Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
CLÁUSULAS SUSPENSIVAS O SUBSIDIARIAS: AL NO HABER CUMPLIDO CON LA CLÁUSULA, SE CONSIDERA QUE NO HA EXISTIDO INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL
Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2008. Gestión y Promoción de Obras Civiles S.L. inició procedimiento en reclamación de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de contrato celebrado el 1 de agosto de 1.998 con la "Beta-Conkret S.A.". En este contrato Beta-Conkret S.A se había comprometido a la ejecución y construcción de cuatro viviendas unifamiliares, abandonando unilateralmente y sin previo aviso la obra.
Por su parte, Beta-Conkret S.A alega la existencia en el pacto tercero del contrato de una condición suspensiva para el inicio de las obras, condición que por parte de la demandante no se cumplió y que fue la causa del no inicio de las obras. La cláusula en cuestión es la siguiente, dentro del pacto tercero:
Tercero.- El precio pactado por la ejecución de las obras asciende a Pesetas Cuarenta y Seis millones quinientas mil doscientas siete pesetas (46.500.207 ptas.), más IVA, según las mediciones actuales del Proyecto. Se han descontado las instalaciones cuyo coste previsto de 4.600.156 ptas., es a cargo del promotor.
Forma de pago.- El día 30 de cada mes natural contado desde la iniciación de las obras, contra factura resultante de certificación mensual efectuada antes del día 5 de cada mes, y aprobada por la Dirección Facultativa antes del día 15 de propio mes. Pago al contado. El promotor retendrá un 4% sobre el importe de cada certificación, hasta la recepción provisional, en cuyo momento se pagará al contado el importe de dichas retenciones.
En lo menester, Gestión y Promoción de Obras Civiles, S.L., cede a los mencionados efectos a Beta-Conkret, S.A., en defecto de pago directo por su parte, el derecho que a su favor se deriva de lo previsto en la Cláusula Financiera Primera Bis (Cuenta Especial) A, 1.- de la escritura nº 1318, de fecha 18 de junio de 1.998 autorizada por el Notario D. José Francisco Blascos Maymó. Ello se notificará al Banco de Sabadell, que dará su conformidad escrita a Beta- Conkret, S.A. que no estará obligada a iniciar las obras, hasta tanto disponga de la misma..
El Juzgado desestimó la demanda acogiendo, según los términos literales del contrato, la interpretación del pacto como condición suspensiva para el inicio de las obras considerando no probado que se confiriera carácter subsidiario respecto a la forma de pago a dicha cláusula. Al no haber cumplido la parte con la condición, ni resultar probado que la demandada iniciara las obras y la abandonara, se consideró que ésta no había incurrido en incumplimiento contractual.
La parte recurrente trata de subrayar las expresiones "En lo menester, Gestión y Promoción de Obras Civiles, S.L., cede a los mencionados efectos a Beta-Conkret, S.A., en defecto de pago directo por su parte" para extraer la subsidiariedad de esta cláusula a la forma de pago, pero para ello las desvincula obviando la parte final del mismo párrafo que dice "Ello se notificará al Banco de Sabadell, que dará su conformidad escrita a Beta- Conkret, S.A. que no estará obligada a iniciar las obras, hasta tanto disponga de la misma." La relación entre todas las partes del párrafo conlleva la calificación como lógica de la interpretación realizada por la Audiencia, presentándose la interpretación realizada por la parte de manera sesgada y desconectada de la base fáctica de la sentencia.
Según la interpretación literal y lógica del contrato, se ha pactado una condición suspensiva y no una condición subsidiaria. Considera acreditado que la demandada no había iniciado la obra, sino que se habían hecho labores de preparación del terreno para realizar un estudio geotécnico del suelo.
Lo pactado entre las partes era una condición suspensiva, y que no sólo esta conclusión cumple con los parámetros exigidos por esta Sala para no ser objeto de revisión, sino que además se presenta del todo punto lógica con el sentido literal de la cláusula pactada.
www.bdiinmueble.es marginal nº 306801
AUSENCIA DE MANDATO DE LA PROPIETARIA: LA MEDIACIÓN DE RECEPCIÓN DE ARRAS NO IMPLICA UN TÁCITO PARA DISPONER DE BIENES INMUEBLES Y PERFECCIONAR EL CONTRATO DE VENTA DE CUYA GESTIÓN Y TRAMITACIÓN FUE ENCARGADO EL MEDIADOR
En septiembre de 2002, Dª Estíbaliz (vendedora) y M.L. Madrid Gestión Inmobiliaria S.L. actuando esta última como intermediaria en la venta de un inmueble suscribieron un denominado contrato de arras, por el cual la sociedad recibía la suma de 3000 euros en concepto de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil y en nombre de Dña. María Ángeles, por la compra del piso NUM000 de la calle DIRECCION000 nº NUM001 de la ciudad de Madrid, estipulándose que el precio era de 93.157 euros, a satisfacer en el momento de la firma de la escritura de compraventa, y descontándose la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales. También se convenía en este documento que el plazo para formalizar la escritura de compraventa era de 60 días hábiles y que si la parte compradora se echaba atrás (así se decía en el documento) perdería la señal entregada, mientras que si la parte vendedora se echaba atrás devolvería a la compradora el doble de la señal entregada. Asimismo se acordaba que en caso de que el Banco no concediera el crédito hipotecario se devolvería la señal, y que el comprador debería presentar a la sociedad los papeles solicitados en el plazo establecido para la concesión de la hipoteca, perdiéndose la señal en caso contrario.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 12 de febrero de 2008.
La solicitud de crédito hipotecario se dio de alta el 23 de septiembre de 2002 y no se remitió al correspondiente Comité sino hasta primeros del siguiente mes de diciembre.
Cuando la compradora pretende que se otorgue la escritura de compraventa, la vendedora no accede a ello, vendiéndose la referida finca a un tercero, por lo que solicita que se le retorne la cantidad de 6000 euros (el importe duplicado de las arras entregadas), más intereses.
El documento de señal y aceptación de venta no puede implicar la perfección de un contrato de compraventa, con lo que el hecho de concurrir estas gestiones previas no conducen a tener que decretar que con ellos se generó efectiva venta; siendo posible, y así lo admite la doctrina jurisprudencial, que al contrato de mediación o corretaje se añada uno de mandato, facultándose al corredor para perfeccionar la compraventa, mandato que ha de ser expreso de acuerdo con los artículo 1713 y 1710 del Código Civil, pudiendo existir también una ratificación tácita por parte de los mandantes a la actuación del mandatario (artículo 1727 del Código Civil), pero lo que la doctrina jurisprudencial ha declarado es que la autorización al mediador para recibir de los futuros compradores arras o señal no implica la celebración de un contrato de mandato entre el comitente y el corredor para que este último, como mandatario de aquéllos, pueda celebrar el contrato de compraventa con los interesados en adquirir la cosa, ni el hecho de recibir esas arras o señal supone la perfección del contrato de compraventa.
De este modo la mediación de recepción de arras, para lo que estaba expresamente autorizado el mediador, no implica un tácito apoderamiento para disponer de bienes inmuebles y perfeccionar el contrato de venta de cuya gestión y tramitación fue encargado; que no es posible dar un concepto unitario de arras en nuestro Derecho, sino explicar, como señala la doctrina científica, las diversas funciones que pueden cumplir según la misma doctrina y la jurisprudencia, puesto que el pacto de arras es accesorio, que puede acompañar al consentimiento sobre la cosa o el precio o ser previo a la fijación de éstos, no llevando en sí como esencial un poder dispositivo ni de perfección del contrato, no siendo las arras de derecho necesario o facultativo o voluntario, pudiendo afectar según los casos a la fase de formación, de consumación o de prueba de la compraventa, teniendo declarado la Jurisprudencia que tiene carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, debiendo ser respetados los pactos sobre arras no contrarios a la Ley para conferir un carácter supletorio al artículo 1454 del Código Civil , pero sin que en modo alguno el pacto sobre arras autorizado a un intermediario lleve implícito como ineludible o insoslayable, salvo pacto expreso, el poder para vender y perfeccionar el contrato de compraventa.
www.bdiinmueble.es marginal nº 297723
IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS SOCIALES ADOPTADOS POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 15 de julio de 2008
En el acuerdo nº 3 se acordaba requerir D. Marcelino para reembolsase a la Comunidad los gastos de reparación de su terraza adelantados por la Comunidad. En el acuerdo nº 4 se aprobó por mayoría que los propietarios de los séptimos pagaran lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad, es decir, todas las reparaciones de las cubiertas y casetones.
La Comunidad de Propietarios no solo se opuso sino que además exigía que D. Marcelino restituyera a la Comunidad el espacio ocupado por él en la cubierta del edificio y a declarar ilegales las obras realizadas por éste y en consecuencia demolerlas.
La sentencia de instancia declaró la nulidad del acuerdo nº 4 por ser contrario a los estatutos; y la validez del acuerdo nº 3 al estar acordado en la Junta de la Comunidad anterior celebrada el 24 de junio de 2003 y no haber sido impugnada ésta por el actor que estuvo en ella válidamente representado y que aprobó por unanimidad las cuentas de ese ejercicio. Además obligaba a D. Marcelino a restituir a la Comunidad el espacio ocupado en la cubierta del edificio y declaró que las obras eran ilegales por lo que procedía su demolición.
Desde la modificación de la antigua L.P. Horizontal por Ley 8/1999 de 6 de abril, cabe apreciar el interés del legislador por defender el contenido de los acuerdos en las diversas reuniones celebradas, sin perjuicio de su impugnación cuando sean contrarios a la ley, resulten gravemente lesivos para los intereses de la Comunidad o supongan un grave perjuicio para algún copropietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
El actual sistema de impugnación pasa, por el dato necesario de que, de alguna forma y dentro de los plazos establecidos legalmente, se haya mostrado por el propietario disidente su voluntad o manifestación expresa de oposición al acuerdo adoptado. De manera que, cuando ausente de la reunión, no lleva a cabo esa oposición expresa transcurridos treinta días desde la notificación del acuerdo adoptado por los presentes, su actitud pasiva se computa como voto favorable (art. 17.1.4 L.P.H .). Es decir, su posición es equiparable a quien ha votado afirmativamente.
En cuanto al cerramiento de la terraza de la vivienda NUM002, que era de uso privativo, aunque elemento común de la Comunidad de Propietarios, se había ocupado y cerrado la misma construyendo una edificación, ampliándose de esta forma unilateral e ilegal la superficie del piso NUM002 de la escalera NUM001.
La posibilidad de que un elemento en principio común pueda ser desafectado de tal calificación comunitaria convirtiéndose en privado, puede operarse en la LPH de dos formas: la que pudiera denominarse inicial o atributiva "ab initio", que si que surge cuando así se ha constatado en el título constitutivo dando lugar a lo que en realidad y con un sentido técnico puede calificarse de "reserva de titularidad"; y la "a posteriori", que se opera a virtud de acuerdo adoptado después de constituido dicho régimen de propiedad por acuerdo unánime, dando lugar a la técnicamente auténtica desafectación. En este supuesto desde el principio las terrazas fueron de uso privativo y por la Comunidad se consintió prácticamente desde el inicio los denominados áticos construidos en ellas, por lo que existió un consentimiento tácito, por más que no llegara a tener reflejo documental.
Las ocho viviendas que están en la última planta del edificio comparten dicha construcción supuestamente ilegal ( no sólo la de D. Marcelino), que la fecha de la construcción de dichas ampliaciones que ocupan parte de las llamadas terrazas de uso privativo es de 1980, es decir, que se realizaron a la vez o prácticamente a la vez que el resto del edificio.
En este caso existen datos inequívocos de los que puede presumirse dicha voluntad de aceptar la obra ejecutada. Habría que añadir a esto lo manifiestamente injusto que sería la demolición de lo construido por D. Marcelino, mientras que los restantes siete áticos siguieran construidos, y es notorio que la Comunidad a pesar del tiempo transcurrido no ha iniciado acción alguna que conduzca a dicho resultado.
www.bdiinmueble.es marginal nº 308145
NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR FALTA DE CÉDULA DE HABITABILIDAD DE LA VIVIENDA ERROR SOBRE EL OBJETO DE COMPRAVENTA QUE INVALIDA EL CONTRATO
Sentencia de la Audiencia Provincia de Barcelona de 29 de julio de 2008.
A fin de resolver esta cuestión se ha de comenzar por destacar tres hechos que constan acreditados, en primer lugar, que lo que en todo momento y desde un principio buscaba Dª L, y lo que determinó que se pusiera en contacto con la vendedora, fue un piso, una vivienda en donde residir.
Esta circunstancia es reconocida por el legal representante de la demandada, que en el juicio declaró que "sí", que "claro" que lo que quería la actora era una vivienda, y por D. Leonardo, que era el comercial que atendió a la misma, que así lo expone y señala que "obviamente" sabía que la actora quería una vivienda y no un local.
En segundo lugar, el piso que le fue enseñado era un piso que tenía toda la apariencia de vivienda, ya que recientemente había sido reformado, adaptándolo físicamente a ese destino de vivienda, como así lo reconocen las partes y los testigos y se pone de manifiesto en la tasación posteriormente encomendada, en la que se describe el inmueble como "vivienda en edificio distribuida en vestíbulo, salón-comedor, dormitorio, baño, cocina, galería" y en la que se especifica que existe una "reforma total realizada el año 2.005 consistente en reforma del local, para adecuarlo como vivienda".
Por último, y en tercer lugar, el piso por el que se abonó una cantidad inicial en concepto de "paga y señal" y con posterioridad unas arras penitenciales, no tiene concedida la cédula de habitabilidad, ni la va a tener, porque se trata de un local que, pese a haberse reformado y acondicionado físicamente para el uso de vivienda, carece de las exigencias normativas necesarias para un cambio de uso, ya que no tiene los metros mínimos que las Ordenanzas municipales exigen para ello.
Este último hecho, que no ha sido negado por vendedora, es puesto de manifiesto por el arquitecto al que se le encargaron las gestiones para el cambio de uso de local a vivienda, el cual declaró en el juicio que "no se consiguió el cambio de uso porque el local tiene treinta metros y el Ayuntamiento de Barcelona, en las Ordenanzas, está en cuarenta metros. Por parte de la Generalitat son treinta y seis metros pero por parte del Ayuntamiento de Barcelona son cuarenta metros y nos faltaban diez metros. No se pudo cambiar, si no, se hubiera hecho.".
Partiendo de estos hechos este Tribunal, y discrepando de la resolución recurrida, considera que en este caso sí ha existido un error sobre el objeto, propiciado por la demandada, que invalida el consentimiento de la actora y provoca la nulidad de esta contratación.
Ello es así porque no cabe duda de que lo que Dª L. buscaba era una vivienda y de que en esto consistía el encargo a la vendedora, por lo que ésta tenía que centrar sus gestiones en una vivienda y no en un local, por más que tuviera la apariencia física de vivienda, debiéndose por ello estimar que dicha empresa únicamente cumplía cuando el inmueble mostrado a la demandante era una vivienda.
Y es precisamente en esa creencia, lógica y congruente con el encargo efectuado, de que lo que se le enseñó por una empresa especializada en este ámbito era una vivienda, en la que la demandante realizó esa reserva y luego y posteriormente el contrato de arras penitenciales, resultando finalmente que ese inmueble no es una vivienda ni cumple los requisitos normativa y jurídicamente exigidos para poder ser calificado como tal.
Al efecto no cabe considerar que ese error se pudo evitar empleando una diligencia media o regular porque el inmueble estaba reformado y adaptado a lo que es una vivienda, no siéndole exigible el que se cerciorara de que las obras de adaptación se habían realizado con permiso de la Administración, permiso que en principio, y ante las obras de reforma ya hechas, resulta lógico que se presuma, y porque esa diligencia ya resulta apreciable desde el momento en que la compradora acudió a la vendedora a fin de encargarle que le facilitara una vivienda, por lo que en principio no tenía por qué sospechar que el inmueble que le ofreció ésta, que era una empresa especializada en este ámbito, carecía de los requisitos normativos o legales para ese uso, requisitos para cuya valoración se precisa de unos conocimientos específicos que , si alguien tiene que conocerlos, es la demandada, que era además quien, antes de ofrecerlo a la actora, tenía que haberlo comprobado.
www.bdiinmueble.es marginal nº 309049
LOS GASTOS EFECTUADOS SOBRE UNA CUBIERTA SON DEDUCIBLES AL CONSIDERARSE COMO GASTOS DE REPARACIÓN PUESTO QUE PERMITEN EL USO DE LA EDIFICACIÓN EN CONDICIONES DE NORMALIDAD
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 14 de marzo de 2008. El artículo 7.Uno del Real Decreto 1841/1991, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas admite la deducibilidad respecto de los rendimientos de inmuebles arrendados o subarrendados los gastos necesarios para su obtención y entre ellos se encuentran “f) los gastos de conservación y reparación. No serán deducibles por este concepto, las cantidades destinadas a ampliación o mejora de los bienes tales como las destinadas a puertas de seguridad, contraventanas o enrejado”.
La cuestión que se plantea en este supuesto es la de determinar cuál es la calificación aplicable, si como gastos de conservación y reparación o como gastos de ampliación o mejora de los bienes, a la realización de unas obras en un edificio compuesto por cuatro viviendas destinadas al arrendamiento de 50 años de antigüedad. Las obras se efectuaron sobre la cubierta del edificio con armazón de madera y que sufría de filtraciones y humedades por el transcurso del tiempo. Las obras de arreglo consistieron en el arreglo del tejado mediante la colocación de onduline, trabajos de albañilería, lima para la chimenea, y soldadura de una bajada de zinc.
Así, por un lado, son gastos de reparación los que tienen por objeto arreglar y corregir daños para que el inmueble esté en condiciones normales de uso, mientras que las obras de conservación son las que tienden a mantener el inmueble en estado correcto y a evitar daños en el mismo. Tales gastos no han de provocar la modificación de la estructura, configuración o superficie habitable de la finca. Los gastos que supongan el aumento, bien cuantitativo (ampliación), o bien cualitativo (mejora) del activo constituyen una mejora, nunca un gasto deducible.
En el supuesto planteado, la Sala presta especial atención a la declaración efectuada por el albañil que efectuó las obras y, en base a tal testimonio, resulta que las obras litigiosas suponen una genuina actuación de reparación, pues se sustituye un material dañado por otro en buen estado. No puede admitirse la argumentación de su exclusión como gasto deducible por considerar que no son obras de reparación porque alargan la vida útil ya que toda reparación por su propia naturaleza alarga la vida útil del objeto sobre el que se proyecta dado que una obra o instalación para de estar averiada, inservible o en mal estado, a utilizable para su uso en condiciones de normalidad.
La conclusión no es otra que la admisión como deducible el gasto incurrido en la realización de obras de reparación en la cubierta.
www.bdiinmueble.es marginal nº 285808
PARA QUE LA ENTREGA DE LOS TERRENOS TRANSMITIDOS TENGA LA CONDICIÓN DE ENTREGA SUJETA Y NO EXENTA DE IVA ES NECESARIO QUE LOS MISMOS TENGAN LA CONDICIÓN DE SOLARES
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 27 de marzo de 2008. Una serie de particulares eran propietarios de unos terrenos que se incluyeron en la Junta de Compensación de los terrenos situados en “El Carralero II” de Majadahonda (Madrid). Los propietarios iniciales de dichos terrenos acordaron por unanimidad retribuir a la sociedad que realizó las tareas de ejecución de obras destinadas a la urbanización a través de la cesión de un porcentaje de los terrenos de los que eran propietarios.
La cuestión que se plantea es la de decidir si tal operación se encontraba sujeta y no exenta al IVA. El artículo 20.Uno.20 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido establece la exención de IVA de las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables. La exención no se extiende a los terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público; y las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas. La excepción a la exención se aplica aunque se trata de terrenos que no tengan la condición de edificables.
En el supuesto planteado para que la entrega de los terrenos transmitidos tenga la condición de entrega sujeta y no exenta de IVA es necesario que los mismos tengan la condición de solares de acuerdo con la normativa urbanísima contenida en la Ley del Suelo y demás normas urbanísticas; o que se trate de la entrega de terrenos en fase de urbanización que no consista en superficies destinadas exclusivamente a parques y jardines públicos o viales.
Desde el punto de vista urbanístico, sólo cuando media el acto de intervención administrativa que se concreta en la licencia de edificación puede hablarse de un terreno apto para la edificación. Ni la presencia de convenio urbanístico, ni de plan parcial ni de proyecto urbanístico constituyen una licencia o autorización administrativa, ni suponen el particular control administrativo por virtud del cual, previa comprobación de las condiciones establecidas en el ordenamiento urbanístico, se permite la edificación.
Por lo que respecta a la existencia o no de obras de urbanización, la conocida Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2004 y la Resolución del TEAC de 13 de octubre de 2005 explica que sólo tienen la condición de obras de urbanización aquellos terrenos en los que existen operaciones materiales de transformación física de los terrenos. Así que es necesaria la ejecución de obras materiales en los terrenos vendidos para considerar que están en curso de urbanización.
La Sala no admite que el inicio de la urbanización se produzca con ocasión de la emisión del acta de replanteo y viabilidad ya que tal acto administrativo no supone una realización efectiva de las obras de urbanización ya que en sí mismo no implica más que la constatación física de la viabilidad sobre el terreno de la obra que se pretende ejecutar.
En consecuencia, la Sala considera que la transmisión no tiene la condición de transmisión empresarial ya que el transmitente no ha adquirido la condición de empresario a efectos de IVA. Por lo tanto, la transmisión no queda sujeta al IVA y ha de quedar sujeta a gravamen por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
www.bdiinmueble.es marginal nº 285813
LA SUJECIÓN Y NO EXENCIÓN DE LA SEGUNDA TRANSMISIÓN AL IVA EXIGE QUE SE PROCEDA A LA INMEDIATA REHABILITACIÓN DE LA FINCA ADQUIRIDA AUNQUE LOS ARRENDATARIOS SE NIEGUEN A LA MISMA
Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2008. El artículo 8.1.22 de la Ley 30/1985, de 2 de agosto, por la que se regula el Impuesto sobre el Valor Añadido vigente en el momento en el que se produjeron los hechos, declara exentas de IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación y establece la siguiente excepción: la exención no se extiende a las entregas de edificaciones para su inmediata rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se determinen. El artículo 13.1.22 del Reglamento del IVA señalaba que “se considerará rehabilitación de edificaciones las actuaciones destinadas a la reconstrucción de las mismas mediante la consolidación y el tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste de las operaciones, de rehabilitación exceda el 25% de la base imponible de dicha entrega”.
En el supuesto planteado se produce la compraventa del edificio que se encuentra arrendado mediante dos contratos de arrendamiento uno de los cuales se encuentra sujeto a prórroga forzosa y el otro tiene un plazo de duración de cinco años.
El comprador quiere acogerse a la sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido en base al hecho de que la finca se va a destinar a la inmediata rehabilitación. Sin embargo, no se ha podido proceder a la rehabilitación inmediata de las fincas ante la negativa de los arrendatarios con contratos de prórroga forzosa a desalojar el inmueble.
La cuestión que se plantea es la de determinar si el retraso en la rehabilitación impido o no la aplicación del IVA al supuesto de hecho. La Sala del Tribunal Supremo, al referirse a la rehabilitación inmediata, no establece un plazo concreto para la ejecución pero no lo es menos que no puede faltar en el momento de la entrega de la finca la prueba de que las edificaciones entregadas se van a destinar a su inmediata rehabilitación.
En todo caso, lo que resulta indudable es que la rehabilitación no se produjo, sin que sea válido alegar que ello fue por el rechazo de los arrendatarios a la realización de las obras, ya que la situación arrendataria era conocida por el adquirente y era previsible la oposición de aquéllos, lo que implicaba la sujeción de la transmisión al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Se rechaza, por tanto, la interpretación por la cual el término “inmediato” no debe interpretarse como un requisito objetivo en abstracto, sino condicionado a la voluntad del sujeto pasivo.
www.bdiinmueble.es marginal nº 285812
EN LA EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIONES DE OBRA, SI CONLLEVAN LA ENTREGA DE LA MISMA, EL DEVENGO SE PRODUCIRÁ EN EL MOMENTO EN QUE SE PRODUZCA LA RECEPCIÓN PARCIAL SIN NECESIDAD DE ESPERAR AL COBRO DE LA MISMA
Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 2 de abril de 2008
Para resolver la cuestión planteada se emplea el contenido de las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2001 y de 27 de enero de 2003. De acuerdo con las mismas, las certificaciones de obra responden a resultados parciales de la obra realmente ejecutada y permiten que, una vez realizada, y, por tanto, puesta a disposición de la Administración a partir de que se expide la certificación, el contratista pueda exigir el pago a cuenta de la obra realizada (sin que ello suponga un pago anticipado sino un pago que responde a la obra certificada y entregada a la Administración).
Es decir, que en los supuestos en los que la certificación de la obra supone una entrega parcial de la misma y, por lo tanto, una entrega de la facultad de disponer se completa el hecho imponible del IVA y se devenga la obligación tributaria. El devengo del IVA se produce en el momento de expedición o emisión de las certificaciones y no con su abono. Esta posibilidad está contemplada en el artículo 54 de la Ley 923/1965 de Contratos del Estado.
La conclusión final a la que llega el Tribunal Supremo es que a los efectos de computar la fecha de devengo del IVA:
a) La posibilidad de recepcionar con carácter provisional aquellas partes de la obra que deban ser ejecutadas en los plazos parciales establecidos en el contrato, que implica la realización del hecho imponible con respecto a esa parcial recepción sólo desde que se recibe efectivamente el pago parcial correspondiente (artículo 75.2 Ley 37/1992).
b) El supuesto general de recepción provisional de la obra que, puesta en su totalidad a disposición del adquirente, supone la posibilidad de su destino al uso público o al servicio correspondiente y equivale a la entrega de la misma, momento que según el artículo 75.1 Ley 37/1992 se produce el devengo del impuesto con independencia del pago efectivo de la obra. La emisión de la certificación bastaba para proceder a la deducción.
www.bdiinmueble.es marginal nº 49840
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL:ES CAUSA EFICIENTE DEL RESULTADO LA CONDUCTA DEL EMPRESARIO, POR OMITIR LAS MEDIDAS DE SEGURIDAD ADECUADAS
Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2008. Como consecuencia de un accidente laboral se produce el fallecimiento de un trabajador. La esposa e hijo de éste plantean reclamación sobre responsabilidad civil extracontractual de la entidad "Construcciones Navila, S.L." y de su aseguradora, "Allianz Ras, Seguros y Reaseguros, S.A.".
Si la responsabilidad civil extracontractual precisa de la concurrencia de una acción u omisión culposa causalmente determinante del resultado dañoso, la afirmación que hace Construcciones Navila, S.L acerca de que no ha quedado acreditada la verdadera causa del accidente, ni por tanto, que el mismo traiga causa de una acción u omisión propia o de sus empleados, sin que la falta de prueba al respecto pueda suplirse con el sistema de imputación objetiva, no se compadece con las conclusiones alcanzadas al respecto por la Audiencia, convenientemente expuestas en la propia sentencia.
El tribunal de apelación, valorando la prueba documental incorporada a los autos, y en especial, el informe emitido por el Jefe de Área de Seguridad e higiene en el Trabajo de la Consellería de Justicia, Interior y Relaciones Laborales de la Junta de Galicia,- dejó sentado que el accidente sobrevino a consecuencia de verse atrapado el trabajador por el montacargas, al introducir su calzado en el hueco o espacio existente -de unos 8 o 9 centímetros- entre el tablón que daba acceso a la cabina y las puertas de la misma, siendo causa eficiente del resultado la conducta del empresario, por omitir las medidas de seguridad adecuadas a dicho riesgo, tendentes a suprimir o reducir dicha separación e impedir así el atrapamiento accidental de cualquier operario.
No puede obviarse así mismo que, por más que no estén claras todas las circunstancias fácticas del accidente, el único hecho probado con valor de causa determinante del resultado dañoso se sitúa en la omisión por parte del empresario de las medidas de seguridad adecuadas, toda vez que la sentencia descarta la concurrencia de otras posibles causas que, en su caso, podrían haber servido, si no para eliminar, sí al menos para moderar la responsabilidad del agente (no consta acreditado ningún defecto en el mecanismo elevador, ni tampoco la autopuesta en peligro del trabajador).
Si en la conducta omisiva de la empresa se halla la causa del resultado dañoso, faltaría dilucidar, a la hora de hacerla responsable de las consecuencias del mismo, si además tal omisión es contraria a las obligaciones que le eran exigibles.
Ninguna duda cabe de que la obligación de responder del incumplimiento de las medidas de seguridad en el trabajo corresponde a todos los llamados a su observancia, y, aunque no sólo, sí de modo especial a quienes asumen funciones empresariales, de vigilancia, de dirección o de gestión.
No puede ser óbice a la hora de responsabilizar al empresario el que la primera sentencia no concrete la medida específica que debió haber adoptado, ni la norma que ha infringido, pues aquí es donde resulta operativa la teoría del riesgo y el mecanismo de la inversión de la carga de la prueba, fundada, como apunta la propia sentencia, en la mayor facilidad probatoria del agente, que "acumula el control de la actividad que despliega y la información sobre su desarrollo", que conlleva que sea el empresario y no el perjudicado, el que pruebe que actuó con absoluta diligencia y extremó el celo y el cuidado en la evitación del riesgo generado con su actuación y del resultado que en atención al mismo era previsible y evitable, lo que obviamente no ha hecho (la propia sentencia descarta que el accidente se haya debido a la autopuesta en peligro del trabajador, a un defecto del ascensor o a caso fortuito o fuerza mayor), recayendo en la parte que dispone de esa mayor facilidad probatoria las consecuencias de la falta de actividad probatoria en tal sentido.
www.bdiinmueble.es marginal nº 307055
. El TEAC ha de resolver un expediente relacionado con el devengo del IVA en relación con la emisión de certificados de obra. Dª L. estaba interesada en la adquisición de una vivienda en donde residir, para lo cual contrató los servicios de una agencia inmobiliaria. Dicha agencia le mostró un piso. El agente le indicó que la vivienda estaba pendiente del mero trámite de concesión de cédula de habitabilidad. por el que firmó un contrato de arras.
La cuestión se centra en determinar si en el presente caso existió o no un error invalidante del consentimiento que determine la nulidad del contrato suscrito de venta.. D. Marcelino propietario del piso NUM002 de la DIRECCION000 impugnó los acuerdos nº 3 y nº 4 de la Junta de la Comunidad celebrada el 26 de noviembre de 2006.
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