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El Tribunal Supremo resuelve que en contratos entre promotoras y agencias para la venta de las casas construidas, si la promotora decide finalmente no construir, su responsabilidad con respecto a la agencia no nace con los documentos de reserva firmados entre los futuros compradores y la agencia -previos a la compraventa-, sino con los contratos de compraventa firmados con la promotora. Por tanto, la agencia no tendrá derecho a indemnización por incumplimiento contractual si no se cerraron tales ventas.
HECHOS
La agencia inmobiliaria mediante la firma de contratos de reserva, tomó dinero en depósito de futuros clientes, de forma que se devengarían las comisiones cuando se firmaran los contratos de compraventa con ellos.
Sin embargo, la promotora decidió unilateralmente no construir la promoción, por lo que la agencia presentó demanda exigiendo las comisiones sobre la base de que los documentos de reserva firmados exclusivamente por la agencia y los clientes, considerándolos verdaderos contratos de compraventa, al contener las partes, el objeto y el precio.
Por tanto, la cuestión jurídica principal que plantea el recurso de casación consiste en si el derecho de la agencia a la comisión pactada en el denominado "Contrato de agencia para la venta en exclusiva" de 320 apartamentos de un edificio a construir , celebrado en su día por aquella con la promotora , nació con los documentos de "reserva", 115 en total, suscritos por la agencia y los interesados en adquirir los apartamentos, tesis de la demanda y del presente recurso, o por el contrario no nacía hasta que se firmaran los contratos privados de compraventa entre dichos interesados y la promotora- constructora demandada, tesis de esta última acogida en las Sentencias de ambas instancias sobre la base de calificar el contrato denominado "de agencia" como un contrato de mediación o corretaje.
Lo que sucede es que , pese a este incumplimiento culposo, la sentencia recurrida desestima la demanda en cuanto, además , se reclamaba la cantidad de 3.436.900 euros en concepto de comisiones, precisamente por entender el tribunal que no había nacido el Derecho a percibirlas y que , en definitiva, aquel incumplimiento ciertamente había causado unos daños y perjuicios a la demandante pero que no podía acordarse su indemnización porque nada se había solicitado al respecto en la demanda , ni principal ni subsidiariamente.
De ahí que el recurso de casación de la agencia se oriente principalmente a la estimación de su reclamación de cantidad reiterando, desde una u otra perspectiva, su tesis de que las reservas de los apartamentos conseguidas gracias a su actividad ya generaban el derecho a percibir las comisiones pactadas.
RESOLUCIÓN
La sentencia estima que aunque el contrato se denominara contrato de agencia para la venta en exclusiva, por su objeto no era propiamente un contrato encuadrable en la Ley de Contratos de Agencia (LCA), porque, como se precisa en sentencia de 10 de enero de 2011 del mismo Tribunal, es agente comercial a quien se encargue "de manera permanente" -según la Directiva 86/653/CEE- de negociar por cuenta del empresario la compra y venta de mercancías o de negociar y concluir estas operaciones en nombre y por cuenta del empresario.
Por ello, hay que distinguir, como lo hace el fallo recurrido, entre contrato de agencia y contrato de mediación o corretaje, siendo el segundo el aplicable a este caso.
La consecuencia de tal calificación es que la retribución de la agencia dependería de la perfección de los contratos de compraventa entre la promotora-constructora y los interesados, aunque el fallo también aclara que la jurisprudencia citada por ambas partes -sea aplicable o no la LCA- mantiene "supedita la retribución del mediador a la perfección de los contratos subsiguientes".
Por tanto no cabe deducir del contrato litigioso que las hojas de reserva comportaran ya la perfección de otros tantos contratos de compraventa sino, muy al contrario, que los contratos de compraventa eran los que en el futuro celebrarían los titulares de la reserva con la promotora-constructora demandada, momento en el cual los compradores pagarían un porcentaje del precio para , finalmente, producirse la total consumación de la compraventa, mediante entrega del correspondiente apartamento y pago del resto del precio por el comprador.
En definitiva, se rechazan los motivos alegados por la agencia, desestimando su recurso y negándole el derecho a percibir la cantidad que reclamaba en concepto de comisiones.
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de noviembre de 2011. Nº marginal 2320367
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