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RESCISIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UNA FINCA CON CHALET CONSTRUIDO ILEGALMENTE POR VICIO EN EL CONSENTIMIENTO
Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 2007. Se firma un contrato de compraventa por la venta de una parcela rústica en la que se encuentra ubicada una vivienda-chalet, en la que se prevé en una de sus cláusulas, que los compradores se harán cargo del suministro eléctrico; Paralelamente, la compradora y su hermana realizan otro contrato de compraventa por el que transmiten al vendedor un trozo de tierra por el mismo valor de la parcela comprada en otra finca.
Celebrados los contratos, las compradoras solicitan a la compañía de electricidad la instalación de energía eléctrica, y ésta les advierte de la imposibilidad de obtener el servicio puesto que la finca vendida se encuentra clasificada como suelo no urbanizable, careciendo la vivienda, sita en la misma, de licencia de obra y de primera ocupación.
Las compradoras solicitan que se declare rescindido el primer contrato, que se les devuelva la cantidad entregada y que se declare nulo el posterior contrato. La sentencia declara la extinción del primer contrato y la nulidad por falta de causa y vicio en el consentimiento del segundo.
La Audiencia ha realizado una correcta interpretación de la norma que faculta al adquirente para rescindir el contrato y exigir indemnización de daños y perjuicios en caso de que se enajenen terrenos no susceptibles de edificación o edificios fuera de ordenación, no haciéndo constar el vendedor expresamente tales extremos en el título de enajenación, lo que concurre en el caso presente.
El vendedor considera que la sentencia ha realizado una interpretación literal y excesivamente rigorista de la norma contenida en el artículo 45, párrafo primero, del Real Decreto 1/92, de 26 de junio: Á«el que enajenare terrenos no susceptibles de edificación según el planeamiento, o edificios e industrias fuera de ordenación, deberá hacer constar expresamente estas situaciones en el correspondiente título de enajenaciónÁ» y, en su apartado 4, que Á«la infracción de cualquiera de las anteriores disposiciones facultará al adquirente para rescindir el contrato, en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento, y exigir la indemnización de los daños y perjuicios que se le hubieren irrogadoÁ».
Ha quedado acreditado que el vendedor, conocedor de la ilegalidad de la edificación levantada sobre el terreno vendido -que él mismo calificó de vivienda-chalet al redactar el contrato- procedió a su venta sin advertencia alguna a la compradora que, además, sin duda, confiaba en la condición del demandado de apoderado de una empresa inmobiliaria; por lo que, en primer lugar, la aplicación al caso del artículo citado -con la facultad de «rescisión» que establece para la parte compradora- resulta clara en cuanto el empleo del adverbio «expresamente» disipa cualquier duda sobre la posibilidad de una información llevada a cabo en forma tácita -como sostiene el recurrente que ha de entenderse efectuada- y, en segundo lugar, carece de sentido la apelación al hecho de que la aplicación de dicha norma Á«daría lugar a una enorme inseguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, no conformado mayoritariamente por personas doctas en derecho urbanístico ni familiarizadas con los términos que el legislador utiliza al crear las normas jurídicas que le son de aplicaciónÁ», como afirma textualmente, pues tal condición sería predicable de la compradora pero no del vendedor como profesional que era en la intermediación inmobiliaria.
No es posible en absoluto beneficiar a quien ha provocado conscientemente la equivocación de la otra parte de una construcción ilegal, no legalizable, impidiendo su uso como tal al no poder contar con servicios elementales para una adecuada habitabilidad.
www.bdiinmueble.es marginal nº 289269
FALTA DE RESPONSABILIDAD DEL ARQUITECTO SUPERIOR POR QUE LOS DESPERFECTOS DEL EDIFICIO SE DEBEN A UNA MALA EJECUCIÓN MATERIAL Y NO POR NO SEGUIR LAS DIRECTRICES TÉCNICAS
Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 17 de abril de 2007. Se presenta una reclamación de cantidad por parte de un propietario de una vivienda unifamiliar frente a los arquitectos que intervinieron en su construcción debido al hundimiento de parte del terreno en donde se ha construído.
La cuestión se centra primero en el examen de la actuación desarrollada por los intervinientes en el proceso constructivo, (vivienda unifamiliar aislada con una superficie construida de 364,88 metros cuadrados), destacando que la reclamante es propietaria del terreno y constructor, pues fue quien por cuenta propia y a su instancia se encargó directamente de la contratación de los operarios y del acopio de material necesario para le ejecución de la obra proyectada y dirigida por los Arquitectos Superiores y supervisada y controlada directamente por el Arquitecto Técnico o Aparejador, único técnico declarado responsable.
La causa del hundimiento del terreno se debe a una incorrecta o insuficiente compactación con dudosa eficacia de estabilidad temporal, (excesiva deformación por flexión o rotura irregular de la losa que constituye la cimentación, a lo largo y ancho de su extensión, e irregular comportamiento del terreno dado su inestabilidad volumétrica, derivado ello de la práctica de una deficiente construcción de la plataforma durante las operaciones de vertido y compactación). No obstante, a este respecto se ha de hacer una importante matización, pues, a pesar de no haberse llevado a cabo estudio geotécnico del terreno antes de redactar el proyecto, (en el año 1994 no existía normativa complementaria que en el ámbito privado exigiera este tipo de estudios antes de redactar el proyecto), por parte de, al menos uno, de los Arquitectos Superiores se llevó finalmente a cabo, atendiendo a las condiciones del terreno, una sustitución de la cimentación prevista en el proyecto por la ejecutada en obra, solución que ha sido calificada como técnicamente adecuada y correcta.
Así las cosas, cabe poner de relieve que el Tribunal Supremo en torno a los Arquitectos, mantiene una línea jurisprudencial bien definida para delimitar sus responsabilidades y declara que cuando asume la dirección facultativa de una obra se alinea como protagonista principal en el proceso de ejecución material, lo que le impone modificar, corregir y cumplimentar el proyecto en aquellos aspectos que suponen omisiones, insuficiencias o incorrecciones y si alguna pauta constructiva quedase sin revisar debidamente en el proyecto deberá adoptar las previsiones necesarias que se adecuasen a la obra, correspondiéndole también como función principal, al ser el encargado de la obra y por imperativo legal, la superior dirección y control de la misma y el deber de vigilar que su ejecución sea lo más correcta posible. Pero, no se debe olvidar que junto al Arquitecto o Arquitectos encargados de la superior dirección pueden en los procesos constructivos concurrir otros profesionales como lo son los Arquitectos técnicos, (cual acontece en el presente caso), cuya función técnica es la dirigir la ejecución material de la obra y controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y calidad de lo edificado.
Por tanto, se coincide con el criterio de mantener al margen de toda responsabilidad a los Arquitectos Superiores intervinientes, destacando que los desperfectos observados son esencialmente atribuibles a una mala ejecución material por incumplimiento de los principios básicos de una buena construcción y por no seguirse las directrices técnicas marcadas al respecto, pues, aunque es cierto que la superior dirección de la obra ha sido asumida por los profesionales excluidos de responsabilidad, también lo es que tal actuación concurre con la inmediata labor de dirección y control que desarrolla el Arquitecto Técnico o Aparejador y que los primeros salvaron, con la solución técnica finalmente aportada, la deficiencia derivada de la cimentación originariamente proyectada.
www.bdiinmueble.es marginal nº 291141
LA REALIZACIÓN DE OBRAS DE ALBAÑILERÍA QUE SUPEREN LOS SEIS MILLONES DE PESETAS OBLIGA A DETERMINAR EL BENEFICIO MEDIANTE EL MÉTODO DE ESTIMACIÓN DIRECTA EN EL MISMO EJERCICIO EN EL QUE SE REALIZAN LAS OBRAS
Resolución del Tribunal Económico Administrativo Central de 31 de mayo de 2007 La persona física estaba dado de alta en el epígrafe 501.3 Albañilería y pequeños trabajos de construcción en general según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990.
Este epígrafe no autoriza a la ejecución de obras con presupuesto superior a seis millones de pesetas ni superficie en obra nueva o de ampliación que supere los 600 metros cuadrados de forma que cuando se ejecute alguna obra en que se rebasen estos límites se tributará por el epígrafes 501.1 Construcción completa, reparación y conservación de edificaciones.
Esta modificación en el epígrafe del IAE supone que el contribuyente tenga que determinar el rendimiento neto de la actividad por el régimen de estimación directa, ya que a partir del ejercicio 1998, los empresarios dados de alta en el epígrafe 501.3 debían determinar el rendimiento neto por el régimen de módulos.
www.bdiinmueble.es marginal nº 42514
LA COMPROBACIÓN DE VALORES DE UN BIEN INMUEBLE EXIGE LA VISITA IN SITU DEL PERITO DE LA ADMINISTRACIÓN NO ES SUFICIENTE LA APLICACIÓN DE FÓRMULAS PROVENIENTES DE ESTUDIOS MEDIOS DE MERCADO
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 23 de febrero de 2007. La cuestión que se plantea es la de la motivación suficiente de la comprobación de valores efectuada por la Administración tributaria en relación con el valor declarado en la adquisición de bienes sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
En el presente supuesto la Administración utiliza una denominada hoja de valoración de bienes inmuebles urbanos que incluye, por un lado, la descripción del método de valoración de los inmuebles urbanos (incluye descripción genérica de cómo se calcula el valor del suelo, el de la construcción y el de los costes de producción de inmuebles urbanos) y, por otro lado, el detalle de valoración (en el que se designa la finca y su uso o destino y donde admite la posibilidad de que la valoración supone la realización de un dictamen o estudio previo emitido por funcionario competente para determinadas transmisiones en las que el valor real venga inexorablemente determinado por el precio medio de mercado. La situación es diferente en el caso de las transmisiones inmobiliarias en las que las características específicas, físicas, de conservación y de otra índole hacen ineludible la comprobación in situ de cada inmueble por el técnico correspondiente y deben reflejarse en la notificación de la liquidación, al objeto de que el interesado pueda combatirlas o en su caso solicitar la tasación pericial contradictoria.
El incumplimiento de estas condiciones ha de suponer la nulidad de la liquidación correspondiente
www.bdiinmueble.es marginal nº 287174.
UNA VEZ TRANSCURRIDO EL PLAZO DE TRES AÑOS DESDE EL ARRENDAMIENTO DE UNA FINCA RÚSTICA LA TRANSMISIÓN DE LA MISMA SUPONE UNA TRANSMISIÓN DE UN ELEMENTO DEL PATRIMONIO PARTICULAR.
Resolución del Tribunal Económico Administrativo Central de 19 de abril de 2007. Los cónyuges venían realizando una actividad agrícola hasta el día 25 de agosto de 1995, momento en el que suscribieron un contrato de arrendamiento con una entidad mercantil por un periodo de cinco años. El objeto de tal contrato consistió en diversas fincas de uso agrícola junto con unas instalaciones de uso agrícola junto con sus instalaciones y almacén, coquetes, maquinaria propia de la explotación así como varias participaciones en comunidades de aguas y sistemas de riego aptos para el fin de ser explotados agrícolamente. Las rentas obtenidas del alquiler fueron calificadas por la inspección de Hacienda en relación con el ejercicio 1997 como rendimientos del capital mobiliario derivados de arrendamiento de negocio.
Transcurridos más de tres años desde la celebración del contrato de arrendamiento los dos cónyuges aportaros unas fincas rústicas y el resto de bienes objeto del contrato al patrimonio de la sociedad arrendataria de las mismas mediante una ampliación de capital.
El tribunal considera que precisamente en la fecha del 25 de agosto de 1995, fecha en que se celebró el contrato de arrendamiento de negocio, se produjo el cese en el ejercicio de la actividad empresarial que con anterioridad al arrendamiento ejercían los dos cónyuges sobre dichas fincas.
Por todo ello, a partir de la fecha del cese de la actividad, los bienes pasaron a formar parte del patrimonio particular de cada uno de los cónyuges, de forma que cuando se produjo la enajenación no cabía la inclusión de lso incrementos de patrimonio producidos dentro de los rendimientos de la actividad empresarial como hicieron los órganos de inspección.
La enajenación de las fincas rústicas y de los elementos accesorios a las mismas generó una ganancia de patrimonio a efectos del IRPF de los cónyuges transmitentes.
El transcurso del plazo de tres años se explica pro el deseo de considerar los bienes transmitidos como desafectados a la actividad empresarial de acuerdo con lo previsto en el artículo 421 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
De esta forma las ganancias de patrimonio que pudieran generarse por la transmisión de los bienes se beneficiarán de la exención derivada del número de años de titularidad previos a la transmisión.
www.bdiinmueble.es marginal nº 400448
JUNTAS DE PROPIETARIOS: ANULACIÓN E IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS POR CONVOCATORIA DEFECTUOSA. EL HECHO DE QUE UNA ARRENDATARIA ACUDA A LAS JUNTAS NO SIGNIFICA QUE NO SE DEBA CITAR A LA PROPIETARIA DEBIDAMENTE
Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 2007. El ayuntamiento realiza un informe pericial sobre el estado y las condiciones de seguridad y salubridad de un edificio. El informe concede un plazo de dos meses a la comunidad para iniciar las obras. Como consecuencia de ello se convoca una Junta de propietarios. A la junta acuden los propietarios, pero respecto de los locales, en lugar del propietario asiste a la reunión el arrendatario.
El propietario no está de acuerdo con las decisiones adoptadas y no acepta pagar la correspondiente derrama y solicita la impugnación de los acuerdos adoptados
La cuestión queda centrada en la determinación de si se han cumplido o no los requisitos legales necesarios para la convocatoria de las Juntas de Propietarios sobre la realización de unas obras, y si procede o no la nulidad de los acuerdos adoptados.
La Ley de Propiedad Horizontal ha dispuesto unas normas para la convocatoria de las Juntas de Propietarios, que deben ser cumplidas, al configurar un sistema de garantías, ya que, si bien los titulares de pisos o locales de negocio gozan de libertad de acudir o no a las Juntas, no se les puede impedir su asistencia por falta de conocimiento de su celebración.
En la citación correspondiente, debe constar el lugar, el día y la hora de celebración y el orden del día, pues, como antes se ha indicado, aunque la asistencia sea voluntaria, no cabe privar a ningún propietario del previo conocimiento de los temas a tratar, que les sirva para decidir su posición y su asistencia, lo que resultará imposible si no figura en la convocatoria.
La citación debe ser personal y por escrito en el domicilio señalado, que constituya la residencia de los titulares en España, o, en su defecto, en el propio piso o local y, subsidiariamente, en el tablón de anuncios o lugar destinado en la finca a estos fines, sin que quepa que las convocatorias, con todos los requisitos exigidos, se efectúen verbalmente, toda vez que ello quiebra las garantías concernientes al propietario.
La Ley establece que la asistencia a la Junta será personal o por representación legal o voluntaria, y, para acreditar ésta, basta un escrito firmado por el propietario.
En el caso debatido, la sentencia de instancia reconoce el incumplimiento de todos los presupuestos referidos respecto a la citación y notificación de los acuerdos, dado el conocimiento del domicilio real de la parte demandada, sin que la anómala participación de la arrendataria » DIRECCION001 C.B.» en algunas Juntas sirva para convalidar los defectos observados en las referidas.
Se declara por tanto la nulidad de todas las Juntas de Propietarios celebradas por la Comunidad a partir de la de 14 de enero de 1992. También se anula aquella en la que se tomó la decisión sobre las obras para garantizar la seguridad, salubridad y ornato públicos de su edificio, así como la estabilidad de los elementos de la fachada del mismo.
www.bdiinmueble.es marginal nº 290883
LA MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD EXIGE UNANIMIDAD DE LOS PROPIETARIOS
Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2007. Doña Estela impugna uno de los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios de su edificio. En concreto, la cuestión l se centra principalmente en la determinación de si procede declarar o no la anulación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de la Comunidad de fecha 23 de agosto de 1994, en que, por mayoría, se aprobó destinar los semisótanos del edificio para el uso y esparcimiento de todos los copropietarios, con la particularidad de que esas dependencias del inmueble no figuraban en el título constitutivo.
EL Juzgado rechazó la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia en el sentido de declarar la nulidad del acuerdo relativo al punto 4º de la Junta de Propietarios celebrada el 23 de agosto de 1994 referido a los semisótanos, sin que proceda efectuar distinta declaración sobre la nulidad del acta en que se refleja, con la confirmación en este particular de la resolución apelada.
La acción ejercitada se refiere a la nulidad del acuerdo numero 4º de los adoptados en la Junta celebrada por la Comunidad de Propietarios en fecha de 23 de agosto de 1994, que fue designado en el Orden del Día como «Asuntos jardín, pinada y cosas comunes y privativas de la Comunidad y su Propiedad Horizontal», por haberse extralimitado la Junta en sus competencias, y la nulidad del acta de la misma, dado que los restantes acuerdos reflejados vulneran diversas normas estatutarias y de la Ley de Propiedad Horizontal.
El acta levantada al efecto supone una modificación del Título constitutivo y, por tanto, ha de ser sometido al régimen de unanimidad para su validez, ya que los semisótanos no son más que el resultado del cerramiento efectuado entre los pilares o columnas sobre las que se sustenta el edificio, por efecto del cual el suelo, que según el proyecto del arquitecto, estaba concebido como espacio abierto, quedó delimitado por las paredes, y dió lugar a los mismos, pero no ha perdido su carácter de elemento común por la circunstancia de que, con posterioridad a su construcción y al otorgamiento de la escritura de obra nueva y división horizontal, su superficie fuera cerrada.
Los locales o dependencias de que se trata no figuran en el Título constitutivo y para cualquier modificación del mismo, como realiza la decisión comunitaria impugnada, se precisa el requisito de la unanimidad de todos los propietarios, mediante acuerdo en Junta, según exige el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 y determina la doctrina jurisprudencial, lo que no ha sido observado.
www.bdiinmueble.es marginal nº 291963
DERECHO DE VUELO. LO IMPORTANTE ES QUE EL DERECHO DE VUELO DEBE CONCEDERSE POR TODOS LOS PROPIETARIOS DEL INMUEBLE, POR SER AQUÉL UN ELEMENTO COMÚN DEL EDIFICIO, Y QUE EL CONSENTIMIENTO TÁCITO DE LOS ADQUIRENTES DE LAS VIVIENDAS NO ES SUFICIENTE
Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 2007 D. Valentín y D. Luis Carlos reclaman a: D. Pedro Jesús, a D. Claudio o Herencia Yacente, sucesores y hermanos de D. Claudio , a Dª. Sandra y hermanos de Dª. Sandra ; y a Arenales de Las Palmas, S.L.
Se solicitaba la declaración de que se había extinguido el derecho real de sobreelevación de dos plantas y camarote, que grava la casa, hoy derruida, sita en la CALLE000 , NUM000 , de Baracaldo, y la declaración de la inexistencia de derecho de vuelo o sobreelavación sobre el solar de dicha casa derruida.
La sentencia por una parte sostiene que el vuelo es un elemento común en un edificio sujeto a la propiedad horizontal, y es necesario para su concesión el consentimiento de la Junta de Propietarios. No basta que el derecho de elevación se mencione en las escrituras de venta de los diferentes pisos (que es lo ocurrido en el caso de autos, en que la vendedora del piso se lo reservaba), dada la indisponibilidad institucional y aislada de elementos comunes. Por otra parte, segunda razón, que en este litigio no existe el edificio, es un solar tras la declaración de ruina y posterior demolición, por lo que el derecho se había extinguido.
Aunque se entendiera que el derecho de sobreelevación ha de durar hasta el término por el que se constituyó, y que la destrucción del edificio sobre el que recae no implique más que una imposibilidad de ejercicio del derecho, el motivo no puede dar lugar a la casación de la sentencia, pues su ratio decidendi no sólo es la extinción del derecho por perecimiento del edificio, sino la de que la concesión del vuelo ha de hacerse por todos los propietarios del inmueble por ser aquél un elemento común del edificio, y que el consentimiento tácito de los adquirentes de las viviendas no es suficiente, dada la indisponibilidad institucional o aislada de los elementos comunes.
www.bdiinmueble.es marginal nº 291478
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