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El Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) es un tributo directo de titularidad municipal, aunque de gestión compartida entre Estado y Ayuntamientos, que grava el mero ejercicio de actividades económicas en territorio nacional.
El concepto de actividad económica incluye aquellas actividades empresariales, profesionales o artísticas que supongan la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos, o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
Nos referiremos en este artículo a las actividades inmobiliarias que son objeto de gravamen por el IAE y, en concreto, a las actividades de compraventa de inmuebles y de arrendamiento de inmuebles.
En primer lugar debemos de tener en cuenta de que, en el ámbito del este impuesto, para que las actividades de arrendamiento y compraventa de inmuebles tengan la consideración de actividades económicas, resulta indiferente la existencia o no de un local exclusivamente destinado a llevar la gestión de la actividad y de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, como así sucede en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Señalar en este punto de que el IAE, en principio, es exigible tanto si las actividades se ejercen o no en un local determinado e independientemente de si están o no especificadas en las Tarifas del Impuesto.
para que las actividades de arrendamiento y compraventa de inmuebles tengan la consideración de actividades económicas, resulta indiferente la existencia o no de un local exclusivamente destinado a llevar la gestión de la actividad y de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa
Por otro lado, debe tenerse en cuenta de que la norma señala que la prueba del ejercicio de una actividad económica puede ser realizada por cualquier medio admitido en derecho, en particular por los previstos en el artículo 3 del Código de Comercio (anuncios, carteles, rótulos, etc.), correspondiendo la obligación de probarlo en todo caso a la Administración Tributaria.
Supuestos de exención
Antes de analizar la tributación por el IAE de las actividades inmobiliarias mencionadas, debemos tener en cuenta los supuestos de exención que, en general, están previstos dado que, actualmente y desde el 1 de enero del 2003, gran parte de los contribuyentes del IAE están exentos del pago del Impuesto.
Así, en virtud de lo establecido en el artículo 82 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (TRLHL), están exentos del pago del IAE, entre otros, los siguientes:
- Las personas físicas. Por lo tanto, los empresarios o profesionales no deberán tributar por el IAE.
- Aquellos sujetos pasivos que inicien el ejercicio de su actividad en territorio español, durante los dos primeros periodos impositivos en que se desarrolle la misma.
A estos efectos, se entiende que no se ha producido el inicio de la actividad cuando la misma se haya desarrollado anteriormente bajo otra titularidad como, por ejemplo, en los supuestos de fusión, escisión, etc.
- Los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades (IS) que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000,00 .
El referido importe estará compuesto por el importe de la venta de los productos y de la prestación de servicios correspondientes a las actividades ordinarias de la empresa, deducidas las bonificaciones y las demás reducciones sobre las ventas, así como el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y otros impuestos directamente relacionados con la cifra de negocios.
A su vez, el importe neto de la cifra de negocios que beberá considerarse será el del periodo impositivo cuyo plazo de presentación de declaraciones por dichos tributos (IS) hubiese finalizado el año anterior al del devengo del IAE. Es decir, para determinar si una sociedad está exenta o no del IAE en el ejercicio 2006 debe tenerse en cuenta la cifra de negocios del ejercicio 2004 y así, sucesivamente.
en la actividad de promoción, y en la de arrendamiento, los inmuebles objeto de la actividad de alquiler no tienen la consideración de locales a los efectos del elemento tributario superficie y del índice de situación
En los casos de fusión o escisión, en las que las sociedades beneficiarias continúan con la actividad desarrolladas por las sociedades fusionadas o escindidas, para determinar el importe neto de la cifra de negocios, deberá acudirse a la cifra de negocios de las sociedades fusionadas o de la sociedad escindida.
Cuando la entidad forme parte de un grupo de sociedades, el importe neto de la cifra de negocios se referirá al conjunto de entidades pertenecientes a dicho grupo. A los efectos de que la Administración Tributaria tenga conocimiento de esta cifra de negocios conjunta, en la declaración del IS de la sociedad dominante deberá indicarse la misma.
Tributación de las actividades inmobiliarias
Para determinar la cuota tributaria del IAE, debemos distinguir entre al cuota que resulta de aplicación de los elementos tributarios (número de obreros, turnos de trabajo, población de derecho, superficie de los locales, etc. ) previstos en las Tarifas e Instrucción del IAE, que es lo que se denomina cuota mínima o de Tarifa, de la cuota tributaria real o efectiva que será el resultado de aplicar a la anterior los correspondientes coeficientes o índices acordados por cada Ayuntamiento y que estarán regulados, en su caso, en la Ordenanzas fiscales respectivas.
para determinar si una sociedad está exenta o no del IAE en el ejercicio 2006 debe tenerse en cuenta la cifra de negocios del ejercicio 2004
En relación al elemento tributario superficie, donde se ejercen las actividades, debe tenerse en cuenta que constituye un elemento tributario de primera magnitud y absolutamente generalizado para determinar las cuotas de Tarifa del IAE. De ahí la importancia del concepto de local, puesto que, cuando se califique como tal, es preciso conocer su extensión, a los efectos de valorar el elemento tributario superficie y su exacta localización.
En general, se consideran locales las edificaciones, construcciones e instalaciones, así como las superficies, cubiertas o sin cubrir, abiertas o no al público, que se utilicen efectivamente para el ejercicio de actividad.
Por lo que respecta a las actividades inmobiliarias de compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles, las correspondientes Tarifas del IAE, en la cuales constan relacionadas las diferentes actividades económicas así como las cuotas de cada actividad, son las siguientes:
- Promoción inmobiliaria: Epígrafes 833.1 «Promoción de terrenos´´ y 833.2 «Promoción de edificaciones´´.
Bajo estas rúbricas tributarán los sujetos pasivos cuya actividad consista bien la compra o venta en nombre y por cuenta propia, así como la urbanización, parcelación, etc., de terrenos, todo ello con el fin de venderlos; bien en la compra o venta de edificaciones, totales o parciales, en nombre y por cuenta propia, construidas directamente o por medio de terceros, todo ellos con el fin de venderlos. Por lo tanto, la finalidad de la actividad de promoción inmobiliaria es la venta de terrenos o edificaciones.
Los sujetos pasivos que realicen actividades de promoción inmobiliaria deberán satisfacer dos cuotas, una fija que se exigirá independientemente de que se vendan terrenos o edificaciones y una cuota variable por cada metro de terreno urbanizado, parcelado o edificado vendido con independencia de que esté iniciada o finalizada la construcción.
la finalidad de la actividad de promoción inmobiliaria es la venta de terrenos o edificaciones
La cuota variable se exigirá al formalizarse las enajenaciones, cualquiera que sea la clase contrato y forma de pago convenida, de forma que el sujeto pasivo tendrá que presentar ante la Administración Tributaria competente dentro del mes de enero de cada año una declaración de variación de los metros cuadrados edificados o a edificar, urbanizados o a urbanizar, transmitidos durante el año inmediatamente anterior.
No obstante, no será necesario presentar declaración cuando no se hayan realizado ventas o el sujeto pasivo esté exento de tributar durante el año en que se producen las correspondientes ventas.
En este sentido, los sujetos pasivos satisfarán tantas cuotas como municipios donde radiquen los inmuebles objeto de promoción inmobiliaria y satisfarán también las establecidas para la actividad de construcción en el caso de desarrollar éstas. Es decir, las cuotas por estos epígrafes son independientes de las que puedan corresponder por la actividad de construcción.
Por último debemos referirnos a que, dada su calificación de activo circulante, los bienes inmuebles objeto de la actividad de venta de los mismos no tienen la consideración de locales, por tanto no se considerarán a efectos del elemento tributario de superficie, ni se tendrán en cuenta a efectos del índice de situación. Tampoco tendrán la consideración de locales, las oficinas de información instaladas en los bienes inmuebles objeto de promoción inmobiliaria. No obstante, en su caso, si se computarán aquellos locales afectos indirectamente a las actividades (oficinas administrativas, centros de dirección, etc.)
- Arrendamiento de bienes inmuebles: Epígrafes 861.1 «Alquiler de viviendas´´ y 861.2 «Alquiler de locales industriales y otros alquileres´´ y 862 «Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza rústica´´.
Bajo estas rúbricas se incluyen el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de bienes inmuebles destinados a viviendas y de bienes inmuebles de naturaleza rústica, así como el arrendamiento de terrenos, locales industriales, de negocio, y demás bienes inmuebles de naturaleza urbana.
El lugar de realización de la actividad de alquiler será el término municipal en el que radiquen los bienes inmuebles objeto de la misma. Los sujetos pasivos por esta actividad satisfarán: una sola cuota por la totalidad de los bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados a vivienda, acumulando, a tal fin, los valores catastrales correspondientes a todos ellos; una sola cuota por la totalidad de los bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados a locales industriales y otros alquileres, acumulando, a tal fin, los valores catastrales correspondientes a todos ellos; y, una sola cuota por la totalidad de los bienes inmuebles de naturaleza rústica, acumulando, a tal fin, los valores catastrales correspondientes a todos ellos.
El lugar de realización de la actividad de alquiler será el término municipal en el que radiquen los bienes inmuebles objeto de la misma
Por su carácter de cuota nacional, el pago de las cuotas correspondientes a esta actividad faculta para el ejercicio de la misma en todo el territorio nacional. La cuota será en todos los casos igual al 0,10% del valor catastral de los inmuebles objeto de la actividad de alquiler. No obstante, cada una de estas tres cuotas, aisladamente consideradas, tiene un mínimo exento, dado que en los casos en los que el valor catastral conjunto de los inmuebles arrendados es inferior a 601.012,10 , el sujeto tributará por cuota cero y no satisfará cuota alguna ni estará obligado a presentar ninguna declaración tributaria por este impuesto.
Debe tenerse en cuenta que no están sujetas al IAE la venta de bienes integrados en el activo fijo de las empresas que hubieran figurado debidamente inventariados como tal inmovilizado con más de dos años de antelación a la fecha de transmitirse.
Por último, al igual que en la actividad de promoción, en la de arrendamiento, los inmuebles objeto de la actividad de alquiler no tienen la consideración de locales a los efectos del elemento tributario superficie y del índice de situación.
Los sujetos pasivos que realicen actividades de promoción inmobiliaria deberán satisfacer dos cuotas
Están exentos del pago del IAE, entre otros, los siguientes:
(artículo 82 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (TRLHL),
- Las personas físicas. Por lo tanto, los empresarios o profesionales no deberán tributar por el IAE.
- Quienes inicien el ejercicio de su actividad en territorio español, durante los dos primeros años
- Quienes están obligados a tributar por el Impuesto sobre Sociedades (IS) que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000,00 .
Tarifas del IAE:
- Promoción inmobiliaria: Epígrafes 833.1 «Promoción de terrenos´´ y 833.2 «Promoción de edificaciones´´.
- Arrendamiento de bienes inmuebles: Epígrafes 861.1 «Alquiler de viviendas´´ y 861.2 «Alquiler de locales industriales y otros alquileres
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