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DOBLE VENTA DE INMUEBLE. LA MALA FE DEL SEGUNDO ADQUIRENTE, QUE INSCRIBIÓ EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, PRODUCE LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD AL PRIMER COMPRADOR
Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2010. PROMOCIONES ALMIJARA 21, S.L., formuló en su día demanda interesando la declaración de nulidad de la compraventa de un determinado solar celebrada entre las entidades codemandadas, PAYNA, S.L. como vendedora y METROPOLITANA ADVENTURES, S.L. como compradora, con las consecuentes cancelaciones en el Registro de la Propiedad, así como la declaración de propiedad sobre aquel solar y condenar a PAYNA, S.L. a otorgar escritura pública de compraventa a su favor, del mismo solar.
El supuesto de hecho en que se basa la acción ejercitada, en síntesis y como declara probado la sentencia de instancia es el siguiente.
La aludida sociedad ALMIJARA, por vía de subrogación, indiscutida, vino a ser la compradora de parte (previa segregación) de la finca cuya vendedora era la también mencionada PAYNA, mediante contrato de 5 de febrero de 2002, del que merecen especial mención algunas cláusulas, así la relativa al pago, segunda del mismo, que refleja el modo y plazos de efectuarlo, respecto de cuyo precio al inicio del pleito se ha entregado una importante cantidad y se reflejaban pagarés de vencimientos 5 de mayo de 2002 al 5 de agosto de 2003. En su cláusula tercera se desarrollan las actuaciones técnicas, administrativas y jurídicas que la segregación de la finca precisaría llevar a cabo para obtener la finalidad de edificar en los metros comprados dado que según se advierte por otros documentos posteriores se precisaba una cifra de metros superior a los 4.760 m2 fijados como mínimo, siendo rústico el resto de la finca matriz y sin interés en este litigio. A este propósito se le facultaba ampliamente a la parte compradora para llevar a cabo esas gestiones, con inexcusable colaboración de la vendedora, y específicamente a la "firma de cuantos documentos públicos o privados sean necesarios hasta la obtención del permiso correspondiente". Y en su cláusula cuarta se decía textualmente: "la transmisión en escritura pública de la finca o fincas que surgen del proyecto objeto de la presente compraventa…".
La compradora dirige requerimiento a PAYNA el 23 de septiembre de 2002 a fin de que no obstruya la segregación, lo que hasta cinco veces le había instado y el 14 de noviembre de 2002 alerta a un posible comprador que ya ella ha comprado anteriormente la finca. A su vez, la vendedora PAYNA dirige el 23 de enero de 2003 requerimiento de resolución del contrato por falta de pago a la compradora ALMIJARA. Tras lo cual, el 21 de febrero de 2003 vende la misma finca a la codemandada METROPOLITANA que inscribe la transmisión en el Registro de la Propiedad.
El recurso que ha formulado ALMIJARA considera infringidos los arts. 1261, 1276, 1300, 1302 del Código civil por la razón de que la sentencia de la Audiencia Provincial objeto del recurso declara "preferente la compraventa que vincula a la actora (actual recurrente) con la demandada PAYNA, S.L. lo que -según mantiene- "no se sostienen en modo alguno, por cuanto supone que las dos compraventas son válidas por perdurar o subsistir" ( sic ) y, añade literalmente "precisamente para impedir tan insostenible postulado está prevista la declaración de nulidad evitando la coexistencia de dos contratos válidos sobre una misma cosa, que es, precisamente, lo que hizo la instancia al declarar nula la segunda compraventa (limitada, lógicamente, al solar objeto de autos que afectaba a la sociedad)".
No es así y el motivo se desestima. Cuando el artículo 1473 del Código civil contempla el supuesto patológico de la doble venta o, por mejor decir, la pluralidad de ventas sobre la misma cosa, prevé el conflicto de adquisiciones ya que la cosa múltiplemente vendida debe ser adquirida por uno solo de los compradores y dice exactamente que si fuera inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro y, añade la jurisprudencia (sentencia de 1 de junio de 2000, 13 de noviembre de 2009 ) concurriendo el requisito de buena fe.
Por tanto, no habiendo buena fe, según ha declarado probado la sentencia de instancia, por parte del comprador en la segunda venta, es prevalente la primera, que reúne todos los presupuestos del contrato y no procede declarar la invalidez y eficacia de la segunda, ya que sus efectos obligacionales entre las partes permanecen y éstas podrán, en su caso, reclamarse las responsabilidades que procedan. Lo que impone el artículo 1473 es que no transmite la propiedad, sino que ésta se produce a favor del primer contratante, contrato perfeccionado por el consentimiento de las partes, válido y eficaz, sin que obstaculice el segundo la producción del efecto transmisible la propiedad. Es en este sentido en el que debe mantenerse el fallo de la sentencia recurrida, que declara preferente a esta última.
www.bdiimueble.esmarginal nº 347855
INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA CON ARRAS PENITENCIALES: LA NO CANCELACIÓN DE HIPOTECA IMPLICA LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO Y LA DEVOLUCIÓN DE LAS ARRAS
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 22 de octubre de 2009. Se firma un contrato privado de compraventa con arras penitenciales por la compraventa de una vivienda, cuando se procede a su otorgamiento en escritura pública ésta no se puede llevar a cabo ya que los vendedores no eran propietarios de uno de los elementos vendidos (un trastero) y no habían cancelado la hipoteca que gravaba la finca.
La parte vendedora alega que carece de experiencia en el mercado inmobiliario. Sostiene además que la compradora conocía que sobre el trastero sólo existía un derecho de uso privativo. Afirma que fue la compradora quien redactó el contrato y que era materialmente imposible que en el término de una semana pudiera cancelarse la hipoteca. Sostiene que el acuerdo real fue que la hipoteca se cancelaría al otorgar la escritura pública y que el incumplimiento fue de compradora.
La sentencia recurrida declara que el contrato suscrito entre las partes en fecha 14 de abril de 2008 aportado de nº 1 a la demanda es un contrato de compraventa con arras penitenciales, desestimando el resto de pretensiones. Tras el visionado del CD relativo al juicio y el examen de la prueba documental, el tribunal deberá rechazar las conclusiones de la sentencia apelada.
En línea con lo argumentado por el recurrente es de afirmar que el codemandado Alonso admitió que debía cancelar la hipoteca y que no lo hizo. También aceptó que se obligó a pedir un préstamo para cancelar la hipoteca. Con estos antecedentes es de concluir que se ha producido la errónea valoración de la prueba denunciada por el recurrente.
En el contrato los vendedores se obligaron a cancelar la hipoteca y es hecho indiscutible que no lo hicieron. Sostienen que el comprador aceptó que la cancelación se efectuaría en el acto de la firma de la escritura y que para ello debía aportar un cheque con el importe de la misma. Es cierto que la intermediaria, en el acto del juicio, ratificó dicha alegación, pero también lo es que ninguna otra prueba avala la realidad de dicha defensa.
En la firma del contrato los vendedores estuvieron asesorados por dicha intermediaria, la cual aceptó que lo revisó antes de la firma. También admitió que contaba con el asesoramiento de un letrado. A pesar de ello en el contrato consta, con total claridad, que el trastero era propiedad de los vendedores, cuando resulta acreditado que sólo disponen de su uso exclusivo. También se obligan a cancelar la hipoteca antes de la firma de la escritura y el actor debía efectuar, en dicho acto, un pago mediante cheque bancario de importe 800.000 €.
De ser ciertas las alegaciones se estima que, dada la trascendencia de las modificaciones pretendidas, debieron añadirse necesariamente en el contrato. Nada de ello se hizo y los vendedores no pueden escudarse en su desconocimiento de temas inmobiliarios toda vez que estaban debidamente asesorados. A mayor abundamiento, en el burofax de fecha 16 de abril no comunican el importe de la hipoteca pendiente para que el actor pudiera aportar un cheque por dicha cuantía, como sostienen que se había pactado.
Los vendedores recibieron 100.000€ en concepto de arras penitenciales y la hipoteca pendiente ascendía a 114.804,28€. Ya se dijo que el vendedor admitió que se obligó a solicitar un préstamo para cancelarla, por lo que al acudir a la notaría sin su cancelación, al menos administrativa, su incumplimiento contractual resulta evidente y por ello procede la estimación de la demanda y del recurso. Los vendedores ni tenían inscrita la propiedad del trastero ni cancelaron previamente la hipoteca. Tampoco se podía cancelar en el acto de la firma toda vez que el acreedor hipotecario no fue citado a dicho acto. En definitiva y de conformidad con el pacto cuarto del contrato los vendedores deben reintegrar al actor el doble de las arras percibidas.
www.bdiimueble.esmarginal nº 345426
DEVOLUCIÓN DE ARRAS POR INCUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES QUE SE FIJAN EN EL CONTRATO
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 20 de octubre de 2009. En fecha 20.10.2006 suscribió con la demandada, Dª Tomasa , un documento privado de compraventa de tres fincas que debían segregarse de su matriz por un precio global de 162.273 € de los cuales 6000 se pagaron a la suscripción del contrato y el resto debían entregarse en el momento de otorgar escritura publica, para cuyo otorgamiento se establecía como fecha límite el día 19.1.2007, acordándose expresamente que esta "se llevaría a cabo siempre y cuando sea entregado por parte del Ayuntamiento de Cabrera de Igualada la Certificación Urbanística autorizando el uso plurifamiliar o unifamiliar del solar, a la Inscripción en el Registro de la Propiedad de las parcelas y a la concesión de la Hipoteca a la parte compradora, en caso de que no se cumplieran alguno de estos requisitos y no se llevara a cabo la compraventa, la parte vendedora se compromete en este acto a devolver a la parte compradora la cantidad entregada a cuenta 6.000 € (seis mil euros)"; siendo así que no se ha cumplido ninguna de las condiciones estipuladas y que no se ha otorgado la escritura pública en el tiempo establecido, todo ello por causa imputable a la vendedora, interesa que, en aplicación de lo dispuesto en los arts. 1101, 1114, 1124 y 1504 todos ellos del Código Civil , se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 20.10.2006 y se condene a la demandada a restituir la cantidad de 6000 €.
El tribunal comparte, en lo esencial, los fundamentos jurídicos de la sentencia que se recurre, en el sentido que la actuación de las partes lleva de manera inequívoca a la conclusión de que el contrato fue resuelto por mutuo disenso, lo que comporta un efecto compensador de las responsabilidades, de tal manera que las partes vienen solamente obligadas a la restitución de lo recíprocamente entregado, lo que en este caso se traduce en la obligación de la vendedora de restituir a la compradora la cantidad de 6000 euros entregada a cuenta del precio y en concepto de arras.
Ello no obstante, aún prescindiendo de esta consideración, la demanda ha de ser estimada, teniendo en consideración lo expresamente pactado por las partes en la Cláusula Tercera , cuya claridad en los términos no admite interpretación.
Efectivamente, la lectura del contrato suscrito en fecha 20.10. permite concluir: que nos encontramos, como bien indica la sentencia de primera instancia, ante un contrato de compraventa perfecto.
A la suscripción del contrato la compradora entrega a la vendedora la suma de 6.000 € a cuenta del total precio pactado y en concepto de arras. Es preciso señalar la reiterada doctrina jurisprudencial en relación a tal figura y que parte de dos premisas: 1) En primer lugar que el concepto de arras no es en derecho moderno simple y uniforme, ya que se admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el art. 1454 concebidas de manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída y que normalmente corresponden con las entregas o anticipos "a cuenta del precio", de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del art. 343 CCom . junto a los cuales pueden ponerse además las conocidas como penales (identificadas en algún ordenamiento jurídico, como el italiano, según resulta del art. 1385 CC de 1942 ) con las que en efecto se confunden cuando lo entregado como "arra" no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del art. 1154 como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida, diferencias clasificatorias y conceptos las que frente a la escueta regulación del art. 1454 fueron reconocidas por la doctrina tanto científica, como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1255 de nuestro primer Código sustantivo. 2) En segundo término, que las dudas que pueden surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto, han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de las dichas arras, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que -las arras o señal que, como medio de garantía permite el art. 1454 tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales … de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido … -, debiéndose entender, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado".
En el supuesto de autos la suma entregada, además de serlo a cuenta del precio, cumple una función de arras penitenciales y penales, en tanto expresamente se prevén como multa o sanción a la posibilidad de desistir voluntariamente de un contrato bilateral y sinalagmático y como resarcimiento en caso de incumplimiento.
-De cualquier manera, las partes señalan expresamente tres requisitos para la consumación de la compraventa (el otorgamiento de la escritura pública supone la entrega instrumental de la posesión: traditio), para la cual se establece una fecha límite, a saber: a) la entrega por parte del Ayuntamiento de la certificación urbanística autorizando el uso plurifamiliar o unifamiliar del solar, b) la inscripción en el Registro de la Propiedad de las parcelas objeto de la venta (previa su segregación) y c) la concesión de la hipoteca a la parte compradora. En la misma cláusula Tercera se estipula de si no se cumple alguno de los requisitos enunciados, la parte vendedora se compromete a devolver a la compradora la cantidad de 6000? entregada a cuenta.
Es decir, las partes expresamente pactan tres supuestos cuya concurrencia comportará la resolución del contrato con el reintegro de la prestaciones, operando como excepción a las arras penales pactadas en el apartado anterior, bastando, pues, que concurran objetivamente, y prescindiendo de cualquier atribución de incumplimiento subjetivo, alguno de los tres.
En consecuencia, indiscutido que, llegada la fecha pactada como límite máximo para el otorgamiento de la escritura pública, no se había concedido la hipoteca a los compradores y probado que no se habían inscrito en el Registro de la Propiedad las fincas segregadas, y contestes las partes en la resolución del contrato, no cabe sino, de acuerdo con lo expresamente pactado, que la vendedora reintegre a la compradora la suma de 6000€ entregada a cuenta.
www.bdiimueble.es marginal nº 345314
NEGACION DE PRÓROGA DE ARRENDAMIENTO POR NO OCUPAR LA VIVIENDA ALQUILADA
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 21 de julio de 2009. Las entidades propietarias de una vivienda, ejercen acción resolutoria del contrato de arrendamiento que tenía por objeto la vivienda sita en la puerta NUM001 del número NUM000 de la Calle DIRECCION000 de esta Ciudad y ello, al concurrir las causas de denegación de la prórroga forzosa previstas en los apartados 3º y 4º del artículo 62 del mismo texto legal, de no estar ocupada la vivienda durante más de seis meses en el curso de un año y sin que esta desocupación obedezca a justa causa y, a su vez, ocupar el inquilino dos o más viviendas en la misma población, sin que su uso sea indispensable para atender a sus necesidades.
Las propietarias alegaban haber tenido conocimiento de que el inmueble arrendado estaba desocupado, al residir el Sr. Inocencio en un chalet de su propiedad sito en el número NUM002 de la Calle DIRECCION001 de la localidad de L´Eliana, a escasos 20 Km. de Valencia. El Sr. Inocencio se opuso a dicha pretensión, negando que, en ningún momento, la vivienda hubiese estado desocupada, si bien era cierto que durante los años 2.006 y 2.007 y, debido a un adenocarcinoma de esófago, había pasado períodos importantes ingresado en el Hospital Dr. Peset de Valencia.
La denegación de la prórroga, en base a lo establecido en el artículo 62. 4º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 , en cuanto causa de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda que establece el artículo 114, 11ª del mismo texto legal, lo es cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y que el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. El fundamente de dicho precepto radica en el hecho de que, al implicar aquella prórroga una carga importante para el arrendador si bien basada en el deseo de protección de la estabilidad del hogar del arrendatario (que constituye uno de los pilares de la cuestión arrendaticia) ante la escasez de viviendas, es lógico que, cuando éste sea titular de un derecho que le permita disfrutar de una vivienda distinta de la que motiva la denegación de la prórroga (aquí arrendamiento), carece de sentido que se dé aquella protección. Y es que nuestro ordenamiento jurídico, ante la concurrencia de los supuestos de hecho normados como causas de denegación de la prórroga forzosa, da preeminencia en la posesión inmediata al titular dominical del inmueble, sobre el poseedor en virtud de la relación locativa, como expresión de la preferencia del derecho real de dominio sobre el derecho personal dimanante de un contrato de arrendamiento, y por ello, huelga proponer y emitir juicios comparativos entre situaciones de protección jurídica distintas, que se encuentran en planos diversos y en relación de jerarquía.
Hecha esta puntualización se ha de indicar que la aplicación del supuesto normativo que nos ocupa exige : 1º) La ocupación efectiva de dos o más viviendas, debiéndose precisar que no es necesario que las dos lo sean en arrendamiento, siendo indiferente el título de ocupación. A su vez, no se requiere una ocupación material y simultánea, bastando con que las viviendas se encuentren a disposición del arrendatario (doble derecho de disposición) y finalmente que el término "ocupar" ha de ser entendido ampliamente en el sentido de tener la disponibilidad de varias viviendas que pueden ser usadas indistintamente. 2º) Que una de ellas sea la arrendada, ocupando la otra con igual o superior título, que dé derecho a disfrutarlas. 3º) Que el destino sea las necesidades familiares o domésticas presentes, entendidas en sentido amplio, y no otro. 4º) Que estén en la misma población y 5º) Que el uso simultáneo o conjunto no sea indispensable, corriendo de cargo del arrendatario la prueba de que, por el contrario, aquél sí que es indispensable.
En este caso, la otra vivienda que ocupa Inocencio se encuentra en la población de L´Eliana, perteneciente a distinta área metropolitana y partido judicial de Valencia y distante de ella 20 Km., y ello sería suficiente para desestimar el recurso, toda vez que la causa resolutoria del artículo 62. 4º de la Ley de Arrendamientos Urbanos, únicamente permite al arrendador la resolución del contrato cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población.
Es evidente que no pueden considerarse como situaciones parangonables, la de habitar de manera permanente y habitual en una vivienda ubicada en un importante núcleo urbano, con todas las ventajas inherentes que le son propias, respecto a la accesibilidad a comercios, medios de transporte, o centros sanitarios, con la de hacerlo en otra de menor entidad y con una oferta de servicios, sensiblemente más reducida.
Finalmente, tampoco puede exigirse al arrendatario el cambio de población, aunque sea próxima, ya que ello comporta necesariamente unas consecuencias o un empeoramiento de su situación por causa del desarraigo, y de los desplazamientos que vendrá obligado a realizar en función de sus circunstancias personales.
En el supuesto enjuiciado, el Sr. Inocencio figura empadronado con su esposa e hijo en la vivienda que tiene arrendada desde el 1 de Junio de 1.963, alegando que la adquirida en L´Eliana el 5 de Septiembre de 1.985, no es sino el lugar donde pasa sus vacaciones estivales, habiendo, a su vez, acreditado que el 13 de Junio de 2.006 se le diagnosticó un adenocarcinoma de esófago del que está siendo tratado en el Hospital Doctor Peset de esta Ciudad) y que en fecha 5 de Mayo de 2.008 permanecía ingresado en el servicio de Oncología.
En estas circunstancias, pretender cuestionar la " indispensabilidad " de la vivienda cedida en locación, so pretexto, en esencia, de que L´Eliana está muy bien comunicada con la capital y que dispone, a escasos kilómetros, del Centro de Recuperación y Rehabilitación de Levante o que puede venir conduciendo, no parece sea un argumento consistente, dada la edad del arrendatario (70 años) y las características de la enfermedad que padece, de ahí que, proceda la confirmación de la sentencia.
www.bdiimueble.es marginal nº 306754
CONTRATO VERBAL DE INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA QUE DA DERECHO AL COBRO DE COMISIÓN
Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 9 de diciembre de 2009.El procedimiento se inició tras la presentación de demanda por parte de D. Saturnino ejercita acción en reclamación de responsabilidad contractual por incumplimiento de la obligación de pago, dirigiendo su pretensión contra D. Luis (aquí apelante).
Como fundamento fáctico de su pretensión aduce, en síntesis, que dedicándose profesionalmente a la intermediación en la compraventa de solares, terrenos y resto de fincas urbanas, los servicios profesionales del actor fueron contratados en un momento dado por el demandado Sr. Luis , quien tenía interés en que se le buscase y encontrase comprador de sendas fincas descritas del siguiente modo: "Sitas en la Rua Bouzo de Cea, Vilagarcía de Arousa: 1) Casa de planta baja en ruinas, de unos cuarenta metros cuadrados, con terreno unido destinado a era, formando una sola finca de trescientos metros cuadrados …, su valor cincuenta mil euros; 2) Casa de planta baja y alta (en estado ruinoso) de unos sesenta metros cuadrados construida por planta, con terreno unido por todos sus vientos, excepto por su derecha entrando sur, su valor veintidós mil ciento veintiséis euros con cincuenta céntimos". Siendo así que habría culminado con éxito el encargo, puesto que la venta se perfeccionó con el comprador D. Basilio , lo cierto es que el ahora apelante y vendedor no le habría pagado los honorarios correspondientes a su labor de mediador (2.895,64 euros), ni las cantidades adelantadas por él, en concepto provisión de fondos para las respectivas Notarías, a fin de poder formalizar la escritura de venta (1.107,69 euros y 1.948,90 euros, respectivamente).
La tesis de Saturnino es la de que entre las partes ahora en litigio en su día se concertó un contrato de carácter verbal, por el que, a cambio del pago de sus correspondientes honorarios, se comprometía a poner en contacto a su cliente vendedor, Sr. Luis , con un tercero comprador a fin de culminar con éxito la celebración del contrato de compraventa de las fincas descritas ut supra.
Como dice la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 12 de Junio de 2007 , "la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato (sentencias de 8 octubre y 1 diciembre 1986, 2 octubre 1999, 13 junio 2006 y 30 marzo 2007 , entre muchas otras). La sentencia de 30 marzo 2007 recoge la doctrina de esta Sala acerca de la naturaleza de este contrato y afirma que "constituye un contrato atípico (consensual y bilateral, facio ut des [hago para que tú des) y aleatorio, puesto que su resultado es incierto y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines (…)". El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración (sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato"
Así pues, para que prospere la pretensión, esto es, para que éste alcance el efecto jurídico perseguido al ejercer su acción, ha de acreditar los hechos constitutivos de su pretensión (artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Prueba sin duda de difícil alcance, puesto que nos encontramos ante un contrato concertado verbalmente en virtud de los principios de autonomía de la voluntad y libertad de forma que rigen la materia en el ámbito de nuestro ordenamiento jurídico (artículos 1254, 1255 y 1278 del Código Civil ). La postura del demandado, negando tal compromiso, ha colocado al actor en una complicada tesitura, y así se ha constatado en el curso de las actuaciones, puesto que al no existir formalización escrita del susodicho contrato, no contamos con prueba directa capaz de demostrar fehacientemente la existencia del pacto.
Sin embargo, sí podemos contar con la prueba indirecta o de presunciones. En esta línea, sobre la presunción judicial ha de señalarse que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1253 del Código Civil , derogado por la Ley de Enjuiciamiento de 2000, y actualmente en el artículo 386 de esta última, como nos dice la Sentencia de 10 de febrero de 1998 , consiste en la estimación de un hecho no directamente probado como cierto por inferirse razonablemente de otro hecho directamente probado. Es evidente que la deducción que comporta las presunciones exige que el hecho de que han de deducirse esté completamente acreditado, S. 24-2-86 , y por supuesto que sea perfectamente claro, además el hecho deducido ha de resultar de modo lógico, natural y razonable. La Sentencia de 25 de mayo de 1996 declara que: «La S. de 23 de febrero de 1987, haciendo alusión a la de 11 de junio de 1984 , señala que si bien se encuentra en la esencia de la presunción que el enlace preciso y directo que relega el hecho-base en el hecho consecuencia se ajuste a las reglas del criterio humano, no se exige que la deducción sea unívoca, pues de serlo no nos encontraríamos ante verdadera presunción, sino ante los "facta concludentia", que efectivamente han de ser concluyentes o inequívocos, pudiendo en las presunciones seguirse del hecho-base diversos hechos consecuencia». En parecidos términos la Sentencia de 1 de abril de 2002 declara que: «Dicho medio de prueba se basa en tres datos: la afirmación base, que está constituida por el hecho demostrado y probado; la afirmación presumida, que es el hecho que se trata de deducir y el nexo entre ambas afirmaciones, que está constituido por las reglas del criterio humano, de las de la sana crítica de las utilizadas para la valoración y apreciación de otros medios de prueba, como ha señalado la sentencia de este Tribunal de 4 de mayo de 1998 «.
En definitiva, con la prueba practicada todo apunta a la confirmación de la versión de los hechos mantenida en el sentido de que, efectivamente, asumió el encargo de poner en contacto al Sr. Luis , como vendedor, con un tercero comprador de las fincas propiedad de aquél, comprometiéndose el apelante a pagarle la correspondiente retribución en caso de culminarse debidamente y con éxito el negocio jurídico de compraventa.
Concurren, pues, todos y cada uno de los elementos que, por formar parte integrante del mismo, permiten alcanzar el corolario de que, ciertamente, entre las partes litigantes en fecha sin determinar se celebró de modo verbal un contrato de mediación o corretaje, excluyéndose cualquier forma de actuación que obedeciese a una mera razón de favor o que respondiese a una liberalidad.
Acreditada la existencia del contrato de corretaje y el cumplimiento del mismo por parte del mediador, puesto que la compraventa se perfeccionó de modo efectivo, hemos también de ratificar la sentencia de instancia en lo que se refiere a la fijación de la cantidad que ha de ser abonada.
Porque, de un lado y a falta de pacto expreso entre los contratantes o tarifas profesionales aplicables, en lo que se refiere a los honorarios por el desarrollo de su actividad mediadora, lo reclamado como retribución se corresponde con lo que perciben en operaciones similares los profesionales del ramo en la zona donde se celebró la compraventa.
www.bdiinmueble.es marginal nº 347506
LA DISTRIBUCIÓN Y MODIFICACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO ENTRE LOS DIFERENTES PISOS Y LOCALES QUEDA SUJETA A GRAVAMEN POR LA MODALIDAD GRADUAL DE DOCUMENTOS NOTARIALES DEL IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 22 de marzo de 2007. La cuestión controvertida se ciñe a determinar la sujeción al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados con ocasión del otorgamiento de escritura pública en la parte correspondiente a la distribución y modificación de un préstamo hipotecario, anteriormente constituido, entre los diferentes pisos y locales constituidos en régimen de división horizontal.
Existen varias Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha como las de 16 de febrero de 1998 y 22 de enero de 2002 que declaran la no sujeción a gravamen de esta operación de distribución del crédito hipotecario.
Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2003 en recurso de casación en interés de la Ley fija la siguiente doctrina legal: las escrituras de distribución de la carga hipotecaria precedente entre los pisos y locales de un edificio sometido a división horizontal, constituyen actos inscribibles que tienen por objeto cosa valuable, no sujetos a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales y Operaciones Societarias, y por lo tanto, están sujetos al Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados, conforme al artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de septiembre.
La razón de esta sujeción proviene del hecho de que la inscripción en los Registros Públicos (el de la Propiedad, el Mercantil y el de la Propiedad Industrial, a los que ha de añadirse, como parte del primero, el de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento) otorga al titular registral un conjunto de garantías que el ordenamiento jurídico concede a determinados actos en razón de la forma notarial adoptada y que constituyen (dichas especiales garantías registrales) la finalidad del gravamen de Actos Jurídicos Documentados, sin que esta justificación del impuesto lo convierta en una tasa por la prestación de un servicio, pues tanto la edificación, como los préstamos concertados para financiarla y su distribución entre los pisos y locales, como el otorgamiento de las correspondientes escrituras y su eventual inscripción en el Registro de la Propiedad, forman parte del tráfico inmobiliario, cuya seguridad beneficia a todos y especialmente a cuantos intervienen en él, participando de la riqueza que produce.
De lo anterior se deduce la sujeción a gravamen por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de cuota gradual sobre documentos notariales de la distribución y modificación de un préstamo hipotecario, anteriormente constituido, entre los diferentes pisos y locales constituidos en régimen de división horizontal efectuada mediante documento público.
www.bdiinmueble.es marginal nº 290093
EN UNA EXPROPIACIÓN FORZOSA, SI FINALMENTE SE DECLARA NULO EL EXPEDIENTE NO SE TIENE QUE DEVOLVER LOS INTERESES POR EL JUSTIPRECIO RECIBIDO
Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2007 . El Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó sentencia que anulaba el acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de 5 de febrero de 1998 obligando al Sr. Luis Andrés a entregar el importe del justiprecio sin añadido alguno de intereses, y la de la Comunidad de entregarle la finca.
La Comunidad de Madrid no está de acuerdo por entender que es erróneo que no se tenga que devolver los intereses del justiprecio por el hecho de demorarse la fijación o entrega del justiprecio en un expediente expropiatorio que finalmente se declara nulo radicalmente y ello porque el carácter reglado y tasado del devengo de los intereses moratorios previstos en los artículos 56 y 57 de la Ley de Expropiación forzosa no puede emplearse para compensar, utilizando una fórmula no prevista, una situación de supuesto perjuicio para el interesado cuando la expropiación se declara inexistente; pues, a su juicio, si no ha existido la expropiación, y es necesario borrar toda consecuencia del acto nulo, siendo posible restitución in natura también ha de devolverse el precio de los intereses.
Los intereses vienen a representar en unos casos una compensación por la demora en la determinación del justiprecio -artículo 56 de la Ley de Expropiación Forzosa – o por retraso en el pago del mismo -artículo 57 de la citada ley -, pero no son parte del justiprecio, pues mientras éste tiene una naturaleza conmutativa del bien o derecho expropiado, el interés representa «una indemnización» en la dicción del artículo 56 de la Ley que se impone a la Administración o beneficiario de la expropiación, en razón de la demora en la determinación o pago del justiprecio, por ello, la jurisprudencia de nuestra Sala no lo viene considerando como parte del justiprecio, sino como un crédito accesorio del mismo que se devenga por imperativo legal; de ahí, que los intereses expropiatorios como frutos civiles se entienden devengados día por día, y por tanto en los supuestos como el que aquí contemplamos, en donde una vez producida la nulidad del expediente expropiatorio en el que es factible restituir los bienes expropiados a su antiguo propietario – restitución in natura- no se puede compeler al expropiado a fin de que pueda recuperar su propiedad que devuelva además del justiprecio recibido los intereses de demora del pago, pues el artículo 1303 del Código Civil que se invoca como infringido por la Administración recurrente no es aplicable al supuesto que enjuiciamos, ya que este precepto se refiere exclusivamente a relaciones contractuales, y aquí no estamos ante una relación contractual y aunque la Administración recurrente exige al expropiado la devolución de los intereses percibidos en concepto de justiprecio, tampoco le abona los frutos percibidos por la detentación del inmueble.
www.bdiinmueble.es marginal nº 294387
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