Seis preguntas imprescindibles que muy pocos hacen antes de firmar una hipoteca

• Llegar a un buen acuerdo sobre el diferencial o los productos vinculados, claves para evitar disgustos a largo plazo.

• Las entidades bancarias han empezado a suavizar sus condiciones para que los gastos de tramitación no recaigan íntegramente en el hipotecado.

La capacidad financiera de las familias está mejorando tras varios años de recesión. Esto, unido a los datos en negativo del Euribor y a que los precios de compra y alquiler no dejarán de subir, tal y como reflejan las estadísticas, ha ocasionado que la demanda de vivienda se haya disparado. Es más, según datos del Consejo General del Notariado, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble se incrementaron el pasado mes de julio un 5,7% interanual (22.274 préstamos).

Antes de decantarse por una determinada entidad bancaria a la hora de adquirir una vivienda, es imprescindible tener todos los puntos claros de la hipoteca para poder comparar. Casaktua.com expone cuáles son las seis preguntas imprescindibles que hay que plantear:

• Si mi hipoteca es de tipo variable, ¿el tipo de interés final solo depende del índice de referencia? No, también dependerá del diferencial bancario que se negocie con la entidad. Para conseguir el porcentaje final hay que sumar el índice de referencia (Euríbor o IRPH) y el diferencial bancario cuya cuantía será pactada por el cliente y el banco y, por lo tanto, también puede variar de un caso a otro.

• ¿Qué productos vinculados tiene la hipoteca? Normalmente, el diferencial bancario suele ser menor cuantos más productos vinculados se contraten. Conviene hacer balance de si merece la pena, ya que puede no ser demasiado rentable económicamente. Las más comunes son:
  • Domiciliación de nómina. Conviene asegurarse de que no tenga comisiones excesivas.
  • Tarjetas de crédito o débito. Es muy importante conocer el TAE, si es de crédito y sus costes de mantenimiento.
  • Domiciliación de recibos. Se recomienda preguntar las condiciones ante devolución de facturas, descubiertos, etc.
  • Seguros de vida, desempleo y hogar, planes de pensiones, etc. Hay que valorar la periodicidad del pago y saber si se tiene derecho de cancelación. El seguro de hogar es obligatorio, aunque sea con otra entidad aseguradora.

• ¿Qué comisiones hay que pagar? La concesión del préstamo suele conllevar una comisión de apertura que engloba los gastos de tramitación. También será necesario conocer otras: por cancelación total o parcial, por amortización anticipada, novación (deseo de cambiar de plazo o tipo de interés), que puede variar entre el 0 y el 1% del capital pendiente la amortización, o subrogación (cambiar de banco). En este último caso no debe superar el 0,50% durante los 5 primeros años de vida del préstamo hipotecario, ni el 0,25% el resto de años.

• ¿Tengo que hacerme cargo de todos los gastos de compra? Los bancos han comenzado a suavizar sus condiciones. Por norma general, se recomienda reservar un 10% del valor del piso a este tipo de partidas, pero gracias a estas nuevas medidas, se reducirían los gastos de notaría, gestoría, registro, tasación e Impuesto de Actos Jurídicos. En algunos casos también pueden incluirse dentro del préstamo hipotecario. Además, no hay que olvidar que en esta partida también hay que tener en cuenta el IVA o ITP de la vivienda que varía según la CCAA.

• ¿Posibilidades de flexibilizar el pago? Hay opciones que permiten reducir temporalmente la cuota hipotecaria, por lo que conviene tenerlas en cuenta antes de firmar y conocer su coste:
• Solicitar un periodo de carencia: costear únicamente los intereses sin amortizar capital. Esta operación puede reducir la cuota hasta un 50%.
• Capital diferido o “balloon”: antes de la firma se puede pactar aplazar el pago de una parte del préstamo (hasta un 30%).
• Hipoteca en cuota creciente, montaña o progresión geométrica: pagar menos al principio, aunque esto supone que al final la cuota será muy superior.
• Alargar el plazo de amortización.

• ¿Y el avalista? ¿Es posible limitar su carga? Puede ocurrir que la concesión de la hipoteca precise de avalista, aunque, por ley, el banco no debería exigirlo si el préstamo solicitado es inferior al 80% del importe de la tasación. En caso de necesitarlo, hay que ser consciente de que éste responde con todos sus bienes presentes y futuros. Sin embargo, en algunas ocasiones, los contratos hipotecarios incluyen limitaciones temporales, como, por ejemplo, que tras haber pagado el 20% del préstamo principal el aval desaparezca.

No obstante, muchos de estos aspectos serán modificados con la nueva ley hipotecaria, cuya entrada en vigor está prevista para el primer trimestre de 2018 y que pretende dar una mayor protección al consumidor y a su derecho de ser informado debidamente de todas las condiciones y cláusulas.