Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
SE APLICA EL TIPO REDUCIDO Y NO EL TIPO GENERAL A LAS TRANSMISIONES DE APARTAMENTOS PUES LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ES LA QUE GESTIONA Y EXPLOTA LOS SERVICIOS COMUNES
Sentencia de la Audiencia Nacional de 11 de octubre de 2007. La cuestión que se plantea se refiere a las operaciones de venta por la sociedad de 67 apartamentos en un edificio de Barcelona. Tales apartamentos tenían una servicios comunes, denominado –Círculo–, que comprende recepción, restaurante, bar, gimnasio, enfermería, lavandería, salones de TV, capilla, dos habitaciones de huéspedes, sala de masajes y portería, administración, dirección, lavandería, cocina, almacenes, vestuarios de personal y taller de mantenimiento, y la cuestión suscitada es si sobre los elementos de la zona común debía aplicarse el tipo general del IVA del 16 por ciento o el tipo reducido previsto para las entregas de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas.
El artículo 91.uno.3.1º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido dispone que se aplicará el tipo del 7 por ciento a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidas los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados. Se considerarán destinadas principalmente a vivienda las edificaciones en las que, al menos el 50 por 100 de la superficie construida, se destine a dicha utilización.
En relación con las zonas comunes es relación con la cual se discute la aplicación o no del tipo general del IVA ya que los órganos de la Inspección consideran ya que una vez constituida la comunidad de propietarios se contratará una empresa que gestiona los servicios relativos al espacio común y repercute el coste a los propietarios.
Sin embargo, la Audiencia Nacional considera que del expediente no resulta probada la contratación de una empresa, distinta de la comunidad de propietarios que gestione los servicios y los explotes empresarialmente. Por el contrario, del expediente resulta que los servicios comunes son gestionados por la comunidad de propietarios del edificio, que repercute su coste a los propietarios de los apartamentos.
Ni en el acta, ni en el informe ampliatorio ni en el acto administrativo de liquidación tributaria se identifica esa empresa, distinta de la comunidad de propietarios, que gestiona y explota los servicios comunes. Por el contrario, de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios resulta que la Comunidad repercute el coste de los servicios a los propietarios mediante un coeficiente específico que se establece, careciendo la Comunidad de Propietarios de ánimo de lucro. En este sentido está expresamente previsto en los Estatutos que los beneficios o déficit de cada ejercicio serán aplicados al ejercicio del año siguiente o serán objeto de liquidación a los copropietarios en proporción a sus respectivos coeficientes. Es decir, que la Comunidad no disfruta de ningún margen comercial por la gestión y organización de los servicios comunes, que son ofrecidos a los propietarios a su estricto precio de coste.
Además, la superficie ocupada por los elementos comunes ocupa únicamente el 26,94 por ciento de la superficie por lo que se respeta el límite del 50 por ciento de la superficie destinada a viviendas. La conclusión es la aplicación del tipo impositivo del 7 por ciento también por la venta de los espacios comunes.
www.bdiinmueble.com marginal nº 285848
EXTINCIÓN DE SERVIDUMBRE VOLUNTARIA DE PASO: LA DESAPARICIÓN DEL GARAJE EN FUNCIÓN DEL QUE SE CONSTITUYÓ LA SERVIDUMBRE HACE QUE LA UTILIDAD SE HAYA PERDIDO POR LO QUE EL USO PACTADO ES IMPOSIBLE, YA QUE NO EXISTE
Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, de 4 de julio de 2007. La cuestión gira en torno a la constitución de una servidumbre de paso de personas y de vehículos sobre una finca a favor de un garaje a construir en la finca controvertida. La servidumbre, pese a tratarse de una finca enclavada, se constituyó por acuerdo en escritura publica y fue objeto de inscripción registral. El garaje desapareció, y la finca dominante se incorporó, junto con otras fincas, a un proyecto urbanístico en el que se construyeron dos bloques de viviendas, complejo aun no concluido al tiempo de contestarse la demanda, pero que tiene previsto salida a un vial que lo rodea por tres de sus partes, ubicándose la servidumbre en la cuarta restante.
También es conveniente que se puntualice que la servidumbre es un derecho real limitado que grava parcialmente una finca denominada sirviente en beneficio de otra designada como dominante. Tratándose en el caso de autos de una servidumbre de paso el derecho que graba se constituye por el de pasar sobre la finca sirviente para acceder a la finca dominante o a los edificios que en ella se ubiquen, y en el caso aquí debatido al garaje a construir en la finca dominante. Implica una vinculación instrumental, pues el gravamen se establece en función de la utilidad que proporciona a la finca dominante, pero una vinculación limitada, pues además de reducida a esa utilidad concreta, es preciso que se determine el lugar y la forma de la vinculación, como así viene a precisar el art. 9.4 de la vigente Llei 22/2001 .
Esa utilidad de la servidumbre se convierte así en su causa y la forma de su ejercicio en su contenido, que devienen inseparables de las fincas dominante y sirviente, constituyendo esa inseparabilidad uno de los principios del propio derecho, procediendo precisar que esa utilidad o causa de la servidumbre es la fijada en el momento de su constitución, es decir, en el caso de autos en la escritura en que se estableció.
Partiendo de las anteriores precisiones, es de señalar que la sentencia de instancia decretó la extinción de la servidumbre por tres motivos: a)Por haber dejado de estar enclavada.b) Por que habiéndose constituido para dar paso a un garaje y habiendo desaparecido ese garaje, ya no es de utilidad para el proyecto por el que se constituyo, razón por la que procede su extinción dado que se ha cumplido la condición de la servidumbre en función de la que se constituyó.c) Por aplicación del articulo 17 de la referida Ley, ya que la finca se incorporó a una agregación y la estructura de la nueva finca hace que la servidumbre no le reporte utilidad.
La causa de extinción de la servidumbre es clara y se centra en la desaparición de la causa de su constitución y de la utilidad que actuó como causa. La utilidad en función de la que se constituyó la servidumbre, la que se contempló en la escritura de constitución y le dio fundamento y justificación pasando a configurarse como su contenido, fue el paso de vehículos y de personas hasta la entrada de una nave o garaje que se proyectaba y que se construyo en la finca dominante. Siendo que el referido garaje desapareció, con él también lo hizo la utilidad de la servidumbre conforme a lo pactado, que es la única utilidad a considerar dada la condición de servidumbre voluntaria que tenía en virtud de la forma en que se constituyó, por pacto entre las partes titulares de las fincas dominante y sirviente.
Perdida la utilidad pactada la causa de extinción procedente es la contemplada en el articulo 15.h de la Llei 22/2001: la perdida de la utilidad del uso de la servidumbre o si este uso resulta imposible. Ambos supuestos concurren en el caso de autos, pues la desaparición del garaje en función del que se constituyó la servidumbre hace que la utilidad se haya perdido, pero también hace que el uso pactado sea imposible, ya que el mismo era dar paso a un garaje que no existe. Así, pues, se impone la confirmación de la sentencia por ser preceptiva la extinción de la servidumbre conforme a lo instado por los actores.
www.bdiinmueble.es marginal nº 299151
RESPONSABILIDAD PROFESIONAL DE ARQUITECTO Y PROMOTOR EN RUINA DE EDIFICIO: ES OBLIGACIÓN FUNDAMENTAL DEL MISMO, EL EXAMEN PREVIO DEL SUELO, VERIFICANDO, O AL MENOS COMPROBANDO PERSONALMENTE, SU ANÁLISIS Y CONSIGUIENTE ESTUDIO GEOLÓGICO, SIN PODER ATRIBUIR SU CAUSA A LOS AGENTES QUE LLEVARON A CABO EL ESTADO GEOTÉCNICO
Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 2008. Don Adolfo, en su calidad de Presidente de la Comunidad de Propietarios \» EDIFICIO001 \», demandó a don Gabriel (Arquitecto), y la entidad \»INMOBILIARIA CIUDASUR, S.A.\» (Promotora). La cuestión litigiosa queda centrada principalmente en la determinación de si cabe o no responsabilizar al arquitecto y a la promotora de la patología principal de que adolece el \» EDIFICIO001 \», consistente en que se producen filtraciones de agua en las uniones del muro de contención y otros elementos verticales, con la solera del aparcamiento, mediante la entrada de agua subterránea (nivel freático) por causa de la ausencia de un sistema de impermeabilización bajo la losa de cimentación y en la unión con el muro.
Según destacada doctrina científica, la llamada responsabilidad decenal de contratistas y arquitectos que determina la ruina del edificio, aunque inspirada en un sistema de valoración del comportamiento y de la imputabilidad, se encuentra objetivada en gran medida; por ello, el contratista es responsable si la ruina ha obedecido a un defecto de construcción y el arquitecto lo es si la ruina ha tenido su origen en la especial naturaleza del suelo o en la dirección de la obra; igualmente, constituye opinión general la de fundar la responsabilidad decenal en la culpa y también que el artículo 1591.1 establece una presunción \»iuris tantum\» de culpabilidad .
Sobre este particular, la doctrina jurisprudencial ha sentado que la responsabilidad \»ex lege\», derivada del artículo 1591, lleva consigo la existencia de una presunción \»iuris tantum\» de que si la obra ejecutada padece ruina, ésta es debida a las personas que en ella intervinieron, de tal forma que los actores sólo han de probar el hecho de la ruina.
Por otra parte, el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación -no aplicable en el supuesto del debate- permite afirmar que este ordenamiento sigue la mencionada tendencia objetivadora de la responsabilidad de los intervinientes en el proceso constructivo, y hace surgir el deber de indemnizar los daños materiales del hecho de que nazcan de los vicios o defectos afectantes a los distintos elementos de la construcción, y que el Legislador presume que son debidos al incumplimiento por aquellos intervinientes de las obligaciones que les impone la propia Ley, las demás disposiciones de aplicación o el contrato que origina su intervención; en esta temática, el artículo 17.5 de esta normativa establece que \»los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud\», en cuya situación la responsabilidad del proyectista presenta evidentemente un marcado matiz objetivo.
En el caso del debate, procede declarar la responsabilidad del Arquitecto don Gabriel , como autor del proyecto, al no haber valorado, en su elaboración, las características del terreno y la previsión de un sistema de impermeabilización adecuado para el sótano, como tampoco las oportunas prescripciones para las juntas del muro, habida cuenta de la especialidad de sus conocimientos y la garantía técnica y profesional que implica su intervención, pues si las reglas de la construcción exigen unas obras determinadas, deben cumplirse y, al no hacerlo así, ha de responder de sus consecuencias; sin que le exonere el estudio geotécnico realizado por la compañía \»Vorsevi, S.A.\», encargado por la promotora y facilitado al Arquitecto, cuyo contenido, transmitía una información errónea y equivocada, toda vez que, sobre este particular, esta Sala tiene declarado que es obligación fundamental del Arquitecto el examen previo del suelo, verificando, o al menos comprobando personalmente, su análisis y consiguiente estudio geológico, sin poder eximirse de las nocivas consecuencias para atribuir su causa a informes recibidos de entidades o personas ajenas, ya que, de producirse, al aceptarlos y aplicarles sus conocimientos técnicos, los hace suyos y asume posibles responsabilidades, que, por otra parte, le son exigibles por la dignidad y competencia inherentes a su profesión.
En cuanto a la responsabilidad de la promotora, desde la óptica de la doctrina jurisprudencial esta Sala no acepta las conclusiones de la sentencia recurrida sobre que ninguna responsabilidad contractual es exigible a \»INMOBILIARIA CIUDASUR, S.A.\», ni a título de culpa \»in eligendo\», pues encomendó el diseño y ejecución de la obra a profesionales y empresa constructora de reconocido prestigio, ni tampoco a título de culpa por descuido, habida cuenta de que recabó los dictámenes necesarios para garantizar que el proyecto y la edificación fuesen seguros y de calidad.
Sin embargo se considera aquí de aplicación al caso enjuiciado la jurisprudencia reseñada, lo que supone la condena solidaria de la Promotora y el Arquitecto a reparar los vicios consistentes en filtraciones de agua en las uniones del muro de contención y otros elementos verticales, con la solera del aparcamiento, que producen la entrada de agua subterránea (nivel freático), por causa de ausencia de un sistema de impermeabilización bajo la losa de cimentación y en la unión del muro, según proyecto que se elaborará en fase de ejecución de sentencia, en el que se determinen las soluciones técnicas adecuadas y el coste de dicha reparación.
Ha habido, pues vulneración de los artículos 2 y 25 de la Ley General para Defensa de Consumidores y Usuarios, en conexión con el artículo 1591 del Código Civil.
La responsabilidad de los promotores opera dentro del ámbito del artículo 1591 del Código Civil como responsabilidad profesional al tratarse de un supuesto de ruina, por razones tales como que la obra se realiza en su propio beneficio, que se destina al tráfico mediante la venta a terceros, que los adquirentes confían en su prestigio profesional, y que el adoptar criterio contrario produce desamparo o limita a los futuros compradores, frente a la mayor o menor solvencia del resto de los intervinientes en la construcción.
www.bdiinmueble.es marginal nº 299874
RECLAMACIÓN DE CANTIDAD E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE CON ENTREGA DE OBRA FUTURA
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 29 de enero de 2008. Don Felipe, Doña Rocío y Doña María Esther formularon reclamación de cantidad e indemnización de daños y perjuicios, por incumplimiento de contrato, contra la mercantil Promociones Encorts S.L., encaminada a la obtención de una sentencia por la que se condenase a la demandada al pago, por iguales partes, de la parte del precio que resta por pagar de la venta referida .
La relación jurídico-material que liga a las partes no es otra que la derivada de un contrato atípico de cesión de solar a cambio de dinero y obra, en concreto, viviendas, locales y plazas de aparcamiento del edificio a construir y que a través de la denominación de contrato de compraventa y agrupación llevaron a cabo mediante escritura pública otorgada el 30 de Octubre de 1.998, por el que los demandantes transmitieron a Promociones Encorts S.L. el pleno dominio de las fincas registrales NUM000 y NUM001 por el precio de doscientos cincuenta millones de pesetas.
De este precio, cinco millones los habían recibido con anterioridad, cuarenta y cinco fueron entregados en dicho acto y los restantes doscientos millones de pesetas, quedaron aplazados para ser satisfechos por la Sociedad compradora a sus vendedores, mediante la entrega de determinada obra futura, constituyendo dicha entrega en la forma establecida, condición esencial del contrato.
En dicho dispositivo II, relativo a la entrega de obra futura en pago de parte del precio de la compraventa, se convino en el pacto segundo, que la obra que habría de ser entregada por la sociedad compradora sería la siguiente: A) 1.600 m2 de construcción en pisos-viviendas. B) Un total de 350 m2 construidos de locales en planta baja, destinados a usos comerciales o industriales y C) Tanto plazas de garaje como viviendas realmente entregadas, señalándose en el pacto cuarto que dicha entrega tendría lugar en el plazo máximo de seis años y cuatro meses, contados, a partir de la fecha de la escritura, por lo que finía el 28 de Febrero de 2.005. En el pacto séptimo, quedó garantizada dicha obligación de entrega mediante un aval concedido por la Caja de Ahorros de Murcia a \»Promociones Encorts S.L.\» hasta un límite total de doscientos millones de pesetas, reseñándose literalmente en su párrafo tercero, que \» No obstante el aval prestado, hacen constar las partes que la cantidad avalada no implica límite alguno de valoración total de las obligaciones de la entidad Promociones Encorts S.L., que se cuantificarán en su momento en caso de incumplimiento y con independencia de la acción por reclamación en concepto de daños y perjuicios para el supuesto de que, en los plazos concertados, no se hiciere entrega a los señores Felipe María Esther Rocío de las unidades de obra convenidas en las condiciones pactadas, ni se hubiese otorgado a su favor escritura pública de compraventa de dichos bienes \».
Finalmente en el pacto octavo, se recogió que \»Expirado el plazo establecido en el pacto cuarto anterior, del presente dispositivo II para la entrega de la obra, sin que ésta se haya producido en los términos pactados, por cualquier causa no imputable a los vendedores, éstos quedan expresamente facultados para : a) Bien hacer efectivo el importe total del aval en los términos pactados, haciendo suyas, además, las cantidades que, previamente se hayan recibido en efectivo metálico a cuenta del precio de la compraventa, o sea, la cantidad de cincuenta millones de pesetas, todo ello como parte del cumplimiento del contrato, con independencia del ejercicio de las acciones por daños y perjuicios ocasionados y sin que suponga límite del valor real que se determine para el caso de incumplimiento\».
Pues bien, en materia de contratación rige el principio \» pacta sunt servanda\» consagrado en el artículo 1.091 del Código Civil, al establecer que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos.
En el supuesto que se enjuicia constituye un hecho incontrovertido que al tiempo de presentarse la demanda dicha entrega de obra que constituía condición esencial del contrato y que había de realizarse en el plazo máximo de seis años y cuatro meses, contados, a partir de la fecha de la escritura, no había tenido lugar.
Esta circunstancia comporta de un modo inequívoco un incumplimiento del contrato recayente, además, sobre una prestación calificada, por ambas partes, como esencial. Este incumplimiento conlleva como lógico corolario la aplicación del pacto octavo, que contempla específicamente las consecuencias de la falta de entrega de la obra dentro del plazo establecido por cualquier causa no imputable a los vendedores, facultando a éstos para elegir entre las posibilidades a) o b) que alternativamente en él se reseñan, habiendo optado por la primeramente descrita, por lo que, en principio, la pretensión entablada por los Sres. Rocío Felipe María Esther es clara en cuanto a su procedencia, ya que ni se discute el sustento fáctico que la propicia, ni tampoco el marco contractual en el que se ampara.
www.bdiinmueble.es marginal nº 300143
DISCREPANCIA EN EL PRECIO DE LA COMPRAVENTA DE INMUEBLE ENTRE EL PRECIO FIJADO EN EL CONTRATO PRIVADO Y LA ESCRITURA PÚBLICA
Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona de 28 de enero de 2008. Una inmobiliaria, que había vendido dos viviendas, reclama a los compradores la diferencia entre el precio consignado para una de ellas en el contrato privado y el que se hizo constar en la escritura pública, inferior a aquél. Alegaba que la expresión de un precio inferior en esta última obedeció a un simple error material, del que ahora se habían prevalido y beneficiado los compradores al pagar un precio inferior al realmente convenido entre las partes.
Los compradores, admitiendo tal diferencia, alegaron que el error en realidad no se había dado en el precio consignado en la escritura, sino en el fijado en el contrato privado, de manera que la primera había novado uno de los elementos del contrato cual es el precio.
La discrepancia entre las partes se centra en si el precio consignado en la escritura pública, y realmente pagado, obedeció a un error material y no respondía a lo pactado y querido por las partes; que no era otra cosa que el convenido en el contrato privado; o si por el contrario, el que se estipuló en aquélla era el convenido, dejando sin efecto y novando el establecido en éste.
Puesto que el error lo alega la parte como hecho determinante de su pretensión, a ella le incumbe demostrarlo, con arreglo a las reglas de la distribución procesal de la carga de la prueba previstas en el artículo 217.2 de la LEC .
Conviene hacer hincapié en dos hechos objetivos. En primer lugar, no deja de ser sorprendente que de ser el precio realmente convenido y querido por las partes el estipulado en el contrato privado, sea superior al de la otra vivienda adquirida en el mismo acto. Hay que tener en cuenta que esta última tiene una cabida mayor, tanto en lo que atañe a la superficie construida como a la útil. Igualmente es mayor la terraza, si bien es algo inferior el jardín que se le adjudica como elemento común de uso privativo.
Parece que lo lógico y lo normal, teniendo en cuenta que ambas viviendas se encuentran en los bajos del mismo edificio, es que fuese más cara la vivienda mayor, no la más pequeña.
En definitiva, de las pruebas practicadas no ha resultado demostrada la existencia del error material que constituye la base de la pretensión deducida.
www.bdiinmueble.es marginal nº 300165
EL CERTIFICADO DEL CATASTRO ES UN MEDIO DE CONOCIMIENTO POR PARTE DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS TANTO DE LOS DATOS DE LAS FINCAS COMO DE SU TITULARIDAD A EFECTOS FISCALES, PERO EN NINGÚN CASO DETERMINA PROPIEDADES
Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona de 28 de enero de 2008. La cuestión planteada es la declaración del dominio y el deslinde de una zona de terreno cuya titularidad no es en absoluto clara ni pacífica, de ahí el planteamiento del litigio.
Se ejercita acción de deslinde La sentencia estima la reclamación principal al considerar convenientemente demostrado -en contra de lo que refleja la documentación catastral- que el terreno es el que consta delimitado en los términos que indica, tal y como sostienen el dictamen pericial acompañado y el emitido por el perito designado judicialmente que vienen a apoyarse en planos topográficos y delimitaciones de términos municipales realizada en el año 1927 y archivo topográfico del Instituto Geográfico que data de 25 de enero de 1929, según los cuales la delimitación de los términos municipales entre los mojones 9 y 10, -que identifican la zona litigiosa-, coinciden con la delimitación de fincas de diferentes propietarios. Igualmente se analizan los datos registrales y catastrales para llegar a la conclusión de que los límites son coincidentes con los relacionados en la demanda principal, declarado por ello el dominio y desestimando la reconvención.
En principio no está demostrado que la reclamante intente ahora aprovechar un deslinde de municipios efectuado nada menos que en el año 1927, es decir, setenta años antes de la adquisición de la finca por ella, para utilizarlo en su beneficio, cuando esa delimitación municipal existía ya muchísimo antes de comprar la finca en el año 1997. Sostener que pretende aprovecharse en la actualidad de una realidad constatada hace setenta años, que ha planeado sobre la situación física del terreno litigioso con las diferentes segregaciones desde la inscripción registral nº NUM004 , del año 1930 y desde luego en la fecha de compra de su finca por la demandante, en 1997, está fuera de lugar.
La coincidencia de criterios entre el perito judicial y los peritos que dictaminaron a instancia de la parte actora, no devalúa en absoluto el resultado de la prueba, que la parte demandada principal no ha desvirtuado por la aportación de datos catastrales.
El certificado del catastro de rústica de la finca, es un medio de conocimiento por parte de las administraciones públicas de los datos de las fincas como de su titularidad a efectos fiscales, pero que en ningún caso determina propiedades, ni se trata de un registro dirigido a reconocer o proteger situaciones jurídico privadas, y en el presente caso su fiabilidad a los efectos de este procedimiento queda en racional entredicho, tanto por la interpretación de la inscripción registral y de la realidad física de la finca, como por el criterio sostenido por los peritos, como también por atribuir fincas a la reclamante que según el catastro corresponden a terceros, como la catastral nº 54, o atribuir a terceros fincas que según el catastro corresponden a la actora, tal y como indica la sentencia.
www.bdiinmueble.es marginal nº 300164
PARA QUE EL ARRENDATARIO PUEDA DIRIGIRSE CONTRA EL CAUSANTE DE LOS PERJUICIOS EN EL OBJETO DE SU ARRENDAMIENTO, ES PRECISO QUE HAYA REALIZADO LAS OBRAS DE REPARACIÓN, SIENDO LO ABONADO LO QUE PUEDE RECLAMAR COMO INDEMNIZACIÓN POR SUS DESEMBOLSOS PARA CONTINUAR CON LA EXPLOTACIÓN DEL NEGOCIO
Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 11 de enero de 2008. El arrendatario de un local ejercita acción de responsabilidad extracontractual, pretendiendo la correspondiente indemnización, a causa de daños ocasionados en el local que como arrendatario ocupa por unas obras realizadas por la entidad constructora.
Lo que sucede en el supuesto que se analiza es que quien reclama es arrendatario del local en el que tiene instalado un negocio de cafetería, y el argumento que desde el principio ha sostenido para acreditar su legitimación fue que ha sido su patrimonio el que se ha visto afectado por los daños como consecuencia de haber sido quien realizó las obras de instalación del negocio, facultado por el propio contrato de arrendamiento, reduciéndose la reclamación al local mismo y no a su contenido.
En su reclamación se hace una exposición de las cantidades que reclama, al tiempo que señala que no ha realizado ninguna de las reparaciones. Presenta tres valoraciones de daños: la primera hace referencia a los causados entre los meses de enero a julio de 2004, por importe de 8.011´60 euros; la segunda es de septiembre del mismo año, por importe de 6.728´35 euros; y por último, una tercera de 2.072 euros que se corresponde con otros comprobados en febrero de 2005. Reconoce que el negocio ha seguido abierto y en ningún momento ha debido clausurarse, entre otros motivos porque, como quedó señalado, no ha realizado ninguna de las reparaciones apuntadas.
Situadas así las cosas, y atendiendo a que la acción ejercitada es la del art. 1902 CC., debe señalarse que para que el arrendatario pueda dirigirse contra el tercero causante de los perjuicios en el objeto de su arrendamiento, será preciso que haya procedido a la realización de las obras, constituyendo lo abonado las cantidades que puede reclamar como indemnización de sus desembolsos para continuar con la explotación del negocio instalado.
Naturalmente, también podrá accionar cuando lo dañado esté constituido por mobiliario o bienes de su propiedad, o cuando en alguna forma y medida se haya visto afectado negativamente su patrimonio, aspecto este último que deberá acreditar fehacientemente.
En otro supuesto, dispone el art. 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con expresa remisión al 21. 3 de dicho texto, que el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones necesarias tendentes a la conservación del local de negocio para servir al uso convenido, lo que supone que la legitimación para reclamar frente al causante de los daños sería del arrendador, no del arrendatario.
Insiste nuevamente en que lo ocurrido es que su patrimonio se ha visto afectado pues las obras que realizó en el local presentan diversos desperfectos. Sin embargo, la causa de pedir está apoyada exclusivamente en valoraciones de lo que supondría la reparación no realizada, y que además hasta este momento le ha permitido continuar con la explotación del negocio. En ningún momento ha pretendido acreditar disminución o pérdida de la clientela por el aspecto que ofrece el local y que, en su caso, podría afectar, en forma de lucro cesante, a las ganancias previstas y factibles. No acredita, en consecuencia, que las obras realizadas en la finca colindante hayan perjudicado la marcha de la cafetería que regenta ni le hayan obligado a realizar gastos de uno u otro tipo.
Para que el arrendatario pueda dirigirse contra el causante de los perjuicios en el objeto de su arrendamiento, es preciso que haya realizado las obras, siendo lo abonado lo que puede reclamar como indemnización por sus desembolsos para continuar con la explotación del negocio. En otro caso, el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la necesidad de efectuar las reparaciones para la conservación del local de negocio para servir al uso convenido. La legitimación para reclamar frente al causante de los daños es del arrendador, no del arrendatario.
www.bdiinmueble.es marginal nº 298432
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