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Por José A. Vázquez Villamor Abogado de Bufete Solé & Vázquez, S.C.P.
Más allá de los grandes titulares mediáticos que ha generado la reforma fiscal, y que se centran en la existencia de una bajada de impuestos tras un período de subidas constantes, la reforma encierra importantes novedades en dos aspectos que han quedado al margen de dicho revuelo mediático: la tributación de las alteraciones patrimoniales derivadas de la transmisión de bienes inmuebles; y la tributación de las rentas obtenidas por el arrendamiento de dichos bienes, cuando se trata de arrendamientos de vivienda.
- Tributación de las alteraciones patrimoniales por la transmisión de inmuebles
Vamos a analizar en primer lugar, las novedades que resultarán de aplicación a partir del 1 de enero de 2015, a la hora de calcular el importe de la alteración patrimonial (ganancia o pérdida patrimonial) obtenida por la transmisión de un bien inmueble.
En principio, el cálculo de dicha alteración resulta relativamente sencillo, se trata simplemente de partir del valor de transmisión y restar del mismo el valor de adquisición del bien inmueble que se está enajenando.
El valor de transmisión viene determinado por el importe real por el que la enajenación se haya efectuado; es decir, en un caso de compraventa por el valor de venta del inmueble. A este valor se le restan los gastos y tributos satisfechos por el vendedor y que resultan inherentes a la propia transmisión, como es el caso habitual del importe satisfecho en concepto de plusvalía municipal, o la factura pagada al intermediario inmobiliario que ha intervenido facilitando el contacto entre comprador y vendedor.
También pueden ser considerados como gastos inherentes a la transmisión, los relativos a la obtención del certificado energético, cédula de habitabilidad y certificado expedido por el administrador de la comunidad de propietarios.
El valor de adquisición viene determinado por el importe satisfecho por el propietario en el momento de adquisición del inmueble ahora transmitido, más los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición (notario, registro de la propiedad, impuesto de transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados o IVA –según los casos-). En el supuesto de que sobre dicho inmueble se hubiesen realizado inversiones o mejoras (que no obras de reforma), el coste de las mismas también podrá adicionarse al valor de compra para determinar el valor de adquisición.
Pues bien, con esta operación de restar del valor de transmisión el valor de adquisición obtenemos lo que podemos calificar como la ganancia o pérdida patrimonial monetaria que el transmitente obtiene.
Sin embargo, hasta el 31 de diciembre de 2014, este beneficio o pérdida monetaria no se corresponde con el beneficio o pérdida “fiscal”, es decir, con el importe que finalmente se hace constar en nuestra declaración de IRPF.
Efectivamente, existen dos mecanismos que nos permiten reducir la ganancia patrimonial monetaria o, en su caso, aumentar la pérdida patrimonial monetaria; lo que se traduce en una mayor tributación en el primer caso, o en un mayor saldo a compensar con ganancias posteriores en el segundo.
Estos dos mecanismos a los que nos estamos refiriendo son, por un parte, los coeficientes de actualización y, por otro lado, los coeficientes de abatimiento.
- Coeficientes de actualización y coeficientes de abatimiento
Estos dos coeficientes desaparecen en la reforma fiscal a la que nos estamos refiriendo, con lo cual, ya no serán de aplicación a partir del 1 de enero de 2015.
Los coeficientes de actualización tienen como finalidad fundamental corregir los efectos de la inflación sobre los precios existentes en el mercado inmobiliario, y son aprobados anualmente por el Gobierno a través de la Ley de Presupuestos.
Para este año 2014, los coeficientes son los que se relacionan a continuación y se aplican sobre el importe real de adquisición del inmueble que se va a transmitir, en función de la fecha en que se adquirió. No resultan de aplicación estos coeficientes en el caso de transmisión de inmuebles afectos a actividades económicas que se rigen por lo dispuesto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Año de adquisición
Coeficiente
1994 y anteriores
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
1,3299
1,4050
1,3569
1,3299
1,3041
1,2807
1,2560
1,2314
1,2072
1,1836
1,1604
1,1376
1,1152
1,0934
1,0720
1,0510
1,0406
1,0303
1,0201
1,0100
Supongamos, por ejemplo, que estamos vendiendo un piso comprado en enero del año 1989 por un total de 90.000 (gastos y tributos incluidos). Pues bien, para determinar el valor de adquisición que consignaremos en nuestra declaración de renta, multiplicaríamos esos 90.000 euros por 1,3299, lo que nos da un valor de adquisición a efectos fiscales de 119.691 euros, que es el que finalmente declararemos.
Al aumentar el valor de adquisición monetario con la aplicación de dicho coeficiente, si estamos transmitiendo el inmueble por un valor superior al de compra (que es lo deseable siempre) estaremos disminuyendo la ganancia patrimonial objeto de tributación y, por consiguiente, la factura fiscal que tenemos que pagar.
Por lo que hace referencia a los coeficientes de abatimiento, al contrario de los anteriores, no resulta de aplicación sobre el valor monetario de adquisición, sino que se aplican directamente sobre la ganancia patrimonial con las siguientes particularidades:
- Debe tratarse de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de1994
- La ganancia patrimonial se reduce un 11,11 % por cada año en permanencia en el patrimonio del vendedor que exceda de dos, limitado hasta el 31 de diciembre de 1996, y redondeado por exceso. Es decir, si el inmueble se adquirió en el enero de 1994, se aplica un coeficiente del 11,11 %, pero si se adquiere en enero de 1993 el coeficiente es el 22,22 % (11,11 % * 2 años).
Por tanto, si a partir del próximo 2015 se suprimen los coeficientes de abatimiento que permitían reducir porcentualmente la ganancia patrimonial sujeta a tributación, es incuestionable que la factura fiscal que tendremos que pagar por la transmisión de un inmueble que permanece en nuestro patrimonio desde antes del 31 de diciembre de 1994, será mucho mayor que si esa misma transmisión tiene lugar en el año 2014.
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