes en la implantación de sucesivas prótesis en la cadera, y baja prolongada.
Debido a este hecho se interpuso una reclamación por daños y perjuicios derivados de responsabilidad extracontractual.
El Juzgado en un primer momento estimó que la caída tuvo lugar por causa imputable a la propietaria del local, por no haber adoptado las medidas de seguridad y limpieza que las circunstancias concurrentes exigían.
Contra esta resolución se interpuso recurso. La sentencia ahora considera que no podía apreciarse culpabilidad del propietario del local a la vista del resultado de la prueba, expresiva de que los materiales de construcción utilizados en el suelo garantizaban la seguridad y buenas condiciones de adherencia, y de que el suelo, aun mojado o simplemente húmedo, no constituye un peligro evidente e imprevisible para la integridad de las personas que acceden al local, y además el agua de la lluvia es un hecho frecuente, previsible y controlable cuando se accede a un lugar con paraguas por una persona como la actora sin menoscabo físico alguno.
Como declara la STS de 31 de octubre de 2006 , en relación con caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal o acaecidas en establecimientos comerciales, de hostelería o de ocio, muchas sentencias de esta Sala han declarado la existencia de responsabilidad de la comunidad de propietarios o de los titulares del negocio cuando es posible identificar un criterio de responsabilidad en el titular del mismo, por omisión de medidas de vigilancia, mantenimiento, señalización, cuidado o precaución que debían considerarse exigibles.
Por el contrario, no puede apreciarse responsabilidad en los casos en los cuales la caída se debe a la distracción del perjudicado o se explica en el marco de los riesgos generales de la vida por tratarse de un obstáculo que se encuentra dentro de la normalidad o tiene carácter previsible para la víctima.
En el caso examinado es preciso determinar que no existe una negligencia por parte del titular del establecimiento. Los materiales empleados para la construcción del suelo no sólo resultan adecuados, sino que presentan un grado suficiente de seguridad y adherencia.
El estado húmedo o mojado del suelo del establecimiento próximo a la entrada como consecuencia de la lluvia constituye un acontecimiento previsible por parte de los clientes, que deben tomar las medidas de precaución adecuadas para evitar las caídas.
www.bdiinmueble.es marginal nº 286713
EN MATERIA DE DAÑOS PRODUCIDOS POR FILTRACIONES DE AGUA EN VIVIENDAS O LOCALES, CUANDO LA CAUSA SEA UNA CANALIZACIÓN OCULTA EL OBLIGADO A RESPONDER ES EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba de 26 de febrero de 2007. En materia de daños producidos por filtraciones de agua en viviendas o locales, la responsabilidad es objetiva o por riesgo, naciendo una obligación legal de reparar y/o indemnizar, que no requiere culpa en el obligado a responder, siendo éste, cuando la causa sea una canalización oculta, el propietario del inmueble. De ello se desprende que la parte perjudicada sólo habrá de probar la existencia del daño y la relación de causalidad con la avería que denuncia.
Sobre esta base, se discute la cuantía de la indemnización. A tal efecto, la discrepancia entre las partes, proviene de la valoración del informe pericial aportado y el emitido por el perito designado judicialmente.
La resolución ha apreciado que las explicaciones del primer perito sobre la caída de azulejos no son concluyentes, por cuanto el propio técnico reconoce que bien pudo deberse a las filtraciones de agua objeto de litigio, o bien a otras causas, como humedades de condensación. Mientras que el perito designado en el seno del procedimiento sí establece de forma rotunda la ausencia de causalidad entre la caída de los azulejos y las filtraciones, basándose en el dato objetivo de que en otras zonas del piso no afectadas por el derrame de agua del piso superior también se observa el mismo problema, que sería atribuible a un defecto constructivo previo.
Las causas que ocasionaron los daños ocasionados por filtraciones de agua en viviendas, atribuibles a un defecto constructivo previo, por lo que le corresponde a la propietaria la obligación de resarcir los daños ocasionados.
www.bdiinmueble.es marginal nº 289337
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