Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
LA ENTREGA DE PISOS QUE EFECTÚA EL INVIFAS A LOS ARRENDATARIOS HA DE SER ENTENDIDA COMO REALIZADA POR EL ESTADO QUE FUE EL PROMOTOR DE TALES VIVIENDAS
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de 9 de mayo de 2009. La cuestión que se plantea es la de determinar si la entrega de una edificación consistente en un piso del INVIFAS a la persona que ocupaba el mismo a través de un contrato de arrendamiento puede considerarse o no como primera entrega de edificaciones.
La Sala considera que se cumplen los requisitos legalmente exigibles para que se trate de una entrega de bienes. Por un lado, la Sala considera que la transmisión la efectúa el promotor de la finca. Esta tesis se basa en el hecho de que los terrenos sobre los que se encuentra construida la vivienda fueron adscritos por la Dirección General del Patrimonio del Estado al Patronato de Casas Militares en calidad de bienes demaniales y con la condición resolutoria de destinarlos a la construcción de viviendas en régimen de alquiler. Es decir, que tanto los terrenos como las edificaciones en ellos ubicadas tenían la condición de bienes de dominio público cuya titularidad dominical correspondía al Estado. Cuando el Patronato de Casas Militares se extinguió y se creó el INVIFAS lo que sucedió es que estos inmuebles que estaban adscritos al nuevo organismo.
Con posterioridad, se produjo la desafectación de estos bienes, cambiando su naturaleza jurídica demanial a patrimonial este cambio de naturaleza no detrae dichos bienes del Inventario General de Bienes y Derechos del Estado, sino que el titular de los mismos sigue siendo el propio Estado simplemente se adscriben a un Organismo Autónomo (INVIFAS) para su administración y gestión. Por tanto, el transmitente de la vivienda es su propietario, esto es, el Estado, que coincide con la figura del promotor de dicha vivienda.
La segunda condición que hay que cumplir para que exista primera entrega es que la edificación no haya sido utilizada ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra. El adquirente cumple tal requisito ya que recibió la vivienda en régimen de arrendamiento especial y tal arrendamiento abarcó un período superior a dos años.
Como consecuencia de lo anterior, la edificación fue utilizada en virtud de un contrato de arrendamiento especial sin opción de compra de modo ininterrumpido por un plazo superior a dos años, puesto que la persona que utilizó la vivienda de tal modo fue el propio adquirente.
La Sala concluye que la operación constituye una primera entrega de edificaciones que se halla sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido y sobre la que no opera la exención contenida en el artículo 20, apartado uno, número 22º de la Ley 37/1992. El transmitente ha de repercutir el IVA en dicha entrega.
www.bdiinmueble.es, marginal nº 285796
EL ARQUITECTO HA DE RESPONDER POR LOS VICIOS DEL SUELO QUE NO ADVIERTE Y SON CAUSA DE DAÑOS EN LA CONSTRUCCIÓN QUE DIRIGE, PERO NO DE LOS DAÑOS CAUSADOS POR OBRAS AJENAS A SU ÁMBITO DE DIRECCIÓN
Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2008.El objeto de la reclamación es determinar si la arquitecto superior (y por ende su entidad aseguradora), debe responder por los daños ocasionados por el corrimiento de la escollera lindante con la finca del reclamante que ha ocasionado desperfectos en la construcción existente en la propiedad y por aquélla dirigida, constitutivos de su ruina funcional. El Juzgado de 1ª Instancia condenó a la arquitecto Sra. Elvira y a su aseguradora ASESMAS, a realizar las oportunas reparaciones y otras actuaciones, y subsidiariamente a satisfacer su cuantía, con imposición de costas, en tanto que la Apelación absolvió a la arquitecto y aseguradora.
En la Sentencia de la Audiencia, atendiendo a las conclusiones de los peritos, se deduce un daño evidente en la propiedad del reclamante, que afecta a la vivienda, a su entorno ajardinado, piscina y zonas duras y acerados exteriores, causando el arruinamiento funcional de la obra realizada, inservible para el destino proyectado, y volviendo al examen de las pruebas documental y pericial, se señala que tales daños obedecen a la existencia de un deslizamiento del borde este de la parcela, que aparece provocado según el criterio de los técnicos por la mala ejecución de la escollera que sirve de parapeto del terreno ante el elevado talud o inclinación del mismo y la existencia de una acumulación de agua en el subsuelo de la zona ajardinada, todo lo cual motiva el deslizamiento de la obra.
Añade la Audiencia, que atendiendo a tal causa debemos advertir que la función de la Sra. Elvira como Arquitecta directora de la obra, fue la realización de la obra de la vivienda, siendo ajena a la obra de ajardinamiento y de la realización de la escollera, realizada por la promotora de la urbanización no traída a este juicio, cuya mala ejecución, por deficiencias técnicas en cuanto a sus dimensiones es reconocida por todos los intervinientes en la litis, así como la existencia de un deficiente drenado en la zona de jardín, trabajos ajenos a la realización de la obra encomendada a la Sra. Elvira , lo que motiva que no pueda exigirse a la misma sobre una obra por ella no realizada, y a la que es ajena, sin que compartamos el criterio del Juzgador de instancia de extender al Arquitecto la responsabilidad de obras e informes anteriores ajenos a su gestión. No aprecia la Audiencia conducta negligente de la arquitecto en orden al contrato suscrito de la obra por la misma realizada, no pudiendo alcanzar la responsabilidad al técnico demandado al no constar su participación en tal obra.
Partiendo de la incolumidad de la base fáctica expuesta, ha de confirmarse el pronunciamiento, puesto que, evidentemente, el arquitecto ha de responder por los vicios del suelo que no advierte y son causa de daños en la construcción que dirige, pero no de los daños causados por obras ajenas a su ámbito de dirección, como las que nos ocupan.
www.bdiinmueble.es, marginal nº 309217
RECLAMACIÓN DE CANTIDAD EN BASE A UN CONTRATO DE OBRA DE AMPLIACIÓN Y REHABILITACIÓN DE VIVIENDA RURAL. NO DEBE PROSPERAR LA RECLAMACIÓN DE IVA POR LA CONSTRUCTORA
Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 28 de mayo de 2008. La sentencia inicial desestimó íntegramente la demanda por la que la entidad mercantil CONSTRUCCIONES COTO CRECIENTE, S.L. reclamaba 20.296,54 euros de principal a los propietarios demandados Federico y Penélope, en base a contrato de obra de ampliación y rehabilitación de vivienda rural situada en el lugar de DIRECCION000 nº NUM000 -Albeos (Creciente) de Pontevedra, y en el marco dispositivo de los arts. 1.091, 1.195, 1.544, 1.599 y concordantes CC.
Apela la sociedad constructora con la pretensión de que sea estimada parcialmente la demanda en importe de 8.031,19 euros -5.134,65 por "diferencia reclamable" y 2.896,54 euros en concepto de IVA que se dice impagado en relación a citadas facturas 4,5 y 6 incorporadas a procedimiento monitorio originante -.
Procede sentar los siguientes extremos probados:
a) Un presupuesto fechado el 28-11-2002, elaborado de forma imprecisa y ambigua por la sociedad constructora demandante, por importe de 72.121,45 euros, sin IVA (f.41). En dicho concepto impositivo resultará aplicable un tipo del 7%, dado que la considerable entidad de las obras de ampliación y rehabilitación estudiadas evidencian el exceso del 25% del precio de adquisición o de verdadero valor anterior de la edificación, a los efectos señalados en oportuna consulta dirigida por los demandados a la Agencia Tributaria (f.70). Por lo que, aplicando dicho 7% de IVA, el presupuesto ascenderá a 77.169,95 euros.
b) Un valor de obra ejecutada de 72.050,50 euros, según pericial judicial a f. 132, que, con el indicado IVA del 7%, conforma la cantidad de 77.094,03 euros. Y,
c) Conforme se reconoce por la propia apelante y se documenta en las actuaciones, los demandados abonaron a la actora 48.235 euros, y pagaron por su cuenta 41.808,93, lo que supone un total desembolso de 90.043,93 euros, y un consiguiente saldo favorable a dichos interpelados de 12.949,9 euros.
Lleva razón la recurrente cuando entiende excluible de presupuesto el mobiliario de cocina -valorado en 11.600 euros a f. 88 -, de acuerdo a testifical y pericial judicial en juicio que descartan tal concepto de modo expreso, lo que determinará que el saldo acreedor de los demandados se reduzca de 12.949,9 a 1.349,9 euros.
No prosperará, por el contrario, la reclamación de IVA por valor de 2.896,54 euros deducida por la constructora apelante. Con independencia de la falta de prueba firme, en el concreto procedimiento ordinario que nos ocupa, de los principales conceptos facturados -considerándose insuficiente la simple alusión a procedimiento monitorio originante -, se acredita el abono de suma superior a 9.000 euros en tal concepto de IVA, y, lo que es más importante, con improcedente aplicación de tipo del 16%, dado que, como se dijo, el tipo aplicable era del 7%.
www.bdiinmueble.es marginal nº 306063
PRESUPUESTO DE REFORMA DE VIVIENDA. SI AMBAS PARTES LO FIRMAN SE ENTIENDE QUE EN LA CANTIDAD PREVISTA ESTÁ INCLUIDO EL IVA
Sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 14 de febrero de 2008. Se plantean como cuestiones litigiosas, las siguientes: si al presupuesto inicial de la obra había que sumarle o no el IVA, ya que el documento en que se redactó tal presupuesto no hacía mención alguna a dicho impuesto; si se habían contratado fuera de ese presupuesto otras obras por importe de 1.538 euros; y, finalmente, si, como adujo el demandado en su contestación a la demanda, existen partidas de obra no ejecutadas, y si la ejecución de la obra adolece de deficiencias que hayan de imputarse al constructor demandante.
La sentencia resuelve estas cuestiones en el sentido de no considerar que el presupuesto inicialmente suscrito por las partes deba ser incrementado con ninguna cantidad por IVA, entendiendo que el importe de tal impuesto, ya estaría incluido en la cantidad final presupuestada; estima como no probado que se hubieran contratado las obras fuera de presupuesto a que se refiere la demanda; tampoco entiende acreditado que las deficiencias de la obra denunciadas por el demandado sean imputables al constructor; finalmente considera, tras la valoración del informe pericial del Sr. Bordillo, que hubo efectivamente algunas partidas de obra no ejecutadas.
La Sala comparte el argumento de la sentencia apelada, pues el documento del presupuesto está firmado por ambas partes sin referencia alguna a incrementos por tal impuesto, y a la literalidad del documento (base de la relación contractual) habrá que estar en tanto no ofrece duda alguna de interpretación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1281 del C. Civil. A ello añadiremos que, la legislación reguladora de tal impuesto no obliga a distinguir, a la hora de presupuestar, entre lo que vaya a ser base del impuesto y la cantidad a que ascendería tal carga impositiva; a lo que está obligado el sujeto pasivo del impuesto es a repercutirlo convenientemente y de acuerdo con las previsiones legales.
Si partimos de que está reconocido por ambas partes que el presupuesto inicial fue de 42.785 euros (IVA incluido como antes dijimos), y que, después del presupuesto se encargaron unas baldosas y un plato de ducha por importe de 223 euros, tenemos que el total que debería pagar serían 43.008 euros.
A esta cantidad habrá que deducir el importe de las partidas de obra no ejecutadas más IVA según el informe pericial antes aludido (637,51 € más 102 euros por IVA); también habrá que restarle los 1.505, 45 euros que, también por acuerdo entre las partes, habría que descontar del presupuesto inicial. El total de estas dos deducciones asciende a 2.244,96 euros, y no se puede restar del total debido el importe de esas partidas que se reclamaban como ejecutadas fuera de presupuesto pues partimos de la suma presupuestada y si, como dice la sentencia, no se han probado otras obras, lo que ocurre es que no hay que añadir o sumar el importe de esas obras a la cantidad presupuestada, pero no que haya que descontarlo de tal cantidad.
El total de lo que se debía pagar en principio asciende a 43.008 euros, menos los 2.244,96 euros que hemos de deducir, hacen un total de 40.763,04 euro, y como ya ha abonado 39.000 euros, la suma restante, 1.763,04 euros sí habrá de abonarla el Sr. Juan Ignacio, más el interés previsto en el art. 576 de la L.E.C . al no haberse solicitado expresamente intereses de demora algunos.
www.bdiinmueble.es marginal nº 302793
CONSTITUYE MEJORA EL ADICIONAMIENTO DE ELEMENTOS ESTRUCTURALES O DE USO QUE SUPONGAN UN MAYOR VALOR DE ADQUISICIÓN PORQUE IMPLICAN SU INCORPORACIÓN AL INMUEBLE COMO UN ELEMENTO MÁS DEL MISMO
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 26 de junio de 2008. La regulación de los gastos deducibles en relación con los rentas del capital inmobiliario se encuentran en el artículo 21.1 de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el artículo 12 del Real Decreto 214/1999 que regular el Reglamento del impuesto.
Concretamente, la letra f) del artículo 12 señala que tendrán la condición de deducibles “Los gastos de conservación y reparación. A estos efectos tendrán esta consideración: los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora”.
En el supuesto planteado se presentan dudas sobre la calificación o no como gastos deducibles de determinados pagos efectuados que podrían tener la condición de ampliación o mejora.
La jurisprudencia ha declarado que la calificación de unas concretas obras de mejora o de reparación es aleatoria y difícil por depender de diferentes factores, si bien, con carácter general, se considera que los gastos de reparación y conservación son los que tienen por finalidad mantener los inmuebles en condiciones originales de uso siempre que no provoquen la modificación de la estructura, configuración o superficie habitable de la finca, constituyendo mejora el adicionamiento de elementos estructurales o de uso que supongan un mayor valor de adquisición porque implican su incorporación al inmueble como un elemento más del mismo que incluso podría resultar amortizable.
En el supuesto planteado sólo pueden admitirse como gastos deducibles los gastos referentes a las averías y conservación del ascensor, pues los intereses de capitales ajenos para financiar las obras que la persona física califica de conservación y reparación no fueron tales pues supusieron la transformación y mejora del edificio.
www.bdiinmueble.es, marginal 303798
ICIO: LA EMISIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA DERIVADA DE LA COMPROBACIÓN DEL COSTE DE LAS CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS NO PUEDE EFECTUARSE EN FUNCIÓN DE ÍNDICES O BAREMOS AUNQUE SÍ LA PROVISIONAL
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 17 de junio de 2008. El artículo 103 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales prevé el régimen aplicable a la gestión del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Esta norma permite gestionar el tributo mediante un sistema de liquidación provisional con anterioridad al inicio de las obras y de liquidación complementaria una vez finalizadas las obras.
Se ha admitido el empleo de la técnica de la liquidación provisional aunque lo lógico sería que el devengo se produjera una vez se hubiera producido completamente el hecho imponible o sea una vez terminadas las construcciones, instalaciones u obras, ya que, cada vez con más frecuencia, por razones recaudatorias y sobre todo de gestión, la exigencia de las obligaciones tributarias se anticipa al momento de iniciación del hecho imponible o a etapas intermedias e incluso antes de iniciarse la realización del hecho imponible.
La regla general es que la liquidación provisional se determinará en función del presupuesto de las construcciones, instalaciones y obras que hubiera sido visado por el Colegio Oficial correspondiente cuando ello constituya un requisito preceptivo. Junto a esta regla general se establece una regla especial alternativa siempre que la ordenanza fiscal municipal así lo prevea de forma que la base imponible podrá determinarse en función de los índices o módulos que tal ordenanza establezca al efecto. Este procedimiento no es subsidiario respecto del que se basa en el visado por el Colegio Oficial sino alternativo, de forma que si la Ordenanza prevé esos índices o baremos habrá de estarse a ellos, prescindiendo del presupuesto presentado por el interesado, visado o no.
Además de la liquidación provisional que lo es a cuenta se ha previsto la liquidación complementaria de forma que, a la vista de las construcciones, instalaciones u obras efectivamente realizadas y del coste real efectivo de las mismas, el Ayuntamiento, mediante la oportuna comprobación administrativa, modificará, en su caso, la base imponible practicando la correspondiente liquidación definitiva y exigiendo del sujeto pasivo o reintegrándole, en su caso, la cantidad que corresponda. A sensu contrario, es contraria a derecho la utilización de tales índices, módulos o baremos como sustitutivos de la comprobación administrativa a que se condiciona la liquidación definitiva, sin perjuicio de su utilización para girar la liquidación provisional si así se establece en la Ordenanza.
En el supuesto planteado no se ha efectuado una comprobación completa del coste de la obra una vez finalizada sino que la misma se efectuó en base a baremos. No se admite como excusa para la no utilización de una comprobación del coste verdadero de la obra la dificultad de la realización del control y los costes del mismo.
www.bdiinmueble.es, marginal 307149
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR MODIFICACIÓN DEL USO DEL LOCAL: DE ACTIVIDAD ABIERTA AL PÚBLICO PASA A DEPÓSITO O ALMACÉN
Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2009. La propietaria de un local presenta demanda de resolución del contrato de arrendamiento urbano que le vinculaba con los arrendatarios, con relación un local de negocio por cierre durante más de seis meses en el término de año (artículo 62, en relación con el artículo 114, ambos de la LAU de 1964 ).
El Juzgado de Primera Instancia, atendiendo al hecho de que el uso primordial pactado fue el de local de negocio, abierto al público y que se había alterado la actividad, estimó la pretensión deducida, resolviendo el contrato. Esta resolución fue revocada por la Audiencia Provincial.
Basta leer el contrato para entender que, tanto por la literalidad de su cláusula cuarta , como por la intención de los contratantes, reglas a las que atiende, se ha desfigurado sustancialmente el contenido y alcance de la relación en lo que afecta al destino y uso del local arrendado.
Está acreditado en autos que los demandados adquirieron la condición de arrendatarios del local mediante traspaso del mismo, estando este destinado a fábrica de mosaicos, por lo que es evidente que se trataba de un local de negocio abierto al público, ya que de lo contrario, es decir, si el destino del repetido local fuese el de almacén, no hubiera existido tal derecho de traspaso por prohibirlo el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (STS 20 de febrero de 1990 ).
La nota distintiva de almacén es el estar relacionado con una actividad negocial de carácter auxiliar o secundario del negocio que desarrolla el arrendatario, frente al local de negocio que constituye el establecimiento o base principal de dicha actividad. Y si local era cuando se traspasa, pues como tal es una fábrica destinada a uno de los procesos a que se refiere el artículo 1.1 de la Ley , local de negocio continuó siéndolo después, si bien destinado a una actividad distinta, por cuanto se liberó a los nuevos arrendatarios de las obligaciones señaladas en el artículo 32.2 de permanecer en el local el plazo mínimo de un año y de destinarlo durante ese tiempo a negocio de la misma clase al que venía ejerciéndose al verificarse el traspaso. Y es de esa forma como se determina la actividad negocial y se interpretan las cláusulas como un todo unitario en el que el destino primordial consistía en "la exposición y venta de electrodomésticos, autos, muebles, artículos similares y almacén de dichas mercancías", es decir de los artículos relacionados en el mismo, califican de actividad integrada y no alternativa para cualquiera de los usos a que se refiere la cláusula en cuestión, luego complementada con otra meramente aclaratoria y limitativa de los usos permitidos para el local.
Si los usos son complementarios y constituyen una unidad de destino, resulta obvio que la utilización exclusiva como almacén para el simple depósito y guarda de mercancías supone una alteración de la integridad del contrato que posibilita la denegación de la prórroga y consiguiente resolución, como se argumenta en el segundo motivo, pues deja de utilizarse como elemento esencial y necesario del negocio o actividad que la exposición y venta convenida conlleva.
Al contrato de arrendamiento le es de aplicación la causa 11 del artículo 114, en relación con el 62.3 de la LAU de 1964 , pues la modificación del uso del local hasta entonces explotado como actividad abierta al público para convertirlo en depósito o almacén es una situación equiparable al cierre en sentido jurídico, cuya apreciación, , no exige el cese de toda actividad sino el de toda relación con el público para convertir en local en mero instrumento de necesidad residual y pasiva distinta a la que fue adscrito.
www.bdiinmueble.es, marginal nº 310618
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL: NO PUEDE ATRIBUIRSE UNA FALTA DE DILIGENCIA A LA COMUNIDAD EN EL MANTENIMIENTO DEL SERVICIO DE ASCENSORES DEL EDIFICIO EN CUANTO QUE TENÍA SUSCRITO UN CONTRATO CON UNA EMPRESA ESPECIALIZADA
Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 2009. Se pretende basar la responsabilidad de la Comunidad en el hecho de que el desenclavamiento de socorro debió de hacerse con la llave especial que se encuentra en poder de la Comunidad.
Ha de señalarse que en el informe emitido por los técnicos del Departamento de Industria, Agricultura y Pesca, que examinaron el ascensor poco tiempo después de tenerse conocimiento del accidente, entre las características de la instalación se hace constar: "Puertas de acceso. Metálicas automáticas con apertura lateral y desenclavamiento de socorro tipo varilla o destornillador, modelo Granada fabricado por Zardoya Otis S.A. con Registro de tipo ET y cerraduras ET 587, ambas aprobadas por la Dirección de Industrias Siderometalurgicas y Navales con fecha 17/11/70 ", lo que contradice la afirmación de los accidentados de ser necesaria una llave especial.
Aunque el enclavamiento y desenclavamiento de socorro hubiera de realizarse usando una llave especial, es claro que la realización de esa operación utilizando cualquier otro instrumento para ello, ejecutada esa operación por cualquiera que fuese la persona que lo hizo -caso de ser esa la causa de la apertura de la puerta- sin estar situada la cabina a la altura de la planta, no constituye una acción u omisión imputable a la Comunidad ya que no consta que la misma, por la persona del presidente o del vecino encargado del control y mantenimiento de los ascensores, fuese ordenada por la Comunidad.
No puede atribuirse una falta de diligencia a la Comunidad en el mantenimiento del servicio de ascensores del edificio en cuanto que tenía suscrito un contrato a tal efecto con una empresa especializada, cuya última revisión se realizó el día 29 de enero de 1996, sin que se detectase ninguna anomalía en las instalaciones, habiendo ocurrido el accidente en cuestión el día 20 de febrero del mismo año, dentro del periodo mensual de las revisiones que, por el contrato, realizaba la empresa de mantenimiento. Aunque algunos testigos dicen haber observado anomalías en el funcionamiento de los ascensores en días previos al accidente, ninguno de ellos, con olvido de sus deberes para sus convecinos, lo puso en conocimiento del presidente de la Comunidad ni del copropietario que, en esa época, estaba encargado de controlar el servicio de ascensores, a fin de que se procediese a las revisiones o comprobaciones que, en su caso, pudieran detectar cualquier anomalía en los elevadores.
La responsabilidad por culpa extracontractual requiere para su apreciación, la concurrencia de una acción u omisión imputable al agente, la culpa o negligencia por parte de éste, la realidad del daño y el nexo o relación de causalidad entre la acción u omisión y el daño causado; de estos requisitos, unos (la acción y el daño causado) tienen naturaleza fáctica; otros (la culpa o negligencia y la relación de causalidad) tienen marcado matiz jurídico, diferencia de transcendencia casacional en cuanto la apreciación de los primeros es facultad de los juzgadores de instancia cuya revisión en este extraordinario recurso de casación sólo puede llevarse a cabo, vigente la Ley 10/1992, de 30 de abril , alegando error de derecho en la valoración de la prueba con cita de los preceptos legales que la regulan y que se consideran infringidos; en cuanto a los segundos, por el contrario, son susceptibles de revisión casacional respetando los hechos probados en la instancia".
www.bdiinmueble.es marginal nº 286701
PERFECCIÓN Y CONSUMACIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA. LOS HONORARIOS SE GENERAN AL CELEBRARSE EL CONTRATO COMO CONSECUENCIA DE LA ACTIVIDAD DESPLEGADA, NO SE OBLIGA POR ELLO A RESPONDER DEL BUEN FIN DE LA OPERACIÓN, LO QUE REQUIERE UN PACTO ESPECIAL
Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 9 de junio de 2008. Con posterioridad a la citada venta, los vendedores, no conformes con el modo en que la venta se había ultimado, renegociaron la operación con la compradora -la citada promotora- y celebraron nuevo contrato en términos diferentes.
Es preciso, antes de nada, rechazar que el contrato se celebró por causa de intimidación sobre el codemandado don Luis Miguel para lo que se toma como excusa su estado de salud.
No hay la más mínima prueba de que quien actuaba por la agencia inmobiliaria hubiera presionado o intimidado en forma alguna ni de que empleados de la agencia se hubieran prevalido de las enfermedades del Sr. Luis Miguel, como tampoco la hay de que sus padecimientos propiciasen una predisposición a la debilidad de ánimo o a la falta de entendimiento. Pero es que, además, resulta que todos los hechos posteriores vienen a desmentir la falta de una voluntad contractual, entre ellos el pago de la primera mitad de la comisión, según se había pactado.
En todo caso, comparecidas las hijas, firman el contrato, lo que supone que, por tarde que su padre les hubiera dado cuenta de lo que venía proyectando o de las negociaciones con la inmobiliaria, estaban al final de acuerdo, porque de no ser así, no hubieran firmado o hubieran pedido un aplazamiento. Es decir, que su conducta es la que corresponde a una voluntad final de venta. Que en la contestación se diga que las hijas firman por no contrariar al padre dado su estado delicado de salud es inaceptable y, desde luego, al margen de la falta de credibilidad, carece de toda trascendencia jurídica. Lo mismo cabe decir de la afirmación de la falta de voluntad contractual de las hijas en la venta, de un contrato escrito y firmado por personas plenamente capaces.
El segundo episodio contractual ( renegociación del contrato) en nada desnaturaliza la intervención previa anterior y el trabajo de la vendedora como agencia inmobiliaria. Su intervención profesional, su cometido, había tocado a su fin. Por ello, no se puede enarbolar ese segundo contrato celebrado sin su intervención para tratar de eliminar de la realidad jurídica el resultado de la actividad de mediación que desembocó en el primitivo contrato.
Según la doctrina jurisprudencial, el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma, al hacer posible la contratación, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final.
En suma, pues, la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, de suerte que, en lo que al devengo de honorarios respecta, su eficacia queda supeditada a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra. Basta con la perfección del contrato de la compraventa en cuya gestación intervino la agencia inmobiliaria, en tanto no se haya comprometido otro estadio contractual (la consumación, por ejemplo).
Otra cosa es que no se haya consumado, es decir, que las prestaciones a que cada parte se obligó -entrega de cosa y pago del precio- no se hayan efectuado, pero no fue esa la condición a que quedaba subordinada el cobro de la comisión; en el documento firmado por el Sr. Luis Miguel y Eurolar Gestión Inmobiliaria, S.L. se convino la entrega del precio en el momento de la firma del contrato, o para ser más exactos, una primera mitad al tiempo de la firma del contrato, y una segunda al firmar la escritura pública.
Es obvio que este segundo momento no se dio desde el momento en que los vendedores, de acuerdo con la promotora compradora, decidieron renegociar o remodelar el contrato, distinto del anterior y en el que no intervino ya la sociedad actora.
Pero este giro contractual en nada afecta a la efectividad del cometido de la agencia inmobiliaria consistente en la concertación de comprador y vendedor, en forma tal que llegó a suscribirse el contrato de compraventa en documento privado. Lo que comprador y vendedor hagan o concierten después se sitúa ya extramuros de la ya concluida relación contractual entre agencia inmobiliaria y los vendedores, y, por ende, no justifica el impago pretendido de la parte de precio convenido por la gestión mediadora.
www.bdiinmueble marginal nº 309324
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