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PRIMERA SENTENCIA QUE DECLARA ABUSIVAS LAS “CLÁUSULAS DE SUELO” DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Ver más: A fondo “La nulidad de las cláusulas suelo”
Sentencia del Juzgado de lo Mercantil núm. 2 de Sevilla de 30 de septiembre de 2010.
Se declara la nulidad, por abusivas, de las denominadas "cláusulas suelo" de intereses de los préstamos hipotecarios enjuiciados en el proceso a interés variable que, en esencia, impiden que estos bajen de un tope mínimo, bien directamente o bien indirectamente. Se considera que se está ante condiciones generales de contratación.
Estas cláusulas aparecen integradas en una pluralidad de contratos, y "son impuestas por las entidades bancarias al usuario, que debe aceptarlas y adherirse a ellas, dentro de las cláusulas generales del préstamo hipotecario". Existe un evidente desfase entre las cláusulas suelo y las cláusulas techo (las que establecen un interés máximo de los préstamos hipotecarios), de forma que el banco obtiene un beneficio que carece de reciprocidad en perjuicio del consumidor.
En cuanto al control de abusividad de los pactos de autos, cabe adelantar que solo cubren notoriamente y con soltura el riesgo de una parte negocial, el Banco, y no así y de modo "semejante" el del prestatario, por lo que han de reputarse nulas por abusivos como se pasa a exponer.
Ciertamente el contrato de préstamo bancario es un préstamo mercantil, por intervenir una entidad Bancaria, y reconocerse generalmente como acto de comercio sujeto al Código de Comercio y a la normativa sectorial bancaria y como tal naturalmente retribuido (a diferencia del civil), oneroso y conmutativo. Siendo así cabe comprender como señalan los codemandados y seria obvio por lo demás, que no se espera que sea gratis, sino retribuido a favor del Banco. Siendo coherente que el Banco fije su retribución. Y tampoco ofrece mayor dificultad, en principio, la admisión de pactos de variabilidad de intereses, y de sobrepactos de limitación de dicha variabilidad.
Ciertamente también, la posibilidad de los mismos es legal en cuanto que previstos en la normativa sobre transparencia bancaria (apartado 3, Anexo II de la OM 5 de junio de 1994). Y así y con tal mero alcance se valora el control actuado en el Informe del Banco de España de autos (y publicado en el BOCG, Senado, núm. 457) sobre la admisibilidad de los mismos, con mas (ni menos) exigencia que la garantía de la adecuada información previa y de su redacción clara y comprensible que funda la libertad del consentimiento del usuario. Remitiendo correctamente tal informe al control judicial sobre el eventual error de consentimiento en el caso concreto. Admitiéndose en tal informe consideraciones que abordan un control de abusividad en el que, sin embargo, solo se adentra de modo perimetral y parcial, en cuanto se queda finalmente, también para el análisis de reciprocidad, en la literalidad, caridad y comprensión de las cláusula. Sin embargo no desconoce dificultades y diferencias significativas entre los tipos de suelo y los tipos de techo, y en relación especialmente con estos últimos para los consumidores.
"En todo caso, y sean cuales sean las causas y explicaciones que subyacen en la determinación de los umbrales o acotaciones lo cierto es que, en la mayoría de los casos, no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos."
Y aunque no parece que haya obstáculos para un control de abusividad de mayor alcance por aquella entidad, la ausencia del mismo, como de otras entidades o personas (como pudiere quizá ser también por el Notario Actuante en los prestamos, y previo al control ulterior del Art. 8 4 TRLCyU), no priva de la oportunidad planteada de realizar tal control en sede judicial, pues, si bien la Ley 7/98 LCGC no incorporó el Art. 4.2 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo de 5 de abril de 1993 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, como ya ha señalado el Tribunal de Justicia Europeo, el mismo no se opone a que una normativa nacional como la española que autoriza un control jurisdiccional del carácter abusivo de las cláusulas contractuales que se refieren a la definición del objeto principal del contrato o a la adecuación entre, por una parte, precio y retribución y, por otra, los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, aunque estas cláusulas estén redactadas de manera clara y comprensible (STJE 3 de junio de 2010, asunto c-484/08, cuestión prejudicial AUSBANC-CAJA MADRID).
Como se refiere tanto en el Informe del Banco de España como en el pericial de autos de la entidad KPMG, aportado por la defensa de BBVA, las cláusulas suelo tratan de garantizar un interés o retribución mínima al prestamista que le permita la sostenibilidad de los costes de capital y costes relativos a gastos de estructura, y la cláusula techo, por su parte, pretende reducir los efectos adversos que pudieren presentar para el prestatario, esto es cubrirle frente a los incrementos del tipo de referencia. Resulta así el interés respectivo de cada parte en uno y otro tipo de límite.
El pacto de autos es así uno de los mecanismos o instrumentos de cobertura, de los posibles, para limitar el riesgo de la volatilidad de los tipos de intereses. Otros pueden ser una operación financiera de tipos o la más de moda en sede concursal de la permuta financiera de tipos de intereses (SWAP), aunque estos de costes mas altos y de complejidad superior, como asimismo reconoce aquel informe pericial.
Un pacto que sólo cubra tal interés del prestamista (cláusula suelo, únicamente) seria nulo por falta de reciprocidad en perjuicio del consumidor.
Un pacto que solo cubriere tal interés del prestatario (cláusula techo, únicamente) seria en puridad meramente anulable por el predisponente a su voluntariedad, pues no se contempla análoga tutela que al consumidor, precisamente por la superioridad de aquel frente a éste.
Un paco que cubriere o pretendiere cubrir tanto los intereses del uno como del otro, faltaría a la reciprocidad siempre que no guarde la prudencial o razonable relación de equivalencia o semejanza, legalmente exigible, entre la limitación al alza y a la baja, de la variación de los tipos de interés.
En el presente caso se ponen en evidencia suelos y techos diversos, pero algo parecidos en su alcance, entre el 3,25 y 3,50, hasta el 12 o 15% en el caso de BBVA, entre el 2,75 y el 10% en caso de LA CAIXA y entre el 3,25 y el 15% en caso de CAJAMAR. Además de las referencias que se hacen con apoyo al texto de la Moción del Grupo Popular en el Senado de suelos de hasta el 4 y el 5%.
En la comparación de los mismos, a simple vista, se advierte de modo notorio un desfase entre los extremos, pues mientras considerando el tipo de partida de un préstamo, ordinariamente superior al "suelo" señalado, y hasta el mismo suelo, coherente a su firma y concierto, cabe reputarse asumible por el consumidor. Sin embargo el "techo" señalado en las cláusulas y por contrapartida, es difícilmente asumible por el mismo usuario por no decir sencillamente imposible. Es realista pensar, y razonable, que una variación sensible (varios puntos, dos o tres por ejemplo) al alza por encima de tal suelo, y aún lejos del 12 o 15% de techo señalado, no pudiere ser afrontada por nadie o muy pocos. Y ello es de interés destacarlo considerando las estadísticas sobre el volumen de hipotecas en España en 2009 que ascendía al 42% del mercado hipotecario español. Es decir se reputa notorio, y a simple vista, que las limitaciones al alza y a la baja "no son semejantes", en la terminología de la OM de transparencia bancaria citada. Sino que la relación es desproporcionada y señaladamente por el lado de la subida o techo, en relación al suelo.
Avance de Jurisprudencia
EL PRECIO DEL RETRACTO ES EL PRECIO REAL PAGADO POR EL COMPRADOR DEL INMUEBLE
Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2010.
El recurso de casación interpuesto se refiere a una única cuestión jurídica: si el precio del retracto es aquel que las partes compradora y vendedora convinieron libremente o aquél que resulte del valor real del inmueble en el momento de la estimación de la acción de retracto. La parte recurrente argumenta que el retracto da derecho a subrogarse en el lugar del comprador, adquiriendo la vivienda que fue objeto del contrato de compraventa, en las mismas condiciones que el comprador, satisfaciendo el mismo precio más los gastos necesarios habidos en la compraventa de esa vivienda. Denuncia que la sentencia recurrida establece que el precio a pagar por el retrayente debe ser el "precio actual", pues entiende que el precio fijado en la escritura de compraventa de fecha 11 de febrero de 1983 es escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido". Frente a ello, objeta el recurrente que habría quedado demostrado que "el precio de la compraventa fue fijado claramente por las partes", que "el precio o valor real de los pisos, de características similares y en el mismo edificio, en la época en la que se llevó a cabo esta compraventa, eran parecidos" y que el "precio o valor real" no puede equipararse al "precio actual", como dice la sentencia recurrida. El motivo debe ser estimado.
Cuando esta Sala ha contrapuesto los conceptos de "precio real" a "precio de la compraventa" lo ha hecho en los llamados "casos dudosos" , donde el precio que aparece en la escritura pública de compraventa es irrisorio o notoriamente inferior al de mercado, siempre que pueda acreditarse por la parte retraída cuál fue el verdadero precio abonado por el comprador en virtud normalmente de contrato verbal o privado de compraventa en el que el precio que se pacta es el "precio real", no el escriturado. Se pretende con ello dejar indemne al comprador inicial, que ve cómo su adquisición queda anulada en virtud del ejercicio de una acción de retracto, debiendo el retrayente abonar el precio real pagado más los gastos de la compraventa.
Así, la sentencia de 12 de julio de 1984 recuerda que «en los casos dudosos -y más aún en los estridentes- relativamente a la determinación del precio (de «precio» habla el C.C..; de «precio» y de «valor» el Reglamento de Rústicos), tanto cuando no hay constancia del mismo, como cuando el que aparece en la escritura es desproporcionado o escandalosamente inferior al «valor» de la finca vendida, hay que estar por razón de justicia al «precio real», es decir, a la cantidad en metálico -o de otra forma- que se ha integrado por el comprador y, consiguientemente, que, conocido el verdadero precio, ese será el que se ha de reembolsar aunque no coincida con el que figura en la escritura pública; doctrina que de un modo u otro, ya habían señalado las sentencias de 11 enero 1943 y 22 diciembre 1950 al decir que si bien en un principio había que estar al precio escriturado, ello había de entenderlo con la salvedad de no constancia en metálico o de existencia de fraude, lo que, en definitiva autoriza, al menos cuando hay sospecha de simulación o cuando, discutido el precio como en este caso, la prueba acredita una flagrante desigualdad, autoriza, decimos, a la aceptación de la tesis de la justicia del caso aplicada por la Audiencia mediante su apreciación de la prueba de ese precio real o valor señalado pericialmente, no combatido en el recurso».
En el mismo sentido, la sentencia de 16 de enero de 2008 (Recurso 5815/2000 ), establece que«es indudable que esta Sala Primera del Tribunal Supremo, (Sentencia de 28 de junio de 1991, con cita de las de 20 de septiembre de 1988, 16 de mayo de 1956 y 12 de junio de 1984, y Sentencia de 11 de julio de 1996 ), ha considerado que debía estarse al precio real cuando resulta superior al escriturado, sin que en modo alguno se haya contemplado el "valor" del inmueble, por más que supere el precio, pues éste es el que se ha de reembolsar el adquirente que lo pactó y se obligó a satisfacerlo, al margen de que sea coincidente o no con el valor de mercado del bien enajenado».
Por tanto,"precio real" no significa "valor real", es decir, que no procede estimar el retracto por el valor real de tasación que resulte de la correspondiente prueba pericial, sino que el retrayente ha de pagar el precio realmente abonado por el comprador, una vez se acredite cuál fue. Y "precio real" tampoco significa "precio actual", como establece la sentencia recurrida, con lo que debe rechazarse también su argumentación acerca de que, como quiera que ha transcurrido tanto tiempo desde la compraventa (desde el 11 de febrero de 1983), el precio que el retrayente deba abonar sea el«precio actual de la finca, a determinar en ejecución de sentencia». En primer lugar, porque la jurisprudencia antes analizada rechaza que el precio del retracto sea diferente al realmente abonado por el comprador. En segundo lugar, porque tal diferente precio debió ser interesado por la parte demandada en la contestación, sin que evacuase dicho trámite, intentando subsanar tal omisión, a través del recurso de apelación, de forma totalmente extemporánea, por lo que, en virtud del principio de justicia rogada, la Audiencia no debió entrar a valorar la procedencia o no de condenar al retrayente al pago de un precio distinto del que había resultado acreditado según la prueba practicada en el acto del juicio.
Marginal: 2218719
LAS VIVIENDAS DE PROMOCIÓN TIENEN CARÁCTER NECESARIO PARA LA CONTINUACIÓN DE LA ACTIVIDAD EMPRESARIAL
Sentencia del Juzgado de lo Mercantil núm. 2 de Barcelona de 6 de octubre de 2010.
Declarado por el Juez del Concurso que el bien o derecho afecto a un procedimiento administrativo de apremio es necesario para la continuación de la actividad del deudor, como señala el Tribunal de Conflictos de Jurisdicción, la Administración pierde su competencia y se aplican, sin más, las previsiones del Art. 55. Por tanto, en contra de la tesis esgrimida por la Agencia Tributaria, la Administración se coloca en idéntica situación que el resto de acreedores con procesos de ejecución iniciados antes de la declaración de concurso, esto es, las ejecuciones "se suspenden", suspensión que ha de entenderse en su sentido concursal, que equivale a la pérdida de cualquier derecho del ejecutante sobre los bienes embargados y la plena integración de éstos en la masa activa del concurso.
El término "suspensión" empleado por el Art. 55 para las ejecuciones en tramitación es equivalente a los términos "no podrán continuar" que utiliza, sensu contrario, el mismo artículo para los procedimientos de apremio que recaigan sobre bienes necesarios para la continuación de la actividad empresarial. Es más, en su literalidad estos términos son más excluyentes de la posibilidad de reanudar la ejecución que la mera "suspensión" de la que habla el Art. 55.2º.
Entrando a analizar el carácter de los bienes embargados por la Agencia Tributaria, se entiende que no es posible una interpretación limitada o restringida de "bien necesario", sobre todo en aquellos supuestos, como el enjuiciado, en los que la concursada continúa con su actividad empresarial y cada bien o derecho, en principio, cumple con alguna función o reporta alguna utilidad. El derecho de ejecución separada que el Art. 55 reconoce a las Administraciones Públicas, como privilegio procesal que es, no puede ser objeto de una interpretación extensiva, máxime cuando se fundamenta no tanto en la cualidad del acreedor cuanto en un mero criterio temporal.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11ª, de 26 febrero 2007 señala que por bien necesario habrá que entender "todos los bienes que estén destinados al servicio de la actividad profesional o empresarial del concursado", incluyendo como tal, entre otros, "el metálico, siempre que no resulte excedente y cuyo flujo sea utilizado para su reinversión o actividad ordinaria de la empresa". Por tanto no existe un concepto jurídico de bien necesario sino que habrá que atender a cada caso concreto y a las circunstancias particulares de cada deudor. Así, a título de ejemplo, una nave o la maquinaria, que nadie discutiría su condición de bien necesario, pueden no serlo si el deudor ha cesado completamente su actividad; y, por el contrario, el dinero o los derechos de crédito, que desde un punto de vista teórico cabría cuestionar su necesidad, pueden serlo si de ellos depende la continuidad del negocio.
En el presente caso, teniendo en cuenta que la concursada tiene por actividad la promoción, construcción y comercialización de viviendas a terceros; que continúa con su actividad ordinaria; y que los bienes embargados están a la venta, es evidente que son necesarios para la continuación de la actividad empresarial. El hecho de que todavía no se haya comprometido la venta a terceros no excluye su condición de bienes necesarios para la continuación de la actividad empresarial, precisamente por tener la concursada como objeto la promoción, construcción y comercialización de viviendas y locales.
La venta constituye la última etapa del proceso de promoción y, lógicamente, difícilmente puede comprometerse la enajenación libre de cargas si se mantienen, a pesar del concurso, las anotaciones embargo. Es más, el tribunal tiene la certeza de que si no accede a la petición de la concursada y de la administración concursal, la empresa se vería irremediablemente abocada a la liquidación. La continuación del negocio, en definitiva, exige la suspensión de los procesos de apremio y la cancelación de los embargos. Dando respuesta a los nuevos argumentos vertidos por la AEAT, en ningún caso el Art. 55 subordina la necesidad del bien a la previa presentación de un plan de viabilidad. Basta, a estos efectos, con constatar que la empresa mantiene su actividad y que los inmuebles trabados contribuyen a ello.
En cualquier caso, la decisión sobre el carácter necesario de un bien se ventila en sede concursal; y, acordada la necesidad, la suspensión del procedimiento de apremio no puede quedar al arbitrio de la Administración ejecutante. Ciertamente, esta decisión perjudica a la Agencia Tributaria, que pierde su privilegio procesal y se coloca en idéntica posición que el resto de acreedores.
En definitiva, debe declararse que los inmuebles que integran las promociones son bienes necesarios para la continuación de la actividad empresarial, debiendo procederse a la cancelación registral de las anotaciones de embargo. No es posible, como pretende la Agencia Tributaria, paralizar el procedimiento de apremio con subsistencia del gravamen, pues ello es incompatible con el concepto de "suspensión de ejecuciones" del Art. 55 al que nos venimos refiriendo.
Por otro lado, para que la necesidad del bien para la continuación de la actividad sea efectiva, es preciso que las viviendas y demás inmuebles se transmitan libre de cualquier carga -a excepción, claro está, de las hipotecas que puedan contemplar los contratos privados de compraventa-. Como se viene señalando, el alzamiento del embargo y la cancelación registral, que es consecuencia lógica de la integración de los bienes en el concurso y de la pérdida de cualquier preferencia derivada de embargos anteriores, puede llevarse a cabo antes de la aprobación del convenio o de la liquidación concursal, cuando, por cualquier causa, deba disponerse del bien o derecho embargado. Por todo ello, debe accederse a lo solicitado por la administración concursal.
Avance de Jurisprudencia
LOS ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD NO PUEDEN AUTORIZAR GENÉRICAMENTE OBRAS EN LAS TERRAZAS QUE ALTEREN ELEMENTOS COMUNES
Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2010.
Don Ángel, Don Erasmo y Don Julián, como copropietarios de diferentes viviendas, formularon demanda de juicio ordinario contra los también propietarios Don Luis Antonio y Doña Milagrosa. Solicitaban que se condenara a los demandados a retirar el cerramiento de la terraza de su vivienda y a reponer dicha terraza a su estado original. Razonaban que los comuneros no habían requerido el necesario consentimiento de la Comunidad para la realización de las referidas obras, que afectan a la fachada del edificio, sin que la facultad conferida a través de los Estatutos comunitarios, relativa a la posibilidad de cubrir las terrazas sin el consentimiento de la Comunidad, pueda tener validez alguna, entre otros motivos, por contradecir normas de carácter imperativo, en concreto, el Art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La sentencia dictada en primera instancia desestimó íntegramente la demanda.
La Audiencia rechazó el recurso de apelación formalizado por los actores y confirmo la decisión alcanzada por el Juez de Primera Instancia, al considerar que, si bien el Art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios para la válida realización de obras que alteran la configuración o estado exterior del edificio, resulta que nada impide que esta autorización "ex ante" , otorgada a través de los Estatutos de la Comunidad, sea plenamente válida. Añade que, frente a lo alegado por los recurrentes, la autorización prevista en los Estatutos no fue modificada posteriormente por la Junta de Propietarios, así como que las obras efectuadas por los demandados contaron con las licencias municipales necesarias para su válida ejecución.
Frente a tal decisión, los actores formularon recurso de casación, al amparo del ordinal 3º del Art. 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La parte recurrente sostiene que la sentencia recurrida, al concluir que los Estatutos de la Comunidad pueden eximir a los propietarios de solicitar el consentimiento de la Comunidad para realizar obras que alteren el estado exterior del edificio, está reconociendo la posibilidad de que los referidos Estatutos vulneren normas de naturaleza imperativa, como lo son las contenidas en los Art. 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. La Audiencia ha concluido que las obras realizadas por los demandados son plenamente válidas, pese a no haber obtenido un consentimiento unánime de la Junta de propietarios, y ello por cuanto los Estatutos de la Comunidad autorizaban su realización sin necesidad de tal consentimiento.
Considera la Audiencia que, sin ser objeto de discusión que el Art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal goza de una naturaleza imperativa, de modo que cualquier alteración del estado exterior del edificio exige el consentimiento de la Junta de Propietarios, nada impide que tal consentimiento pueda ser otorgado"ex ante", mediante los Estatutos que, en definitiva, han sido ratificados por todos y cada uno de los adquirentes de los pisos.
Lo cierto es que en los Estatutos que rigen la Comunidad a que el presente pleito se refiere se excluye, de manera expresa, la aplicación de un precepto de naturaleza imperativa, cuando textualmente contempla lo siguiente:"Terrazas: Quedan facultados los propietarios de dichas terrazas a cubrir las mismas, sin necesidad del consentimiento de la Junta de Propietarios, siempre y cuando cuenten con los permisos y autorizaciones municipales pertinentes".
Resulta jurídicamente indiscutible que el cerramiento de terrazas supone una alteración en un elemento común, cual es la fachada del edificio, de modo que, conforme a lo establecido en el Art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, precisa para su válida realización un consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.
La posibilidad de una autorización "ex ante" contenida en los Estatutos de la Comunidad, como admite la Audiencia, resulta contraria a la doctrina de esta Sala contenida en, al menos, dos de las sentencias citadas por el recurrente.
Los demandados han realizado obras que afectan a elementos comunes sin haber obtenido el necesario consentimiento de la Comunidad de Propietarios. Por ello, se declara que los demandados deben retirar el cerramiento de la terraza de su vivienda y reponer dicha terraza a su estado original, anterior a la ejecución de dicha obra de cerramiento, y a ejecutar las obras necesarias para ello.
Marginal: 2244932
LA RUINA FUNCIONAL NO EQUIVALE AL INCUMPLIMIENTO DE CONDICIONES URBANÍSTICAS
Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 2010.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba que se declarase la existencia de ruina funcional por la infracción urbanística grave que hace a la edificación inútil para su finalidad determinada con los informes aportados a la presente demanda o de posible determinación mediante designación de perito judicial que establezca una valoración pormenorizada de los defectos apreciados y, que se declarase la responsabilidad solidaria de los demandados Grupo de Empresas, constructoras, promotora y técnicos por ruina funcional y defectos en la construcción, y del Grupo de Empresas, de las constructoras y de la promotora por incumplimiento contractual. Además, solicitaban que se condenase solidariamente a los demandados a adecuar la obra en sus elementos comunes procediendo, en su caso, a la demolición de lo mal realizado y a su correcta ejecución posterior, tal como exige el artículo 10.1.15 del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, todo ello con oportuno dictamen y aprobación pericial, señalándose plazo de inicio y finalización, con la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Los demandados Grupo de Empresas Gregorio Quejido, S.A., Acondicionamientos Industriales S.A. y Levantinas Industriales, S.A., fueron declarados en situación procesal de rebeldía. El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia y condenó solidariamente a Promagca S.A., y Acondicionamientos Industriales, S.A. a que ejecuten las obras que sean necesarias para que los propietarios puedan legalizar su actividad, y puedan llevar a cabo la correcta terminación de la construcción y su adecuación a la normativa urbanística previstas en el dictamen emitido por el perito judicial.
Contra dicha sentencia interpusieron recurso de apelación la demandante Comunidad de Propietarios y la demandada Promagca, SA., pero se desestimó. Se interpuso recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Madrid y no se consideró que hubiera lugar al mismo.
Refiere a continuación la sentencia impugnada que la inadecuación de la obra al proyecto inicial aprobado por el Ayuntamiento no supone ruina funcional en los términos del artículo 1591 del C.C., sino que se trata de un supuesto de incumplimiento contractual y añade que no cabe admitir la pretensión de la parte actora en el sentido de que la condena a la constructora y a la promotora se concrete en la adecuación de la obra a las exigencias urbanísticas vigentes en el momento de interposición de la demanda, pues el objeto final -razona la Audiencia- de esa pretensión es que los almacenes se puedan usar conforme a su finalidad, que es a lo que se compromete el vendedor cuando los entrega al comprador, siendo así que lo determinante es obtener la correspondiente licencia municipal conforme a la normativa vigente al tiempo de su concesión.
La denominada ruina funcional que tiene lugar en aquellos supuestos en los que los defectos constructivos inciden en la idoneidad de la cosa para su normal destino, y por consiguiente afecta al valor práctico de la utilidad, como exigencia, junto a la seguridad, de una adecuada construcción. Se aprecia la ruina funcional cuando los defectos tienen una envergadura o gravedad que exceden de las imperfecciones corrientes haciendo inútil o impropia la cosa para su finalidad. Así, es la propia construcción la que intrínsecamente debe presentar la situación de ruina y aun cuando esta Sala haya ampliado el concepto de ruina funcional incluso a supuestos en que se trataba de plazas de garaje impracticables. Lo que desde luego no cabe es extender tal concepto al incumplimiento de condiciones urbanísticas que, por su propia naturaleza, son cambiantes y ajenas a la propia realidad física de la obra, de modo que, si así se admitiera, cabría la posibilidad de que, por el cambio de la regulación administrativa, lo que sería inicialmente ruinoso dejara de serlo sin alteración física alguna.
En cuanto a los desperfectos de ejecución, que la parte recurrente interesa que sean declarados constitutivos de ruina funcional y que no merecieron tal consideración en la sentencia impugnada (fundamento de derecho cuarto, en relación con el octavo de la sentencia de primera instancia), la parte formula, según sus propios razonamientos, una pretensión puramente testimonial, ya que efectivamente la promotora y la constructora han sido condenadas a su reparación y la recurrente no ha interesado especialmente la condena de los técnicos intervinientes admitiendo en la formulación del motivo la exoneración de responsabilidad de arquitecto y aparejador.
Avance de Jurisprudencia.
LA ACTUALIZACIÓN CONSTITUYE UN PROCESO ÚNICO Y PROCEDE SEGÚN LA SITUACIÓN ECONÓMICA EXISTENTE EN EL MOMENTO FIJADO POR LA LEY, SIN QUE LAS ALTERACIONES POSTERIORES DE DICHA SITUACIÓN ECONÓMICA INFLUYAN A EFECTOS DE ALTERAR LA ACTUALIZACIÓN YA INICIADA
Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2010.
El actor, Don Guillermo , interpuso demanda de juicio ordinario contra su inquilino Don Marcelino en ejercicio de acción de actualización de renta, por aplicación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre 1994 y que el importe total del concepto renta actualizada a partir del mes de noviembre 2005 es de doscientos setenta y siete euros con sesenta y dos céntimos (277,62).- Que el primer año de actualización, a aplicar a partir del mes de noviembre del 2005, le corresponde el tramo del 60% de la renta actualizada, es decir la cantidad de 166,57 euros mensuales.
El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia cuya parte dispositiva desestimaba la demanda de Don Guillermo frente a Don Marcelino. Por lo cual y según lo previsto en la regla 8ª de la citada Disposición Transitoria Segunda, D) 11 , únicamente resultaba procedente la actualización de la renta que viniese pagando el inquilino, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, a tenor de la variación experimentada por el índice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la actora y el mismo se desestimó. Después en casación, sí se acordó la admisión del recurso, así como dar traslado del mismo a la parte recurrida, Don Marcelino , que se opuso. El Tribunal Supremos declara no haber lugar al recurso de casación.
La actualización de rentas prevista en la Disposición Transitoria Segunda D) 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , para los contratos de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, es un acto único, un único proceso, aunque se desarrolle gradualmente, en los plazos previstos en la regla 9ª, en el caso de ser procedente la actualización, de modo que, una vez iniciado el proceso de la actualización, con el concurso de sus presupuestos formales y materiales, la actualización se produce del modo dispuesto por la Ley, sin que la alteración posterior de las circunstancias afecte a su duración ni suspenda su eficacia.
De ahí que (continúa la sentencia impugnada) el arrendatario no puede alegar la insuficiencia de recursos prevista en la regla 7ª más que en los treinta días posteriores a la recepción del requerimiento de actualización del arrendador, sin que pueda hacerlo al procederse a la actualización de los tramos posteriores; ni el arrendador, después de consumado el proceso de actualización en el que se hubiere apreciado la insuficiencia de recursos del arrendatario, puede alegar una mejora de fortuna del inquilino como fundamento de una pretendida revisión o reinicio del proceso de actualización, que ya fue consumado anteriormente. En consecuencia la Audiencia opta claramente por el carácter inmodificable de la actualización ya practicada, con independencia de que lo haya sido en forma propia o impropia (aunque después varíe la situación económica del arrendatario.
En definitiva, la actualización se produce una sola vez aunque su efectividad se realice en los plazos establecidos sin que pueda posteriormente modificarse por alteración, a mejor o peor, de los ingresos económicos del arrendatario, pues ello introduciría una factor de inseguridad jurídica en un requisito tan esencial cual es el "quantum" de la renta durante la vigencia del contrato.
La regla general es la procedencia de la actualización siempre que el arrendatario pretenda seguir gozando del beneficio de la prórroga forzosa por más tiempo del correspondiente al citado plazo de ocho años, siendo excepción a dicha regla el supuesto de que la situación económica del arrendatario y de las personas que con él convivan determine lo contrario, lo que exigirá no sólo la existencia de tal situación objetiva sino, además, que se acredite la misma ante el arrendador en referencia a los ingresos totales correspondientes al ejercicio fiscal anterior a la fecha del requerimiento.
Se declara como doctrina jurisprudencial, en interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994 , la de que la procedencia o no de la actualización de la renta correspondiente a contratos de inquilinato sobre vivienda, anteriores al 9 de mayo de 1985, se determina tras el requerimiento al efecto del arrendador teniendo en cuenta las circunstancias económicas vigentes en ese momento en relación con la acreditación de ingresos que exige la ley al arrendatario; siendo así que, establecida la procedencia o improcedencia de la actualización -que es única, aunque su definitiva implantación de haga gradualmente- las posteriores alteraciones en los ingresos de las personas que habiten la vivienda no modifican la situación ya creada con carácter definitivo.
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