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Decreto 161/2018, de 28 de agosto, de defensa de la vivienda del parque público residencial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, por el que se modifica el Decreto 149/2006, de 25 de julio, el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aprobado por dicho decreto, y el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, aprobado por Decreto 1/2012, de 10 enero. (Boletín Oficial de la Junta de Andalucía de 5 de septiembre de 2018)
El derecho a una vivienda digna y adecuada está reconocido en el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos de 1948 y en la Carta Social Europea de 1961. En España, el derecho a la vivienda se establece en el artículo 47 de la Constitución Española y en el artículo 25 del Estatuto de Autonomía para Andalucía.
La Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía se ha caracterizado por ser una de las administraciones más activas en la defensa de este derecho y en el reconocimiento de la función social de la vivienda, que se inició en el año 2005, con la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, y a la que siguieron la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, la Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda, y la Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía, mediante la modificación de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y se modifica la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.
El vigente Reglamento de Viviendas Protegidas data de 2006, y aunque fue modificado por Decreto 1/2012, de 10 de enero, por el que se aprueba el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida y se modifica el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, se enmarcaba en una situación de desarrollo inmobiliario que nada tiene que ver con la situación actual, caracterizada por la dificultad de acceso al crédito hipotecario y las ejecuciones forzosas de vivienda en pago de deuda. Además dicho reglamento contenía una insuficiente regulación del mercado del alquiler.
La modificación del Decreto 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinadas disposiciones de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, viene a enmarcarse en dicha línea de defensa de la referida función social y en la necesaria seguridad jurídica de las personas que pueden promover y ser destinatarias de este tipo de viviendas.
En esta línea, la Comunidad pretende dar un paso más en su normativa autonómica estableciendo la prohibición de enajenar sus viviendas protegidas a personas jurídicas, por las indeseadas consecuencias que ello puede acarrear a sus usuarios, garantizando que, en todo caso, dichos inmuebles protegidos se destinen siempre a domicilio habitual y permanente de personas físicas. El texto establece que solo podrán ser beneficiarias de viviendas protegidas las personas físicas y que ninguna persona jurídica podrá ser usuaria de vivienda protegida, si bien se matiza el caso en el que entidades sin ánimo de lucro puedan ser arrendatarias de viviendas protegidas cuyas usuarias finales sean personas físicas con especiales dificultades para el acceso a la vivienda.
Así mismo, se recoge la posibilidad de ejercer el derecho de tanteo y de retracto respecto de todas las viviendas protegidas, sin tener en cuenta su sujeción a un determinado plan de vivienda; se eleva del 25 al 50 por ciento el porcentaje de pleno dominio sobre otra vivienda que impide el acceso a este tipo de viviendas, al considerar que la titularidad de una cuota inferior a dicho 50 por ciento no resulta suficiente para satisfacer la necesidad de vivienda, y al mismo tiempo se modifica la forma de cálculo del valor máximo de dicha cuota, para referirla al precio máximo por metro cuadrado de superficie útil; se refuerza la obligación expresa de que la vivienda protegida deba ser ocupada por persona autorizada; se regula la posibilidad de ejercer una actividad económica en la vivienda, sin que por ello pierda su carácter de residencia habitual y permanente, posibilidad que ya se recogía en el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, aprobado por Decretos 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio, y 3964/1964, de 3 de diciembre, aunque la presente norma limita y concreta los supuestos permitidos; se especifica también en qué supuestos procede el visado de los contratos de compraventa o arrendamiento de viviendas protegidas y cuándo comunicaciones o autorizaciones previas a la formalización de dichos contratos; y se actualiza la regulación de la percepción por las personas promotoras de cantidades a cuenta del precio de las viviendas.
Respecto de su ámbito de aplicación, se excluyen las viviendas calificadas con normativa anterior al Real Decreto Ley 1/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Viviendas de Protección Oficial, ya que conforme al Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, sobre precios de las viviendas de protección oficial de promoción privada, su precio de venta es libre, y por tanto quedarían excluidas de la regulación de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, que establece como requisito de las viviendas protegidas estar sujetas a precio máximo.
Por otra parte, la modificación planteada establece que las permutas y los cambios entre viviendas protegidas en arrendamiento, titularidad de una misma persona promotora, no se consideran adjudicaciones a realizar por los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida.
Finalmente, se modifica el Reglamento Regulador de Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, aprobado por el Decreto 1/2012, de 10 de enero, respecto a la selección de miembros de cooperativas de viviendas protegidas.
