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COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: NECESIDAD DE ACUERDO DE LA JUNTA PARA LA UTILIZACIÓN DE UN ELEMENTO COMÚN PARA FIN DISTINTO PARA EL QUE ES PROPIO
Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 2008.Por la Comunidad de Propietarios se ejercitó acción instando la reposición de determinados elementos comunes a su estado original frente a los arrendatarios de dos locales comerciales y su propietario. El propietario de los locales se allanó a la petición alegando desconocimiento de las alteraciones realizadas por los arrendatarios. Por su parte, los arrendatarios se allanaron y se opusieron únicamente a la petición de cese en el uso de los conductos de ventilación natural considerando que, si los conductos tenían las condiciones técnicas o no para ser utilizados, era una cuestión ajena a los arrendatarios al afectar directamente al propietario.
La Sentencia de primera instancia, en relación con los conductos de ventilación natural, consideró prohibido el uso de los mismos para salida de gases de combustión de cocinas, ordenando su cese hasta que éstos reunieran los requisitos administrativos pertinentes.
La Audiencia Provincial admite la existencia de deficiencias técnicas de los conductos de ventilación natural imputables al propietario, anterior constructor. Estas deficiencias técnicas, puestas de relieve por los informes técnicos obrantes en actuaciones y, en concreto, por el informe pericial, lo son para la utilización del sistema de ventilación natural como extractor de humos, que es, según este informe, como lo ha venido utilizando la arrendataria.
La Audiencia ha considerado que no existe una alteración del elemento común y es cierto que, desde el punto de vista físico, no se ha producido ninguna alteración, pero lo discutido en el pleito, fue la alteración del uso del sistema de ventilación natural que, en lugar de adecuarse a su uso -ventilación natural-, se estaba utilizando para la extracción de humos, uso para el que no cumplía las condiciones técnicas.
De conformidad con el art. 394 del Código Civil, «cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho». Del mismo modo, el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción anterior a 1.999 , obliga a los propietarios a respetar las instalaciones generales.
Al amparar la resolución recurrida un uso distinto al propio de los sistemas de evacuación de gases naturales, permitiendo la salida de gases calientes a través de ellos, se está produciendo una vulneración de la normativa antes citada, pues, aunque no existe alteración física, sí la hay de destino, al utilizar el elemento común para un fin distinto para el que es propio, utilización que sí es imputable a los arrendatarios, pues son los que utilizan los sistemas de ventilación para este uso, como ha quedado acreditado a través de la pericial practicada en segunda instancia.
Para esa modificación de uso habría de exigirse el acuerdo de la comunidad, que habría de alcanzar también a las modificaciones que se realizaran para la adaptación técnica al nuevo uso. Por tanto, se ha producido una infracción normativa al permitir que se lleve a cabo en un elemento común un uso distinto al propio, aunque este uso no conlleve alteración de los elementos comunes, por lo que debe, condenar a los arrendatarios a que no hagan uso de las chimeneas de salida de gases naturales para uso distinto al propio hasta que esta instalación no reúna los requisitos exigidos para ser usada como se viene haciendo
www.bdiinmueble.es marginal nº 304086
LA CAUSA DE CESIÓN DE VIVIENDA EN CONSIDERACIÓN AL MATRIMONIO DEL HIJO, PARA QUE SEA EL HOGAR CONYUGAL Y FAMILIAR, DESAPARECE AL ROMPERSE LA CONVIVENCIA CONYUGAL, Y QUIEN POSEE EL INMUEBLE SE ENCUENTRA DESDE ENTONCES EN LA SITUACIÓN DE PRECARISTA
Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2008. La propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM000, NUM001 – NUM002 , de Castellón de La Plana, cedió gratuitamente dicha vivienda a su hijo y a la esposa de éste para que constituyeran en ella el hogar conyugal y familiar y para ayudar de esa forma al matrimonio. Estos ocuparon la vivienda hasta que sobrevino la crisis matrimonial, a consecuencia de la cual le fue atribuida a la esposa y a las hijas de ambos el uso y disfrute de la misma por resolución recaída en el procedimiento de separación.
La controversia se contrae a la concreción del título que legitima al hijo o hija para poseer el inmueble, y se complica con la determinación de la eficacia de la resolución judicial que confiere, una vez roto el vínculo conyugal, el derecho de uso y disfrute de la vivienda, como domicilio familiar, a uno de los cónyuges, que opone dicho derecho frente al demandante del desahucio por precario.
El análisis del caso particular, conforme a la misma, se ha de realizar a partir de las siguientes consideraciones, que operan como reglas de aplicación, y que resultan de la fundamentación jurídica de la citada sentencia: a) Cuando se aprecie la existencia de un contrato entre el titular cedente de la vivienda y los cesionarios, y, en particular, de un comodato, se han de aplicar los efectos propios de ese contrato; pero en el caso de que no exista, la situación de los cesionarios en el uso del inmueble es la propia de un precarista.- b) En concreto, en los casos en que la vivienda se ha cedido a título gratuito y sin limitación temporal alguna, para determinar si la relación jurídica es la correspondiente a un contrato de comodato, se ha de comprobar si fue cedida para un uso concreto y determinado, que, ciertamente, puede consistir en la utilización por el cónyuge y la familia del hijo del concedente como hogar conyugal o familiar, si bien con la precisión de que dicho uso ha de ser siempre y en todo caso específico, y no simplemente el genérico y propio de la cosa según su destino, y de que la relación jurídica ha de constar de forma clara, con independencia de que pueda deducirse o resulte implícitamente de los actos de las partes.- c) Cuando cesa el uso, lo que puede suceder cuando se rompe la convivencia conyugal, y el concedente no reclama la devolución del inmueble, la situación del usuario es la de un precarista.- d) El derecho de uso y disfrute de la vivienda, como vivienda familiar, atribuido por resolución judicial a uno de los cónyuges, es oponible en el seno de las relaciones entre ellos, mas no puede afectar a terceros ajenos al matrimonio cuya convivencia se ha roto o cuyo vínculo se ha disuelto, que no son parte -porque no pueden serlo- en el procedimiento matrimonial, pues no genera por sí mismo un derecho antes inexistente, ni permite reconocer a quienes ocupan la vivienda en precario una protección posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario proporciona a la familia, ya que ello entrañaría subvenir necesidades familiares, desde luego muy dignas de protección, con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita la cesión del uso de la vivienda.
En el caso que se examina, la sentencia consideró, que la relación jurídica que vinculaba a la titular de la vivienda, y la inquilina, era la propia del comodato. Dicha calificación se basaba en el hecho de que la cesión de la vivienda por su dueña se hizo en consideración al matrimonio de su hijo y con objeto de que él y su esposa establecieran en ella el hogar conyugal y familiar donde iban a residir junto con los hijos habidos en el matrimonio, al que de esa forma se ayudaba económicamente.
Ahora bien, semejante circunstancia, no permite por sí sola reconocer a la inquilina un título capaz de enervar la acción de desahucio ejercitada, pues con independencia de que en ella pueda identificarse el uso concreto y determinado que sirve para calificar la relación jurídica como un préstamo de uso, delimitado precisamente por la asignación del destino de servir de morada familiar y de subvenir de ese modo las necesidades familiares, ha de convenirse, en línea con el criterio jurisprudencial expuesto, que este elemento caracterizador ha desaparecido al romperse la convivencia conyugal, encontrándose quien posee el inmueble desde entonces en la situación de precarista, que es la que, en cualquier caso, se da cuando, por cesar la convivencia conyugal, desaparece el uso concreto y determinado al que eventualmente pudiera considerarse que fue destinada la vivienda cedida.
www.bdiinmueble.es marginal nº 306748
LA EXISTENCIA DE SUCESIVOS CONTRATOS TEMPORALES POR OBRA O SERVICIO DETERMINADO NO SUPONE NECESARIAMENTE IRREGULARIDAD NI SU CONVERSIÓN EN CONTRATOS DE CARÁCTER INDEFINIDO
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura de 21 de febrero de 2008.La cuestión que se plantea es si el uso del contrato de trabajo de carácter temporal por obra y servicio determinado es correcto en este supuesto analizado en el que se prestan servicios en sucesivas obras de construcción para una misma empresa durante un plazo superior a tres años.
El artículo 13.3 del Convenio Colectivo de Trabajo del sector de Construcción y Obras Públicas de la provincia de Badajoz con vigencia para los años 2002 a 2006 y el 28.3 del Convenio General para esa misma actividad, señalan que el contrato fijo de obra es “con carácter general el contrato para una sola obra, con independencia de su duración y terminará cuando finalicen los trabajos del oficio y categoría del trabajador en dicha obra” y establecen que “no obstante lo anterior, el personal fijo de obra podrá prestar servicios a una misma empresa, y en distintos centros de trabajo de una misma provincia siempre que exista acuerdo expreso para cada uno de los distintos centros sucesivos, durante un período máximo de tres años consecutivos, salvo que los trabajos de su especialidad en la última obra se prolonguen más allá de dicho término, sin perder dicha condición y devengando los conceptos compensatorios que correspondan por sus desplazamientos”.
La Sala explica que el contenido de estos convenios no establece que la consecuencia de que haber superado el período de tres años de prestación de servicios mediante contratos fijos de obra en una misma provincia convierta al trabajador en fijo de plantilla. Lo que establecen las normas convencionales es la posibilidad de prestación de servicios para la misma empresa en distintas obras de una misma provincia en virtud de un mismo contrato fijo de obra, siempre que al pasar de una a otra se suscriba el documento que aparece en el Anexo previsto en el Convenio y no se extiendan más allá de tres años consecutivos salvo que la última obra finalice después. En el presente supuesto el trabajador y la empresa han suscrito para cada una de las obras un contrato para obra o servicio determinado, por lo que hay que determinar si se han cumplido en ellos los requisitos establecidos.
Así, como no han transcurrido más de 20 días hábiles entre la extinción de los contratos precedentes y la iniciación de los siguientes, para determinar si ha existido fraude de ley en la contratación, procede examinar todos los contratos entre las partes. Sin embargo, la Sala concluye que del examen no se desprende irregularidad alguna pues en tales contratos se cumplieron los requisitos esenciales para los contratos de obra o servicio determinados y todos se extinguieron por la causa para ello establecida, la conclusión de la obra o servicio objeto del contrato.
www.bdiinmueble.es , marginal nº 301591
TRATAMIENTO CONTABLE DE LOS GASTOS DE MODERNIZACIÓN DE ASCENSORES Y LOS DE IMPLANTACIÓN DE UN SISTEMA DE PROTECCIÓN ANTIINCENDIO. LOS PRIMEROS CONSTITUYEN GASTOS DEL EJERCICIO, MIENTRAS QUE SEGUNDOS GASTO ACTIVABLE
Resolución del Tribunal Económico Administrativo Central de 28 de febrero de 2008
La Resolución de 30 de julio de 1991 del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas por la que se dictan normas de valoración del inmovilizado material dispone que la renovación del inmovilizado es el conjunto de operaciones mediante las que se recuperan las características iniciales del bien objeto de renovación y se integrará como mayor valor del inmovilizado el importe de las renovaciones efectuadas de acuerdo con el precio de adquisición o su coste de producción. Si la renovación afecta a una parte de un inmovilizado en el que la amortización no se realiza separadamente se aplicarán las normas sobre las reparaciones del inmovilizado material.
La ampliación consiste en un proceso mediante el que se incorpora nuevos elementos a un inmovilizado obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva. Se entiende por mejora el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.
Según el parecer del TEAC la instalación de un sistema de protección antiincendio cuando anteriormente no existía, no puede calificarse como renovación puesto que no se recuperan las características iniciales del bien objeto de renovación. Tampoco se puede calificar como reparación ya que con la misma no se vuelve a poner en funcionamiento el inmovilizado y, finalmente, tampoco se encuadra en el concepto de conservación puesto que no tiene por objeto mantenerlo en buenas condiciones de mantenimiento. Por el contrario, la instalación de un sistema de protección antiincendio encaja con el concepto de mejora, ya que su instalación supone un conjunto de operaciones mediante las cuales se produce una alteración en un elemento del inmovilizado.
Por el contrario, en el caso de la modernización de los ascensores llevada a cabo por el obligado tributario, el TEAC califica tal operación como de renovación y su tratamiento contable ha de ser similar al que se aplica para las reparaciones (se han de imputar como gasto del ejercicio).
wwwbdiinmueble.es, marginal 40943
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE. LA COMPRADORA ESTABA AL CORRIENTE DE PAGO, POR LO QUE LA NEGATIVA A PAGAR EL IMPORTE DEL AUMENTO DE OBRA PUEDA JUSTIFICAR LA RESOLUCIÓN DE LA VENDEDORA EN LA MEDIDA EN QUE LA CUANTÍA ADICIONAL HABÍA SIDO FIJADA UNILATERALMENTE POR LA TRANSMITENTE
Sentencia del Tribunal Supremo de 7de noviembre de 2008.Con fecha 7 de abril de 1995
Según la cláusula 2ª del documento, la construcción de la vivienda por el vendedor debía finalizarse en un plazo máximo de un año contado desde que se otorgarse la licencia de obras, debiendo entonces formalizarse escritura de obra nueva y venta en el plazo de quince días siguientes.
La licencia de obras se obtuvo el 23 de septiembre de 1996, lo que situaba en el 23 de septiembre del año siguiente (1997) la finalización del plazo de construcción, y en el 8 de octubre de 1997 el último día para otorgar la escritura de compraventa.
Tras satisfacer la compradora a su debido tiempo los tres primeros pagos a cuenta del precio por importe de un millón de pesetas cada uno (tres millones de pesetas), no hizo lo propio con el pago de 15.800.000 pesetas que venía condicionado al otorgamiento de la escritura de compraventa en la fecha prevista anteriormente (8 de octubre de 1997), otorgamiento al que se negó la parte vendedora mientras no se le abonaran también en ese momento las cantidades correspondientes al aumento de obra realizada a instancia de la compradora fuera del proyecto -y por tanto fuera del precio inicialmente pactado en el contrato privado-, que aparecían documentadas en las certificaciones adicionales presentadas por la propia vendedora.
Con fechas 11 de mayo y 22 de julio de 1998 la vendedora dirigió sendos requerimientos resolutorios vía notarial, en los que se exhortaba a la compradora a abonar el precio del aumento de obra, apercibiéndole de que, en caso contrario, se resolvería el contrato y se devolverían las sumas satisfechas hasta entonces, pero sin que en ninguno de los requerimientos se fijen y determinen las cantidades a las que ascienden los extras.
La calificación del contrato privado como compraventa en base a los hechos probados no es cuestión controvertida, si bien debe precisarse que, como la obligación de entregar la vivienda (esencial y característica del vendedor en toda compraventa) pasaba por la previa construcción de la misma en el solar propiedad de la parte vendedora, lo que debía hacerse además de conformidad con el Proyecto y Memoria que se adjuntaban al propio pacto privado como Anexo 2, se estaba ante una venta de cosa futura, pero "no de cosa futura, en los términos de generalidad del precepto 1271 del Código Civil , sino más bien de cosa futura determinada, pendiente de su materialización con la consiguiente edificación de lo transmitido.
Partiendo de la perfecta determinación del objeto y el precio, fijado a tanto alzado, es obvio que las adiciones o incrementos ulteriores sobre el proyecto inicial, en cuanto se declara probado que se hicieron de conformidad con los compradores, no pueden entenderse más que como una modificación por novación impropia o modificativa de ambos elementos (artículo 1203,1º del Código Civil ), pero -esto es lo relevante- mientras no cabe duda de que las alteraciones en la cosa contaron con aprobación de los compradores, ninguna constancia fáctica resulta de la sentencia en el sentido de que se fijara también de mutuo acuerdo el valor de cada uno de esos incrementos, ni sobre la existencia de un nuevo acuerdo sobre el precio final, a la vista de aquellos, que sustituyera el contemplado como cierto en el documento de 7 de abril de 1995.
En esta tesitura, resulta perfectamente ajustada al tenor del artículo 1504 del Código Civil la decisión de la Audiencia de imputar el incumplimiento del contrato privado exclusivamente a la parte vendedora -por negarse a otorgar escritura pública-; declarando al mismo tiempo plenamente ajustado a los términos de dicho contrato el comportamiento de la compradora, pues ésta en todo momento se encontró dispuesta a satisfacer el importe del precio, que era obviamente el que se había estipulado abonar en la fecha del otorgamiento (15.800.000) -al desconocerse otra cifra, que ni siquiera se liquida en los sucesivos requerimientos resolutorios de la vendedora-, siendo la conducta de la parte vendedora, que se negó a otorgar la escritura sin causa justificada, la única razón que impidió que se efectuara el pago previsto, sin que ningún incumplimiento pueda imputarse a la parte compradora en la medida en que el incumplimiento sólo ha de atender a las obligaciones del momento en que se alega por la parte que pretende la resolución, y al momento en que tenía que elevarse a público el compromiso privado la única obligación que vinculaba al comprador pasaba por abonar aquella suma y no la correspondiente a unos aumentos de obra, que pese a ser consentidos, no estaban cuantificados de común acuerdo, sino que habían sido liquidados por la parte vendedora unilateralmente, sin valor obligacional para la parte compradora, que de este modo se torna en perfecta cumplidora de lo que debía cuando requirió a la vendedora a otorgar la escritura, siendo por ello atendible el incumplimiento de esta última de su obligación de otorgarla a la hora de estimar la acción de cumplimiento por la que optó la parte adquirente.
www.bdiinmueble.es marginal nº 307074
VALIDEZ DE CLÁUSULAS CONTRACTUALES: LA ACEPTACIÓN DE ENTREGA DE VIVIENDA NO SIGNIFICA LA RENUNCIA A RECLAMAR DAÑOS CUANDO EN EL MISMO ACTO LA PROPIETARIA ADVIRTIÓ LOS DESPERFECTOS EN EL LOCAL
Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 2008
El objeto de controversia es decidir si la obligación del arrendatario era una obligación de hacer o no. Para la recurrente tiene aquella naturaleza, lo que no es admisible en cuanto que se está ante una obligación de dar o restituir el objeto arrendado a la extinción del contrato de arrendamiento, que se ha cumplido de modo irregular o imperfecto, y que la cláusula catorce del contrato dice: "1. Al término de la relación contractual, la arrendataria deberá devolver a la arrendadora, no sólo los inmuebles e instalaciones fijas en perfecto estado de ocupación y funcionamiento, sino también todo el conjunto de muebles, enseres y general dotación relacionados en el inventario, y respondiendo en su caso de las reposiciones y/o restauraciones a que hubiere lugar.- 2. El simple desgaste de los mismos proveniente de un uso normal y adecuado, no supondrá cargo alguno para la arrendataria".
La irregularidad en el cumplimiento de la obligación de restitución ha originado los daños que se reclaman. La aceptación por ella de la entrega de la propiedad no significa renuncia a reclamarlos, constando la reserva que hizo en aquel acto. Por otra parte, la antedicha cláusula no obligaba a hacer (reponer o restaurar) sino a responder simplemente (de las reposiciones y/o restauraciones). Podía por tanto la actora exigir las cantidades que concretaban esa responsabilidad.
www.bdiinmueble.es marginal nº 307067
. Se firma un contrato de arrendamiento de industria consistente en un hotel, con clasificación administrativa en la categoría de cuatro estrellas, al finalizar este la propietaria reclama que el arrendatario incumplió grave y culpablemente la obligación contraída de devolverle el hotel que recibía en arriendo, pues lo había hecho en un estado lamentable y no conforme con lo estipulado en el susodicho contrato de arrendamiento de industria.
Don Enrique , en su propio nombre y en el de su esposa, y Don Lorenzo , en su nombre y en el de la sociedad de gananciales que tenía con su esposa Doña Regina , suscribieron en documentos privado contrato de compraventa conforme al artículo 1445 del código Civil, cuyo objeto era la transmisión a los segundos de una parcela y de una vivienda en ella construida por parte del dueño de aquella, a cambio de un precio cierto de veintiséis millones ochocientas mil pesetas, el cual, según lo estipulado en la cláusula 1.6 , se haría efectivo de la siguiente forma: un millón de pesetas a la firma del contrato, un millón en el momento que el Ayuntamiento concediera licencia de obras, un millón cuando finalizasen las obras en la cubierta o tejado de la vivienda, quince millones ochocientas mil pesetas en el momento en que se formalizara la escritura pública de compraventa, previa la construcción de la vivienda y otorgamiento de escritura pública de obra nueva, y los ocho millones de pesetas restantes cuando transcurrieran tres años desde la elevación a público de la compraventa.
. El TEAC ha tenido que pronunciarse sobre el tratamiento como gasto o inmovilizado de los costes de modernización de ascensores y de implantación de un sistema de protección antiicendio.
Para resolver la cuestión planteada el TEAC acude a las normas del Plan General de Contabilidad sobre el inmovilizado material que establece que “los costes de renovación, ampliación o mejora de los bienes de inmovilizado material serán incorporados al activo como mayor valor del bien en la medida que supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil y siempre que sea posible conocer o estimar razonablemente el valor neto contable de los elementos que por haber sido sustituidos, deben ser dados de baja del inventario”.
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