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DIVISIBILIDAD O INDIVISIBILIDAD DE EDIFICIO. SI LAS OBRAS A REALIZAR PARA LA DIVISIÓN HORIZONTAL DEL EDIFICIO SUPONEN UNOS GASTOS EXCESIVOS, ES MÁS EQUITATIVO VENDER EN PÚBLICA SUBASTA Y COMPENSAR CON SU RESULTADO A LOS CONDUEÑOS.
Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2007. D. Jose Luis y Dª. Luisa reclamaron a su hermana Dª. Cristina, solicitando que se declarase: (i) extinguido el condominio existente sobre la casa nº NUM000 de la CALLE000 de la ciudad de Arahal; (ii) que la finca es indivisible; (iii) que se proceda a la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, conforme al art. 1.062 C.c ., repartiendo entre los comuneros el precio que se obtenga por iguales terceras partes.
Dª. Cristina solicitó en cambio que se declarase divisible la finca, y que en ejecución de sentencia se procediese a su división, sobre la base del Proyecto del Perito D. Rafael , con adjudicación a cada comunero de uno de los tres lotes mediante sorteo y con las compensaciones en metálico que fueran procedentes, ordenándose realizar las correspondientes escrituras de obra nueva en construcción y de propiedad horizontal.
El Juzgado estimó la petición basándose en la importancia de las obras a realizar para la división horizontal del edificio; en el importe económico de las mismas, que supondría para la actora unos gastos excesivos, que incluso podría hacer antieconómica la adaptación; y que las Normas Subsidiarias de Urbanismo del Ayuntamiento representarían un importante obstáculo también al estar catalogada la finca en comunidad en grado 4 en el catálogo de elementos arquitectónico de interés histórico-artístico.
La consideración de sí el edificio es o no susceptible de división para salir de la situación de comunidad, mediante la creación de una propiedad horizontal, es una cuestión de hecho de exclusiva apreciación de la Sala de instancia, y tal apreciación sólo puede ser combatida cuando es irracional, arbitraria o incursa en un inequívoco error de hecho, no ocurriendo en el presente caso.
www.bdiinmieble.es marginal nº 290100
DETERMINACIÓN DE QUIEN PAGA LOS IMPUESTOS EN ESCRITURA PÚBLICA. NO CORRESPONDE A LAS PARTES FIJAR QUÉ TIPO DE TRIBUTACIÓN HA DE SEGUIR A LA CELEBRACIÓN DE DETERMINADO NEGOCIO JURÍDICO
Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 2007. Montenucia S.L. formuló demanda contra la entidad Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid y contra Banco de Crédito y Ahorro, alegando que en virtud de escritura pública otorgada con fecha 10 de junio de 1993 cedió a la primera de las demandadas la propiedad de determinados bienes en concepto de dación en pago por una deuda previamente contraída con Banco de Crédito y Ahorro que había sido objeto de cesión a Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, siendo así que en la cláusula cuarta de la referida escritura se estableció que Á«todos los gastos e impuestos a que dé lugar esta escritura, incluso los derivados del incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, si los hubiera, serán de cuenta de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid. La presente escritura devengará impuesto sobre transmisiones patrimoniales al 6% Á».
Pocos días después de firmar la escritura, técnicos fiscales indicaron a la actora que la transmisión de terrenos efectuada en concepto de dación en pago estaba sujeta a IVA al tipo del 16%, siendo la misma sujeto pasivo del impuesto, lo que comunicó notarialmente a la demandada que no atendió su requerimiento.
A partir de ello la mercantil Montenucia S.L. reclama de la demandada Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, por medio de la presente demanda, la suma de 45.508.846 pesetas para poder ingresarlas a la Hacienda Pública en concepto de impuesto sobre el valor añadido, solicitando igualmente que se le condene a abonar las posibles responsabilidades que del incumplimiento de la obligación fiscal puedan derivarse, más las costas del proceso.
La Audiencia realiza una interpretación de la cláusula cuarta del contrato según la cual no cabe concluir que las partes convinieran el pago del IVA por la adquirente Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, sino únicamente el de transmisiones patrimoniales, al que se aludía expresamente como el que había de devengarse como consecuencia del referido negocio jurídico; impuesto éste último que fue efectivamente satisfecho por la demandada ante la Administración Tributaria Autonómica. Dicha interpretación viene a apoyarla la Audiencia en lo dispuesto por el artículo 1.282 del Código Civil -teniendo en cuenta la actuación de la demandada posterior al contrato en orden a satisfacer el impuesto de transmisiones patrimoniales- y, fundamentalmente, en el artículo 1.283 del mismo código en cuanto señala que, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar.
Es cierto que la jurisprudencia tiene declarado con reiteración que la función de interpretar los contratos viene atribuida a los tribunales de instancia, sin que corresponda a este tribunal revisar la labor hermenéutica realizada, salvo en aquellos supuestos en que quede de manifiesto que la misma conculca los preceptos legales sobre interpretación contractual (artículo 1.281 y siguientes del Código Civil ) o que resulta ilógica, arbitraria o absurda.
Como se dice en la sentencia citada de 1 de diciembre de 2006 la doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal .
En el caso presente la Audiencia prescinde del contenido del artículo 1.281 del Código Civil y centra su labor interpretativa en los siguientes artículos 1.282 y 1.283 , de lo que resulta una interpretación que en absoluto puede considerarse conforme con la lógica de las reglas hermenéuticas que se contiene en la doctrina jurisprudencial anteriormente expresada, a la que también se refieren las sentencias citadas en el motivo.
El artículo 1.281 del Código Civil señala en su párrafo primero que <<si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas>> y bastaba acudir a dicho precepto para entender que, tanto por la literalidad de la cláusula cuarta del contrato celebrado como por la intención de los contratantes, se previó que cualquier obligación de carácter fiscal que dimanara de lo allí convenido sería a cargo de la demandada Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid sin que en ningún caso afectara a la demandante, pues no puede deducirse cosa distinta de la expresión «todos los impuestos a que dé lugar la escritura serán de cuenta de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid»; declaración cuyos términos categóricos no pueden ser desconocidos por la simple mención posterior -ciertamente superflua- de que la escritura devengaría impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ya que no corresponde a las partes fijar qué tipo de tributación ha de seguir a la celebración de determinado negocio jurídico y, si se hubieran propuesto limitar la obligación de la demandada a efectos de que en ningún caso asumiera el pago del IVA, y sí únicamente el impuesto de transmisiones patrimoniales, así debieron hacerlo constar expresamente.
Se determina que, tanto por la literalidad de la cláusula cuarta del contrato celebrado como por la intención de los contratantes, se previó que cualquier obligación de carácter fiscal que dimanara de lo allí convenido sería a cargo de la Caja de Ahorros..
www.bdiinmieble.es marginal nº 290371
RESPONSABILIDAD SOLIDARIA DEL ARQUITECTO SUPERIOR Y DE LOS ARQUITECTOS TÉCNICOS YA QUE LAS DEFICIENCIAS EN LOS INMUEBLES TIENEN SU ORIGEN DIRECTO EN LOS VICIOS DEL PROYECTO DE URBANIZACIÓN
Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2007. Dos Comunidades de Propietarios ejercitaron acción de responsabilidad decenal, al amparo del artículo 1591 del Código Civil , al objeto de obtener la oportuna reparación de las deficiencias que, por remisión a sendas periciales, elaboradas por el arquitecto técnico Don Jose Enrique. Afectaban tales vicios a los elementos comunes de los edificios (fachadas, aleros y garajes, principalmente), y se catalogaban en la demanda como ruinógenos.
Dirigieron su acción las Comunidades de Propietarios actoras frente a la mercantil constructora de los edificios, «CONSTRUCCIONES ARRANZ ACINAS, S.A.», contra el arquitecto redactor del proyecto y director de las obras, Don Jose Manuel , y contra los arquitectos técnicos intervinientes en la construcción, Don Paulino , Don Alvaro y Don Rafael . En definitiva, consideraban que las deficiencias tenían su causa en «una mala proyección por parte del arquitecto, una inadecuada o nula vigilancia y control de los aparejadores y una pésima ejecución de la obra por parte de la entidad constructora».
El Juzgado de Primera Instancia, consideró, la existencia real de las deficiencias denunciadas (a excepción de la relativa a los conductos de extracción de aire), señalando como causa inmediata de las mismas, en lo que aquí respecta, la «mala proyección y ejecución de la urbanización», proclamando la responsabilidad solidaria de todos los codemandados.
Frente a la Sentencia se opusieron tanto los arquitectos técnicos, al objeto de tratar de anular la concreta condena a reparar las humedades en el interior de los garajes, como el arquitecto superior, con la pretensión de ser absuelto, sin cuestionar ninguno, la realidad misma de los defectos denunciados.
La Audiencia confirmó el carácter ruinógeno de los defectos, ahondando no obstante en la delimitación de su origen al objeto de concretar e imputar responsabilidades.
Así, confirmó la responsabilidad de los arquitectos técnicos, en lo relativo a las humedades en el interior de los garajes, respecto de las cuales había de responder también, con carácter solidario, el arquitecto superior, y ello por considerar defectuoso el «diseño de las pendientes de la zona urbanizada exterior anexa a la rampa de salida, ya que vierte su pendiente hacia la boca de salida de los garajes, así como a la escasa dimensión de los sumideros exteriores».
Derivaba la Audiencia la responsabilidad del arquitecto superior del hecho de que «debió percatarse de que el diseño de las pendientes de la urbanización, determinaría la entrada de agua por la rampa de salida de los garajes, a fin, o bien (de) llegar a una solución coordinada con la dirección del Proyecto de Urbanización, o bien, en evitación de previsibles problemas, modificar la concepción y ubicación de la rampa de salida de los garajes».
En suma, «la falta de adopción de medidas evitadoras de un problema previsible, teniendo en cuenta los Proyectos de edificación y urbanización, que debió conocer, determina su responsabilidad en la producción de las humedades interiores del garaje». Por otro lado, también confirmó la Audiencia la atribución de responsabilidad al arquitecto por el deficiente estado de la solera y del pavimento del garaje, rechazando, por último, su responsabilidad respecto de las restantes deficiencias apreciadas por el perito, por no entenderlas causadas ni por un defecto de proyecto, ni por la superior dirección que corresponde al arquitecto director de la obra, encontrando su origen, por contra, en «la mala ejecución y/o inadecuado control de la ejecución, por defectuosa preparación del material, por no completar el ocultamiento y separación del exterior de la tela asfáltica, falta de adherencia del mortero de grava de las baldosas, por ejemplo».
No se trata de que el arquitecto superior, director de las obras de edificación, deba responder de errores u omisiones de agentes intervinientes distintos, sino que su propia responsabilidad estriba en «la falta de adopción de medidas evitadoras de un problema previsible, teniendo en cuenta los proyectos de edificación y urbanización, que debió conocer», por lo que la condena establecida en la resolución impugnada es acorde con el régimen de responsabilidad consagrado en el artículo 1591 del Código Civil .
www.bdiinmieble.es marginal nº 288776
CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA: LA PARTE CONCEDENTE ES QUIEN MODIFICÓ UNO DE LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO, AL CONSTRUIR LA VIVIENDA CON UNA SUPERFICIE INFERIOR A LA DESCRITA EN EL CONVENIO, POR TANTO, QUIEN INCUMPLIÓ EL CONTRATO ES QUIEN DEBE SUFRIR LAS CONSECUENCIAS DE DICHA MODIFICACIÓN
Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 18 de enero de 2007. Se firma un contrato de opción de compra por el cual se establece que: » la opción de compra se concierta por un plazo de ocho meses contados a partir del día de la fecha. No obstante dicho plazo se extinguirá en el momento mismo en que el Ayuntamiento conceda la licencia de obras, hecho que Cenavi S.A. comunicará al optante dentro de los diez días siguientes a producirse. Y en el plazo de 30 días contados a partir en que se haya hecho efectiva la notificación, el adquirente deberá ejercitar la opción de compra, formalizando el pertinente contrato .
A dicho contrato se añade un estipulación quinta: » En el supuesto que la entidad promotora no lograse la licencia de ejecución de obra en el plazo de 8 meses, establecido en la estipulación segunda, quedará resuelto este contrato, a instancias del adquirente…»
Las cláusulas de los contratos no pueden interpretarse de forma asilada cada una de ellas, sino que el contrato debe interpretarse valorando e interpretando la voluntad de las partes reflejada en la totalidad de las cláusulas pactadas, art. 1285 del Código Civil.
La interpretación de ambas cláusulas permite concluir que el plazo de 8 meses es el que fijaron las partes para obtener la licencia de ejecución de obras, transcurrido el cual sin obtener la licencia, el adquirente tenía la opción de desistir del contrato. El plazo de la opción es el de 30 días a contar desde que la promotora notificase al adquirente la concesión de la licencia.
En el presente caso, transcurridos los ocho meses sin obtenerse la licencia de ejecución de obra, el adquirente no utilizó su derecho de desistir el contrato sino que el mismo continuó vigente. Recibida notificación por el optante, remitida por la promotora, para formalizar el contrato privado de compraventa, el optante ejercita su derecho de opción dentro del plazo de 30 días. Debe concluirse, que la opción se ejercitó en forma.
El contrato de opción de compra es un convenio en virtud del cual una parte, concedente, concede a la otra, optante, la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, que no pueden alterarse por ninguna de las partes. Dicho convenio supone una compraventa conclusa que no necesita de actividad posterior de compra por las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio.
En el presente supuesto quien modifica uno de los elementos esenciales de la opción de compra, compraventa conclusa, es la entidad promotora. En el contrato celebrado entre las partes se describía de forma precisa la vivienda objeto de venta: » vivienda señalada con la letra NUM000 , situada en la planta NUM001 , del portal NUM002 de la unidad de actuación 1.8.8 con una superficie construida de 91,53 m2 equivalentes a 75,94 m2, aproximadamente, cuya distribución viene determinada en plano individual que se adjunta»
Es la parte concedente quien modifica uno de los elementos esenciales del contrato de opción de compra, al construir la vivienda con una superficie inferior a la descrita en el convenio. La vivienda, según lo pactado entre las partes, vinculante para el optatario, tenía que tener 75.94 m2 útiles aproximadamente y la vivienda construida tiene 69,55 m2 aproximadamente, es decir se ha reducido en 6,34 metros cuadros. Reducción que en una vivienda de 75,94 m2 es importante y relevante tanto para formar y prestar el consentimiento como para la fijación del precio.
La comunicación remitida por los compradores a la entidad promotora pone de manifiesto claramente que ejercita la opción de compra, que presta su consentimiento a la adquisición de la vivienda letra NUM000 , planta NUM001 portal NUM002 de la CALLE000 nº NUM003 de Maliaño con la superficie que ha sido construida.
Las manifestaciones contenidas en dicha comunicación no suponen una alteración de la convenido en el contrato de opción de compra sino que alterado el objeto del contrato de opción de compra, unilateralmente por la concedente, la optante consigna una serie de peticiones para desarrollar las nuevas bases del contrato de compraventa, que no puede concluirse en los términos pactados, por culpa exclusiva de la concedente.
Quien incumplió el contrato de opción de compra no fueron compradores sino la vendedora que modificó unilateralmente la superficie de la vivienda, y dicha parte debe sufrir las consecuencias de dicha modificación.
Los compradores aceptaron la modificación de la superficie de la vivienda al ejercitar la opción de compra, pero el precio de la vivienda debe respetarse el fijado en la opción de compra, y debe respetarse tanto por el optante como el concedente.
El precio convenido era 15.000.000 pts o 90.151,82 Euros, pero dicho precio era el valor, aceptado por ambas partes, de una vivienda de 75,94 m2 de superficie útil. Es decir, el precio pactado por metro cuadrado útil fue 1.187,15 Euros.
Como la vivienda construida tiene 6 metros cuadrados útiles menos, el precio de la misma, conforme a lo convenido en la opción de compra, es de 83.028,95 Euros. No se trata de indemnizar los prejuicios causados por la reducción de la superficie de la vivienda, al ejercitar la opción en plazo, aceptó dicha reducción de la superficie, de lo que se trata es de ajustar el precio de la nueva vivienda a lo convenido en el contrato de opción de compra, vinculante, como se ha dicho reiteradamente, para las dos partes.
El precio, descontando lo pagado a cuenta, deberá pagarse a la firma de la escritura pública de compraventa, al haber transcurrido los plazos fijados en el convenio de opción de compra, sin haber hecho más pagos a cuenta, los actores, que el inicial.
www.bdiinmieble.es marginal nº 289384
CUANDO UN ARRENDATARIO RENUNCIA A SU DERECHO A OCUPAR UNA DETERMINADA VIVIENDA ESTA RENTA HABRÁ DE CONSIDERARSE COMO UNA GANANCIA DE PATRIMONIO SUJETA A GRAVAMEN POR EL IRPF
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de febrero de 2007. El artículo 68 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que los propietarios de las viviendas puedan recuperar el uso de la vivienda que con anterioridad se encontraba arrendada. Esta excepción al derecho del arrendatario a la prórroga forzosa se basa en la necesidad del arrendador de la vivienda de ocuparla el mismo. El arrendatario recibe a cambio de la renuncia a su derecho una indemnización.
La cuestión que se plantea es la de determinar cuál será la calificación de la renta que va a recibir la indemnización desde el punto de vista del arrendatario y desde el punto de vista del arrendador.
Desde el punto de vista del arrendatario, el importe de la indemnización percibida por su renuncia al contrato de arrendamiento merecerá la calificación de ganancia de patrimonio a incluir en la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Desde el punto de vista del arrendador, la Sala considera que si el importe de la indemnización percibida por el arrendatario tiene la condición de ganancia de patrimonio para él, a sensu contrario, ha de tener la condición de pérdida de patrimonio en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas desde el punto de vista del arrendador. Así, la Sala rechaza la postura de los órganos de gestión y del TEAR que habían considerado que las cantidades satisfechas por el arrendador al arrendatario tienen la condición de mejora que genera un aumento del valor del bien por la ausencia de inquilinos ante una futura transmisión.
www.bdiinmieble.es marginal nº 286777
LOS TRABAJOS DE ALBAÑILERÍA NO PUEDEN CONSIDERARSE COMO TRABAJOS DE CARÁCTER ESTRUCTURAL A EFECTOS DE CONVERTIR UNA OBRA EN UNA OBRA DE REHABILITACIÓN A EFECTOS DEL IVA
Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 1 de marzo de 2007. Se ha de examinar si las obras ejecutadas por el sujeto pasivo sobre el edificio que fue posteriormente vendido por partes merecían o no la calificación de obras de rehabilitación a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.
El artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido establece la exención del tributo de las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. Por lo tanto, tendrán la condición de operaciones no exentas las primeras entregas de edificaciones que se produzcan una vez producida la rehabilitación.
Por otro lado, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que tienen por objeto la reconstrucción de las mismas mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores o, en otro caso, del verdadero valor que tuviese la edificación o parte de la misma antes de su rehabilitación.
Ello implica que sólo las obras que afecten a la estructura del edificio, fachadas y tejados pueden considerarse como obras de rehabilitación, incluyéndose en el concepto de otras análogas a las destinadas a la consolidación y saneamiento de los cimientos de la edificación, o los drenajes efectuados para preservar los muros de humedades, pero que en ningún caso comprende, las de albañilería y demoliciones de tabiques, cambio de soleras y alicatados, fontanería, electricidad, carpintería, pintura, instalaciones de servicios y redes generales, etc.
Para determinar qué parte de las obras tenían carácter estructural o no, el TEAC procede al análisis del presupuesto de la obra en la que se advierte que una parte sustancial del coste de la misma corresponde a trabajos de albañilería (construcción de un muro; construcción de un falso techo de pladur; de un tabique de pladur; instalación de calefacción, de fontanería y de electricidad) y, por lo tanto, sólo una parte marginal de la misma corresponde a obras de carácter estructural. La conclusión no puede ser otra que el hecho de que las obras efectuadas con anterioridad sobre las fincas transmitidas no son obra de rehabilitación por lo que se trataría de una segunda transmisión de las mismas sujeta y exenta de IVA salvo renuncia a la misma.
www.bdiinmieble.es marginal nº 268848
PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE Y CONDICIONES SUSPENSIVAS. NO PUEDE DECLARARSE LA VALIDEZ DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA PORQUE LA IDENTIDAD Y CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE A CONSTRUIR NO SE ESPECIFICAN, FALTA LA CONCRECIÓN DEL OBJETO.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba de 12 de abril de 2007. Se firma un Documento de Reserva de una vivienda ubicada en una parcela, especificándose la forma de pago y vencimiento; y al mismo tiempo, el comprador entrega en concepto de señal la cantidad de 250.000 ptas. Aparte de ello se acuerda – que una vez que la empresa Protej S.A. cuente con el proyecto de ejecución de obras, ambas partes se comprometen a formalizar el correspondiente contrato de compraventa.
En principio parece claro que lo realmente querido por los contratantes no es una compraventa pues si bien es cierto que dicho contrato es consensual, precisa al menos que concurran con nitidez los dos elementos que la definen, o lo que es lo mismo, que exista conformidad en la cosa y en el precio, y en este caso no concurre con la deseable identidad la primera pues si bien es verdad que se vende una vivienda, no se especifica nada más, y es necesario que la cosa, como objeto cierto, ha de conocerse bien cual sea aunque no esté a la vista, y no admite lo vago, lo indeterminado …. ( S. de 3-12-28 ).
Además el propio documento en que pretende apoyarse el recurrente, posiblemente consciente de todo ello. Se refiere a la futura formalización del contrato de compraventa, lo que obviamente quiere decir que el aludido documento no es un contrato de este tipo (compraventa) sino, como en el mismo se indica un documento de reserva.
Simplemente con estas consideraciones no es posible, declarar la plena vigencia de un contrato que no ha existido como tal por falta de concreción del objeto ya que, como se ha dicho, en tal contrato no se dispone ni siquiera de los datos que permitan, aunque sea prima facie, una ulterior identificación.
Lo que sí hay es un acuerdo de reserva. El Diccionario de la Lengua entiende por reserva la guarda o custodia que se hace de algo o prevención de ello para que sirva a su tiempo. Y en la practica, sobre todo en materia de edificación, es frecuente la utilización de este tipo de acuerdos que se refuerzan con la entrega de una cantidad en concepto de arras.
Pero el derecho que se reserva es sencillamente el de celebrar la compraventa, aunque para ello se de a las arras la condición de señal o parte del precio, lo que las convierte arras confirmatorias o simple señal de confirmación de un contrato una vez perfeccionado (S. de 17-2-82 ); no puede hablarse de arras penitenciales pues para que sea asi es preciso que se exprese de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio ( SS. de 12-12-91, 31-7-92 , etc.).
Pero todo ello operaría respecto de un contrato a celebrar respecto de un edificio a construir, con lo que parece que la calificación más adecuada es la de contrato de promesa de venta prevista en el art. 1441 del C.C. en la que se produce la indefensión de determinados elementos precisos para calificarlos de compraventa, razón por la cual la escritura no podría formalizarse hasta que el vendedor dispusiese del Proyecto de Ejecución de Obra, que ha devenido en cuestión básica de este litigio, y no solo por lo que antecede, sino porque estamos ante una condición suspensiva de la que dependería el cumplimiento del contrato.
www.bdiinmieble.es marginal nº 289880
LA RUINA DEL EDIFICIO PROCEDE DE LA FALTA DE SEGURIDAD DE SUS ELEMENTOS ESTRUCTURALES, POR LO QUE LOS INQUILINOS TIENEN DERECHO A INDEMNIZACIÓN A LOS INQUILINOS, QUE DESALOJARON VOLUNTARIAMENTE EL EDIFICIO POR REQUERIMIENTO MUNICIPAL
Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 2007. Se realizan una serie de obras en un edificio y como consecuencia de ello los inquilinos deben salir de sus viviendas. El propietario solicita la resolución de los contratos, mientras que los arrendatarios indemnización por los gastos sufridos durante el desaloojo debido a que su negligencia en su deber de conservación del edificio.
La primera sentencia, para eximir de toda responsabilidad indemnizatoria al propietario-arrendador, declaró que la causa básica de la ruina que afectó al edificio han sido defectos estructurales (básicamente corrosión y rotura del alambre prensado y del hormigón de las viguetas por insuficiente cubrimiento de las armaduras o mala calidad del hormigón), lo que determinaría la responsabilidad del constructor, pero omitió el dato fundamental que autoriza a integrar el «factum», que por esta vía el demandante debía asumir las responsabilidades correspondientes,, respecto a terceros, pues según consta en la escritura otorgada el 27 de noviembre de 1.989, resultó ser hijo único y heredero universal de su madre doña Carmela (fallecida), habiéndosele adjudicado la finca del pleito, y fué su progenitora la que promovió la construcción del edificio a sus expensas, conforme a la escritura de segregación y obra nueva de 28 de noviembre de 1.970, habiéndose extinguido el usufructo a favor del padre don Jesús Manuel por haber fallecido el 10 de noviembre de 1.992.
No se está ante supuesto demostrado de caso fortuito o fuerza mayor, sino ante situación de incumplimiento contractual desde el principio, ya que el artículo 1.554 del Código Civil impone al arrendador no sólo la obligación de entrega de la cosa objeto del arrendamiento en estado de servir al uso para el que está destinado, sino que también es exigente en cuanto al deber de conservarla para facilitar su adecuada utilización durante la vigencia del arriendo y así las cosas se aportó al mercado un edificio que desde el primer momento no reunía las condiciones de seguridad necesarias y de permanencia estable en sus elementos estructurales, manteniéndose de esta manera vigentes los arrendamientos de los locales y viviendas de la casa del pleito, respecto a la cual las actividades de conservación resultan nulas, a lo que cabe añadir que los inquilinos, a requerimiento municipal, desalojaron voluntariamente el edificio, lo que les ocasionó consecuentes gastos que por tanto han sido impuestos y no resarcidos, resultando patente y relevante el desequilibrio instaurado, nada conciliable con la equidad y la justicia, ya que el propietario cuenta con una edificación situada en lugar céntrico de la localidad de Castelldefels, con muy probables expectativas de especulación, en tanto que los arrendatarios han tenido que padecer el abandono de sus casas y locales y los trabajos de búsqueda de otros alojamientos, con la indudable carga de preocupación y sufrimiento que estas situaciones acarrean.
www.bdiinmieble.es marginal nº 288253
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