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INTERPRETACIÓN DE CLAUSULAS CONTRACTUALES: LA FINALIDAD DE LA FIANZA ARRENDATICIA NO ES RESPONDER DE LAS RENTAS EXIGIBLES Y NO PAGADAS
Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 26 de marzo de 2009.Nos encontramos ante una contienda que al derivarse de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda resuelto por las partes de mutuo acuerdo, convierte en piedra clave de aquella el documento suscrito por arrendadora y arrendataria con fecha 26 de Septiembre de 2006, puesto que según la interpretación que de lo en el mismo manifestado por los contratantes se ofrezca, resultará o no el efecto jurídico pretendido por el propietario.
En el susodicho documento literalmente las partes manifiestan lo siguiente: "Que en este acto se hace entrega por Luis Angel, arrendatario, de las llaves de los locales que tenía alquilados en la finca de 13.663 m2, Polígono Industrial de San Andrés de Xeve , Pontevedra, a Belarmino, arrendador, quedando pendiente la devolución de la fianza entregada en su día por el arrendatario a expensas del pago de las rentas atrasadas y de la comprobación del Estado del inmueble, quedando en este acto resuelto los contratos de arrendamiento celebrados sobre los locales descritos con anterioridad".
El propietario-arrendador pretende hacer ver que con la expresión "a expensas de" las partes habrían manifestado su voluntad de que la fianza en su día entregada (dos mensualidades de renta) al formalizar el contrato no habría de ser restituida al arrendatario, satisfaciéndose así las rentas pendientes de pago.
No podemos mostrarnos sino disconformes con tal razonamiento. Y ello porque si bien, de inicio, efectivamente , la expresión "a expensas" habría de ser entendida como "a costa, por cuenta, a cargo", lo que sustentaría la tesis en el sentido de que la retención (y no devolución) por el arrendador de la fianza tendría por objeto la liquidación de lo adeudado , con condonación por la propiedad de la cantidad que restaría por pagar en concepto de rentas devengadas y no satisfechas, sin embargo tal manifestación de las partes ("a expensas") ha de ser interpretada en su propio contexto.
Así, dos motivos concurren para no dar la razón en su interpretación del documento liquidatario: De un lado, porque de ser así (como ella sostiene), resultaría que la fianza habría sido entregada al celebrar el contrato con la única y exclusiva finalidad de responder de las rentas exigibles y no pagadas ("quedando pendiente la devolución de la fianza entregada en su día por el arrendatario a expensas del pago de las rentas atrasadas"), lo que no sólo resulta contrario a la finalidad de tal figura de garantía que contempla el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino también a lo estipulado por las propias partes en el contrato de locación suscrito el día 1 de Mayo de 2003, concretamente en su cláusula décimotercera; y , de otro, porque ha de tenerse muy en cuenta la utilización de la conjunción copulativa "y" en la oración más arriba transcrita ("quedando pendiente la devolución de la fianza entregada en su día por el arrendatario a expensas del pago de las rentas atrasadas y de la comprobación del Estado del inmueble"), lo que implica sujeción de la devolución de la fianza por la parte arrendadora (lo que constituye la acertada tesis de ésta) a una doble condición a verificar, esto es, al pago de las rentas atrasadas y a la constatación de que el inmueble arrendado es restituido a la propiedad sin daño o desmerecimiento alguno que, proviniendo del uso y disfrute de la parte arrendataria, implicaría la utilización de la cantidad entregada como fianza para reparar los menoscabos apreciados.
www.bdiinmueble.es marginal nº 327465
NULIDAD DE COMPRAVENTA POR LA FALTA DE CONDICIONES URBANÍSTICAS, LICENCIAS Y AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS DE LA FINCA PARA LA CONSTRUCCIÓN EN LA MISMA DE UNA ESTACIÓN DE SERVICIO
Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2009. El objeto del proceso versa sobre la nulidad , y subsidiariamente Resolución, de un contrato de compraventa de una parcela adquirida con las licencias y autorizaciones administrativas necesarias para la construcción y explotación de una estación de servicio, pero que resultó que no reunía las condiciones de superficie pactadas, y urbanísticamente exigibles para su finalidad, al corresponder una parte de la misma a otra finca perteneciente a una comunidad proindiviso, dos de cuyos copropietarios son ajenos a la referida compraventa, existiendo además otras reclamaciones respecto de los linderos de la parcela de que se trata.
En primer lugar existió una conducta insidiosa de la entidad El Cabaco Medios y Gestión S.L. dirigida a provocar la declaración negocial de Esso España , S.A. Esta actuación se evidencia en la manifestación de voluntad de vender una finca con determinadas cualidades, creando una falsa representación de la realidad, pues no solo tenía una menor cabida, sino que además se falseaba la causa concreta negocial habida cuenta que la falta de la condición urbanística exigible (mínimo de 5.000 mts2. de superficie) la hacía no edificable y, por otro lado, resultaba imposible construir la estación de servicio.
Tal conducta supone una maquinación directa porque se está vendiendo una finca de 5.020 mts2 que no los tiene , pero, en cualquier caso, siempre cabría estimar la concurrencia de dolo negativo o por omisión, referido a la reticencia del que calla u oculta, no advirtiendo debidamente , hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión contractual, pues resulta incuestionable que la buena fe, lealtad contractual y los usos del tráfico exigían, en el caso, el deber de informar.
Por otra parte, no se requiere un especial ánimo de perjudicar con el negocio , sino que basta que la conducta activa, o negativa, obedezca al propósito de inducir a la contraparte a realizar la declaración viciada, y resulta indiscutible , dada la situación fáctica apreciada en la Sentencia, la existencia del vicio, pues Esso España, S.A. no conoció, ni por datos ostensibles pudo conocer, al tiempo de perfeccionar la compraventa, la falta de las condiciones urbanísticas y de idoneidad de la parcela para la finalidad de construcción en ella de una estación de servicio, a cuyo engaño contribuyó la propia aportación del croquis o plano de la finca por la entidad optataria con ocasión del contrato de opción (a lo que no puede servir de excusa su versión de que era meramente indicativo y que lo recibió de la persona de quien a su vez adquirió la propiedad) y existencia de las licencias , todo lo que supone además la creación de una confianza en la compradora.
Finalmente, el dato incontrovertible de que la finca vendida no tenía la cabida pactada , ni requerida para cumplir la finalidad para la que se adquirió (establecimiento de una estación de servicio), al corresponder una buena parte de su superficie a otra finca perteneciente a otras personas (además de a la vendedora), -cosa distinta de su descubrimiento por el comprador-, no es un hecho posterior , sino que existía al tiempo del contrato, y era conocido por las vendedoras , y desconocido, sin posibilidad objetiva de advertencia, por la compradora, teniendo la relevancia exigible -gravedad- (art. 1.270 CC, SS . para determinar la apreciación del dolo en su modalidad de causante ("causam dans"), porque es conforme a la razonabilidad de las cosas que, de conocer la circunstancias de que se trata al tiempo de perfeccionarse el vínculo contractual, la entidad actora no habría celebrado el contrato, evidencia que se corrobora con la repetida inhabilidad de la finca para lo que fue comprada.
www.bdiinmueble.es marginal nº 325708
LA RECALIFICACIÓN URBANÍSTICA DE LO COMPRADO NO PRODUCE ALTERACIONES SUFICIENTES DEL CONTRATO FIRMADO QUE PERMITA LA RESOLUCIÓN UNILATERAL POR PARTE DE LA COMPRADORA
Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 2009. Se firma un contrato privado de compraventa con entrega de cantidades a cuenta, antes de formalizarlo mediante escritura pública, la parte compradora solicita la resolución de contrato por aliud pro alio, al resultar su objeto, bien inmueble, inhábil al fin que le era propio, con restitución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, al haberse producido una recalificación urbanística con posterioridad a la firma del contrato mediante documento privado.
Por su parte los vendedores a su vez también solicitan la resolución del contrato, pero en este caso por incumplimiento de la obligación de pago de precio convenido por la compradora.
La venta se perfecciona entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Así lo establece el 1.450 del Código Civil, que confirma el carácter consensual y obligacional de la compraventa. El contrato se perfecciona por el consentimiento y no requiere como elemento estructural la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla, según dispone el artículo 1461 (S.S.T.S. 31 de diciembre 2002; 5 de octubre 2005, entre otras muchas). La consideración de que los conceptos jurídicos tienen una sustancia propia e independiente es evidente.
La resolución del contrato, que es lo que declara la Sentencia, supone por tanto la existencia de un contrato válido y eficaz, que es lo que sucedió en este caso en el que la controversia no se ha planteado en el ámbito de la nulidad contractual, sino en el de la resolución, dando por supuesto ambas partes, como no podía ser de otra forma, que la compraventa se perfeccionó por la concurrencia de los requisitos establecidos para ello, entre ellos , el de la cosa que constituyó su objeto.
El contrato no contiene cláusula resolutoria específica ante la posible recalificación urbanística, ni condición que impidiera a la compradora cumplimentar la finalidad empresarial del negocio inmobiliario a que se dedica, de tal forma que con posterioridad a la firma del contrato negoció con el ayuntamiento el precio para venderle a dicha Corporación el edificio, tratando de obtener beneficios de la situación acaecida, lo que no se logró en razón a la diferencias económicas considerables existentes entre una y otra parte. Tampoco se niega que mantuviera conversaciones con la vendedora para el otorgamiento de la escritura pública, una vez conocida la recalificación urbanística.
La obligación de entregar cosa determinada se extingue cuando esta se pierde o se destruye sin culpa del deudor y antes de haberse constituido en mora -artículo 1182 CC – , de donde se sigue que la recalificación urbanística de lo comprado no produce alteraciones extraordinarias sobrevenidas e imprevisibles al momento del cumplimiento del contrato, que permita la resolución unilateral del mismo, cuando la compradora pudo haber hecho efectivo el compromiso de otorgar la correspondiente escritura y complementar el precio convenido en el momento de su otorgamiento; obligaciones de las que no quedaba eximido en aplicación de la doctrina del aliud pro alio, o entrega de cosa diversa de la pactada y consiguiente insatisfacción negocial, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, puesto que no se le entrega cosa distinta o una cosa por otra sino la misma que había sido objeto del contrato y tampoco la prestación resultaba imposible pues nada se ha perdido, destruido o desaparecido, antes al contrario, cumplimentando su objeto social (compraventa y explotación , incluido el alquiler de toda clase de fincas rústicas o urbanas…), pretendió venderlo al Ayuntamiento con el consiguiente beneficio o lucro que finalmente se frustró y que , de haberlo obtenido en la forma que le interesaba, habría hecho innecesario este pleito.
Lo contrario sería dejar el contrato al arbitrio de la parte compradora, en contravención de los artículos 1081 y 1256 del CC, y de una regla de hermenéutica -artículo 1284 – dirigida a buscar el significado que más conviene a producción de los efectos contemplados por los otorgantes en el contrato, y que no es otro que el de su conservación puesto que, manteniéndolo, se ha permitido al comprador cumplir la finalidad perseguida, incluso tras la recalificación.
Estamos, por tanto, ante un contrato perfeccionado, conforme al artículo 1450 CC, que la vendedora ha cumplido mediante la entrega de un objeto hábil y que la compradora ha incumplido en cuanto a la obligación de otorgar escritura pública y pagar el precio, infringiendo el artículo 1501, lo que imposibilita, de un lado, la resolución instada por dicha parte, y permite , de otro, obtenerla a instancia de la vendedora, según el artículo 1124 del Código Civil que exige ineludiblemente que el que pretenda la Resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben.
www.bdiinmueble.es marginal nº 325727
EN UN ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO, NO ES NECESARIO NOTIFICAR AL ARRENDADOR LA SUBROGACIÓN DEL ARRENDATARIO EN EL CONTRATO PRODUCIDA POR CAUSA DE MUERTE
Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2009. La cuestión jurídica se centra en la valoración que debe darse a la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que regula la subrogación en el contrato de local de negocio, en lo que se refiere a la notificación que el arrendatario subrogado debe hacer al arrendador por el fallecimiento de su titular, en relación con los artículos 33 y 16.3 del mismo Texto Legal y 58.4 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
El art. 60 LAU 1964 no hace depender la facultad subrogatoria de la circunstancia de haber llevado a efecto la notificación prevenida, para otros casos, en el art. 58 de esta Ley". Dice lo siguiente:"La Disposición Transitoria Tercera de la Ley 2911994, de Arrendamientos Urbanos , establece el régimen normativo aplicable a los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1965, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la Ley , señalando que continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma, entre las que se encuentran las relativas a la extinción y subrogación, disponiendo en el núm. 3 del apartado B, que "Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local".
Esta norma, a diferencia de la Transitoria Segunda, para las viviendas , en la que no solo introduce un nuevo régimen subrogatorio, sino la forma de hacerlo efectivo, no fija las regias especiales de procedimiento, ni los efectos que resultan de la falta de notificación en un plazo determinado, tanto por jubilación como por fallecimiento del arrendatario, y ello ha dado lugar a un interesante debate doctrinal sobre las consecuencias que su omisión conlleva, que va desde quienes consideran que, al no remitirse la DT 3a.B a ninguna norma específica concreta, esta se produce automáticamente, por lo qué no es preciso ejercitarla ni se impone la notificación, hasta quienes entienden que es de aplicación analógica, bien el plazo de 90 días del artículo 58.2 de la Ley de 1964 o el del 16.3 de la Ley de 1994 según el apartado 9 de la DT 2ª Ley de 1994); bien el de dos meses, al producirse la subrogación bajo la vigencia de la nueva Ley , aplicando por analogía lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de 1994, o el de un mes , según el artículo 32.4; o de quienes consideran que la omisión iría contra el principio de la buena fe del artículo 1256 del Código Civil , en relación con los artículos 114.11 de la Ley de 1964 y 35 y 27 de la nueva, o defienden la aplicación del régimen común del Código Civil en cuanto a la prescripción, en base a la DA 10 , al que se remite.
www.bdiinmueble.es marginal nº 327635
( ver más en pdf adjunto)
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