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Cuando se acumula cierta cantidad de ahorro o capital y se plantea una inversión en algún tipo de inmueble, muchas veces se cuestiona cuál es el mejor modo de invertir ese dinero y cuál es la mejor estrategia de futuro para el crecimiento del mismo. Una inversión inteligente y una gestión óptima del patrimonio resultante son la clave de una salud patrimonial rica y estable.
Para Miquel Laborde socio fundador de Laborde Marcet, “Es importante prestar atención a la primera fase del momento inversor en el que a menudo se nos plantea la posibilidad de adquirir un activo inmobiliario en rentabilidad u otro activo inmobiliario que responde a criterios de compra más caprichosos que económicos. De este modo, podemos clasificar las inversiones que se realizan siguiendo dichos criterios y que configuran, respectivamente, un Patrimonio Inteligente y un Patrimonio Emocional”.
Un Patrimonio Emocional es aquel que se conforma por activos inmobiliarios que no ofrecen rentabilidad, tienen por lo general poco recorrido y son fruto de una decisión emocional como, por ejemplo, nuestra vivienda habitual, una segunda residencia y otros activos mobiliarios como coches, barcos, motocicletas, etc. Por otra parte, un Patrimonio Inteligente es aquel que se conforma por activos inmobiliarios que están bien ubicados, con una rentabilidad atractiva y, a ser posible, con recorrido al alza. Tales activos comparten un rasgo de gran importancia: La posibilidad de desinvertir y hacerlos líquidos con rapidez. Como claros ejemplos de este tipo de inversión podemos citar los locales comerciales y edificios (siempre teniendo en cuenta que la ubicación es un factor de máxima importancia).
Para optimizar las inversiones en activos inmobiliarios se deben tener en cuenta dos criterios: En primer lugar, la ubicación (que es el más importante); y en segundo lugar, conviene prestar atención a la rentabilidad actual o potencial del activo, ya sea un local comercial, un edificio residencial o de oficinas o un hotel.
Rentabilidades según producto y ubicación
La inversión inmobiliaria en España ofrece una rentabilidad mayor que la que se registraba hace 12 meses. En efecto, la rentabilidad inmobiliaria duplica, en el peor de los casos, la que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (2%), según diferentes estudios.
Así es que si se relacionan los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en zona prime en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta de entre un 4,5 y un 6%.
Por el contrario, el producto inmobiliario que menos rentabilidad ofrece son los garajes, que han terminado el segundo trimestre en el 4,6% desde la rentabilidad del 3,6% de junio de 2014.
Si comparamos por producto, nos encontramos los siguientes perfiles:
Vivienda
La inversión en vivienda para ponerla en alquiler ha aumentado durante los últimos doce meses. La rentabilidad neta en Madrid es del 4%, algo superior a la de Barcelona (3,8%).
Locales comerciales
Los locales son el producto que mayor rentabilidad tienen en la mayoría de las capitales. Si hablamos sólo de locales prime, ubicados en las mejores zonas comerciales, Barcelona ofrece una rentabilidad de entre 4,5 y 6%; mientras que Madrid registra una de entre 4,75 y 6%.
Oficinas
En Barcelona la rentabilidad media de las oficinas asciende al 5,8%, mientras que en Madrid baja hasta el 5,6%.
Garajes
Los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales.
Ubicación
En término de localizaciones, decir que la rentabilidad actual dependerá de la ubicación del activo, oscilando entre el 3% y el 7% tanto en locales comerciales, edificios residenciales u hoteles. Como regla general, la rentabilidad en locales es más elevada (entre el 5 y 7%) de la que se obtiene mediante la inversión en activos residenciales (entre el 3 y 4%). Aunque, como se ha dicho anteriormente, dependerá de la ubicación. Las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, siguen encabezando las preferencias inversoras en España. Como consecuencia de la crisis, el valor de las propiedades desde el 2007 han caído un 36,7%. El metro cuadrado, en promedio, descendió de 1.626 euros a 1.190 euros en siete años.
Reactivación del mercado
La reactivación del sector inmobiliario está empezando a asomar y todo indica que se generará una estabilidad luego de la estrepitosa caída de los últimos años. Sin embargo, las inversiones inteligentes en las zonas prime no se han visto tan perjudicadas. Esto se debe a que la falta de oferta (producto inmobiliario) en las principales zonas comerciales de las principales ciudades, como Barcelona o Madrid, ha evitado una caída abrupta de los precios.
No obstante, en este momento de recuperación del sector, estamos ante un movimiento muy ágil en el parque inmobiliario comercial. Ante esta nueva realidad solo cabe tener memoria sobre los errores que nos condujeron a la crisis y obrar con sensatez y prudencia, evitando operaciones de alto riesgo y, como indicábamos en un inicio, preservando un patrimonio inteligente que nos permita a su vez poder mantener a salvo el emocional.
