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LA REDUCCIÓN NO APLICADA POR VIVIENDA HABITUAL EN LA AUTOLIQUIDACIÓN DE UNA SUCESIÓN NO SIGNIFICA LA RENUNCIA A LA MISMA
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 18 de marzo de 2009. El Tribunal analiza si es de aplicación lo previsto en el art. 119.3 LGT, y en consecuencia, si la reducción prevista en el art. 20.2.c) de la Ley 29/87 reguladora del Impuesto de Sucesiones, únicamente sería aplicable en el caso de haberse solicitado en el período reglamentario de la presentación de la declaración, en aplicación de lo previsto en el art. 119 LGT. Este artículo dispone que «Las opciones que según la normativa tributaria se deban ejercitar, solicitar o renunciar con la presentación de una declaración, no podrán rectificarse con posterioridad a ese momento, salvo que la rectificación se presente en el período reglamentario de declaración». Por su parte, el art. 20.2.c) de la Ley 29/87, en la redacción dada a la fecha del devengo, prevé que en los casos en que la base imponible de una adquisición mortis causa que corresponda a los cónyuges, descendientes o adoptados del causante, estuviese incluido el valor de la vivienda habitual de la persona fallecida, para obtener la base liquidable se aplicará en la imponible, con independencia de las reducciones que procedan con arreglo a los apartados anteriores de dicho artículo, otra del 95% del mencionado valor, con límite de 122.606,47 € por cada sujeto pasivo, siempre que la adquisición se mantenga durante los diez años siguientes al fallecimiento del causante.
En el caso enjuiciado, consta que por acuerdo de 11 de abril de 2005, el Servicio de Gestión Tributaria practicó la liquidación del Impuesto de Sucesiones girada sobre una base imponible de 69.690,18 € sobre la que sólo aplicó la reducción de parentesco. Contra dicho acuerdo, la interesada interpuso recurso de reposición el 11 de mayo siguiente, solicitando la aplicación de la reducción prevista en el art. 20.2.c) de la Ley del Impuesto, el cual, fue desestimado por resolución de la oficina gestora de 10 de abril de 2006, al no haber solicitado la interesada la aplicación de la reducción hasta el momento de la interposición del recurso, por lo que en virtud de lo previsto en el art. 119.3 LGT declaró que no era admisible su solicitud.
El Tribunal establece que en la medida en que la aplicación de la reducción en cuestión, no pude ser calificada como el ejercicio de una opción concreta cuyo ejercicio y declaración expresa se imponga en el momento de la presentación de la declaración del impuesto, sino, la aplicación en la liquidación del impuesto de una reducción prevista en la normativa del tributo, que permite, dándose determinadas circunstancias, su aplicación en la base imponible. La mención por parte del contribuyente en su declaración inicial de la aplicación de un determinado beneficio fiscal, no puede considerarse como una opción, ni por ende, su omisión como una renuncia a dicho beneficio, pues ello, en modo alguno está contemplado en la normativa tributaria, no siendo admisible sujetar la aplicación de un beneficio a la declaración en el momento de la presentación.
En definitiva, el Tribunal no comparte el criterio seguido por la Administración demandante en el sentido de considerar como una opción o en su defecto, como una renuncia la aplicación del beneficio fiscal concedido, toda vez que, no existe base legal que lo imponga, permitiéndose como queda expuesto, presentar auto declaraciones o declaraciones complementarias o comunicaciones complementarias o sustitutivas, mientras no haya prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria, por lo que, procede la desestimación del recurso interpuesto por la Administración.
www.bdiinmueble.es marginal nº 1289635
ESTÁ SUJETA A GRAVAMEN, EN CONCEPTO DE IVA, LA PERCEPCIÓN DE UNA CANTIDAD COMO CONSECUENCIA DE LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL CUYO ÚNICO DESTINO POSIBLE ES EL DE SERVIR DE OFICINA Y DESPACHO
Sentencia de Tribunal Supremo de 1 de julio de 2009 Se reclama por parte de la Agencia Tributaria de unas cantidades a un Agente de la Propiedad Inmobiliaria en concepto del Impuesto sobre el Valor Añadido puesto que el interesado pactó la resolución del contrato de arrendamiento de los locales de negocio de Plaza de xx, recibiendo 230.000.000 de ptas. El obligado ejerció la actividad profesional de Agente de la Propiedad Inmobiliaria y allí se domicilió como subarrendataria la entidad P. S.A., de la que el sujeto pasivo era socio y apoderado. La Propuesta de la Inspección consideró que la renuncia al derecho de arrendamiento, a efectos del Impuesto, es prestación de servicios, que está sujeta y no exenta y propuso liquidación de cuota
La cuestión discutida es la relativa a determinar si está sujeta a gravamen, en concepto de IVA, la percepción por el recurrente, dado de alta de la Licencia Fiscal como Agente de la Propiedad Inmobiliaria, de una cantidad de dinero (230 millones de ptas.) como consecuencia de la resolución de un contrato de arrendamiento de local del que era titular y cuyo único destino posible era el de servir de oficina y despacho de asesoramiento bursátil y jurídico-financiero.
La sentencia puntualiza que el recurrente era administrador, socio y empleado de la sociedad que, de acuerdo con el contrato y por voluntad del arrendatario, tenía su sede en el citado local en el que desarrollaba su actividad, consistente en "la promoción de toda clase de negocios industriales o financieros relacionados con el sector inmobiliario", y satisfacía el pago de la renta al propietario del local.
De conformidad con el art. 3.1 de la Ley 30/1985, de 30 de agosto, reguladora del IVA, están sujetas al Impuesto "las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales a título oneroso con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional". El examen de las actuaciones revela que concurren en el presente caso los requisitos exigidos:
1) Condición de profesional en el recurrente:
2) Prestación de servicios realizada por el recurrente.
3) A título oneroso.
4) En el desarrollo de una actividad profesional.
Extremos todos ellos que resultan acreditados por la petición de alta en la Licencia Fiscal de Actividades Profesionales durante todo el tiempo en el que el contrato estuvo vigente como Agente de la Propiedad Inmobiliaria, con los efectos que respecto del carácter habitual del ejercicio de la actividad disponen los arts. 4.2.1 y 4.2b) de la Ley 30/1985.
Como puede deducirse existe una directa vinculación entre la persona del recurrente y las actividades comerciales que, en su beneficio económico y con su expreso consentimiento, se desarrollaban en local, que no podían ser otras que las especificadas en el contrato de arrendamiento, "oficina y despacho de asesoramiento bursátil y jurídico-financiero", y que coinciden con su titulación de economista, con la petición de alta en la Licencia Fiscal como Agente de la Propiedad Inmobiliaria y con el objeto social de "sociedad x.", empleadora del recurrente. No puede darse crédito a las afirmaciones del recurrente en el sentido de que no es un profesional a los efectos del Impuesto, pues realiza una actividad retribuida para una empresa que tiene su sede en el local de referencia y un objeto social coincidente con la actividad de su Licencia Fiscal.
De este modo, la conclusión a la que llega la Administración que asimila el contrato de resolución a la figura del traspaso, previa calificación como subarriendo de la relación existente entre el recurrente y la sociedad., no puede tacharse como producto de una interpretación analógica de la norma (art. 7.2.7 Ley), pues con ello simplemente se quiere poner de manifiesto la similitud que existe entre ambas figuras, sin que sea preciso que existan, como no existe, una pura identidad, pues el dato relevante y que determina la sujeción lo constituye su propia naturaleza de prestación de servicios y ello se debe a que se trata de una cesión de derechos realizada a título oneroso por un profesional (art. 7.1 Ley). Por lo tanto resulta irrelevante que se califique o no como subarriendo la relación entre el recurrente y la sociedad, calificación que, a la vista de la prueba practicada, la Sala de instancia comparte
En cuanto al desarrollo de actividad profesional, la Ley precisa este concepto al señalar en su art. 4.5 que en todo caso se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional, "las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos…". No cabe duda de que la disposición sobre el derecho de arrendamiento constituye un activo patrimonial
En definitiva, debe acogerse al planteamiento del Abogado del Estado, que invocó la regla contenida en el art. 28 de la LGT, según el cual, "el tributo se exigirá con arreglo a la naturaleza jurídica del presupuesto de hecho definido por la Ley, cualquiera que sea la forma o denominación que los interesados le hayan dado y prescindiendo de los defectos que pudieran afectar a su validez".
www.bdiinmueble.es marginal nº 123569
OBLIGACIÓN DE CERRAR UNA VENTANA POR EXISTENCIA DE DE UNA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
Sentencia de la Audiencia Provincial de Coruña de 19 de octubre de 2009. Se ejercita en el proceso una acción negatoria de servidumbre de luces y vistas, encaminada a que los demandados D. L y D. M cierren la ventana abierta en la pared de su inmueble que linda con el patio de los D: X y D. Y .
El derecho de edificación no supone igualmente el de abrir huecos para luces y vistas en pared propia pues necesariamente, y salvo los huecos de tolerancia previstos en el artículo 581, han de guardarse, como una limitación al dominio impuesta por la legislación civil, unas distancias mínimas de la pared en que se abran al fundo colindante mediante, en su caso, el retranqueo del edificio respecto del lindero común: 2 metros en vistas rectas o 60 centímetros en las oblicuas.
La sentencia apelada llega a la conclusión, con base fundamentalmente en el informe pericial, de que la casa de D: X y D. Y tiene un patio en su parte posterior cerrado por un portal metálico y por las edificaciones con las que limita, entre ellas la de los D. L y D. Las fotografías reflejan que en la pared de la casa de D. L y D que linda con dicho patio existe una ventana que proporciona luces y vistas rectas. La sentencia concluye que el patio es de D: X y D. Y . y que la ventana está situada en pared de D: X y D. Y que linda con ese patio, sin guardar con él distancia alguna. Aprecia la vulneración de la limitación establecida en el artículo 582 del Código Civil y estima la demanda condenado a D: X y D. Y a cerrar la ventana.
El recurso de la sentencia se basa en una supuesta disconformidad entre lo que consta en el título de propiedad y lo reflejado en el informe pericial. Así, señala que en el título de propiedad se dice que la casa de los demandantes limita al este y al oeste con caminos de servidumbre, caminos que no se reflejan en el informe pericial.
Esa discordancia no está acreditada. En el título de propiedad se dice que la casa tiene un terreno a su servicio destinado a cobertizo y corral, que en parte parece haberse convertido a día de hoy en el patio cerrado con portal metálico que se observa en las fotografías acompañadas con el informe pericial. El camino de servidumbre situado al oeste, al que se hace mención en la escritura, se sitúa en el informe pericial fuera del patio, a su izquierda.
Por otra parte el argumento no es suficiente para decir que su ventana linda con propiedad propia o pública. Limitar con caminos de servidumbre no supone atribuir la propiedad de esos caminos a finca distinta de la de los demandantes. Lo cierto es que la realidad fáctica indica, por su configuración, que el patio cerrado con portal metálico y edificaciones pertenece los demandantes, conclusión que no es incompatible con el título de propiedad y está avalada por el informe pericial. Los demandados no han demostrado la existencia de caminos públicos en la colindancia con su pared. Ni siquiera han ubicado con precisión esos caminos.
www.bdiinmueble.es marginal nº 343370
ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO: DIFERENCIAS ENTRE LAS REPARACIONES NECESARIAS A FIN DE CONSERVAR EL LOCAL DE NEGOCIO, OBRAS DE MEJORA Y OBRAS DE ADAPTACIÓN O MODIFICACIÓN
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 20 de octubre de 2009. En el contrato de arrendamiento se convino que el local objeto del contrato sería destinado a taller de planchistería y pintura; y en el Anexo nº2, cláusula adicional 2ª, se autorizó al arrendatario a la instalación el local arrendado de un extractor de humos y sus correspondientes tubos, procedente del horno de pintura. El Ayuntamiento, requirió al arrendatario para la adaptación de sus instalaciones normativa municipal.
Para atender el requerimiento administrativo de adaptación a la nueva normativa ambiental, el arrendatario precisa sustituir la cabina de pintado instalada en el taller por un nuevo modelo de cabina adecuado a las prescripciones reglamentarias en materia de seguridad y medio ambiente, especialmente las relativas a las emisiones a la atmósfera, lo cual implica además la sustitución del actual conducto de evacuación de gases de 350 mm de diámetro, por otro conducto de 1 m2 aproximadamente.
Este nuevo conducto, aún siendo de mayor anchura, puede ubicarse en el mismo lugar por donde discurre el actual, por el interior del edificio hasta la boca de salida en la cubierta, y aunque precisa la adaptación de la estructura de los forjados a atravesar mediante los elementos de soporte necesarios, supone una obra que no tiene ningún tipo de afectación por lo que hace a la seguridad estructural de la edificación, ni tiene incidencia en relación con edificaciones vecinas.
Por lo que solicita al propietario que le permita el acceso del actor al piso superior y cubierta del terrado del edificio con el fin de poder llevar a cabo las obras de sustitución del conducto de evacuación de gases. El arrendador no lo estima oportuno, por lo que el arrendatario solicita una autorización judicial para llevar a cabo las obras. El juzgado las concede, ante lo cual el propietario recurre la decisión.
Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable en este caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Tercera A) 1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , distingue tres tipos de obras, que son: 1.-Obras de conservación, a las que se refieren los artículos 107, y 115, segunda, y 116, segunda , en relación con el artículo 1554,2º del Código Civil , consistentes en las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido, y que son obligación y a cargo del arrendador, con posibilidad de elevar la renta en determinados casos; 2.- Obras de mejora, a las que se refiere el artículo 112 ,que son facultad del arrendador y a su cargo, con posibilidad de elevar la renta cuando las efectúa de acuerdo con el inquilino; y 3.- Obras de adaptación o modificación, a las que se refiere el artículo 114,7 , que son facultad del inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones, con el consentimiento del arrendador o autorización judicial, y posibilidad de elevar la renta.
En concreto, en relación con las obras de adaptación, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1963 y de 21 de febrero de 1991; RJA 1307/1963, y 1519/1991 ) que la razón legal que inspira la necesidad del consentimiento del arrendador o autorización judicial, pudiendo en su defecto integrar la causa de resolución del artículo 114,7 del Texto Refundido de 1964 , consiste en la obligación que tiene el arrendatario de mantener y devolver la cosa arrendada en el estado en que la recibió, conforme al artículo 1561 del Código Civil , que funciona como norma general en el arrendamiento de cosas, limitándose a usarla, sin alterar su forma ni sustancia, pues esta última pertenece a la soberanía del propietario.
Ahora bien, el mismo artículo 114,7 del Texto Refundido de 1964, en su párrafo tercero , dispone que cuando el arrendatario se proponga realizar obras en el local arrendado para mejora de sus instalaciones o servicios, adaptándolos a las necesidades de su negocio, y no obtenga el consentimiento del arrendador, podrá ser autorizado judicialmente para llevarlas a cabo, siempre que pruebe que las obras proyectadas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca, y que no afectarán, una vez realizadas, al uso de ésta por los demás ocupantes, obligándose, además, a pagar la elevación de la renta que la autoridad judicial determine si así lo pide el arrendador y aquélla lo estima justo.
Aunque, según el párrafo cuarto, las obras realizadas quedarán en beneficio de la finca, y el arrendatario estará obligado, respecto de las que no hayan supuesto mejora del inmueble, a reponer el local al estado anterior, si así lo exigiere el arrendador a la terminación del arriendo por cualquier causa, debiendo afianzar el cumplimiento de esta obligación, si también lo exigiere el arrendador, en la forma y cuantía que señale la autoridad judicial.
Y, según el párrafo quinto, se presumirá, salvo prueba en contrario, la necesidad de realizar las obras cuando las mismas vengan expresamente impuestas por decisión administrativa.
En este caso resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, los informes del Ingeniero Industrial Sr. Geronimo , de 30 de julio y 5 de noviembre de 2007, el informe del Ingeniero Industrial Sr. Pascual , de 5 de febrero de 2008, y la ausencia de prueba en contrario:
1º.- que, en el contrato de arrendamiento, en la condición anexa 1ª, se convino que el local objeto del contrato sería destinado a taller de planchistería y pintura; y en el Anexo nº2, cláusula adicional 2ª , se autorizó al arrendatario a la instalación el local arrendado de un extractor de humos y sus correspondientes tubos, procedente del horno de pintura.
2º.- que, por Resoluciones del Ayuntamiento, se requirió al arrendatario para la adaptación de sus instalaciones a la Llei 3/1998, de 27 de febrero, de intervención integral de la Administración Ambiental, de acuerdo con lo previsto en el Decret 136/1999, de 18 de mayo.
3º.- que, para atender el requerimiento administrativo de adaptación a la nueva normativa ambiental, el arrendatario precisa sustituir la cabina de pintado instalada en el taller por un nuevo modelo de cabina adecuado a las prescripciones reglamentarias en materia de seguridad y medio ambiente, especialmente las relativas a las emisiones a la atmósfera, lo cual implica además la sustitución del actual conducto de evacuación de gases de 350 mm de diámetro, por otro conducto de 1 m2 aproximadamente.
4º.- que el nuevo conducto, aún siendo de mayor anchura, puede ubicarse en el mismo lugar por donde discurre el actual, por el interior del edificio hasta la boca de salida en la cubierta, y aunque precisa la adaptación de la estructura de los forjados a atravesar mediante los elementos de soporte necesarios, supone una obra que no tiene ningún tipo de afectación por lo que hace a la seguridad estructural de la edificación, ni tiene incidencia en relación con edificaciones vecinas.
Por lo tanto, resulta de lo actuado, que las obras de adaptación vienen impuestas por decisión administrativa, y son necesarias para cumplir la reglamentación vigente en materia de seguridad industrial y la normativa medioambiental.
Además las obras suponen una mejora de las instalaciones del local arrendado, adaptándolas a las necesidades actuales del taller de planchistería y pintura.
Tampoco las obras proyectadas debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca, por cuanto según el Ingeniero Industrial Don. Geronimo, mediante los elementos de soporte necesarios para la adaptación de la estructura de los forjados, la obra no afecta a la seguridad estructural de la edificación; y según las aclaraciones en el acto del juicio del Ingeniero Industrial Don. Pascual , la solución técnica, mediante la colocación de un anillo de hormigón y hierro en el perímetro del agujero, es una operación muy sencilla y habitual cuando se hace una abertura en el forjado, que no supone ningún problema estructural.
Por último, tampoco consta que las obras puedan afectar, una vez realizadas, al uso del edificio por otros ocupantes, resultando, por el contrario, de las alegaciones conformes de las partes, que no hay más ocupantes en el edificio.
Por lo tanto, cumplidos todos los requisitos legales exigidos por el artículo 114,7 del Texto Refundido de 1964 , procede autorizar la obras de adaptación solicitadas por el arrendatario, sin perjuicio de la facultad del arrendador de promover la elevación de renta, o de solicitar el afianzamiento de las obligaciones a cargo del arrendatario, lo cual no ha sido objeto de los presentes autos, y sin perjuicio asimismo de la facultad del arrendador de exigir, en su caso, la reposición del local al estado anterior a la terminación del arriendo, lo cual tampoco ha sido objeto de los presentes autos.
En consecuencia, procede la estimación de la demanda formulada por el arrendatario para la autorización de las obras de adaptación del local arrendado.
www.bdiinmueble.es marginal nº 345305
NO SE CONSIDERA COMO CAUSA RESOLUTORIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR CESIÓN DE UNA VIVIENDA LA MERA DESIGNACIÓN EN LA VIVIENDA DE UN DOMICILIO SOCIAL, SIN OCUPACIÓN O APROVECHAMIENTO REAL
Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 2009. La propietaria de una vivienda solicita la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda, sita en la CALLE000 nº NUM000, de Barcelona, y que había celebrado en el año 1996, al considerar que concurrían dos causas de resolución atendido el contenido del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Primera: cesión de vivienda no consentida por el propietario en cuanto el hijo del arrendatario, junto con tres personas ajenas a la familia, había constituido la sociedad Aula SL, fijando su domicilio social en la vivienda arrendada, lo que supone introducir un nuevo sujeto en la relación arrendaticia en connivencia con el arrendatario y sin consentimiento del arrendador.
Segunda: transformación de la vivienda en local de negocio por cuanto en la vivienda se venía desarrollando una actividad mercantil, comercial y didáctica propia de un local de negocio, en lugar de constituir la vivienda habitual del demandado y recurrente, que fue lo inicialmente pactado.
La sentencia de 1ª Instancia dictó sentencia desestimatoria de la demanda, con el argumento de que existe jurisprudencia contradictoria y de que para resolver el contrato por cesión inconsentida, conforme al artículo 114.2 y 5 de la LAU de 1964 , debía acreditarse una domiciliación social acompañada de una ocupación real de la finca, o lo que es lo mismo, un uso efectivo, lo que no concurría en el caso en la medida en que se había acreditado que la sociedad desarrollaba su actividad didáctica en la localidad de Cartagena y que la vivienda litigiosa no se había transformado en local de negocio constituyendo el domicilio del demandado y su esposa.
Recurrida en apelación, la Audiencia Provincial revoca la del Juzgado declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando al demandado a desalojar la vivienda.
El recurso se dirige a dirimir la controversia y fijar como doctrina si es o no necesario para estimar la causa resolutoria que se produzca la ocupación y posesión del bien arrendado, una ocupación material o física de la finca arrendada, o si, por el contrario, aquella alcanza a la meramente jurídica que, sin implicar una inmediata relación material, produce el consiguiente reproche jurídico para el cesionario, bastando por tanto la mera presunción de introducción de un tercero, como la designación domiciliaria, aunque esta sea meramente nominativa, y sin otra actividad reconocida jurídicamente valorable.
La cesión, se dice, es independiente de la ocupación material del inmueble, de tal forma que basta con la domiciliación de una persona jurídica distinta de la arrendataria en el inmueble arrendado, sin necesidad de uso efectivo u ocupación de la vivienda, para apreciar la causa de resolución por cuanto se trata de una figura que se caracteriza por el goce o uso del objeto arrendado en cualquiera de las formas que sea susceptible. El hecho, por tanto, de establecer una sociedad en la escritura constitutiva su domicilio social en el local arrendado, con su correspondiente inscripción en el Registro Mercantil, se considera suficiente para entender que ello supone, ineludiblemente, la utilización en su propio beneficio del local en cuestión, con independencia de su efectiva y material ocupación por parte de la persona jurídica, por cuanto el domicilio afecta a las condiciones de ejercicio de los derechos y el domicilio de la persona jurídica es el social.
La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el art. 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez, lo cual resulta coherente con la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento y con el tenor literal y el espíritu del artículo 114 causas 2ª y 5ª por cuanto se mantiene la bilateralidad e imperatividad de la norma resolutoria desde la idea de que no se conculca por el arrendatario, que no cede su posición a un tercero con ventaja o beneficio para el mismo, que es lo que se prohíbe, puesto que sigue asumiendo todo el protagonismo a la hora de cumplir las obligaciones dimanantes del contrato, ni resulta lesiva para los derechos de la parte arrendadora, cuya relación con el arrendatario se mantiene de la misma forma.
En el caso, la situación creada en el vínculo arrendaticio se ha limitado a una mera formalidad, como ha sido la domiciliación social, sin que ello vaya unido a la intromisión en el local arrendado de una sociedad. La vivienda arrendada constituye el domicilio del demandado y su esposa y la actividad docente que constituye el objeto de la sociedad se desarrolla en Cartagena, no estando acreditado que en el piso arrendado existan carteles o letreros de la actividad propia de la sociedad, ni en los buzones ni en el zaguán, ni que se lleve a cabo alguna actuación residual de índole administrativo o gerencial, hechos, por lo demás, que sirvieron al Tribunal de instancia para rechazar la otra causa resolutoria invocada puesto que no se justificó que se hubiera producido la transformación de la vivienda en local de negocio como consecuencia de no haberse acreditado que la sociedad realizara en la vivienda litigiosa alguna actividad mercantil, comercial y didáctica propia de un local de negocio.
En consecuencia, procede declarar como doctrina jurisprudencial la de que no se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real.
www.bdiinmueble.es avance de jurisprudencia
EXTINCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA POR NO CUMPLIRSE LA CONDICIÓN PACTADA Y RECLAMACIÓN DE LOS IMPORTES ENTREGADOS A CUENTA. MODERACIÓN DE ARRAS PENALES
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 29 de octubre de 2009. El día 8 de abril de 2008 la parte actora presentó demanda en la que solicitaba que se declare la extinción del contrato suscrito en 2006, por no haber advenido el acontecimiento que determinaba la condición de su eficacia. Sostienen que la condición implícita de la compra era la venta de su anterior vivienda. Pide que se condene a T Building, S.L. al pago de 48.952,50 euros, como devolución de los importes entregados a cuenta del precio de la compraventa, cuyo contrato se ha declarado como extinguido.
Con carácter alternativo insta que, de no estimarse la extinción contractual, se declare que todas las cantidades entregadas previamente por los actores lo fueron exclusivamente a cuenta del precio y su naturaleza deben de ser calificada como de arras confirmatorias y que, en este último supuesto, se proceda a la moderación de la devolución, aún teniendo en cuenta la total falta de responsabilidad por culpa o negligencia de los demandantes, con condena a la demandada al pago de las costas procesales. A tal efecto, niega que se trate de arras penitenciales.
La sentencia no considera probada la existencia de condición implícita (a pesar de que fuera la misma persona el intermediario de vendedor y de los compradores), pero entiende que la cláusula 9ª del contrato regula unas arras penales, que pueden ser moderadas. El juez aprecia que la finca se ha vendido a tercero y modera la cláusula reduciéndola a un 25%, que descuenta del total pagado a devolver.
El juez considera que la pena que ha de sufrir la parte compradora, debidamente moderada, asciende a 12.238 euros. La cantidad abonada por adelantado fue realmente importante (48.952,50 euros, sobre un precio de venta de 326.350 euros, casi un 15%), especialmente si se consideran las cantidades generalmente abonadas como arras, para la reserva de pisos a construir.
No se ha probado que la obra se finalizara en la fecha pactada (segundo trimestre de 2007), en tanto no se aporta certificado final de obra, por lo que no cabe presumir que la obra se acabó en dicha fecha, ni que el recurrente sufriera perjuicio por la no formalización final de la venta. De hecho, la vendedora comunica poseer el certificado y la cédula de habitabilidad el 7 de enero de 2008, al tiempo que emplaza al comprador ante el notario. Añade además que descontó del precio de venta (que fija en 312.000 y no en 326.000 euros) el importe ya pagado, pero no lo acredita de ninguna forma. Tampoco acredita haber asumido los costes de otra hipoteca, ni el desplome de precios en el mercado, ni tener pendiente la devolución del IVA, lo que le perjudica (art. 217 LEC).
www.bdiinmueble.es marginal nº 345439
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