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La nueva Ley de Crédito Hipotecario 5/2019 entró en vigor el pasado lunes 17 de junio en España y presenta dos objetivos claros: que el cliente tenga la certeza en todo momento del documento que está firmando y que, efectivamente, pueda pagarlo. Entre las principales novedades, destaca la nueva forma de repartir los gastos entre los bancos y los clientes, y el plazo de entrega de documentación al comprador, que deberá efectuarse ante el notario 10 días naturales antes de la firma del contrato. Además, el banco se verá obligado a estudiar y comprobar de forma exhaustiva el historial de crédito del cliente para “evaluar su potencialidad y evitar que el banco conceda un préstamo mayor al que el cliente puede pagar”, explica Fernando Sanahuja, socio director de Sanahuja Miranda abogados.
Para ello, el banco deberá considerar la situación de empleo en la que se encuentra el potencial cliente, los activos en propiedad que este disponga, sus ingresos actuales y previstos durante el tiempo por el que se le conceda el préstamo hipotecario, sus ahorros, los gastos fijos que presente y también los compromisos ya asumidos. Además, se estudiará el nivel previsible de ingresos a percibir después de la jubilación en caso de que el préstamo hipotecario deba seguirse amortizando una vez terminada la vida laboral del cliente.
“La nueva Ley Hipotecaria es una regulación para solucionar las diferentes situaciones o problemas presentados en el mercado hipotecario respecto a la concesión de préstamos hipotecarios. Los bancos deberán ser más rigurosos en el estudio de los perfiles y los clientes deberán mostrar solvencia para comprometerse con el pago durante todo el tiempo de contrato de la concesión. La nueva normativa busca dar mayor seguridad al prestatario, más transparencia y abaratar los costes”, explica Sanahuja, del despacho Sanahuja Miranda.
Entre los documentos que el cliente debe presentar en su visita gratuita al notario 10 días naturales antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario se encuentran la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Esta incluye el total de la información personalizada y adaptada al perfil del cliente y al préstamo hipotecario que éste solicita y que tendrá la consideración de oferta para el banco durante el plazo que se pacte hasta el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario. Además, el cliente debe disponer de la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se informa al cliente sobre cláusulas o aspectos relevantes para fijar el tipo de interés que aplique en cada caso puntual.
En cuanto al reparto de gastos, la ley subraya como principal novedad que los gastos de tasación y constitución de la hipoteca irán a cargo del potencial comprador, mientras que el resto de los aranceles, inscripciones, actos jurídicos y gastos de gestoría los pagará el banco. “El cliente solamente se tendrá que preocupar por la constitución de la hipoteca. Esto aclarará las responsabilidades de cada parte y provocará que la concesión sea más transparente y eficaz”, aclara Sanahuja. Además, la reforma prohíbe la obligación de tener que contratar un seguro de vida u hogar como condición para la concesión del préstamo hipotecario.
A diferencia de la regulación anterior, en la que el banco podía ejecutar la hipoteca después de 3 cuotas impagadas, con la nueva normativa la entidad financiera deberá esperar hasta las 12 cuotas impagadas o que el importe de las cuotas impagadas supongan el 3% de la deuda hipotecaria inicial. Durante la segunda mitad, el plazo será de 15 cuotas impagadas o del 7%.
