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OBRAS REALIZADAS EN LOCALES DE NEGOCIO: UNA REFORMA CONSISTENTE EN ALARGAR LA VENTANA HASTA EL SUELO, CON LA SUPRESIÓN DEL ESCALÓN Y LA INSTALACIÓN DE UNA PUERTA, NO SUPONE PERJUICIO ALGUNO PARA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS O LOS COMUNEROS QUE MEREZCA SER PROTEGIDO
Sentencia del Tribunal supremo de 11 de febrero de 2010. La cuestión litigiosa se centra principalmente en si la obra efectuada por la parte demandada en el local de su propiedad, dedicado a la administración de fincas, consistente en convertir en puerta, y así permitir el acceso directo desde la calle, lo que hasta entonces había sido una ventana, precisaba o no de la autorización de la Comunidad de Propietarios por afectar a un elemento común del inmueble, como es su fachada, o, si por el contrario, la ejecución de tal obra se llevó a cabo al amparo de lo establecido en la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal de fecha 30 de junio de 1980.
El Juzgado acogió la demanda al considerar que, si bien los Estatutos de la Comunidad permitían la subdivisión interior de los locales comerciales para constituir otros de aprovechamiento independiente, no autorizaban la modificación unilateral e inconsentida de la fachada por convertir lo que era una ventana en una puerta, y ha sido un hecho admitido, fijado en la audiencia previa, que la demandada procedió a tal cambio, pues, en principio, conforme con lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , al variar la obra el paramento exterior del edificio, era preciso el consentimiento de la Comunidad; y la sentencia de la Audiencia, entendió que la modificación ejecutada se había realizado al amparo de lo expresado en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, permisivos de la subdivisión de los locales, de modo que la norma aplicable era la del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal , donde se dispone que los pisos y locales pueden ser objeto de división material, para formar otros más reducidos o independientes, con la aprobación de la Junta de Propietarios, de modo que del referido precepto cabe deducir que el acuerdo de la Comunidad no era necesario, cuando previamente había sido establecida dicha posibilidad en una norma estatutaria, por colegir que, al constar de esta forma la facultad de división, no se precisaba la autorización de la misma, y practicada la división, la única forma de hacerla efectiva consistía en la apertura del local a la vía pública, toda vez que lo contrario le privaría del aprovechamiento independiente, que constituía la premisa de la división prevista y consentida por los Estatutos.
(…) Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros.
En este caso, la reforma en alargar la ventana hasta el suelo, con la supresión del escalón y la instalación de una puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios o los comuneros que merezca ser protegido.
www.bdifusion.es marginal nº 123722
UN PRECONTRATO EN EL QUE LAS PARTES DETERMINAN SUS ELEMENTOS ESENCIALES, COMO SON LAS FINCAS A TRANSMITIR Y LA CONTRAPRESTACIÓN QUE HA DE RECIBIR SU ANTERIOR PROPIETARIO, ES PLENAMENTE VÁLIDO Y PRODUCE TODOS SUS EFECTOS
Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de febrero de 2010. La cuestión litigiosa versa sobre la naturaleza y eficacia del documento privado suscrito por don Onesimo y la mercantil Finques La Garriga S.L. en julio de 2002, en el cual, tras exponer que el primero era propietario de determinadas fincas cuyo suelo estaba calificado como urbanizable a ejecutar por el sistema de compensación, pactaban que el Sr. Onesimo aceptaba la oferta económica realizada por Finques La Garriga S.L. y se comprometía a ceder los terrenos a favor de una sociedad nueva que se crearía posteriormente, de la que podría formar parte el Sr. Onesimo si estaba interesado en ello, a cambio de determinadas parcelas, obra edificada y dinero metálico.
Con fecha 3 de marzo de 2003, Finques La Garriga S.L. interpuso demanda de juicio ordinario, por la que interesaba que se dictara sentencia por la cual se declarara la vigencia de la oferta económica aceptada por las partes y del contrato de permuta suscrito en fecha 3 de julio de 2002, condenando a don Onesimo al cumplimiento del mismo y a su elevación a público y, para el caso de que se considerara resuelto el contrato, se condenara al demandado al pago de doscientos setenta mil cincuenta euros con sesenta y un céntimos, más el importe entregado a aquél por la mercantil actora, que asciende a la cantidad de sesenta mil ciento un euros, y la de seiscientos un mil doce euros con diez céntimos en concepto de lucro cesante.
D. Onesimo denuncia la vulneración de lo dispuesto en el artículo 1451 del Código Civil , referido a la promesa de venta, afirmando que el documento de 3 de julio de 2002 no tiene fuerza obligatoria alguna y "únicamente se reflejaba en dicho documento la intención de los firmantes de iniciar negociaciones en torno a la colaboración para una urbanización", siendo así que al no llegar a un acuerdo "ambos interesados podían libremente renunciar a su proyecto de colaboración, tal como estaba expresamente previsto en la cláusula 8ª del documento de intenciones".
Tanto el Juzgado como la Audiencia han entendido que nos encontramos ante un precontrato, que despliega su fuerza vinculante respecto de los firmantes del mismo, mediante argumentos que merecen ser compartidos.
No se puede calificar como un simple documento de intenciones el signado por las partes con fecha 3 de julio de 2002, que se titula como contrato, en el cual ambas se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para obligarse y contratar y dicen que "firman el presente contrato" (Exponendo IV), estableciendo en el pacto segundo que "ambas partes llevarán a término antes del inicio de las obras el contrato definitivo a otorgar ante el Notario que de mutuo acuerdo designen, y ateniéndose a la mejor solución fiscal por ambas partes", lo que simplemente comporta el compromiso de cumplir lo dispuesto en el artículo 1280-1º del Código Civil a efectos de que el convenio conste en documento público, en el cual procurarían acomodar el negocio para obtener la mejor solución fiscal para ambas partes.
El esfuerzo de argumentación realizado por la parte choca con la realidad de un convenio -precontrato- en el que las partes determinan sus elementos esenciales, como son las fincas a transmitir y la contraprestación que ha de recibir su anterior propietario, e igualmente con la ley pues el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referido a las condenas a emitir una declaración de voluntad, establece en su apartado 2 que en el supuesto de que «no estuviesen predeterminados algunos elementos no esenciales del negocio o contrato sobre el que deba recaer la declaración de voluntad, el tribunal, oídas las partes, los determinará en la propia resolución en que tenga por emitida la declaración, conforme a lo que sea usual en el mercado o en el tráfico jurídico».
La cláusula octava del precontrato celebrado entre las partes no incorpora una facultad de desistimiento, como ahora se pretende , sino que se limita a constatar la entrega por Finques la Garriga S.L. al Sr. Onesimo de la cantidad de 60.101 euros a cuenta de la cantidad de 300.506 euros que había de ser entregada por la primera como parte de la contraprestación correspondiente a la transmisión de los terrenos y lo único que viene a establecer es que "suponiendo que no se firmase el contrato de actuación, será devuelta esta cantidad" en clara referencia a un supuesto de mutuo disenso en el cual ambas partes decidieran no celebrar el contrato definitivo.
www.bdifusion.es marginal nº 1237184
DOBLE VENTA DE INMUEBLE: LA MALA FE DEL SEGUNDO ADQUIRENTE, QUE INSCRIBIÓ EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, PRODUCE LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD AL PRIMER COMPRADOR
Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2010. El supuesto de hecho en que se basa la acción ejercitada, en síntesis es el siguiente. La sociedad ALMIJARA, por vía de subrogación, vino a ser la compradora de parte (previa segregación) de la finca cuya vendedora era la también mencionada PAYNA, mediante contrato de 5 de febrero de 2002, del que merecen especial mención algunas cláusulas, así la relativa al pago, segunda del mismo, que refleja el modo y plazos de efectuarlo, respecto de cuyo precio al inicio del pleito se ha entregado una importante cantidad y se reflejaban pagarés de vencimientos 5 de mayo de 2002 al 5 de agosto de 2003. En su cláusula tercera se desarrollan las actuaciones técnicas, administrativas y jurídicas que la segregación de la finca precisaría llevar a cabo para obtener la finalidad de edificar en los metros comprados dado que según se advierte por otros documentos posteriores se precisaba una cifra de metros superior a los 4.760 m2 fijados como mínimo, siendo rústico el resto de la finca matriz y sin interés en este litigio. A este propósito se le facultaba ampliamente a la parte compradora para llevar a cabo esas gestiones, con inexcusable colaboración de la vendedora, y específicamente a la "firma de cuantos documentos públicos o privados sean necesarios hasta la obtención del permiso correspondiente". Y en su cláusula cuarta se decía textualmente: "la transmisión en escritura pública de la finca o fincas que surgen del proyecto objeto de la presente compraventa…".
La compradora ALMIJARA dirige requerimiento a PAYNA el 23 de septiembre de 2002 a fin de que no obstruya la segregación, lo que hasta cinco veces le había instado y el 14 de noviembre de 2002 alerta a un posible comprador que ya ella ha comprado anteriomente la finca. A su vez, la vendedora PAYNA dirige el 23 de enero de 2003 requerimiento de resolución del contrato por falta de pago a la compradora ALMIJARA. Tras lo cual, el 21 de febrero de 2003 vende la misma finca a la codemandada METROPOLITANA que inscribe la transmisión en el Registro de la Propiedad.
Sobre este triple pedimento se ha de partir de que la declaración de nulidad comprende cualquier tipo de ineficacia del negocio jurídico, ya que ni la doctrina ni el propio del Código civil son precisos en la terminología sobre la invalidez o ineficacia; la declaración de propiedad no tiene sentido, ni puede pensarse que se ejercita una acción reivindicatoria o declarativa de dominio ya que ni se alegan los presupuestos de tales acciones (se mantiene la existencia del título de compraventa y la inexistencia de la entrega -modo- de la finca) ni las normas que las fundamentan (esencialmente, el artículo 348 del Código civil ); las rectificaciones registrales y el otorgamiento de escritura pública son consecuencia directa de la declaración de ineficacia de aquella compraventa.
La sentencia objeto de los presentes recursos, de la Audiencia Provincial, revocando en parte la de primera instancia, no dio lugar a la resolución por declarar probado que la conducta de la compradora, ALMIJARA, no fue objetivamente obstativa al cumplimiento de su obligación de pago, ya que estuvo dispuesta a ello, siempre que la vendedora PAYNA no se inhibiera de las obligaciones asumidas en la cláusula tercera del contrato. Sí dio lugar al pedimento esencial de la demanda, en el sentido de, aplicando la doctrina de la doble venta y entendiendo que no medió buena fe en la compradora METROPOLITANA, la primera compraventa (de ALMIJARA como compradora) es prevalente y se cancelarán las inscripciones registrales contradictorias.
Cuando el artículo 1473 del Código civil contempla el supuesto patológico de la doble venta o, por mejor decir, la pluralidad de ventas sobre la misma cosa, prevé el conflicto de adquisiciones ya que la cosa múltiplemente vendida debe ser adquirida por uno solo de los compradores y dice exactamente que si fuera inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro y, añade la jurisprudencia (sentencia de 1 de junio de 2000, 13 de noviembre de 2009 ) concurriendo el requisito de buena fe.
Por tanto, no habiendo buena fe, según ha declarado probado la sentencia de instancia, por parte del comprador en la segunda venta, es prevalente la primera, que reúne todos los presupuestos del contrato y no procede declarar la invalidez y eficacia de la segunda, ya que sus efectos obligacionales entre las partes permanecen y éstas podrán, en su caso, reclamarse las responsabilidades que procedan. Lo que impone el artículo 1473 es que no transmite la propiedad, sino que ésta se produce a favor del primer contratante, contrato perfeccionado por el consentimiento de las partes, válido y eficaz, sin que obstaculice el segundo la producción del efecto transmisible la propiedad. Es en este sentido en el que debe mantenerse el fallo de la sentencia recurrida, que declara "preferente" a esta
última.
www.bdifusion.es marginal nº 1236878
COMPRAVENTA: LA AUSENCIA DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN DE LA VIVIENDA NO SIEMPRE ES MOTIVO DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL
Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 9 de diciembre de 2009. En la presente demanda se pretende la resolución del contrato de compraventa de fecha 15 de enero de 2007 suscrito por ambas partes sobre un dúplex situado en la denominada DIRECCION000 , situada en Molina de Segura, al entender que existía un incumplimiento contractual previo por parte de la vendedora al no haber obtenido la licencia de primera ocupación.
La sentencia centra la cuestión debatida en el hecho de quién llevó a cabo el incumplimiento inicial y en la determinación de si la compradora tiene o no derecho a retener los 24.000 € pagados, pero entiende que no está probado que la no concesión de la licencia de primera ocupación fuese la causa real del incumplimiento de la compradora de sus obligaciones de pago.
A efectos de poder centrar el debate hay que tener en cuenta que la compradora se comprometió al pago de una cantidad de 32.000 € el día 1 de marzo de 2007 (mes y medio después de la fecha del contrato privado) y el resto del pago del precio por importe de 196.000 € al otorgar la escritura pública de compraventa.
Está reconocido, y por ello no es hecho litigioso, que la compradora no ha pagado ni el precio parcial el día 1 de marzo ni compareció a otorgar escritura pública a pesar de ser requerido para ello por la vendedora, para lo que fue citada el día 5 de marzo de 2007 ante la Notaria designada por la vendedora. Tampoco ofrece duda alguna que la vendedora no estaba en posesión de la licencia de primera ocupación a la fecha del otorgamiento de la escritura pública, tal como se desprende de la certificación del Ayuntamiento de Molina de Segura; dicha certificación contiene igualmente el dato de que el expediente para la obtención de dicha licencia se inició el día 26 de octubre de 2007, es decir, en fecha posterior a la fijada para el otorgamiento de la escritura pública.
Se trata por tanto de dos hechos absolutamente probados y que justifican la existencia de un mutuo incumplimiento de cada una de las partes de las obligaciones contractualmente asumidas, o, como en el caso de la licencia de la primera edificación, que son una consecuencia directa del propio contrato de compraventa.
Que la licencia de primera ocupación es una obligación que asume el promotor y vendedor es algo que no puede dudarse. No tenerla cuando se otorga la escritura pública es un incumplimiento contractual sin duda alguna imputable al vendedor. Ahora bien en lo que no existe unanimidad en la jurisprudencia es en relación a si la ausencia de dicha licencia de primera ocupación es constitutiva o no de causa de resolución contractual.
Ante esta disyuntiva legal, esta Sala considera que la ausencia de la licencia de primera ocupación, por sí sola no tiene porqué generar la resolución contractual a favor del comprador en aquellos casos en los que está solicitada y no impide el uso legal del inmueble, pues no se olvide que dicho uso es la finalidad propia del contrato de compraventa; en estos casos estaremos en presencia de un cumplimiento defectuoso que generará indemnización de daños y perjuicios al comprador. Sí podrá ser considerado como incumplimiento esencial y por tanto resolutorio, en aquellos casos en los que la falta de la licencia de primera ocupación, a pesar del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, impida a los compradores el uso de la misma, bien por resolución administrativa en tal sentido, bien porque existan dudas sobre la habitabilidad o seguridad estructural del edificio o bien porque no se pueda acceder al suministro legal y regular de luz, agua y demás servicios de uso habitual en una vivienda; en estos supuestos se frustra totalmente la finalidad del contrato, al impedirse el uso adecuado de la vivienda y por ello concurre el incumplimiento que ampara el artículo 1124 del Código Civil .
Aplicando la anterior doctrina al presente caso enjuiciado, es evidente que debe ser confirmada la sentencia de instancia y sus acertados razonamientos jurídicos. Como ya se ha señalado, el único incumplimiento que se imputa al vendedor es la ausencia de la cédula de habitabilidad, ahora licencia de primera ocupación, lo que considera un incumplimiento de la obligación de entrega de la cosa vendida asumida por el vendedor. Y es evidente, como bien señala la sentencia, que no se ha probado que dicho incumplimiento sea la causa real del impago de las cantidades en el plazo pactado y el otorgamiento de la escritura pública. Por un lado hay que tener en cuenta que el contrato de compraventa se firma el día 15 de enero de 2007 y el otorgamiento de la escritura pública se pretendía llevar a cabo el día 5 de marzo siguiente, lo que indica que la vivienda estaba ya construida y era conocida por el comprador, por lo que previamente a la firma del contrato privado podría haber solicitado la acreditación de la posesión o, al menos, la solicitud de la licencia de primera ocupación.
En segundo lugar la citada obligación debería de cumplirse en el momento del otorgamiento de la escritura pública, cuya fecha era posterior al pago de los 32.000 ? pactados para el día 1 de marzo y que tampoco fueron abonados a su fecha, sin que en ese momento, que no suponía la obligación de entregar la vivienda fuera exigible en modo alguno la tenencia de la citada licencia de primera ocupación, lo que implica que la apelante incumplió previamente sus obligaciones contractuales sin causa justificada. En tercer lugar, la propia actitud de la compradora e en los momentos posteriores demuestra claramente que no tenía intención de cumplir el contrato, por lo que la ausencia de la licencia de primera ocupación no deja de ser un simple pretexto para buscar la resolución y la devolución de la cantidad pagada.
En tal sentido es llamativo que: a) no paga el plazo pactado el día 1 de marzo; b) no comparece en la Notaria, lugar en el que podía de haber justificado los motivos de no otorgamiento de la escritura pública y haber exigido la aportación de la licencia de primera edificación; c) tampoco contesta al requerimiento notarial efectuado con fecha 20 de marzo a los efectos del artículo 1504 del Código Civil por el vendedor; d) la primera vez que comunica fehacientemente su voluntad de resolver el contrato es a través del burofax remitido por su letrada con fecha 2 de mayo de 2007 en el que se limita a señalar que "…se aprecia que ha existido por parte de uds., un incumplimiento de las condiciones pactadas", sin especificar en qué consiste dicho incumplimiento ni tampoco hace referencia alguna a la ausencia de la licencia de primera edificación como causa de resolución; e) no consta en las actuaciones que requiriese, siquiera fuese de forma verbal, al promotor vendedor sobre la entrega de dicha licencia, su tenencia o solicitud, ni antes ni después de la firma del contrato privado, por lo que no pueden aceptarse las afirmaciones realizadas en la demanda sobre dicha comunicación por estar huérfanas de toda prueba; y f) no prueba que la ausencia de dicha licencia de primera ocupación le hubiese impedido el uso legal de dicho inmueble.
En definitiva no existe prueba alguna de que la ausencia de tal licencia sea un incumplimiento de tal alcance que pueda justificar su consideración como grave y frustrante de la finalidad negocial a los efectos resolutorios.
www.bdifusion.es marginal nº 1237588
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