Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
EL HECHO DE QUE TRAS VARIOS DE TITULARIDAD UNA PERSONA TRANSMITA UN BIEN INMUEBLE NO PERMITE CONCLUIR QUE SE DEDIQUE A LA ACTIVIDAD DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES POR CUENTA PROPIA
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha de 6 de julio de 2007. Una persona física adquirió en el año 1990 un piso en Madrid en pro indiviso con unos familiares correspondiendo a cada copropietario el 50% del mismo. Asimismo se adquirió en 1992 una parcela también en proindiviso con familiares con intención de construir vivienda sobre las mismas. En el año 1999 procedió a vender su participación en las dos propiedades a los familiares con los que tenía la copropiedad
Esta misma persona física se dedica como actividad empresarial al arrendamiento de locales de negocio para lo que está dada de alta en el IVA.
De lo que se trata de resolver es si estas adquisiciones forman parte de su patrimonio personal y por tanto no sujeto a sus actividades empresariales que realiza como persona física, o como se pretende por la persona física no sólo se dedicaría a la actividad de arrendamiento como ella misma declara, sino también a la de compraventa de inmuebles, en ejercicio de la cual habría realizado estas inversiones que posteriormente procede a enajenar para obtener el beneficio correspondiente.
La Sala no admite la validez de la liquidación emitida por la administración ya que ante la liquidación presentada por la contribuyente, deberá ser la Administración la que además de concluir en la afección de los bienes a la actividad empresarial lo acredite debidamente.
Además, dado que la actividad la desempeña una persona física y no una sociedad, nos encontramos ante el problema de delimitar cuáles de sus bienes están dedicados a esa actividad y cuáles no. Con independencia de las reglas que pueden regir la responsabilidad patrimonial de esa actividad. De manera que la mera presencia de bienes inmuebles en su patrimonio no puede determinar sin más la conclusión que los mismos están sujetos a la actividad empresarial. Lo contrario conduciría a considerar que todos los bienes inmuebles de los que el empresario fuera titular estarían sujetos a su inclusión en este impuesto.
Finalmente, ha de ser considerado que las ventas de los proindivisos se llevan a cabo siete y cinco años después de su adquisición. Los mismos se adquieren a pro indiviso con unos familiares que son posteriormente los adquirentes de la cuota de pro indiviso que corresponde a la persona física.
La conclusión a la que llega es que resulta aventurado concluir como hace que la persona física además de su actividad de arrendamiento se dedique con ánimo de lucro a la compraventa o intermediar en el mercado de bienes inmuebles (los plazos de compra y venta de cinco y siete años, respectivamente no son los propios de este tipo de negocios caracterizados por la rapidez de las operaciones de compra y venta).
www.bdiinmueble.es marginal nº 285859
EN LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA LA BASE IMPONIBLE A EFECTOS DEL IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS ES IGUAL AL COSTE DE LA OBRA NUEVA QUE SE DECLARE
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 31 de julio de 2007. La cuestión que se plantea en este procedimiento es la de determinar cuál ha de ser la base imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en su modalidad gradual de documentos notariales cuando el negocio reflejado en la escritura pública es la declaración de obra nueva.
El artículo 70 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicas Documentados dispone que la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare A la vista del contenido de la norma reglamentaria la Administración tributaria considera que el valor real de coste de la obra nueva ha de ser el valor de mercado, mientras que el sujeto pasivo afirma que debe ser el coste efectivo.
La Sala recurre al contenido de la jurisprudencia contenida en la STSJ de Castilla-La Mancha de 1 de marzo de 2003, y en la STSJ de Asturias de 5 de abril de 2005, que disponen que el concepto de coste de ejecución y valor de mercado del inmueble terminado no tienen porqué coincidir, pues por ejemplo en la valoración del inmueble pueden influir factores como la localización del mismo o su uso que no tienen porqué afectar al coste de ejecución. Así, lo que debe valorarse es lo que realmente costó la ejecución de la obra.
Cuando la Administración utiliza criterios tales como los precios de mercado en la zona de ubicación del bien y se aplican índices correctores en función de la ubicación de las plantas o por acceso directo desde la calle no se refiere al coste de la construcción sino que se refiere al valor de mercado.
www.bdiinmueble.es marginal nº 285855
EL HECHO DE INSTAR LA QUIEBRA DE LA SOCIEDAD NO EXIME A LOS ADMINISTRADORES QUE LO FUERAN EN EL MOMENTO DE LA COMISIÓN DE LAS INFRACCIONES DE ADQUIRIR LA CONDICIÓN DE RESPONSABLES SUBSIDIARIOS
Resolución del Tribunal Económico Administrativo Central de 11 de julio de 2007. El artículo 40.1 de 230/1963 General Tributaria establece dos causas de responsabilidad: 1) Las infracciones cometidas por la sociedad administrada; y 2) El cese de la actividad de la sociedad. La primera se contiene en el párrafo primero del artículo 40 y la segunda en el segundo.
Para que se produzca la responsabilidad del administrador derivada de las infracciones cometidas por la sociedad administrada es necesario el cumplimiento de tres requisitos. Por un lado, la comisión de una infracción tributaria por la sociedad administrada; la condición de administrador al tiempo de cometerse la infracción; y una conducta reveladora de no haber puesto la diligencia necesaria en el cumplimiento de la obligación tributaria. En el presente caso es ésta la responsabilidad que cabe atribuir al interesado porque se cometieron infracciones por la sociedad cuando era su administrador, junto con otros dos, y su conducta es claramente reveladora de su falta de cumplimiento de sus obligaciones, habiendo sido la sociedad declarada fallida. Para ello basta recordar que la deuda tributaria procede de infracciones que generan liquidaciones y sanciones, infracciones que además son calificadas de graves.
Los administradores de la sociedad niegan el cumplimiento del presupuesto de hecho de la responsabilidad subsidiaria de la sociedad declarada fallida en base al hecho de que solicitaron la declaración de quiebra de dicha sociedad
El TEAC considera que el hecho de instar la quiebra sólo libera de la derivación de responsabilidad a aquellos administradores sociales de la sociedad quebrada que no lo fueron en el momento de cometerse las infracciones, como dispone el párrafo segundo del artículo 40.1 de 230/1963 General Tributaria.
www.bdiinmueble.es marginal nº 4575
CÓMPUTO DE PLAZOS: FIJADO UN PERIODO PARA EJERCITAR LA OPCIÓN DE COMPRA CUÁNDO SE PUEDE EJERCITAR ¿DESDE QUE SE FIRMA O UNA VEZ FINALIZADO EL CONTRATO?
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 12 de diciembre de 2008. Las partes suscriben un contrato el 19 de diciembre de 1997, que tenía por objeto el arrendamiento del local de negocio sito en el Polígono Urtinsa, calle Pintores número 5 de Alcorcón, indicando la condición particular 20 de mencionado contrato, bajo la rúbrica Opción de Compra lo siguiente: « La sociedad arrendadora concede al arrendatario una opción de compra sobre el inmueble arrendado, por el precio y las condiciones que a continuación se establecen: A) La Sociedad arrendataria podrá ejercer la opción de compra mediante comunicación fehaciente, dirigida a la sociedad arrendadora, transcurridos cinco años desde la firma del presente contrato de arrendamiento. Transcurrido ese plazo, el derecho de opción de compra quedará definitivamente extinguido».
Las partes discrepan sobre el cómputo del plazo de los cinco años para ejercitar el derecho de opción de compra. El núcleo de la tesis de la arrendataria es que optó eficazmente dentro del plazo pactado en el contrato, pues éste, de acuerdo con la cláusula 20 A), comenzaba una vez pasados los 5 años de vigencia de dicho contrato; la tesis de la arrendadora se sustenta en que el derecho de opción de compra sobre la nave objeto del alquiler, debía ejercitarse dentro del plazo de los cinco años siguientes a la fecha del arrendamiento, esto es hasta el 19 de diciembre de 2002, y que la opción ya había caducado cuando la arrendataria le comunicó la intención de ejercitarla el 23 de enero de 2003.
Las cláusulas contractuales relativas al plazo en el contrato de opción, deben ser objeto de una interpretación rigurosa. En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada.
A la luz de la doctrina, la cláusula 20 , A del contrato no dice lo que pretende la apelante, sino que en ella se está concediendo un plazo de 5 años para el ejercicio de derecho de opción a partir de la fecha del inicio del contrato de arrendamiento en que mencionado derecho se reconoce, esto es a partir de 19 de diciembre de 1997, siendo evidente que esta fue la intención de las partes, pues las dudas que pudiera suscitar la expresión «…mediante comunicación fehaciente, dirigida a la sociedad, transcurridos cinco años desde la firma de presente contrato de arrendamiento», las desvanece la expresión taxativa con que se concluye el apartado A de la aludida cláusula 20 al decir: «transcurrido ese plazo (el de 5 años a partir del inicio del arrendamiento) el derecho de opción de compra quedará definitivamente extinguido. Según la tesis de la arrendataria, la opción solo podría ejercitarse a partir de la terminación del arrendamiento -el 19 de diciembre de 2002- y ello significa tanto como decir que se le ha atribuido el derecho de decidir, dentro de un período indeterminado de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato, el de compraventa. Esta interpretación choca con la naturaleza y finalidad del contrato de opción, en el que, como hemos visto, el plazo para su ejercicio es un elemento esencial.
Por tanto, el arrendatario del local de negocio ejercitó la opción de compra habiendo ya caducado el plazo que para ello se fijó en el contrato.
www.bdiinmueble.es marginal n º 298384
QUIEN ALEGA LA DOBLE INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA EN EL REGISTRO DEBE PROBAR FEHACIENTEMENTE QUE AMBAS FINCAS REGISTRALES SE REFIEREN AL MISMO TERRENO CUESTIONADO
Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2008. El propietario de una finca presenta demanda contra D. N y D. S. por ocupación material del terreno de su propiedad y doble inmatriculación en el Registro de la Propiedad.
Se declara haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 9ª), sobre acción reivindicatoria. El recurrente alega que la finca, que afirma de su propiedad, ha sido ocupada por los recurridos produciéndose no solo una indebida ocupación material del terreno sino también una doble inmatriculación en el Registro de la Propiedad.
La «doble inmatriculación» se produce cuando una misma finca aparece inscrita en dos folios diferentes e independientes uno del otro, de modo que ambas inscripciones reflejan dos fincas absolutamente idénticas o una de ellas se encuentra superpuesta respecto de la otra. La existencia de tal situación de inmatriculación plural, que resulta fácilmente subsanable cuando se trata de inscripciones extendidas a favor del mismo titular, presenta notorias dificultades cuando afecta a diferentes sujetos que discrepan sobre la titularidad dominical del terreno doblemente inmatriculado.
En tal caso el artículo 313 del Reglamento Hipotecario permite, en su regla 3ª , al titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación para acudir al Juez de Primera Instancia del lugar a fin de que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de ello al margen de ambas inscripciones con exigencia de la caución que resulte adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar, reservándose a los interesados las acciones correspondientes para obtener judicialmente la declaración de mejor derecho sobre el inmueble.
De tal modo, la denuncia de doble inmatriculación comporta para quien la hace la carga procesal de acreditar que ambas fincas registrales se refieren al mismo terreno cuestionado, para lo cual resulta necesario realizar una reconstrucción del historial de las fincas a partir de aquélla de la que proceden; reconstrucción que normalmente requiere la intervención pericial para fijar topográficamente sobre el terreno la ubicación que ha de corresponder a las titularidades en conflicto y determinar así si realmente existe una doble inmatriculación. En este caso dicha pericial no ha sido practicada a tales efectos y las descripciones obrantes en el Registro no comportan necesariamente tal duplicidad en la inscripción.
La Sala estima que es preciso determinar la preferencia de una u otra titularidad, siendo de aplicación las normas de derecho civil entre las cuales ocupa lugar preferente la norma «prior tempore, potior est iure», que atiende a la prioridad de toda adquisición válida respecto de la posterior. En el presente caso, el recurrente afirma que su título de dominio era la escritura de disolución de comunidad que data del año 1979 y la Sala estima que dicho título no puede prevalecer sobre el de los recurridos que deriva, en correcta secuencia registral, de una finca que, tras diversas transmisiones fue adquirida, en el año 1958, por sus ascendentes.
www.bdiinmueble.es marginal nº 285949
CONDENA A UNA EMPRESA DE CARPINTERÍA DE PVC A REPONER UN VENTANAL DEFECTUOSO POR INSTALACIÓN INADECUADA SOBRE PREMARCO
Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 23 de enero de 2008. Un propietario contrata el suministro y la instalación de la carpintería de PVC de la vivienda que está construyendo en Abandi, concejo de Carreño, encontrándose dentro del capítulo contratado un «ventanal compuesto por dos fijos en forma triangular superior y vidrio 4-16-4 Reflectasol». La factura referida al suministro e instalación de la carpintería de PVC se expidió el 30-03-05, siendo su importe el de 15.600 euros.
Pues bien, el 4-03-06 el ventanal situado en la parte superior de la vivienda unifamiliar se desplomó sin motivo aparente, cayendo de una considerable altura, quedando inservible su estructura y el cristal que guarecía, causando daños al vierteaguas de la ventana inferior, así como al cristal de la misma.
El propietario aporta un informe efectuado por el Arquitecto Sr. Luis Pablo , en el cual concluye: 1º) Que el ventanal se encontraba anclado al soporte mediante espuma de poliuretano y dos sujeciones de tipo mecánico; 2º) Que comparando esta situación de anclaje con la recomendada en la norma tecnológica de la edificación sobre carpintería de plástico, se llega a la conclusión de que el ventanal no está sujeto directamente al soporte. 3º) Que esta falta de sujeción del ventanal al soporte es la causa de que, ante una solicitación que se desconoce -viento, sobrepresión-, el ventanal se derrumba.
Por su parte la Sociedad alega que lo concertado fue el suministro y colocación sobre premarco de la carpintería de PVC, de modo que no habiendo acreditado que la causa del derrumbe del material fue la mala calidad de éste, sino la insuficiente sujeción al soporte, la demanda no puede prosperar. En suma, por lo que se refiere al ventanal, lo convenido fue la presentación en el hueco, sin incluir en ningún caso la integración en la pared, que exige hacer mochetas para que el perímetro del ventanal quede adherido en el interior y en el exterior, lo que exige una obra de albañilería que la Empresa no realizó nunca, dedicándose exclusivamente a la carpintería.
La colocación «sobre premarco» de un ventanal consiste únicamente en presentar el ventanal, atornillarlo y sellarlo con espuma de poliuretano, correspondiendo a los albañiles el remate final para integrar el ventanal en la pared interior y en la fachada. La empresa explica que el concepto «presentación» de carpintería no incluye obras de albañilería y que la colocación sobre premarco hace referencia a la fijación de la ventana al premarco con tornillos, sellando con espuma de poliuretano, y sellado con silicona (exterior) contra la obra totalmente rematada.
Mas las consideraciones precedentes no excluyen la responsabilidad, pues, sin perjuicio de la obra de albañilería, ajena a la empresa, consistente en la integración del ventanal en el exterior e interior de la pared, lo cierto es que en los oficios de las empresas se hace referencia al atornillamiento del ventanal, extremo éste que la Sala considera muy importante a la vista del informe pericial, de cuya lectura se infiere que si bien se colocaron tornillos, los mismos no lo fueron ni en el número suficiente ni en la forma adecuada; y así en cuanto al primer extremo, el perito fija en siete los tornillos a colocar, así como las patillas de acero galvanizado en cada uno de los lados verticales del marco y uno en el centro del lado superior, todo ello a fin de que la instalación se adecuara a la norma tecnológica de la edificación (NTE-FCP), señalando el perito que en la inspección realizada se comprobó que, si bien el ventanal disponía de patillas adecuadamente colocadas en el marco, éstas no habían sido fijadas al soporte. En cuanto a los tornillos, se señala por el perito que el número de los colocados era dos, uno se rompió tras el derrumbe del ventanal y el otro se comprobó que no tiene la longitud suficiente para llegar a estar anclado en el soporte.
Es cierto que de la prueba practicada se infiere que también es necesaria la obra de albañilería, y también estima la Sala que de haberse llevado a cabo la misma ello habría supuesto un mayor obstáculo para el derrumbe, pero no se puede soslayar que el defecto de anclaje denunciado en el informe es causa suficiente para el derrumbe del ventanal, razón por la que el recurso ha de prosperar en ese extremo, por ello se acuerda condenar a la empresa a que restituya el ventanal derrumbado procediendo a su colocación en la forma que se establece en el informe.
www.bdiinmueble.es marginal nº 299790
HAY DAÑO MORAL EXCLUSIVAMENTE CUANDO SE HA ATENTADO A UN DERECHO INMATERIAL DE LA PERSONA, NO SI SE PRODUCE Y SE RECLAMA UN PERJUICIO PATRIMONIAL, ES DECIR CUANDO LA LESIÓN INCIDE SOBRE BIENES ECONÓMICOS
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 24 de enero de 2008. D. NN realiza la compra de una vivienda, entrega de la cual se retrasa unos meses, por lo que se ve en la necesidad de alquilar durante cierto tiempo una vivienda ya que habían procedido a la venta de su primer hogar.
En el momento de la entrega el comprador presenta al vendedor una relación de las reparaciones y repasos que debían haberse ejecutado en la vivienda antes de su entrega. Las obras a realizar son de cierta envergadura, por lo que se ven en la obligación de alquilar una vivienda mientras se realizan las obras.
El propietario además de solicitar la reparación de la vivienda, solicita el pago de los alquileres que tuvieron que abonar por el retraso en la entrega y una indemnización por daños morales.
Junto a la reparación de los defectos de construcción, se reclama, como daños morales, la cantidad de 5.316 a razón de 12 por día de retraso en la entrega de la vivienda, derivados de esa situación de incertidumbre, y del hecho de no haber procedido a garantizar la compradora a través de la correspondiente póliza de seguros la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, antes de la entrega de la vivienda.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2000 afirma que el daño moral constituye una noción dificultosa, y que iniciada su indemnización en el campo de la culpa extracontractual, se amplió su ámbito a la contractual, adoptándose una orientación cada vez más amplia, con clara superación de los criterios restrictivos que limitaban su concepción clásica del «pretium doloris» y los ataques a los derechos de la personalidad.
La situación básica que puede dar lugar a un daño moral indemnizable consiste en un sufrimiento o padecimiento psíquico o espiritual, la impotencia, zozobra, ansiedad, angustia, temor o presagio de incertidumbre, y en cuanto a la prueba lo normal es que no sean precisas pruebas de tipo objetivo, sobre todo en relación con su traducción económica, y que haya de estarse a las circunstancias concurrentes
Cuando el daño moral emane de un daño material o resulte de unos datos singulares de carácter fáctico, es preciso acreditar la realidad que le sirve de soporte, pero cuando dependen de un juicio de valor consecuencia de la propia realidad litigiosa, que justifica la operatividad de la doctrina de la » in re ipsa loquitur», o cuando se da una situación de notoriedad, no es exigible una concreta actividad probatoria.
Declarando a este respecto la jurisprudencia que el concepto de daño moral es claro y estricto; no comprende aspectos del daño material. Si una lesión del derecho subjetivo atenta a al esfera patrimonial del sujeto no pretenda éste que alcance también a la esfera espiritual.
Hay daño moral exclusivamente cuando se ha atentado a un derecho inmaterial de la persona: es el caso del honor, intimidad e imagen que contempla la Ley 1/1982 de 5 de Mayo, es el caso también de la muerte de un ser querido, tanto si es del hijo menor que no produce perjuicio económico, sino también del padre de familia que, además, sí lo produce. Pero no cabe alegarlo si se produce y se reclama un perjuicio patrimonial, es decir cuando la lesión incide sobre bienes económicos a modo de una derivación o ampliación del daño patrimonial.
A tenor de lo manifestado, es claro que en el presente caso, y habiéndose indemnizado el daño patrimonial supuestamente sufrido (arrendamiento de otra vivienda), no puede prosperar la reclamación de daños morales, cuando no han sido objeto de prueba alguna, ni tan siquiera de exposición.
Aplicando dicha doctrina legal al presente caso, y teniendo en cuenta que la sentencia ya condena al pago del importe de los alquileres que tuvieron que abonar por el retraso en la entrega de la vivienda, no cabe la indemnización de otro tipo de daños, en la medida que con tal indemnización ya se resarcen los daños y perjuicios que los actores apelantes sufrieron en su patrimonio como consecuencia del retraso de la entrega de la vivienda, y cuando la propia sentencia calcula el daño moral sufrido por los compradores de la vivienda en el alquiler que hubieran tenido que abonar, durante el tiempo en el que se retraso la entrega de la vivienda.
www.bdiinmueble.es marginal nº 299766
LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 1902 DEL CÓDIGO CIVIL REQUIERE DE UNA ACCIÓN U OMISIÓN CULPOSA O NEGLIGENTE, DE UN RESULTADO DAÑOSO O LESIVO Y DE UNA RELACIÓN DE CAUSALIDAD ENTRE UNA Y OTRO
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 21 de febrero de 2008. Se reclama una indemnización por los daños ocasionados en la vivienda propiedad de los reclamantes como consecuencia de las obras realizadas en el local contiguo para la adecuación de la misma a la condición de vivienda. Se sustancia una acción derivada de indemnización de daños y perjuicios con soporte en el art. 1902 del CC estimando que la producción de los daños en la vivienda del actor se ha producido como consecuencia de la actividad realizada en el local de los demandados para su adecuación a su posterior destino como vivienda.
La aplicación del artículo 1902 del Código Civil requiere de una acción u omisión culposa o negligente, de un resultado dañoso o lesivo y de una relación de causalidad entre una y otro, y, si bien, sobre el primero de dichos presupuestos pueden establecerse presunciones, tal posibilidad no es factible respecto de los otros dos requisitos, al incumbir a la actora, en virtud del, «onus probandi» tanto en virtud del anterior artículo 1214 del Código Civil cuanto del actual 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la prueba plena de la realidad del daño que reclama y del vínculo de causalidad existente entre la acción u omisión que achaca y la consecuencia padecida.
El éxito de la demanda requerirá ineludiblemente que se justifique de modo suficiente que ese resultado dañoso es causalmente imputable al demandado y ello en cuanto que el nexo causal requiere una prueba terminante de su existencia, al ser la base de la culpa, pues en el vínculo entre la conducta del agente y la producción del daño ha de hacerse patente la culpabilidad de aquél para establecer la obligación de reparar, sin que se pueda basar en meras conjeturas o suposiciones sino en una indiscutible certeza probatoria, y esta exigencia de su cumplida justificación no puede quedar desvirtuada por una posible aplicación de la teoría del riesgo, la objetivación de la responsabilidad o la inversión de la carga de la prueba, invocables en la interpretación del artículo 1902 del Código Civil , ya que el cómo y el porqué constituyen elementos indispensables en el examen de la causa eficiente del evento dañoso, al ser un concepto puente entre el daño y el juicio de valor sobre la conducta del que lo causó o entre la acción y el resultado, ello excluye el clásico principio de la responsabilidad culposa, no rigiendo en esta materia una responsabilidad objetiva, sino que es preciso partir de siempre de una conducta negligente, en mayor o menor grado, de aquel contra quien se ejercita la acción.
Pues bien en el presente caso no se han acreditado elementos tan básicos para el éxito de la acción como la existencia de los daños en la extensión con que se reclaman y la relación de causalidad. En efecto por lo que hace a la existencia de los mismos se deducen por la sentencia del informe pericial emitido a instancias de la parte actora. Sin embargo de la lectura del mismo y de las fotografías que se acompañan al informe y de la ratificación hecha en el acto de la vista no se desprende la existencia de los daños en la forma y extensión que se reclaman.
RESPONSABILIDAD DEL ARQUITECTO COMO AUTOR DEL PROYECTO, AL NO HABER VALORADO, LAS CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO Y LA PREVISIÓN DE UN SISTEMA DE IMPERMEABILIZACIÓN ADECUADO PARA EL SÓTANO
Sentencia del tribunal Supremo de 14 de mayo de 2008.Don Adolfo, en su calidad de Presidente de la Comunidad de Propietarios » EDIFICIO001 «, presenta una reclamación sobre vicios ruinógenos y responsabilidad decenal del Arquitecto de la obra, don Gabriel, e «INMOBILIARIA CIUDASUR, S.A.» de la patología principal de que adolece el » EDIFICIO001 «, consistente en que se producen filtraciones de agua en las uniones del muro de contención y otros elementos verticales, con la solera del aparcamiento, mediante la entrada de agua subterránea (nivel freático) por causa de la ausencia de un sistema de impermeabilización bajo la losa de cimentación y en la unión con el muro.
Alega el arquitecto no ser conocedor del estado del suelo, al haber sido derivadas tales competencias a un técnico procedente de una entidad externa, sin embargo, es obligación fundamental del mismo, el examen previo del suelo, verificando, o al menos comprobando personalmente, su análisis y consiguiente estudio geológico, sin poder atribuir su causa a los agentes que llevaron a cabo el estudio geotécnico.
Según destacada doctrina científica, la llamada responsabilidad decenal de contratistas y arquitectos que determina la ruina del edificio, aunque inspirada en un sistema de valoración del comportamiento y de la imputabilidad, se encuentra objetivada en gran medida; por ello, el contratista es responsable si la ruina ha obedecido a un defecto de construcción y el arquitecto lo es si la ruina ha tenido su origen en la especial naturaleza del suelo o en la dirección de la obra; igualmente, constituye opinión general la de fundar la responsabilidad decenal en la culpa y también que el artículo 1591.1 establece una presunción «iuris tantum» de culpabilidad.
En el caso del debate, procede declarar la responsabilidad del Arquitecto don Gabriel , como autor del proyecto, al no haber valorado, en su elaboración, las características del terreno y la previsión de un sistema de impermeabilización adecuado para el sótano, como tampoco las oportunas prescripciones para las juntas del muro, habida cuenta de la especialidad de sus conocimientos y la garantía técnica y profesional que implica su intervención, pues si las reglas de la construcción exigen unas obras determinadas, deben cumplirse y, al no hacerlo así, ha de responder de sus consecuencias; sin que le exonere el estudio geotécnico realizado por la compañía «Vorsevi, S.A.», encargado por la promotora y facilitado al Arquitecto, cuyo contenido, transmitía una información errónea y equivocada, toda vez que, sobre este particular, esta Sala tiene declarado que es obligación fundamental del Arquitecto el examen previo del suelo, verificando, o al menos comprobando personalmente, su análisis y consiguiente estudio geológico, sin poder eximirse de las nocivas consecuencias para atribuir su causa a informes recibidos de entidades o personas ajenas, ya que, de producirse, al aceptarlos y aplicarles sus conocimientos técnicos, los hace suyos y asume posibles responsabilidades, que, por otra parte, le son exigibles por la dignidad y competencia inherentes a su profesión.
Por otra parte, la responsabilidad de los promotores opera dentro del ámbito del artículo 1591 del Código Civil como responsabilidad profesional al tratarse de un supuesto de ruina, por razones tales como que la obra se realiza en su propio beneficio, que se destina al tráfico mediante la venta a terceros, que los adquirentes confían en su prestigio profesional, y que el adoptar criterio contrario produce desamparo o limita a los futuros compradores, frente a la mayor o menor solvencia del resto de los intervinientes en la construcción.
www.bdiinmueble.es marginal n º 299874
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