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LOS INQUILINOS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO, DESTINADOS A ACTIVIDADES NO COMERCIALES Y CELEBRADOS ANTES DEL 9 DE MAYO DE 1985 DEBEN JUSTIFICAR HABER ABONADO LA CUOTA DEL IAE PARA EL AÑO 1994
Sentencia del Tribunal Supremo, de 8 Junio de 2010. Doña C. y Doña D., demandaron por desahucio del local de negocio, por finalización del tiempo establecido, contra empresa que alegó que el plazo mínimo de duración sería de 15 años, y en su caso prorrogable por otros cinco, por lo que no puede entenderse expirado el plazo de duración del contrato y en su caso si se entendiere que concluyó el 1 de enero de 2005 se habría producido la tácita reconducción, al haberse abonado las rentas actualizadas por la demanda y aceptadas por la actora.
El Juzgado desestimó la demanda. Recurrida la sentencia de primera instancia, la Audiencia Provincial de Valladolid dictó sentencia, estimando la demanda y declarando haber lugar al desahucio, por expiración del término, del local de negocio. La empresa planteó entonces, recurso de casación.
En la Ley de Arrendamiento Urbanos de 24 de noviembre de 1994, se determina que el plazo de duración de los arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, cuando el arrendatario sea persona jurídica y desarrolle actividades distintas de aquellas a las que correspondan cuotas según las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas mínimas municipales, o cuotas mínimas según tarifa correspondiente al ejercicio de 1994, de 5 a 20 años, con prueba de cargo de la parte arrendataria del importe del I.A.E. que abona por la actividad que desarrolla.
El problema se plantea al determinar si para establecer la duración de estos contratos de arrendamiento basta con acreditar simplemente la cuota mínima municipal del I.A.E. que corresponda a la actividad desarrollada para el ejercicio de 1994, o si resulta necesario que el arrendatario está dado de alta y que pague el impuesto correspondiente, o la cuota que efectivamente se haya satisfecho y abonado para ese ejercicio.
La ley se inclina por un criterio puramente económico, identificado por la cuota del I.A.E., en función de la cual establece una duración mayor o menor del contrato, que cede en el supuesto de que no se acredite la cuota que corresponde a la actividad desarrollada en el local arrendado para limitar su duración al plazo mínimo de cinco años. Nada dice la norma sobre las consecuencias que derivan de aquellos arrendamientos respecto de los cuales el arrendatario no este dado de alta en actividad alguna ni abone por tanto cuota del I.A.E, situación que, sin duda, ha propiciado diferentes soluciones y que debe resolverse desde la idea los inquilinos deben estar al tanto, de una manera efectiva, de sus obligaciones tributarias, para que los tribunales puedan seguir aplicando las pertinentes consecuencias que, en este caso, se traducen en una limitación del plazo de duración de la relación de alquiler, que no podrá ser superior a los cinco años pues, en definitiva, el arrendatario no ha cumplimentado sus deberes tributarios, y, como consecuencia, no ha podido justificar el abono de la cuota a su cargo por más que la actividad desarrollada en el local le hubiera permitido disfrutar de un plazo superior conforme a la tarifa del I.A.E.
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Marginal nº2160076
DESAHUCIO POR IMPAGO DE LAS OBRAS DE REPARACIÓN DE LA VIVIENDA. ARRENDAMIENTOS URBANOS. DESAHUCIO
Sentencia del tribunal Supremo de 7 de julio de 2010. La representación procesal de doña Susana y doña Covadonga presentó demanda de juicio verbal de desahucio contra don Florián, inquilino de la vivienda sita en la Calle…, Núm…., de Madrid, por falta de pago completo de la renta y cantidades asimiladas durante los años 2002 y 2004. La relación de alquiler tuvo su origen en el contrato suscrito por el entonces propietario, D. Lázaro, con D. Florián, el 1 de diciembre de 1947. En la posición de inquilino se había situado el demandado por subrogación. Se alegaba en la demanda que el demandado había dejado impagadas cantidades parciales correspondientes a cantidades asimiladas a la renta por importe de 76,56 euros durante el año 2002 y 218,3 euros durante el año 2004, todas ellas correspondientes a gastos generales -comunidad- y obras.
Aducían, asimismo, que se había requerido fehacientemente al demandado al pago de tales cantidades, por lo que terminaba solicitando que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento con el consiguiente desalojo del demandado de la vivienda sobre la que aquél recaía. La parte demandada opuso las excepciones de falta de legitimación activa, falta de debida representación de las actoras e inadecuación de procedimiento. El juzgador de primera instancia estimó la excepción de insuficiencia de poder, sobreseyendo el procedimiento, decisión que fue revocada en apelación por la Audiencia Provincial, dando lugar a una nueva celebración de juicio oral.
Después de exponer las diferentes posturas jurisprudenciales al respecto, la Audiencia concluye
que cabía la posibilidad realizar la acción de desahucio por impago de cantidades que, tienen el concepto de asimiladas a la renta como son: los servicios y suministros que se prestan al arrendatario y la repercusión por las obras realizadas en la cosa arrendada.
También opuso el apelante la fijación unilateral de las cantidades repercutidas por el arrendador al arrendatario, pero la Audiencia comprendió que las arrendadoras requirieron cumplidamente de pago al arrendatario, poniendo a disposición de este toda la documentación contable, debiendo el inquilino, instar el correspondiente procedimiento de determinación de rentas de no estar de acuerdo con las cantidades reclamadas.
Bajo la vigencia de la ley de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, los supuestos referidos a "cantidades asimiladas" se correspondían a diferencias en el coste de servicios y suministros y las cantidades derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador. El texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos, actualmente en vigor, lleva a considerar que merece esta misma consideración de "cantidades asimiladas" el importe del coste de los servicios y suministros. Así, el contrato objeto de examen se celebró el 1 de diciembre de 1947, lo que supone, que el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, así como el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan.
Todo ello, unido la necesidad de interpretar las normas conforme a su espíritu y finalidad (Art. 3 del Código Civil), permite considerar que la causa resolutoria prevista en el Art. 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 comprende, en la actualidad, el impago de los importes referidos tanto a servicios y suministros producidos a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 como al importe de las obras necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido. Ello, además, porque el arrendatario está obligado a su pago con carácter periódico y una interpretación integradora de ambas normas, la vigente y el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, lleva a estimar su necesaria calificación como "cantidad asimilada a la renta", según la expresión utilizada por el Art. 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Una interpretación diferente obligaría a forzar al arrendador a iniciar procedimientos sucesivos de reclamación contra el arrendatario incumplidor respecto de una obligación periódica de la que debe responder durante la vigencia del contrato, lo que exige su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación de pago de la renta. Esta línea de interpretación ya ha venido siendo recogida por esta Sala respecto al incumplimiento de otras obligaciones, como es el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles por el arrendatario, e incluso en relación al incumplimiento del pago de servicios y suministros.
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Avance de Jurisprudencia
PROHIBICIÓN DE CUALQUIER CLASE DE ELEMENTOS QUE IMPIDAN EL ACCESO A LA PUERTA DEL PORTAL CON LLAVE
Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2010. D. Augusto , abogado, es propietario de un piso destinado a oficina en la comunidad constituida en la calle … nº de Madrid. Por razones de seguridad, la comunidad tomó el acuerdo de cerrar con llave la puerta del portal, anulando el portero automático. En una Junta extraordinaria convocada al efecto y celebrada el 22 de abril de 2002 se acordó que no se cerrara con llave dicho portal, concediendo a cada propietario la facultad de cerrar o no y, todo ello a raíz de una serie de ataques a la propiedad acaecidos en el propio inmueble. El 9 de mayo del mismo año 2002, la Junta General revocó por mayoría el acuerdo de la celebrada el 22 de abril, acordando que la puerta fuera cerrada o no por cada propietario en cada caso siguiendo la legalidad vigente. Ello resulta contrario a lo establecido en los artículos 44 y 45 de la ley 19/1999 , de 29 de abril de la Asamblea de la Comunidad Autónoma de Madrid, reguladora de los servicios de prevención y extinción de incendios y salvamentos que imponen la obligación de dejar expedita la salida prohibiendo cualquier clase de elementos que impidan su utilización. Dicha norma establece que se considerarán infracciones graves (Art. 45 ,a) o muy graves (Art. 44 , a ) "el entorpecimiento de vestíbulos, pasillos, escaleras o puertas de salida, con instalaciones, muebles o cualquier clase de elementos que impidan su utilización".
La Ley 19/1999 establece unas normas imperativas por razón de seguridad para evitar las graves consecuencias que pueden producirse en casos que ocurra un siniestro que requiera una actuación urgente de los servicios de salvamento. Estas normas deben ser cumplidas por los ciudadanos, por lo que no lleva razón la sentencia recurrida cuando afirma que el incumplimiento daría lugar únicamente a una sanción administrativa; esto no se excluye, pero a su vez la infracción afecta a la validez de un acuerdo que impida la efectividad de cualquier medida de seguridad y, por lo tanto, contrario a dicha norma. Afirmada la vinculación que produce la norma administrativa imperativa, hay que examinar los acuerdos impugnados. Resulta claro que si se impone una sanción es porque el tipo descrito incluye una norma imperativa, en virtud de lo que dispone el Art. 18.1,a) LPH, que establece que los acuerdos son impugnables "cuando sean contrarios a la ley[…]". Ello debe integrarse con lo dispuesto en el Art. 6.3 CC , por lo que los acuerdos tomados en contra de esta norma son nulos de pleno derecho por ser contrarios a la norma imperativa, contenida en la Ley autonómica 19/1999. Por ello, dichos acuerdos son nulos de pleno derecho.
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Marginal nº2160174
ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CON OPCIÓN DE COMPRA. NO ES POSIBLE EJERCITAR LA OPCIÓN EN EL PERIODO DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN
Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2010. El día 15 de diciembre de 2.001, Don Ricardo, por un lado, como arrendador, y Don Narciso y Doña Tania, por otro, como arrendatarios, suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio, sometido a la LAU de 1994, sobre un inmueble sito en la Calle…. n° ….. de la localidad de Palazuelos de Eresma, que comprendía un local destinado a Bar Restaurante y otras dependencias auxiliares. Este contrato fue renovado por otro de 15 de diciembre de 2.002, siendo suscrito este último por Don Ricardo, en nombre y representación de Innugar SL., como arrendador, y por Don Narciso y Doña Tania , por otro, como arrendatarios. En ambos contratos se incluyó una cláusula en virtud de la cual concedían a los arrendatarios una opción de compra del referido bien inmueble "durante la vigencia del contrato", con la única modificación en uno y en otro del precio para su ejercicio.
El objeto de debate versa sobre la naturaleza y alcance de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y la pervivencia o no de los pactos alcanzados entre las partes, en especial respecto a la opción de compra, por si la reconducción abarca el plazo inicialmente pactado para ello o si, como requisito esencial de la opción de compra, exige un consentimiento expreso.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, considerando que el plazo pactado para la opción de compra fue de un año, siendo un requisito esencial que no se vió ampliado por la voluntad expresa de las partes, de forma que la tácita reconducción mantiene el contrato de arrendamiento entre las partes con limitación del plazo pero no renueva la opción de compra pactada, ya que no se pactó por el plazo que dura la relación arrendaticia sino por el plazo de un año contemplado en el contrato para el inicial arrendamiento.
La sentencia de apelación desestima el recurso de la demandante, aceptando los razonamientos de la sentencia de primera instancia, al considerar que la tácita reconducción no reproduce las características del contrato de arrendamiento en lo referente al plazo de duración y consecuentemente tampoco respecto a la opción pactada que tan solo tendría eficacia durante al plazo acordado para el contrato original, un año.
El recurso de casación de la parte actora formula un único motivo por la infracción de los Art. 1566 y 1567 del Código Civil, en el que plantea la cuestión de sí la opción de compra pactada en el contrato de arrendamiento de local de negocio que vinculaba a las partes, se encontraba vigente durante el periodo de tácita reconducción, momento en que se ejercitó la misma, o si, por el contrario, como sostiene la sentencia, la tácita reconducción tan sólo tiene los efectos legalmente previstos, pero no permite mantener los pactos especiales que alcanzaron las partes en el mencionado contrato de arrendamiento, de forma que la opción no estaba vigente, al no haber existido manifestación de las partes a la hora de exponer su voluntad de mantenerla durante la prorroga del contrato, olvidando, según el recurrente, que no estamos ante una prórroga, sino ante una reconducción, lo que supone un nuevo contrato por consentimiento tácito que reproduce las características del anterior, salvo en lo referente al plazo de duración y aquello que pudiera afectar a terceros. El motivo se desestima.
La tácita reconducción prevista en el Art. 1566 del CC supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato (Art. 1467 CC ). Y este nuevo contrato que se crea por desaparición del anterior no reconduce la opción de compra del viejo al nuevo mediante la ampliación del plazo inicial que se establece por voluntad expresa de la propia Ley para la relación arrendaticia, y no para la opción que se incorpora a ella, en contra de las previsiones iniciales de las partes que pusieron como fecha de caducidad para su ejercicio la vigencia del contrato de arrendamiento, sin ampliarlo a una posible tácita reconducción, que hubiera necesitado, según el Art. 1.255 del Código civil , de un pacto por escrito, y que, además, de admitirse pondría a la parte optante en una situación más ventajosa sobre la parte optada, por cuanto vería mejorado su derecho con el paso del tiempo al adquirir más barato y fuera del tiempo previsto para su ejercicio, consustancial a su propia naturaleza.
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Marginal nº 2238964
NO CABE LA ACCIÓN DE REPETICIÓN POR LA CONSTRUCTORA CONTRA LA
ASEGURADORA DEL PERJUDICADO
Sentencia de Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2010. La constructora que satisfizo íntegramente la condena impuesta con carácter solidario en un pleito anterior por vicios de la construcción, formuló demanda en ejercicio de la acción de reembolso o regreso en la solidaridad pasiva que prevé el Art. 1145 CC contra los arquitectos superiores y técnicos, el estudio que intervino como proyectista y sus respectivas aseguradoras, a fin de lograr que se le reintegrara lo que anticipó, más los intereses legales desde la presentación de la demanda y los procesales desde que la cifra correspondiente a cada uno fuera fijada en sentencia, precisando que la reclamación contra las aseguradoras se sustentaba en la acción directa del Art. 76 LCS por la subrogación que, según se afirmaba, había operado a favor de la constructora a consecuencia del pago.
Los demandados se opusieron a la demanda aduciendo que la responsabilidad derivada de su intervención en la construcción de las viviendas no es por cabezas, sino que procede su individualización o, si procede, la responsabilidad por estirpes (por grupos de profesionales unidos por la misma función de trabajo), por cuanto la solidaridad opera solo respecto del acreedor (Cooperativa de viviendas) y no entre los deudores solidarios intervinientes en la construcción, estimando además indebidos y excesivos los gastos cuyo reembolso se reclama. La Mutua de Seguros de los Aparejadores y Arquitectos, Musaat, alegó falta de legitimación pasiva por no haber sido parte en el procedimiento precedente.
El Juzgado estimó parcialmente la demanda condenando a todos los demandados a excepción de Musaat, a la que absuelve por razones de fondo. La sentencia de primer grado declara procedente el reintegro solicitado, dado el carácter solidario de la condena impuesta en sentencia firme precedente y el hecho acreditado de que la actora hubiera asumido la totalidad de la deuda, si bien reduce la cuantía reclamada por entender que no todas las cantidades solicitadas se corresponden con la cuota de responsabilidad de los condenados intervinientes en el proceso constructivo. Esta sentencia fue recurrida en apelación por la parte actora y por la entidad proyectista codemandada.
La Audiencia Provincial de A Coruña acordó estimar parcialmente el recurso de la actora, y rechazar el recurso de la proyectista así como la impugnación de una de las aseguradoras (Asemas). La sentencia declara, en síntesis: a) que Musaat carece de legitimación pasiva, lo que determina su absolución en la instancia, sin que proceda dirigir contra ella la acción de reembolso al no haber sido demandada y condenada en el pleito anterior, ni la acción directa del Art. 76 LCS , por no tener la actora la condición de perjudicado; b) que los intereses de la cantidad a reembolsar deben devengarse a partir de la sentencia de segunda instancia por ser en ésta en la que se fija definitivamente la deuda, toda vez que se rechaza la inclusión de varios conceptos y partidas inicialmente reclamadas.
Ya en casación, la entidad demandante insiste, en síntesis, en la posibilidad de extender la condena a Musaat, ya que con su pago Dragados se subrogó en los derechos de la cooperativa acreedora, y por ende, en la acción directa que a ésta pudiera corresponderle contra aquella aseguradora por razón del daño sufrido. El Tribunal Supremo ha reiterado que con arreglo a lo dispuesto en el Art. 1591 CC la responsabilidad decenal de los agentes que interviene en una construcción mal hecha genera entre estos vínculos de solidaridad que no tienen su origen ni en la Ley ni en el contrato sino en la sentencia que la declara. Estos vínculos surgen de la necesidad de proteger al dañado cuando la conducta de varios participes en la obra ha contribuido a los defectos ruinógenos y no se ha podido cuantificar las cuotas de contribución, tratándose de una solidaridad que la jurisprudencia denomina como impropia o por necesidad de salvaguardar el interés social, por contraposición a legal o propia, pero que, como ésta, favorece al acreedor, aquí perjudicado, posibilitándole demandar a todos o a algunos de los responsables solidarios a su elección en aplicación del Art. 1144 CC.
En la misma línea se viene manteniendo que, satisfecha la condena impuesta por solo uno o varios de todos los condenados solidariamente en un proceso anterior, el Art. 1145 CC permite que aquel o aquellos que cumplieron con el total de la deuda puedan acudir a otro posterior en ejercicio de la acción de reembolso o regreso para debatir la distribución del contenido de la obligación entre todos los intervinientes en el proceso constructivo, desapareciendo entonces la solidaridad que rige en las relaciones externas, frente al perjudicado acreedor, para pasar a regir en las internas (entre deudores solidarios) la mancomunidad.
En suma, el deudor solidario que paga o cumple en su totalidad con el acreedor extingue el vínculo obligatorio, adquiriendo por ministerio de la Ley un derecho a repetir en la esfera interna, exclusivamente contra el conjunto de obligados unidos por vínculos de solidaridad, y tan solo lo que pagó más los intereses del anticipo. Es este un crédito ajeno por completo al que ostentaba el acreedor primigenio y desprovisto además de las garantías que tenía el crédito extinguido.
Por otra parte, la acción directa del Art. 76 LCS encuentra su razón de ser en la producción de un daño y en el interés del perjudicado en obtener su rápida reparación, lo que implica que solo a él le incumbe ejercitarla. La no-equiparación entre acción de reembolso del Art. 1145 CC y acción de subrogación por pago descarta que quien no ostenta la condición de perjudicado pueda, al socaire de repetir contra los demás deudores solidarios, extender la reclamación a terceros a quienes aquel no reclamó. En aplicación de esta doctrina no se advierte que incurra en infracción legal alguna la decisión de la Audiencia Provincial de descartar que la actora tuviera derecho alguno a extender su reclamación a Mussat. El vínculo de solidaridad que une a los agentes frente al dueño de la obra otorgaba a la cooperativa la facultad de elegir a quien o quienes de los agentes intervinientes en el proceso constructivo demandar (Art. 1144 CC ) y hacer responsables de los vicios detectados.
Además, la existencia de un seguro de responsabilidad civil que cubría la contraída por varios de esos agentes frente a terceros operaba como garantía adicional para la cooperativa, que, en cuanto perjudicada, una vez acreditada la realidad del hecho objeto de cobertura, podía decidir si extender o no su reclamación a las referidas compañías de seguros, demandándolas conjuntamente con el asegurado o incluso individualmente, habida cuenta del vínculo de solidaridad que liga al causante del daño y a su aseguradora frente al que sufre el perjuicio de la conducta de aquel.
En el presente caso el perjudicado optó por no demandar a Mussat, dejándola fuera del círculo de obligados solidarios incluidos en el título que pudiera obtenerse (sentencia). En esta tesitura, no es admisible que quien no sufrió el daño, sino que fue declarado uno de sus responsables (Dragados) pueda, al socaire del pago del total de la condena, beneficiarse de la condición de perjudicado, que no tiene, para ampliar la acción de regreso a Musaat, soslayando que quien pudo dirigir su acción contra ella no lo hizo.
Estimar la pretensión de la parte recurrente sería tanto como extender las consecuencias del contrato de seguro de responsabilidad civil a terceros ajenos al asegurado y al perjudicado, únicos legitimados frente a la aseguradora por razón del contrato (el asegurado) y de la Ley (el perjudicado), lo que no es posible, al estar constreñida la acción regulada en el Art. 1145 CC a posibilitar que el codeudor que paga pueda resarcirse del exceso frente a los demás condenados que mantienen con él un vínculo de solidaridad impropio, por razón de la sentencia (exigiendo a cada uno lo que corresponda en función a su concreta cuota de responsabilidad).
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Avance de Jurisprudencia
LA SERVIDUMBRE DE PASO CONSTITUIDA SOBRE LA TOTALIDAD DE UNA RAMPA DE ACCESO A GARAJE IMPIDE APARCAR EN DICHA RAMPA PUESTO QUE, SE OBSTACULIZA EL GOCE DE LA SERVIDUMBRE Y OCASIONA UNA PERTURBACIÓN DEL DERECHO DE PASO
Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de julio de 2010. Por la "Comunidad de propietarios del garaje de la calle… num… de Madrid" se planteó juicio sobre protección de derechos reales inscritos, en el que se reclamaba la efectividad del derecho real de servidumbre de paso inscrito. La actora expone que la servidumbre es continua y de paso, tiene como fin servir como rampa de acceso al garaje e identifica como predio dominante a la finca número num… de la calle… y como predio sirviente a la finca número num… de la misma calle. La demanda se dirige contra determinados vecinos de la finca y otras personas que aparcan en la rampa de acceso al garaje. En concreto, dirige la demanda contra los propietarios de los vehículos que han podido identificar y que aparcan en la mencionada rampa de acceso al garaje.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Concluye que la servidumbre aparece inscrita a favor de la finca número num… de la calle… y no a favor de la Comunidad de Propietarios actora. Añade que no se ha probado que los demandados hayan causado un impedimento grave o dificultad en el disfrute de la servidumbre inscrita.
Recurrida la sentencia por la parte actora, la Audiencia Provincial ha revocado la misma, estimando íntegramente la demanda. Rechaza la Audiencia que la Comunidad de Propietarios del garaje no esté legitimada para el ejercicio de la acción. Razona que la servidumbre constituida sobre la rampa de garaje es una servidumbre voluntaria cuya extensión y límites se encuentran recogidos en el título constitutivo y que abarca la totalidad de la superficie de la rampa. Concluye que aparcar en la rampa de acceso al garaje constituye un obstáculo al goce de la servidumbre y ocasiona una perturbación y un menoscabo del derecho de paso de la actora. Contra la anterior sentencia, los demandados que se personaron han formalizado recurso de casación, al amparo del ordinal 3º del Art. 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y fundan el interés casacional en la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de esta sala de 29 de enero de 2004, 27 de marzo de 1999, 9 de mayo de 1989, 21 de noviembre de 1981, 30 de marzo de 1942 y 25 de marzo de 1961, con invocación de la infracción del Art. 545 del Código Civil .
Expone la parte recurrente que la decisión adoptada por la Audiencia, al concluir que el aparcamiento de vehículos en la rampa de acceso al garaje perturba el uso de la servidumbre, es contraria a la doctrina de esta Sala, recogida en las sentencias que cita, dado que, según señala, el aparcamiento de los vehículos por los recurridos en la referida rampa, que califica de "esporádico" y "momentáneo", en nada impediría o perturbaría el acceso al garaje. Además, al tener la servidumbre el carácter de voluntaria, su alcance debe ser interpretado, como sostiene la jurisprudencia de la Sala, en el sentido más favorable a la propiedad del inmueble.
El recurso se desestima. Como ya se advirtió, no es este un pleito donde se trate de dilucidar el alcance y efectos de una servidumbre que aparece perfectamente fijada y descrita en la inscripción registral. Ni tan siquiera se discute si, a la vista de la configuración de la misma, resulta procedente una alteración en su constitución a fin de no gravar en exceso al predio sirviente, que en este caso no es litigante, y con ello limitar más allá de lo tolerable su derecho dominical. La única cuestión que se plantea es si la conducta llevada a cabo por los demandados, ahora recurridos, consistente en aparcar en una zona de servidumbre, está perturbando su uso a los titulares de este derecho real y la Audiencia considera probado que esta conducta supone un obstáculo al goce de la servidumbre, una perturbación y un menoscabo al derecho de los actores. Tal conclusión fáctica de la Audiencia intenta ser rebatida por la parte recurrente con unas alegaciones de hecho relativas a que su actuación es esporádica o que, pese al estacionamiento de sus vehículos en la zona de servidumbre inscrita, a su juicio, ello no ocasiona ningún trastorno para el acceso a la zona de garaje.
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Marginal nº 2238903
LOS DIRECTIVOS DE UNA COOPERATIVA SON CONDENADOS POR UN DELITO DE APROPIACIÓN INDEBIDA SOBRE BIENES DE PRIMERA NECESIDAD POR DISTRACCIÓN DEL DINERO, POR NO APLICARLO A LOS FINES PARA LOS QUE SE ENTREGÓ POR COOPERATIVISTAS. DIFERENCIA CON ADMINISTRACIÓN DESLEAL
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2010. En fecha 21 de julio de 1986 se constituyó mediante escritura pública la Cooperativa de Viviendas España 2000. S. A.. Los acusados, Pedro Antonio (Secretario), Dionisio (vicepresidente); Simón (Tesorero) y Hipólito, cada uno desde su respectiva responsabilidad estatutaria y de común acuerdo, decidieron destinar los fondos de los cooperativistas a fines distintos de los convenidos con éstos y con su modo de actuar han originado que no se haya podido reintegrar a los socios de sus aportaciones.
En el año 1989, la cooperativa España 2000 comenzó a captar socios para la construcción de viviendas. En la información que se ofrecía a los interesados, antes y en el momento de suscribir los contratos, según los casos, se exhibía o entregaba una carta de la Cooperativa España 2000, dirigida al director, de la Sucursal de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, por la que se ordenaba literalmente que la cuenta "quede disponible, hasta la adquisición, mediante escritura pública del solar, donde esta promoción va a ir ubicada".
En algún otro caso el interesado firmaba una carta garantía en la que sus fondos se debían ingresar en una cuenta concreta llamada de "emplazamiento" en la que se disponía que dicha cuenta quedaba intervenida, añadiéndose que "estas cantidades no se pueden disponer de ellas, salvo por bajas por causa justificada, pago de Urbanización, Proyectos, Licencias, etc. y los rendimientos que esta cuenta generen se aplicarán en beneficio de la promoción.- En función del contenido de las citadas cartas y de la información suministrada por los empleados de la cooperativa a los interesados, sólo se podía disponer de esa cuenta para hacer frente a la compra de los terrenos en los que estaba previsto efectuar la obra, una vez otorgada la pertinente escritura pública, o bien para devolver sus aportaciones a los cooperativistas que causasen baja.
Pues bien, desde el año 1989 las cuentas en las que ingresaron los cooperativistas su dinero o efectos fueron utilizadas por los rectores de la Cooperativa a modo de caja única, efectuando continuas transferencias entre las distintas cuentas y procediendo al pago de los gastos de cualquier promoción (de las tres que llevaron a cabo en esas fechas) y a cualesquiera otros pagos utilizando indistintamente los fondos de las cuentas de las que la cooperativa era titular.- Además, las letras de cambio aceptadas por los socios no eran sistemáticamente ingresadas en la cuenta intervenida, sino que lo fueron en las distintas cuentas que tenía la Cooperativa, e incluso en algunas ocasiones se endosaban a terceras personas. Estos movimientos permiten concluir que los fondos de la citada cuenta se utilizaron no sólo para pagos a los cooperativistas que se dieron de baja sino para otros fines de la Cooperativa o de su gestores ajenos a la promoción y en contra de lo ofertado y pactado con los cooperativistas.
Debido a que finalmente no se pudo llevar a cabo la construcción de las viviendas la mayor parte de los cooperativistas se dieron de baja y se les devolvieron sus aportaciones. Se mantuvieron en la Cooperativa unos 271 cooperativistas. Con el dinero recibido de la resolución del contrato de compraventa del terreno (381 millones de pesetas) se pagó a estos cooperativistas una cantidad cercana al 30% de sus aportaciones pero, debido a que la Cooperativa carecía de fondos, se les dejó de pagar el resto, una vez que se determinó la imposibilidad de llevar a efecto la promoción en los términos en que se había convenido y previsto. Los rectores de la Cooperativa recogieron la contabilidad y la guardaron en un inmueble sin que se haya podido determinar el destino final de la misma y sin que conste denuncia por su desaparición o sustracción.
Los acusados fundaron diferentes empresas que, durante el devenir social de la Cooperativa, recibieron pagos de la Cooperativa, sin que conste que tales pagos no estuvieran justificados, y libraron numerosas letras de cambio, sin que conste que tales libramientos tuvieran como finalidad descapitalizar a la cooperativa u obtener de ella fondos sin causa justificada. La Audiencia de instancia, dictó la condena de Dionisio, Pedro Antonio, Simón y Hipólito, como autores responsables de un delito continuado de apropiación indebida sobre bienes de primera necesidad, con la atenuante muy cualificada de dilaciones indebidas, a la pena a cada uno de ellos de tres años de prisión, con la accesoria de inhabilitación especial para el derecho de sufragio pasivo durante el tiempo de la condena y multa de seis meses con una cuota diaria de diez euros por día de sanción, condenándoles a cada uno al pago de una novena parte de las costas procesales, incluidas las de las acusaciones particulares.- Deberán indemnizar conjunta y solidariamente a los perjudicados. Dichas cantidades devengarán el interés legal desde el 20 de Noviembre de 1997, que se incrementará en dos puntos desde la fecha de esta sentencia. Se recurre en casación pero es desestimado.
Los penados por su parte estiman que el comportamiento que se les imputa no debería calificarse en ningún caso de apropiación indebida sino de delito societario, previsto y penado en el Art. 295 del Código Penal. Y, dado que no ha mediado acusación por tal título, heterogéneo del tipificado como apropiación indebida, ha de resolverse la absolución de los mismos por exigencias del principio acusatorio. La diferenciación de los tipos penales del Art. 295 y el de apropiación indebida, particularmente en su modalidad de "distracción", previsto en el Art. 252 ha sido objeto de reiterada consideración por la Jurisprudencia de esta Sala Segunda del Tribunal Supremo. Para aplicar el tipo menos grave del Art. 295 se deben dar estas circunstancias:
a) La no existencia de extralimitación de los administradores fuera del ámbito de las facultades del cargo. Para aplicar el delito del Art. 295 se exige que el administrador desleal actúe en todo momento como tal administrador, y que lo haga dentro de los límites que procedimentalmente se señalan a sus funciones; "El exceso que comete es intensivo, en el sentido de que su actuación se mantiene dentro de sus facultades, aunque indebidamente ejercidas. Por el contrario, la apropiación indebida, conducta posible también en los sujetos activos del delito de administración desleal del Art. 295, supone una disposición de los bienes cuya administración ha sido encomendada que supera las facultades del administrador".
b) La existencia de engaño por parte de los administradores como elemento del tipo. Así se recuerda en la Sentencia de 11 de abril de 2007 (recurso 915/2006) que recuerda la STS 7 de junio de 2006, con expresa mención de las SSTS 1.040/2.001 y de 7 de Diciembre de 2.000 y 1401/2003. Se reconoce que apropiación indebida y administración desleal abarcan conductas específicas, y que, en algunos casos, presentan zonas, a modo de círculos secantes, en que cabe la doble tipificación, a resolver por las reglas del concurso. Pero afirmando que existen comportamientos solamente tipificables como administración desleal.
En el presente caso el comportamiento imputado consiste en el apoderamiento por parte de los acusados del dinero entregado a ellos para su integración en el patrimonio de la Cooperativa, la cual, a su vez, había de dedicarlo a la promoción de viviendas a adquirir por los perjudicados. Los hechos probados proclaman que el dinero se utilizó en otros fines, sin que pueda afirmar si de la Cooperativa o de sus gestores. La modalidad delictiva de apropiación indebida de dinero por distracción no exige el beneficio personal de los autores. Puede ser en beneficio de un tercero. Así, cuando la misma Cooperativa lleva a cabo diversas promociones y usa el dinero de los aportantes a una de ellas en la realización de otra promoción que les es ajena. Por ello los acusados no pueden acogerse al más beneficioso trato del tipo previsto en la administración desleal del Art. 295 en que el acto delictivo es un acto de los que los administradores pueden realizar.
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Marginal nº 2241285
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