Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. (BOE núm. 102, de 29 de abril de 2019)
I. La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.° 1093/2010 establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que traspone parcialmente dicha Directiva, refuerza la protección del prestatario en todas las fases en la relación entre prestamista y prestatario: publicidad, comercialización e información precontractual, vigencia del contrato y, si la hubiera, ejecución hipotecaria.
Algunos de estos elementos son: la obligación de utilizar un ejemplo representativo en la publicidad y en la información precontractual general, la exigencia de requisitos mínimos de conocimiento y competencia al personal de prestamistas e intermediarios inmobiliarios, la entrega de una ficha con advertencias estandarizadas al prestatario durante la fase precontractual y la información que el prestatario de un préstamo en moneda extranjera debe recibir durante la vigencia del contrato.
Son, en definitiva, todas ellas medidas que tienen como objetivos principales favorecer la transparencia en la contratación de préstamos inmobiliarios y el préstamo responsable.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, sobre estas cuestiones establece también diversas habilitaciones a la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa para el desarrollo reglamentario de determinados aspectos. En concreto, mediante esta orden ministerial se desarrollan para la completa transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, las disposiciones contenidas en los artículos 6.2, 16.2, 17.4, 20.3 y 23.8 y el apartado 2 de la disposición final decimoquinta de la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Así, la aprobación de esta orden resulta necesaria para garantizar la efectividad de las medidas introducidas en dicha Ley.
De esta forma, más concretamente, la presente orden establece los criterios para la determinación del ejemplo representativo en relación con la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios, los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado y los plazos y términos en que debe facilitarse información al prestatario en el caso de que se trate de un préstamo concedido en moneda extranjera.
Asimismo, aunque no sea materia de transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, se desarrolla el contenido concreto de la ficha de advertencias estandarizadas, en desarrollo de la habilitación contenida en la letra a) del apartado 2 de la disposición final decimoquinta.
II. La presente orden ministerial se estructura en dos artículos, una disposición transitoria, una disposición adicional, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales.
El artículo 1 modifica la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios con un doble objetivo. De un lado, extiende las reglas de publicidad de la actividad bancaria a prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, con la finalidad de asegurar de que sean aplicadas normas análogas a la realización de la misma actividad, independientemente de quién la realice. De otro, se fijan las condiciones que tiene que cumplir el ejemplo representativo que figure en la publicidad realizada por los prestamistas o intermediarios de crédito en relación con la información básica que debe figurar en la misma.
Por su lado, el artículo 2 modifica de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Se modifica el objeto y ámbito de aplicación de dicha norma, ampliando el mismo, y adecuándolo a lo recogido en la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
La modificación efectuada en la orden aborda algunas cuestiones establecidas en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, y que es preciso desarrollar, como son la adaptación de la ficha de información precontractual (FIPRE) y la regulación del contenido de la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE), el índice aplicable para el cálculo del valor del mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés, y los términos en que debe facilitarse información al prestatario en el caso de que se trate de un préstamo concedido en moneda extranjera.
Asimismo, se introduce una nueva sección 6.ª Esta sección, formada por los artículos 32 a 32 quinquies, tiene por objeto establecer los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado, así como de los intermediarios que sean personas físicas y, en el caso de que sean personas jurídicas, de sus administradores. Se establecen los conocimientos con que se debe contar, los tipos de formación, y los detalles sobre cómo deber ser impartida, y las políticas y procedimientos internos de las entidades en este ámbito. A estos respecto, se ha tomado la ejecución en España de los requisitos de conocimiento y competencia establecidos por la Directiva 2014/65/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 15 de mayo de 2014, relativa a los mercados de instrumentos financieros y por la que se modifican la Directiva 2002/92/CE y la Directiva 2011/61/UE, teniendo en cuenta la menor complejidad que representan los préstamos inmobiliarios respecto al asesoramiento en productos de inversión.
También se regula la posibilidad de vincular a los préstamos inmobiliarios la apertura o mantenimiento de cuentas de pago o ahorro, mediante la creación de una nueva sección 7.ª.
Junto con las modificaciones señaladas, que se refieren en todos los casos a las necesarias adaptaciones de la orden ministerial a la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, y a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, esta orden introduce un nuevo capítulo II bis, dedicado a las hipotecas inversas. La hipoteca inversa tiene actualmente un régimen específico de protección recogido en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre que incluye su propia ficha de información precontractual (FIPRE) y su propia ficha de información personalizada (FIPER), dadas sus características singulares respecto a los préstamos hipotecarios, al combinar un elemento de préstamo con otro de renta vitalicia basada en un cálculo actuarial. Sin embargo una parte de su régimen estaba basado en remisiones a disposiciones de la Orden que regulaban los préstamos hipotecarios y que ahora han perdido vigencia con la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que no se aplica a las hipotecas inversas. Así se realizan las modificaciones necesarias con el fin de eliminar todo atisbo de inseguridad jurídica sobre el mantenimiento del régimen actual de protección de este producto.
Por otro lado, se deja sin contenido el artículo 16, lo que trae su causa de la atribución a la Comisión Nacional del Mercado de Valores de las competencias para supervisar la comercialización de los depósitos estructurados por el Real Decreto-ley 14/2018, de 28 de septiembre, por el que se modifica el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre.
Por su parte, también quedan sin contenido los artículos 23 y 25, en la medida que los mismos se regulan directamente en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de manera adaptada a los requisitos de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014.
La disposición adicional única establece la obligación del Banco de España de realizar un informe en el que se evalúe la suficiencia y proporcionalidad de las horas lectivas mínimas exigidas a la formación inicial y a la continuada para cumplir con los requisitos de conocimientos y competencia establecidos en esta orden con el fin de proponer, en su caso, al Ministerio de Economía y Empresa una modificación de la misma.
La disposición transitoria única fija un periodo temporal durante el cual el personal que no haya adquirido la formación regulada en esta orden, podrá no obstante prestar los servicios correspondientes bajo supervisión, con diferente nivel y alcance.
La disposición derogatoria única establece la derogación de las normas de igual o inferior rango que se opongan a esta orden ministerial.
La disposición final primera establece el título competencial, recogiendo la competencia estatal exclusiva sobre legislación mercantil, las bases de la ordenación del crédito, banca y seguro, y las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica. La disposición final segunda recoge la declaración de incorporación de Derecho de la Unión Europea.
Finalmente, la disposición final tercera establece la entrada en vigor de la orden.
III. Esta norma se adecua a los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia, a los que debe sujetarse el ejercicio de la potestad reglamentaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
En aplicación de los principios de necesidad y eficacia, la norma persigue un interés general al adaptar la normativa reglamentaria a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, así como a la normativa de la Unión Europea.
Asimismo, esta norma proporciona coherencia a nuestro ordenamiento jurídico y es el instrumento más adecuado para ello, dado que su aprobación es de obligado cumplimiento por mandato de la citada Ley y como consecuencia de la necesaria transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014. Cumple, por tanto, con los principios de proporcionalidad y seguridad jurídica.
En aplicación del principio de transparencia, en el procedimiento de elaboración de esta orden ministerial se ha tenido en cuenta lo dispuesto en la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, y en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Se ha sometido a los procedimientos de consulta y audiencia pública previstos en los artículos 133.1 y 133.2 de esta última Ley, posibilitando así la participación activa de los potenciales destinatarios.
Finalmente, se encuentra acreditado el principio de eficiencia, porque la iniciativa normativa no impone cargas administrativas innecesarias o accesorias. Asimismo, el mandato de desarrollo de la Ley 5/2019, de 15 de marzo y de transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, se realiza con la mayor urgencia posible, lo que no hace sino redundar en su mayor eficiencia.
Esta orden ministerial se dicta en virtud de la habilitación para el desarrollo normativo que establece la Ley 5/2019, de 15 de marzo, en sus artículos 6.2, 16.2, 17.4, 20.3 y 23.8 y en el apartado 2 de la disposición final decimoquinta.
