Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Jose García, Consultant & Marketing Specialist de Mr. House Real Estate
En los últimos dos años, y principalmente debido a la bajada de tipos de interés el mercado inmobiliario se ha estabilizado – al menos temporalmente- debido a las grandes correcciones de precio sufridas desde el 2006. Este hecho ha producido una subida en los ratios de compraventas en el sector residencial de bienes inmobiliarios, ya sea para uso particular y en gran medida para el perfil inversor.
Vivimos una situación anormal de tipos negativos, que personalmente apuesto porque cambie antes de lo que los expertos vaticinan y en contra de las políticas monetarias del BCE que se mantiene firme en su postura de no subir tipos y la FED que ha dado un paso atrás en las medidas previamente anunciadas para subirlos de manera progresiva.
Con este panorama, las personas que quieren rentabilizar su dinero tienen dos opciones, apostar por la volatilidad de los mercados, y ello requiere un alto grado de cultura financiera, o invertir en bienes inmuebles ante la estabilización de precios en el sector.
1. ¿Cuáles y cómo son las viviendas que se venden con mayor rapidez?
Podemos afirmar que la tipología de vivienda que se vende hoy en día en el mercado con mayor rapidez es la que busca un inversor para ponerla en rentabilidad.
El perfil inversor ha emergido últimamente como figura esencial para restar considerablemente el stock de viviendas ofertadas en el mercado. El inversor tiene muy clara la tipología de vivienda que busca así como la localización del inmueble, precio, situación jurídica así como el perfil de inquilino que podría alquilar la vivienda, con el objetivo de evitar morosidad.
En cuanto a la localización del inmueble lo que más se demanda son viviendas en las grandes capitales cercanas a las universidades o bien en zonas en las que pueden ser usadas para alquiler turístico. Lo más rentable son viviendas de 1 y 2 dormitorios y con un precio por debajo de mercado.
Por ejemplo, en Madrid capital lo que más rápidamente se vende, son pisos usados de 80 metros a precios entre 145.000 y 170.000 euros.
2. Siempre hay tiempo para bajar el precio de la casa
Está es una de las frases que hemos oído cientos de veces, y nada más lejos de la realidad, un precio de salida excesivamente alto lleva a la autoexclusión del inmueble de la oferta existente, ya que los compradores potenciales se fijan en los nuevos inmuebles expuestos durante las 2 primeras semanas. Este hecho es bastante perjudicial para el vendedor ya que se ve obligado a hacer bajadas de precio sucesivas y su poder de negociación se ve debilitado ante el comprador que sabe que aún puede ofertar más bajo y por lo tanto cerrar la venta a un precio inferior al de mercado.
La media de tiempo de venta de un inmueble residencial se sitúa en 150 días en toda España. Sin embargo aunque puede parecer extraño, existen viviendas que se venden en horas, todas bajo la misma circunstancia, precio bajo e inversor comprando en una zona muy determinada.
No hay que dejarse llevar por los datos macro de vivienda que se publican a modo general hablando de las ventas de vivienda en España. El sector inmobiliario vive más que nunca un momento de micromercados y el comportamiento de la demanda y de operaciones cerradas es muy diferente de unas ciudades a otras.
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