Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
LOS ÓRGANOS DE LA JURISDICCIÓN ECONÓMICO-ADMINISTRATIVA NO SON COMPETENTES PARA REVISAR LA DEVOLUCIÓN DE INGRESOS TRIBUTARIOS INDEBIDOS DERIVADOS DE LOS PAGOS EXCESIVOS DEL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES
Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 7 de noviembre de 2007. Una persona tuvo conocimiento del valor catastral asignado para 2002 al inmueble de su propiedad a consecuencia de la revisión catastral operada en el municipio. No estando conforme con dicho valor promovió recurso de reposición ante la entonces Gerencia Territorial del Catastro.
Con posterioridad, el contribuyente presentó en la Gerencia Regional escrito de solicitud de devolución de las diferencias pagadas en exceso en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
El TEAC rechaza la posibilidad de interponer reclamación económico-administrativa en relación con la devolución de ingresos tributarios indebidos en concepto de pagos excesivos por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles puesto que el apartado 1 del artículo 77 del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, dispone: “La liquidación y recaudación, así como la revisión de los actos dictados en vía de gestión tributaria de este impuesto, serán competencia exclusiva de los ayuntamientos y comprenderán las funciones de reconocimiento y denegación de exenciones y bonificaciones, realización de las liquidaciones conducentes a la determinación de las deudas tributarias, emisión de los documentos de cobro, resolución de los expedientes de devolución de ingresos indebidos, resolución de los recursos que se interpongan contra dichos actos y actuaciones para la asistencia e información al contribuyente referidas a las materias comprendidas en este apartado”
www.bdiinmueble.es marginal nº 47400
A EFECTOS DE DETERMINAR EL DERECHO A LA COMPENSACIÓN, SE APLICA EL CONCEPTO DE ADQUISICIÓN DE VIVIENDA HABITUAL ELABORADO A EFECTOS DE LA DEDUCCIÓN POR VIVIENDA HABITUAL
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 19 de noviembre de 2007. La Disposición Transitoria cuarta de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas regula la existencia de compensaciones por deducciones en adquisición y arrendamiento de vivienda aplicable a los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al 4 de mayo de 1998 y tuvieran derecho a la deducción por adquisición de vivienda.
La cuestión que se plantea es la de determinar si en el caso de una persona que hubiera iniciado las obras de construcción de su vivienda en régimen de autopromotor con anterioridad al 4 de mayo de 1998 tiene derecho o no a la compensación prevista.
Para responder a la cuestión planteada, el Tribunal acude al método de interpretación sistemática y parte del contenido del artículo 52.1 del Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por el que se desarrolla la Ley 40/1998 y que considera que: “Se asimilan a la adquisición de vivienda la construcción o ampliación de la misma, en los siguientes términos: … Construcción, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la promoción”.
Por lo tanto, a efectos de la deducción por adquisición de la vivienda habitual, el concepto de “adquisición” no coincide ni con el concepto civil ni con el material.
En consecuencia, el primer pago de cantidades satisfechas en la construcción de la vivienda habitual, debe ser asimilado fiscalmente al de adquisición a los efectos del derecho de la aplicación de la deducción, incluso cuando se trate de determinar la aplicación del régimen transitorio de la Disposición Transitoria cuarta de la Ley 40/1998, puesto que tanto en este supuesto como en la aplicación del régimen temporal ordinario, el concepto fiscal de “adquisición de vivienda” es el mismo.
Siempre y cuando se den el resto de los requisitos temporales fijados por la norma: primer pago antes del 4 de mayo de 1998 y finalización de la construcción con adquisición efectiva antes de los cuatro años.
www.bdiinmueble.es marginal nº 285819
LAS CUOTAS DE REPARCELACIÓN URBANÍSTICA NO TIENEN LA CONDICIÓN DE GASTOS DEDUCIBLES A EFECTOS DE CUANTIFICACIÓN DE LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO PERO SÍ DARÁN DERECHO A SU AMORTIZACIÓN
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 22 de noviembre de 2007. Se discute en el recurso contencioso-administrativo el reconocimiento de la deducibilidad respecto de los rendimientos del capital inmobiliario de los importes satisfechos por las cuotas de reparcelación urbanística.
De acuerdo con el artículo 34 de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y con el artículo 7 del Real Decreto 1841/1001, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas sólo son deducibles respecto de los rendimientos del capital inmobiliario aquellas partidas que tengan la naturaleza de gasto, es decir, las cantidades destinadas a mantener la vida útil del inmueble o su capacidad productiva o de uso y no las partidas calificables como inversión, esto es, las que redundan en una mejora o ampliación del inmueble, materializadas bien en un aumento de su capacidad, habitabildiad o uso, bien en su alargamiento de su vida útil, que deberán tenerse en cuenta a la hora de calcular su coste de adquisición.
Para la Sala las cantidades aportadas para el pago de las cuotas de urbanización, ya sea a las agrupaciones de interés urbanístico o a las Juntas de Compensación tienen la condición de inversión puesto que las agrupaciones de interés urbanístico o las Juntas de Compensación están estrictamente limitadas a la ejecución de polígonos o unidades de actuación urbanística, en que los propietarios aportan en unos casos los terrenos de cesión obligatoria y se constituyen en Junta de Compensación.
Esta naturaleza no se puede asimilar a la de las contribuciones especiales que merecen la calificación de gastos ya que la contribución especial es un tributo que se justifica por el aumento de valor de los bienes del sujeto pasivo beneficio, como consecuencia de la realización de obras públicas o establecimiento o ampliación de servicio público por parte de la Administración pública. En el caso de los pagos a la Junta de Compensación por actuaciones urbanísticas la prestación de servicios no se efectúa por una Administración pública.
No obstante, sí tendrá la condición de gasto deducible el importe del deterioro sufrido por el uso o el transcurso del tiempo en los bienes de los que procedan los rendimientos, en las condiciones que reglamentariamente se determinan. El régimen de amortización aplicable a la mejora será el mismo que opera sobre el bien principal, al formar para ésta de su coste de adquisición, teniendo en cuenta la exclusión de la proporción de la misma que corresponde al suelo.
www.bdiinmueble.es marginal nº 285821
LAS VENTAS DE SOLARES EFECTUADAS POR PARTE DE UNA EMPRESA DEDICADA A LA CONSTRUCCIÓN SE INCLUYEN A EFECTOS DEL CÓMPUTO DEL VOLUMEN DE NEGOCIOS PARA DETERMINAR SI LA EMPRESA TIENE LA CONDICIÓN DE GRAN EMPRESA
Resolución del Tribunal Económico Administrativo Central de 22 de noviembre de 2007. La cuestión que se plantea en la presente reclamación consiste en determinar si una sociedad debía ser considerada o no como gran empresa a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido o del Impuesto sobre Sociedades.
De las distintas clasificaciones que se pueden efectuar de las empresas, la que tiene mayor interés es la que toma en consideración el tamaño, distinguiendo entre pequeña, mediana y gran empresa. Dentro de cada una de las categorías citadas, uno de los criterios delimitadores más precisos es la cifra anual de negocios, utilizándose también el del volumen de operaciones. En el Impuesto sobre Sociedades, el importe exacto de la cifra de negocios se toma como referencia para determinar el umbral a partir del cual es posible acogerse al régimen especial para las empresas de reducida dimensión. Por otro lado, la calificación de gran empresa lleva consigo la modificación de determinadas obligaciones formales tanto en el Impuesto sobre Sociedades, en los que las declaraciones que deban realizar los retenedores y los obligados a ingresar a cuenta pasan a tener carácter mensual (Modelo 111), como en el IRPF y en el IVA.
En el ámbito fiscal, es el artículo 121 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido la norma que regula el volumen de operaciones. Así, “Uno. A efectos de los dispuesto en este Título (sobre Regímenes especiales), se entenderá por volumen de operaciones el importe total , excluido el propio Impuesto sobre el Valor Añadido y, en su caso, el recargo de equivalencia y la compensación a tanto alzado de las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por el sujeto pasivo durante el año natural, incluidas las exentas del impuesto… Tres. Para la determinación del volumen de operaciones no se tomarán en consideración las siguientes: 1º. Las entregas ocasionales de bienes inmuebles. 2º. Las entregas de bienes calificaciones de inversión respecto del transmitente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 108 de esta Ley. 3º. Las operaciones financieras mencionadas en el artículo 20, apartado uno, número 10 de esta Ley, incluidas las que no gocen de exención, cuando no sean habituales de la actividad empresarial o profesional del sujeto pasivo”.
En el supuesto planteado la entidad se dedica a la construcción de inmuebles de forma subcontratada por cuenta de terceros y una parte de las ventas corresponde a la venta ocasional de unos solares por lo que se puede plantear la duda de que tales operaciones constituyen entregas ocasionales de bienes inmuebles.
Sin embargo, el TEAC considera que los solares enajenados en un determinado ejercicio eran poseídos no a título de bienes de inversión sino con el objeto de destinarlos a su construcción por lo que deben ser incluidos a efectos del cómputo de la cifra de negocios dando lugar, en su caso, a la condición de gran empresa.
www.bdiinmueble.es marginal nº 478100
LA RUINA TÉCNICA DEL EDIFICIO IMPLICA LA RESOLUCIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO. PARA DETERMINAR LA RUINA TÉCNICA DE UN EDIFICIO, ADEMÁS DE LA VALORACIÓN INDIVIDUALIZADA, ES PRECISO COMPUTAR LAS REPARACIONES QUE EXIJA EL INMUEBLE, Y QUE DIRECTA O INDIRECTAMENTE VENGAN REFERIDAS A VIVIENDAS O LOCALES OBJETO DEL ARRENDAMIENTO.
Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2008. La entidad "NUEVA S.L." pidió judicialmente la resolución de VARIOS contratos de arrendamiento sobre las viviendas y locales del edificio sito en la DIRECCION000 número NUM000 de …… con base en el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por ascender, según informe técnico acompañado a la misma, el valor de reparación del inmueble a 25.930.759 pesetas y el de reposición del mismo a 24.202.664 pesetas.
Los arrendatarios se oponen ya que todos los locales objeto de arriendo en buenas condiciones de uso, habitabilidad y estabilidad, no sin reconocer la necesidad de realizar obras de conservación y mantenimiento de la cubierta, la existencia de grietas y fisuras en el encuentro de muros y techos, el riesgo de desplome de los elementos de cubrición, el incremento de los problemas de humedades existentes, así como la posibilidad de producción de cortocircuitos provocados por el encharcamiento de las conducciones eléctricas que discurren por los falsos techos.
La argumentación de la sentencia ha seguido la doctrina jurisprudencial mayoritaria, con mención a que, a diferencia del artículo 114.10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , sobre la ruina declarada por la autoridad administrativa, en que esa situación se refiere a la finca en su totalidad, mientras el artículo 118 , por pérdida técnica basada en la desproporción económica existente entre el resultado perseguido y su coste de producción, la hace recaer sobre la concreta vivienda o local de negocio objetos del arrendamiento con abstracción del resto del inmueble; y recoge también la posición jurisprudencial que se indica en el párrafo siguiente.
Para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias, pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso seguro y pacífico del bien objeto del contrato, y, en el supuesto de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción completa del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, y se faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada la ruina técnica.
Desde una perspectiva lógica-jurídica, no se comprende la defensa exteriorizada con apoyo en que las viviendas y locales objeto del arriendo se encuentran en buenas condiciones de uso, habitabilidad y estabilidad, y, al mismo tiempo, se reconozca la necesidad de realizar obras de conservación y mantenimiento de la cubierta del edificio, la existencia de grietas y fisuras en el encuentro de muros y techos, el riesgo de desplome de los elementos de cubrición, el incremento de los problemas de humedades existentes, así como la posibilidad de producción de cortocircuitos provocados por el encharcamiento de las conducciones eléctricas que discurren por los falsos techos.
En definitiva, las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes señalados en el párrafo cuarto de este fundamento de derecho, habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica; y, por consiguiente, la sentencia de la Audiencia no ha conculcado el artículo 118 , ni ha confundido la acción de este precepto con la del artículo 114.10.
www.bdiinmueble.es marginal nº 302770
EL PAGO DE LA RENTA DEL ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL DE NEGOCIO, FUERA DE PLAZO Y DESPUÉS DE PRESENTADA LA DEMANDA DE DESAHUCIO, NO EXCLUYE LA RESOLUCIÓN, Y ELLO AUNQUE SE FUNDE EN EL IMPAGO DE UNA SOLA MENSUALIDAD DE RENTA
Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008. La entidad "DIRECCION000, C.B." solicitó el desahucio a la compañía "SULUJO, S.L." por falta de pago de la renta correspondiente al mes de enero de 2001, del local de negocio, arrendado en virtud de cesión por traspaso operada el 1 de marzo de 1998 sobre el inicial contrato de 22 de diciembre de 1980.
Respecto a la cuestión de fondo se trata del impago de la renta del mes de enero de 2001 abonado en el mes de marzo del mismo año por el arrendatario del local, no obstante según se constata la arrendataria tenia concedida una línea de crédito con la entidad financiera por la que se le facilitaba pagos al descubierto, gozando con la confianza de aquélla produciéndose la devolución del recibo de enero si bien se fueron abonando los posteriores de febrero y marzo así como el del retrasado una vez el arrendatario tuvo conocimiento de la devolución bancaria es obvio pues que no se produce una voluntad morosa de no abonar el recibo mensual sino una actuación quizás precipitada de la propietaria para obtener el desahucio dada la existencia de una anterior enervación por lo que al amparo del artículo 7 del Código Civil.
Constituye un hecho probado que la arrendataria no ha abonado puntualmente la renta correspondiente al mes de enero de 2001 y que la misma fue satisfecha el 7 de marzo de 2001, fecha del primer señalamiento del juicio de desahucio y, por consiguiente, con posterioridad a la presentación de la demanda.
Al no ser procedente la posibilidad de enervación de la acción, en razón de haberse producido ya otra anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación del desahucio y la resolución del contrato, toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente.
La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan. Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.
El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración.
El pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la resolución se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
www.bdiinmueble.es marginal nº 303190
LA OPCIÓN DE COMPRA NO PUEDE CONFUNDIRSE CON LA COMPRAVENTA PROYECTADA. LA OPCIÓN, PARA QUE SE PUEDA CONSIDERAR EJERCITADA, HA DE TENER COMO OBJETO EL FUTURO CONTRATO DE COMPRAVENTA QUE SE PERFECCIONÓ AL CONCEDERLA EL PROPIETARIO, NO OTRO DISTINTO
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2008. Se firma un contrato de arrendamiento con opción de compra. Cuando se ejercita la opción de compra y se solicita la elevación a escritura pública del contrato, los arrendatarios piden una reducción del precio proporcional a la disminución de la cabida que se cifra en treinta y tres metros.
Los vendedores no acceden por lo cual se presenta demanda de resolución de contrato de arrendamiento por el cual los arrendatarios, haciendo uso de la opción pactada en el contrato privado de arrendamiento del local de su propiedad, pretendían que la escritura pública de compraventa la otorgasen éstos últimos por un precio menor del establecido; dado que el referido local, si bien se declara que tenía una extensión de 170 metros cuadrados aproximadamente, la realidad registral era distinta, sólo poseía 137 metros cuadrados, y el resto era un espacio, que si bien lo utilizaba la arrendataria como anexo de su negocio sin oposición de la Comunidad de Propietarios del edificio, era de propiedad de ésta.
Para la debida resolución ha de partirse de que la opción de compra se ejercita siempre de modo unilateral por el optante, de modo que si el contrato de concesión de la misma [como en el que nos ocupa] señala el otorgamiento dentro de un plazo de la escritura pública como integrante del eficaz ejercicio de la misma, ello es indiferente o extraño a su naturaleza.
En el caso litigioso nos encontramos conque la arrendataria del local, en ningún momento ha solicitado la resolución del contrato de opción pese a conocer la no coincidencia de la extensión de aquél y la realidad registral, o desistir de su ejercicio, en ambos casos, si procediese, con indemnización de daños y perjuicios.
En consecuencia, la opción, para que se pueda considerar ejercitada, ha de tener como objeto el futuro contrato de compraventa que se perfeccionó al concederla el propietario, no otro distinto. Aunque se prescindiesen de todas las consideraciones anteriores y se resolviese el litigio en la fase de consumación de la compraventa, la tesis es inviable pues el precio no se fijó a tanto por unidad de medida, sino alzadamente.
Tampoco había lugar a la aplicación del art. 1.471 Cód . civ., porque los vendedores entregaban todo lo que se encontraba en los linderos de los que el Registro de la Propiedad publicaba su propiedad.
www.bdiinmueble.es marginal nº 303139
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