Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
CONTENCIOSO – IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES
Los Ayuntamientos pueden establecer un tipo impositivo más agravado en el IBI para los inmuebles que no son de uso residencial
Tribunal Supremo – 23/09/2013 – Sala Tercera
Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra sentencia desestimatoria de la Sala de lo Contencioso-Administrativo (Sección 1ª) del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, sobre impugnación de la Ordenanza fiscal indicada.
La Sala declara que sostiene la recurrente que el establecimiento de un tipo distinto para los inmuebles de uso no residencial desconoce el principio de igualdad en materia tributaria, por carecer tal trato distinto de justificación objetiva y razonable, ya que no se motiva ni razona su imposición.
Añade que se trata de supuestos de hecho idénticos, inmuebles urbanos en ambos casos, pero, como la propia recurrente no puede negar, la situación de unos y otros no es la misma, pues unos tienen un destino residencial y los otros no, diferencia que, añadida al hecho de haberse justificado con apoyo en la ley (artículo 72.4 del texto refundido de 2004), impide apreciar en la decisión impugnada la infracción que se denuncia, juzgada, por lo demás, inexistente por el Tribunal Constitucional en el auto 123/2009 (FJ 4º y siguientes).
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Marginal Nº 2437196
CIVIL – ARRENDAMIENTOS URBANOS
No existe incumplimiento contractual cuando el arrendatario pone a disposición el inmueble a la finalización del plazo del contrato
Audiencia Provincial de Cádiz – 24/09/2013 – Sala Civil
Se estima el recurso de apelación sostenido contra sentencia estimatoria dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Puerto Real, sobre reclamación de cantidad.
La Sala declara que el contrato de arrendamiento sobre el local de negocio litigioso se firma por un año (estipulación 3ª), de modo que una vez llegado el término contractual, el contrato será "prorrogable por el tiempo que las partes firmantes acuerden a su vencimiento". Quiere ello decir que no había pacto de prórroga automática, sino que ésta debía de venir precedida de un nuevo acuerdo de voluntades. Y este obviamente nunca existió, por cuanto antes de finalizar el año de vigencia, el arrendador interpuso la presente acción de desahucio presentando demanda al efecto el día 18/octubre/2011.
Todo ello implica que las sumas reclamadas no pueden serlo por el concepto de rentas de un arrendamiento todavía subsistente. El arrendamiento quedó extinguido de pleno derecho a la llegada del término previsto por las partes el día 1/noviembre/2011, y el demandado ofrecía al arrendador la inmediata entrega de las llaves, facilitando un teléfono de contacto y ofreciéndose a hacer posible por devolver la posesión del inmueble. A partir de ese momento quien se sitúa en mora es el propio arrendador, a todas luces renuente a recuperar la posesión, prefiriendo constituir a su antiguo arrendatario en deudor que probar suerte en el mercado e intentar un nuevo arrendamiento en la difícil coyuntura económica actual, máxime en meses de invierno como son los litigiosos. Ni existe incumplimiento contractual (antes al contrario, trata de dar escrupuloso cumplimiento al término pactado), ni el recurrente se ha enriquecido injustamente con la explotación gratuita del inmueble, ni ha sido poseedor de mala fe o abusivo.
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Marginal Nº 2441139
CIVIL – PROPIEDAD HORIZONTAL
Se desestima que el promotor pueda reservarse en el título constitutivo la terraza superior del edificio para situar publicidad relativa a los locales
Tribunal Supremo – 04/10/2013 – Sala Primera
Se desestima el recurso de casación interpuesto contra sentencia estimatoria de la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Valencia, sobre impugnación de escritura de modificación de estatutos de la Comunidad de Propietarios, realizada unilateralmente por la promotora del edificio.
La Sala declara que la doctrina del abuso de derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).
Y en el presente caso, no solo se violan esos límites intangibles de orden moral o social, sino que se abusa de la facultad de modificar el título constitutivo, al no cumplir las exigencias que el propio promotor había establecido de carácter técnico o jurídico, por lo que debe desestimarse el recurso.
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Marginal Nº 2439982
CIVIL – RECLAMACION DE CANTIDAD
Se desestima la indemnización por daños por caída en instalaciones de la Comunidad de Propietarios
Audiencia Provincial de Cádiz – 24/09/2013 – Sala Civil
Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra Sentencia desestimatoria dictada por la Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia e Instrucción Sustituta N º. Cuatro de Sanlúcar de Barrameda, sobre reclamación de cantidad.
La Sala declara que la prueba practicada demuestra que la caída debe encuadrarse dentro de los riesgos que todo ciudadano tiene que soportar y asumir sus consecuencias, sin constancia de negligencia de la Comunidad de Propietarios.
Pero, en cuanto a la imposición de costas que se combate, el motivo debe acogerse, porque existen dudas de hecho y derecho, por la falta de demostración clara de si el suelo cumplía rigurosamente la normativa pertinente, por lo que dichas costas no han de imponerse, en consonancia con el artículo 394.1 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y tampoco las de la alzada, por aplicación del artículo 398.2 de dicha Ley, al estimarse parcialmente el recurso.
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Marginal Nº 2441329
CIVIL – PROPIEDAD HORIZONTAL
Se desestima la distribución de gastos extraordinarios de conservación del ascensor por existir una exención de pago de los gastos en los estatutos
Tribunal Supremo – 03/10/2013 – Sala Primera
Se desestima el recurso de casación interpuesto contra sentencia estimatoria de la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, sobre impugnación de acuerdo sobre distribución de gastos extraordinarios por conservación/reparación del ascensor.
La Sala declara que se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales comerciales, contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. En el mismo sentido la STS de 6 de mayo de 2013, rec. 2039 de 2009.
Esta Sala solo ha establecido la excepción en los casos de instalación de un nuevo ascensor, que antes no existiera, lo cual no es el caso. Por tanto, procede desestimar el recurso, dado que la exención estatutaria mencionada exime a los propietarios de los locales del pago de las cuotas que la Comunidad pretende.
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Marginal Nº 2439980
CONTENCIOSO – RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL
Se desestima la reclamación de responsabilidad patrimonial por existir actuaciones particulares que han podido generar la divergencia entre el Registro y el Catastro
Audiencia Nacional – 25/09/2013 – Sala de lo Contencioso
Se desestima el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra resolución desestimatoria de solicitud de responsabilidad patrimonial.
La Sala declara que el hecho imputable a la Administración sería el acto de adjudicación de fecha 26 de abril de 2006 que, según la actora, sería incorrecto hasta el momento de la denegación de inscripción del Catastro, pues no hay duda que la finca subastada y adjudicada era coincidente con la registral, siendo manifiestamente insuficiente para basar la reclamación de responsabilidad la resolución del Catastro, inexactitud que en cualquier caso no se ha demostrado que se deba a una actuación de la Administración, sin descartarse en ningún momento que la actuación errónea se deba a las actuaciones de particulares que puedan explicar la divergencia entre el Registro y el Catastro, siendo necesario resolver, a tenor del propio planteamiento de la demanda, una cuestión relativa a la doble inmatriculación de fincas, cuestión ésta relativa al dominio de las mismas que no puede establecerse de forma unilateral por la Administración, sino por la jurisdicción civil, en el procedimiento declarativo correspondiente.
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Marginal Nº 2440456
CIVIL – RECLAMACIÓN DE CANTIDAD
No existe prescripción de la acción de reclamación por defectos en la construcción al ejercitar la responsabilidad contractual
Audiencia Provincial de Cádiz – 24/09/2013 – Sala Civil
Se desestima el recurso de apelación sostenido contra sentencia estimatoria dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Rota, sobre reclamación de cantidad.
La Sala declara que sobre la base de que se ha ejercitado cumulativamente una acción de responsabilidad contractual contra la promotora, añadida a la que con origen legal se deriva de lo dispuesto en el art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, es claro que la que se ha estimado es una acción de responsabilidad por incumplimiento, y no acción edilicia por vicios ocultos.
Se podrá discutir si tal acción, fundamentada en la doctrina del aliud pro alio y en lo dispuesto en el art. 1101 del Código Civil, resultaba o no procedente, pero nunca que su plazo de prescripción es el general para las acciones personales, plazo que afecta a la responsabilidad contractual y que es el previsto en el art. 1964 del Código, de modo que, más allá de los establecido en el art. 1490 del Código Civil, el plazo de 15 años allí previsto habilita sin duda alguna a las Comunidades de Propietarios demandantes para ejercitar las acciones en disputa.
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Marginal Nº 2441155
CIVIL – COMPRAVENTA
La inclusión del término desistir en la cláusula establecida para la arras en el contrato de compraventa, implica que las mismas sean penitenciales
Tribunal Supremo – 26/09/2013 – Sala Primera
Se declara no haber lugar al recurso de casación formulado contra sentencia estimatoria de la Sección de Algeciras de la Audiencia Provincial de Cádiz, sobre solicitud de resolución de contrato de compraventa, por incumplimiento del comprador, y derecho a retención en poder del vendedor, como arras penitenciales, del importe entregado a cuenta del precio.
La Sala declara que el texto del pacto es claro y debe ser interpretado según la dicción literal de su texto. Se parte de que la compradora (actual recurrente) "desista", lo que significa que se aparte del contrato, es decir, que no cumpla lo que le corresponde, sin tener en cuenta su voluntad, su rebeldía o su imposibilidad. El artículo 1454 y el texto literal de esta cláusula contemplan el supuesto en que la parte simplemente se aparte y aparezca su voluntad de no cumplir; lo cual lo acerca o lo califica de obligación facultativa.
Es un pacto que ratifica o refuerza el artículo 1124 aunque esto lo separa de las arras penales que permiten exigir el cumplimiento, y si incumple, además, la pena, como cláusula penal. No es el caso de las presentes arras penitenciales. Por ello, no tiene sentido mencionar el artículo 1152, ya que la cláusula penal se une al artículo 1124 y, como dice la jurisprudencia, tiene función liquidadora de daños (sentencia de 2 julio 2010) que no se plantea en las arras penitenciales, que aquí se han pactado literalmente.
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Marginal Nº 2440404
CIVIL- DESAHUCIO
Se desestima el recurso de apelación por estar debidamente desglosadas las cantidades pendientes de abono por los conceptos de renta, opción de compra y traspaso del local
Audiencia Provincial de Cádiz – 30/09/2013 – Sala Civil
Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el demandante contra Sentencia parcialmente estimatoria dictada por la Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia e Instrucción Nº. Tres de San Fernando, en autos de Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago de rentas y reclamación de las mismas.
La Sala declara que la Juzgadora a quo accede a la pretensión actora de reclamación, y expresa en los Fundamentos Jurídicos de su Sentencia que de los 3.000 euros previstos por las partes, de ellos 1.000 euros eran renta propiamente dicha, otros 1.000 euros renta y parte del precio de la opción de compra, y los 1000 euros restantes como parte del traspaso del local.
Y como eso fue lo que pactaron, que a ello se debe estar, por estar debidamente valorada la prueba, ajustándose el fallo a lo suplicado, resultando que las consideraciones hechas en el recurso, de reclamación de 4.000 euros como parte del precio de traspaso, no es acogible, toda vez que así no se reclamó y también porque la Sentencia ya diversifica los conceptos en los que se descomponía la cantidad concedida, como igualmente despeja la aplicación del 16% o 18% por IVA, que es en definitiva lo que el actor pretende.
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Marginal Nº 2441326
CIVIL – DESAHUCIO
Se transforma en precario un contrato de arrendamiento en el que los familiares del primitivo arrendatario no abonan rentas ni tampoco efectúan subrogación alguna
Tribunal Supremo – 16/09/2013 – Sala Primera
Se desestima el recurso de casación interpuesto contra sentencia estimatoria de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, sobre desahucio por precario.
La Sala declara que los recurrentes pretenden ejercitar un derecho que nunca llegaron a ostentar, pues abandonaron la expectativa que la subrogación les ofrecía. En el caso de autos no consta vínculo contractual dinámico que aboca a la inexistencia del contrato, que se ha desnaturalizado y no se revitalizó.
En conclusión, la relación jurídica arrendaticia que ostentaron los causantes de las partes devino, en un precario sobrevenido, dadas las especiales circunstancias que concurren en este caso, como son más de sesenta años sin pagar renta y sin acto expreso de subrogación desde hace más de cincuenta años.
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Marginal Nº 2439973
CIVIL – PROPIEDAD HORIZONTAL
La obra en el forjado que no constituye "alteración" del mismo
Tribunal Supremo – 15/10/2013 – Sala Primera
Se desestima el recurso de casación interpuesto por el demandante contra sentencia parcialmente estimatoria de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cantabria, sobre ilegalidad de obras realizadas, y compensación de daños y perjuicios derivados de dicha realización.
La Sala declara que la conclusión a que se llega en la sentencia recurrida tiene sustento fáctico y jurídico, prudentemente valorados, dado que las obras no fueron clandestinas sino explícitas, efectuándose una convocatoria de Junta General Extraordinaria, en la que los comuneros delegaron en el Presidente y el Administrador para el examen de las mismas, tras el cual no consta objeción alguna por parte de los representantes de la Comunidad, quienes dieron su conformidad, ni solicitud de nueva convocatoria por el ahora demandante, instando la proscripción de las obras, por lo que debe desestimarse el recurso.
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Marginal Nº 2440822
CONTENCIOSO – IMPUESTO DE SOCIEDADES
Es necesaria la afectación del inmueble al desarrollo de la actividad empresarial, para el goce del beneficio fiscal pretendido
Audiencia Nacional – 26/09/2013 – Sala Contencioso
Se desestima el recurso contencioso administrativo interpuesto contra resolución desestimatoria del Tribunal Económico Administrativo Central, sobre impugnación de liquidación por el IS.
La Sala declara que no resulta acreditado por la actora la real y efectiva afectación del inmueble al desarrollo de la actividad, para lo que no solo se exige "la intención" (término utilizado por la parte en sus escritos), sino la realidad de dicha afectación, criterio reiteradamente señalado por la Sala en sus resoluciones y compartido por la jurisprudencia del Alto Tribunal que, de forma reiterada, ha exigido el requisito de la afectación para el goce del beneficio fiscal pretendido, si bien indica el alto Tribunal que dicha cuestión es una cuestión fáctica de valoración de los hechos sobre la que no cabe afirmar una doctrina general sino que debe ser valorada junto con los demás factores concurrentes en cada caso concreto.
En el presente supuesto, la valoración conjunta de los hechos y pruebas obrantes en el presente recurso, conduce a la desestimación de la presente demanda, por considerar que no resulta probado el requisito de la afectación, y sin olvidar que se está ante la pretensión de la entidad de aplicarse un beneficio fiscal, materia sobre la que no cabe hacer una interpretación extensiva o analógica, por exigencia legal (art,. 14 LGT ) y jurisprudencial.
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Marginal Nº 2439803
CIVIL – NULIDAD CONTRATO
Se determina válida la representación del Patrono de la Fundación en el contrato de compraventa del inmueble
Tribunal Supremo – 15/10/2013 – Sala Primera
Se declara haber lugar al recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto contra sentencia estimatoria dictada por la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 4ª), sobre solicitud de declaración de nulidad de contrato de compraventa.
La Sala declara que la cuestión de capacidad o representación -más que de legitimación- del Ayuntamiento, para actuar en interés de la Fundación, resultaba previa a cualquier consideración sobre el fondo del asunto y así debió apreciarse, siendo así que tras la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, que reconoce a favor del Sr. Ignacio la condición de Patrono de la Fundación desde el 28 de agosto de 2006, ya no ofrece duda alguna que el Ayuntamiento no era el representante legal de la Fundación (artículo 7.2.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) cuando se interpuso la demanda, como tampoco lo era cuando se celebró el contrato de compraventa y, por supuesto, cuando el mismo fue ratificado.
Como consecuencia de lo anterior, el motivo ha de ser estimado, en cuanto resulta apreciable la infracción procesal señalada, debiendo precisarse que en el momento procesal en que nos hallamos no se explica que la Fundación continúe en la posición de demandante -ahora recurrida- frente a quien resulta ser su Patrono y, por ello, representante y administrador, defendiendo un interés que ha desaparecido, mientras continúa actuando por ella el Ayuntamiento, que en realidad no ostenta su representación.
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Marginal Nº 2441355
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