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RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO POR REALIZAR UNA SERIE DE OBRAS QUE ALTERAN LA CONFIGURACIÓN Y ESTRUCTURA DEL LOCAL
Sentencia del Tribunal supremo de 14 de octubre de 2010. Don Mariano, por sí y en beneficio de la comunidad en que participa, solicitó la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio por la realización de actividades insalubres, nocivas o peligrosas, así como por obras inconsentidas, que alteraban la configuración y estructura del local.
La cuestión litigiosa gira en torno principalmente a la resolución del contrato verbal de arrendamiento de vivienda, celebrado en fecha de 1 de septiembre de 1965, relativo a una casa, consistente en planta baja para habitar, corral, pozo y, también, una porchada posterior con un puerta que da salida a una calle denominada G, y un piso alto al que se da acceso por la escalerilla desde la fachada, destinado también para habitar, en cuya relación contractual posteriormente, sin autorización del arrendador pero tampoco sin repulsa a ello, convirtió el mencionado inmueble en local para desarrollar la actividad de tripería, con base a la petición de resolución la realización de actuaciones por el arrendatario explicadas en el párrafo antecedente.
El Juzgado rechazó la demanda, sin embargo, la sentencia fue revocada por la de la Audiencia ( y confirmada por el TS) , al apreciar que se han efectuado una serie de obras en el patio y colocación de máquinas, que suponen una alteración del espacio y de la volumetría, que, si bien no afecta a la estructura del inmueble, sí incide jurídica y arquitectónicamente en lo que es su configuración: “… según el informe pericial emitido por el Sr. Nicolas , que en la zona que originariamente era un patio, se ha recrecido el pavimento mediante obra constructiva en quince centímetros (15 cm.) de altura, reduciéndose con ello el espacio, de otro lado, se ha cerrado completamente ese patio mediante una cubierta de fibrocemento y lucernario de placa traslúcida, por lo que se ha creado una habitación estanca donde antes había un patio, aunque estuviera parcialmente cubierto con una uralita, finalmente, se ha colocado una cámara frigorífica de grandes dimensiones, como se observa en una de las fotos obrantes al folio 130, que altera considerablemente la volumetría del local, todo lo cual si bien no afecta a la estructura del inmueble, sí incide jurídica y arquitectónicamente en lo que es su configuración, como así también lo entiende el perito mencionado" .
Por otra parte, a Sala tiene declarado que, por lo que respecta al artículo 114.7 de la Ley especial arrendaticia, es incuestionable que la misma contempla dos situaciones diferenciadas, sin necesidad de concurrencia a la vez, esto es, obras que modifiquen la configuración del inmueble y obras que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción.
Atendiendo a los presupuestos acreditados, no admite discusión alguna que la arrendataria del inmueble, ha realizado unas obras de envergadura, que variaron considerablemente la configuración del mismo y supusieron una modificación fundamental, y dado que las obras se ejecutaron sin permiso de la propiedad, la conclusión que se impone es que el supuesto se encuentra incluido en la meritada causa, cuando la descripción fáctica de la alteración de la configuración, que fue declarada probada.
www.bdiinmueble.es marginal nº 342911
EL CONTRATO FIRMADO PRO LAS PARTES ES UN NEGOCIO JURÍDICO ATÍPICO DE PUESTA DE DISPOSICIÓN DE SOLAR A CAMBIO DE OBRA FUTURA, A ELECCIÓN DEL PROPIETARIO DEL SOLAR, GARANTIZADO MEDIANTE LA CONSERVACIÓN POR ÉSTE DE LA PROPIEDAD
Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2009. El presente conflicto versa sobre la resolución de una relación jurídica entre las dos partes litigantes nacida de un contrato celebrado el 22 de enero de 1990 que fue modificado por otro de 11 de abril de 1992, ambos plasmados por escrito en documento privado.
Aunque el segundo contrato fue denominado de "compraventa" y en él se hace referencia al primer contrato también como de "compraventa", lo cierto es que tanto en uno como en otro se facultaba a una de las partes contratantes, dueña de una parcela que la ponía a disposición de la otra para que ésta edificara sobre la misma hasta un máximo de veinticuatro chalés adosados, la posibilidad de optar entre recibir a cambio dinero, 50 millones de ptas., o seis de los chalés totalmente terminados. De ahí que en la cláusula II del segundo de los contratos se estipulara que "La compraventa de la mencionada finca, objeto de este contrato, se llevará a efecto, a opción de los vendedores, bien mediante escritura de compraventa, recibiendo el precio en metálico, o bien mediante una permuta por obra construida" .
La demanda se interpuso el 17 de febrero de 2003 por la parte "vendedora", titular de esa posibilidad de elección, contra la otra, para que se declarase ajustada a derecho la resolución de ambos contratos, notificada fehacientemente a la parte demandada el 23 de enero de 2002, y se condenara a esta última a devolver la posesión de la parcela, todo ello por incumplimiento voluntario del contrato imputable únicamente a la demandada porque, habiéndose pactado que la obra se concluyera el 25 de octubre de 1995, la demandada se había limitado a ejecutar algunas obras de excavación y a iniciar la cimentación de un solo chalé, sin que cupiera ya esperar el cumplimiento del contrato porque la demandada, una sociedad limitada, carecía de actividad y, además, la licencia para la obra había caducado.
La parte compradora, en su contestación, pidió la desestimación de la demanda alegando, sobre todo, que los contratos litigiosos habían configurando una obligación alternativa a elección de la vendedora que, sin embargo, ésta no había llegado nunca a manifestar, por lo que ninguna obligación a cargo de ésta habría nacido aún, a lo que se unía la imposibilidad de entregar los seis chalés porque la licencia se había concedido para la edificación de un complejo de aparthotel.
La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda, declarando ajustada a derecho la resolución de los contratos litigiosos y su fallo fue confirmado por la sentencia de apelación. Ambas sentencias se fundan primordialmente en que la compradora venía contractualmente obligada a edificar sobre la parcela para que, una vez concluida la edificación, la vendedora pudiera optar por la entrega de los seis chalés o el pago de 50 millones de ptas., sin que la licencia para aparthotel supusiera imposibilidad alguna porque se refería a un apartotel compuesto por 24 módulos equivalentes a los 24 chalés.
En definitiva, se rechazó en ambas instancias la tesis de que aún no había nacido ninguna obligación por ser necesaria la previa concentración de las obligaciones alternativas mediante manifestación del acreedor, es decir de la parte actora.
La obligación de la compradora hoy recurrente de construir los veinticuatro chalés sólo tenía sentido si la otra parte contratante optaba por que a cambio de su parcela se le entregaran seis chalés en vez de 50 millones de ptas. en metálico, pues si elegía esto último la actora no tendría ya interés alguno en que la parcela se edificara y, por tanto, la edificación de la parcela no podría considerarse causa de los contratos litigiosos. De ahí que, no habiendo manifestado todavía la parte actora su elección, y faltando por consiguiente la concentración de la obligación alternativa, ningún incumplimiento contractual cupiera atribuir a la parte recurrente, que seguiría así esperando la elección de la otra parte para poder cumplir.
La realidad es muy distinta, pues lo que evidencian las cláusulas del contrato de 1990 y de su modificación por el de 1992 es un negocio jurídico de entrega de solar a cambio de obra futura, reconocido desde hace tiempo por la doctrina y la jurisprudencia dada su habitualidad, en el que la parte contratante que entrega la parcela, generalmente en una posición más débil frente a los eventuales incumplimientos del constructor, se protege en los propios contratos por diversas vías: la principal, un tanto inadvertida por las sentencias de ambas instancias y las propias partes litigantes, la conservación de la propiedad de la parcela por la parte actora "hasta el otorgamiento de la escritura pública de cesión o permuta" (cláusula 17ª del contrato de 1990 ), que se confirma en el contrato de 1992 al mencionarse a los cónyuges luego demandantes como "propietarios" de la finca (antecedente primero) o "propiedad aquí vendedora" (cláusula VI-2º ); y, además, la facultad de elección de los propietarios de la parcela, antes de su entrega con efectos traslativos o tradición, de recibir a cambio dinero o los seis chalés, facultad contractual que, lógicamente, exigía o estaba necesariamente supeditada a la construcción de los chalés por la parte hoy recurrente, razón por la cual se establecían minuciosamente en los contratos una serie de plazos, para obtener la licencia de obras y terminar la edificación, con trascendencia resolutoria, pues en el contrato de 1990 su "validez y plena eficacia" se supeditaba a la obtención de la licencia de obra en un plazo de seis meses, transcurrido el cual quedaría "resuelto de pleno derecho" el contrato y quedarían en beneficio de los propietarios de la parcela las obras ejecutadas (cláusulas 16ª), y en el de 1992, cuya finalidad principal fue ampliar los plazos del primero para la obtención de la licencia y la terminación de la edificación, no sólo se establecían diversas penalizaciones por retrasos de la hoy recurrente sino que, además, se fijaba el 31 de diciembre de 1993 como fecha límite para que, si no se obtenía la licencia, las partes pudieran optar por negociar de común acuerdo un nuevo plazo o resolver el contrato quedando lo edificado "en beneficio de la propiedad aquí vendedora" (cláusula VI ).
Se pactó, pues, una clara obligación de construir sobre la parcela antes de que la parte manifestase su opción por la entrega de dinero o la entrega de seis de los chalés construidos, como con acierto interpretaron las sentencias de ambas instancias, de suerte que, desde la perspectiva del art. 1274 CC, claro está que, integrando los dos contratos litigiosos un negocio jurídico oneroso, la edificación de la parcela era causa negocial como contraprestación de la parte hoy recurrente que en su día había de completarse mediante la entrega de 50 millones de ptas. o de seis chalés. De ahí que la calificación de la última etapa negocial, en los propios contratos litigiosos, como compraventa o permuta según la actora- recurrida optase por el dinero o los chalés al momento de otorgarse la escritura pública que transfería la propiedad de la parcela a la parte hoy recurrente, no tenga el significado que ésta pretende invocando los arts. 1133 y 1136 CC , ya que su obligación de construir había nacido con el propio contrato de 1990 y fue manifiestamente incumplida.
Hubo por tanto un negocio jurídico atípico de puesta de disposición de solar a cambio de obra futura o dinero, a elección del propietario del solar, garantizado mediante la conservación por éste de la propiedad, la fijación de unos plazos para obtener licencia de obras y, en fin, la propia facultad de elección, garantía en sí misma frente a retrasos o mala ejecución de los chalés y salvaguarda a su vez, totalmente legítima conforme a la libertad de pactos reconocida en el art. 1255 CC , de la pura conveniencia de la parte contratante que ponía la parcela a disposición de la hoy recurrente para construir. Y semejante configuración no generaba incertidumbre alguna ni enturbiaba la naturaleza del negocio querido por las partes, ya que permuta y compraventa se consideran por el Código Civil como contratos tan próximos entre sí que su art. 1541 prevé la aplicación de las disposiciones concernientes a la venta en todo lo no determinando por los artículos que regulan la permuta.
www.bdiinmueble.es marginal nº 343310
LA BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS (ICIO) ESTÁ CONSTITUIDA POR EL COSTE REAL Y EFECTIVO DE LA CONSTRUCCIÓN, INSTALACIÓN U OBRA Y EL COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL NECESARIA PARA SU FUNCIONAMIENTO
Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2009. La Sentencia resuelve sobre un recurso por el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, considerando que dicho impuesto es un tributo indirecto cuyo hecho imponible está constituido por la realización, dentro del término municipal, de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija obtención de la correspondiente licencia de obras o urbanística, se haya obtenido o no dicha licencia, siempre que su expedición corresponda al ayuntamiento de la imposición (art. 100 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Conforme al art. 102 del mismo texto legal, la base imponible del impuesto está constituida por el coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra, y se entiende por tal, el coste de ejecución material de aquélla.
No forman parte de la base imponible, el Impuesto sobre el Valor Añadido y demás impuestos análogos propios de regímenes especiales, las tasas, precios públicos y demás prestaciones patrimoniales de carácter público local relacionadas, en su caso, con la construcción, instalación u obra, ni tampoco los honorarios de profesionales, el beneficio empresarial del contratista ni cualquier otro concepto que no integre, estrictamente, el coste de ejecución material.
Ahora bien, en este tema el Tribunal Supremo, ha ido matizando los conceptos y así en la de fecha de 5 de octubre de 2004, en su fundamento cuarto, indica que: «es evidente que, para la inclusión del importe de los aparatos elevadores o ascensores en la base imponible del ICIO, basta que, además de lo declarado con una clara precisión técnico-jurídica en la sentencia aquí recurrida, lo esencial es que tales instalaciones, aparte de inseparables de la obra (de las viviendas, en este caso), figuren en el mismo proyecto de ejecución que sirvió de base para obtener la licencia de obras (como en este supuesto de hecho acontece), pues no puede reducirse la obra sometida al ICIO a la que integran las partidas de albañilería (cimentación, estructura, muros perimetrales, forjados, cubiertas, tabiquería, etc.) sino que alcanza también a aquellas instalaciones, como las de electricidad, fontanería, saneamiento, calefacción, aire acondicionado centralizado, ascensores y cuantas normalmente discurren por conducciones empotradas, y sirven, además, para proveer a la construcción de servicios esenciales para su habitabilidad o utilización».
Este mismo criterio se recoge en la sentencia de dicho Tribunal de 16 de diciembre de 2003. Es decir, incluye el coste de los equipos, maquinaria e instalaciones que se construyen, colocan o efectúan como elementos técnicos inseparables de la propia obra e integrantes del mismo proyecto que sirvió para solicitar y obtener la correspondiente licencia. Y conforme a ello, han de incluirse en la base imponible aquellos elementos inseparables de la obra que figuren en el proyecto para el que se solicitó la licencia de obras o urbanística y carezcan de singularidad o identidad propia respecto de la construcción realizada, incorporándose a ella en su aspecto estático o estructural, formando parte consustancial no sólo del presupuesto de la obra, sino también, fundamentalmente, de las propias condiciones precisas para el cumplimiento de la finalidad a que la misma se dirige.
Por tanto, conforme a la anterior doctrina para analizar si una determinada partida de maquinaria o instalaciones debe incluirse en la base imponible del ICIO deberá tenerse en cuenta no sólo si se cumple el requisito de necesariedad para la ejecución de la obra, sino también si se trata de elementos que dotan a la obra de las características básicas para su funcionamiento y además que sean esenciales para que pueda utilizarse, siendo secundario el que los elementos sean o no sustituibles, cuando la instalación de los mismos por su propia esencialidad es lo que otorga naturaleza a la propia instalación no tratándose de elemento auxiliar de la misma, pues sin ellos no se podría alcanzar el objetivo a cuyo fin se construyen, es decir, la obtención de energía.
Así, los paneles, inversores y seguidores solares son maquinaria o instalaciones que se colocan o instalan como elementos inseparables de la obra se instalan en el suelo y son integrantes del mismo proyecto que sirvió para solicitar y obtener la correspondiente licencia y se integran en el conjunto constructivo como un todo, de tal modo que sin ellos, la instalación fotovoltaica entendida como la que disponen de módulos fotovoltaicos para la conversión directa de la radiación solar en energía eléctrica, sin ningún tipo de paso intermedio, (RD 1663/2000) sería prácticamente inexistente. De ahí que su coste forme parte de la base imponible del ICIO tal y como entendió la Sentencia recurrida y que por ello debe ser confirmada.
www.bdiinmueble.es marginal nº 1233693
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE MANTENIMIENTO DE ASCENSOR: NO PROCEDE INDEMNIZACIÓN A LA EMPRESA DE MANTENIMIENTO POR TRATARSE DE UNA CLAUSULA ABUSIVA
Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2009. La Comunidad de Propietarios procedió a suscribir con la entidad CC, y en fecha de 1 de septiembre de 1997, dos contratos de mantenimiento para sendos aparatos elevadores, fijándose que la duración del contrato sería desde el 1 de septiembre de 1997, siendo que la duración inicialmente pactada fue de 5 años. Prorrogándose tácita y automáticamente por iguales periodos de tiempo sucesivos, mientras que alguna de las partes no lo denunciara por carta certificada, con 120 días de antelación a la fecha del vencimiento o prórroga. Añadiendo que en caso que el cliente decidiera de forma unilateral resolver el contrato antes de su vencimiento, se entiende que debería indemnizar a CC, en concepto de daños y perjuicios en la cantidad igual al 50 % del importe del mantenimiento pendiente desde la fecha de dicha rescisión hasta la del vencimiento del mismo, calculada sobre el importe del último recibo devengado.
Habiéndose procedido al inicio del segundo periodo de prórroga se remitió comunicación escrita por la Comunidad de Propietarios, en el sentido, que solicitaba tener por rescindido el contrato de mantenimiento. LA empresa de mantenimiento solicita por ello una indemnización.
Lo primero que conviene tener en cuenta es que los contratos aportados donde figura la cláusula cuarta discutida en este procedimiento, es un contrato tipo donde se fijan una serie de condiciones generales, y donde no figura especialmente suscrita o firmada por la Comunidad de Propietarios a través de representante alguno, sino que por el contrario la única firma que aparece es en la parte posterior de dichas condiciones generales, bajo la rúbrica "contrato de mantenimiento", donde se fija el importe de 10.973 de las antiguas pesetas mensuales la cantidad a abonar por la Comunidad demanda en concepto de mantenimiento.
Un supuesto prácticamente idéntico al presente fue objeto de resolución por esta Sala en Sentencia de 13 de febrero de 2009, y, entre otras, por SAP de Tarragona de 26 de octubre de 2006 , donde se indicaba que "no cabe duda que el contrato concertado es un contrato de los denominados de adhesión, por cuanto las cláusulas del mismo han sido establecidas previa y unilateralmente por la empresa -de hecho van impresas en modelo tipo-, en el que todas las cláusulas se encuentran previamente redactadas, existiendo tan sólo espacios en blanco para indicar los datos de la parte contratante, la fecha de inicio del contrato, el precio a pagar, y los datos de la cuenta bancaria donde se domicilia el pago".
Tal como se deriva de la STS de 5 de julio de 1997 , los contratos de adhesión han de ser considerados como aquellos en los que "la esencia del mismo y sus cláusulas, han sido predispuestas por una parte e impuestas a la otra, sin que ésta tenga la posibilidad de negociarlas, hacer contraofertas ni negociarlas, sino simplemente aceptar o no, manteniéndose la libertad de contratar (para celebrar o no el contrato), pero no la libertad contractual (libertad de ambas partes, no de una sola, para establecer las cláusulas que acepten mutuamente). No discutiéndose la validez del contrato de adhesión, inherente a la realidad actual, pero sí es indudable su control legal y judicial para evitar que una de las partes sufra un perjuicio que no deben tolerarse en Derecho".
Lo cual viene relacionado con la cuestión de las condiciones generales de los contratos, inmersas en los contratos de adhesión, que no son verdaderamente condiciones sino pactos o cláusulas que se incluyen en todos los contratos que una parte redacta y que se imponen a todos los que quieran celebrarlos.
Por razón de que representan una grave limitación al principio de autonomía de la voluntad, se dictó la Directiva Comunitaria 93/13 de 5 de abril de 1993 , que sanciona como ineficaces las cláusulas abusivas plasmadas en contratos celebrados con los consumidores, añadiendo en su artículo 3 que "las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente, se considerarán abusivas si, pese a la exigencia de la buena fe, causan en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Se considerará que una cláusula no ha podido ser negociada individualmente, cuando haya sido redactada previamente, y el consumidor no hubiera podido influir sobre su contenido, en particular en los contratos de adhesión. El profesional que afirme que una cláusula tipo se ha negociado individualmente deberá probarlo con plenitud".
Esta Sala coincide con el planteamiento del Juzgado, la cláusula cuarta vulnera la buena fe y el equilibrio justo de prestaciones, por ser abusiva, en cuanto perjudica de manera desproporcionada o equitativa al consumidor, al tiempo que comporta una posición de desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio de consumidores y usuarios, de acuerdo con la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios. Efectivamente, el señalamiento de un plazo de tiempo de tan amplio conlleva que el consumidor quede vinculado durante 5 años, duración que en modo alguno puede estimarse proporcionada o adecuada y que le impide, en claro beneficio de la actora y sin contraprestación o utilidad para el consumidor, contratar a otra empresa del sector en mejores condiciones o más favorables, limitando de este modo, y de manera injustificada y sin contrapartida la libertad de contratación de la entidad demandada.
Pero es que en este caso, la consideración que antes se ha aludido se ha visto agravada, puesto que el plazo inicial previsto para el contrato de mantenimiento de 5 años se ha respetado por la Comunidad de Propietarios, y convenimos con los acertados razonamientos del Juzgador a quo, que hacemos nuestros, ratificamos, y reproducimos a continuación, en el sentido de que el plazo de preaviso de 120 días es una cláusula que no permite al consumidor manifestar su voluntad de no prorrogar la relación contractual permitiendo a la Comunidad desvincularse del contrato, por la propia lejanía entre el plazo límite y la fecha del vencimiento del contrato; por la larga duración del contrato, que es fácil que el consumidor pierda de vista el momento que el plazo va a vencer; por el carácter de los servicios, de prestación discontinua, y con una presencia muy poco significativa del prestador al consumidor; y el destinatario de esos servicios, una comunidad de propietarios, donde el proceso de toma de decisiones es más complicado, lo que dificultad más la manifestación de no prorrogar el contrato.
En consecuencia, ciñéndonos ya a la cláusula contractual cuarta de los documentos números 2 y 3 , la prórroga y preaviso se estiman excesivos y la cláusula que los contiene abusiva. Por el contrario, al estipularse los plazos tan dilatados en dichos contratos, el consumidor queda convencionalmente vinculado sin poder obtener o negociar nuevos precios o ventajas en vista de la evolución del mercado en dicho sector industrial, lo que supone un desequilibrio en las prestaciones de las partes, que la ley no puede amparar, privándole de un derecho potestativo de desistimiento de contratos de tracto sucesivo, que no pueden mantenerse con carácter indefinido o con extensión temporal tan amplia como la convención de litis.
En el presente supuesto, habiendo tenido el contrato una duración de más de 5 años, habiéndose prorrogado tácitamente, y habiendo procedido un incumplimiento contractual de la actora, es claro que no procede fijar indemnización alguna.
www.bdiinmueble.es marginal nº 343207
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