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Por Antía Rodríguez, abogada del área de Derecho Mercantil de BROSETA
El traspaso de un local de negocio genera importantes consecuencias tanto para el arrendador como para el arrendatario, por lo que resulta de gran relevancia analizar con detenimiento este supuesto, sus presupuestos y consecuencias.
Desde el punto de vista del arrendador, el traspaso de un local de negocio supone tener a un nuevo sujeto o entidad ocupando el local y sometido al cumplimiento de las obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento suscrito con el arrendatario inicial. Es evidente que para el arrendador no le resulta indiferente quién sea el arrendatario, tanto efectos de solvencia en el cumplimiento de las obligaciones económicas del contrato, a efectos de mantenimiento y conservación del local arrendado, como incluso a efectos de riesgo reputacional.
Por todo ello, es claro que se le deba reservar al arrendador el derecho a controlar estas situaciones de cesión contractual, ya sea porque directamente se exija su consentimiento previo, o, al menos, porque se pacte que el antiguo arrendatario quedará responsable solidario con el nuevo de las obligaciones contractuales de la parte arrendaticia.
Por parte del arrendatario, y normalmente ante una situación de dificultad en el pago de la renta, el traspaso del local de negocio viene a ser una auténtica tabla de salvación.
Desde esta perspectiva, al negociar el contrato de arrendamiento, el arrendatario pretenderá que la cesión sea libre a favor de cualquier tercero, o al menos a empresas que cumplan ciertos requisitos de solvencia ya previamente pactados en el contrato, de forma que simplemente se produzca una sustitución de garantías. Esto es, que el nuevo arrendatario entregue nuevas garantías, similares a las entregadas en origen por el arrendatario saliente, las cuales quedarán liberadas. De esta forma, el arrendatario cedente quedará total y definitivamente desvinculado del contrato, sin conservar responsabilidad alguna frente al mismo.
Visto todo lo anterior, y a los efectos de dar seguridad a ambas partes sobre sus distintas opciones en esta materia, resulta imprescindible el análisis de la normativa aplicable a la cesión del contrato, así como una correcta negociación y plasmación contractual de los compromisos alcanzados.
Así, como punto de partida, conviene poner de manifiesto que mediante la figura de la cesión del contrato de arrendamiento, un tercero pasa a ocupar la posición contractual que hasta el momento venía ocupando el arrendatario, subrogándose en los derechos y obligaciones derivados del contrato en cuestión.
En este sentido, cabe señalar que el régimen de cesión de contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda varía significativamente en función del momento en el que hayan sido suscritos, utilizándose el término “traspaso” o “cesión”, según la norma a la que estén sujetos, y ello, conforme se detalla a continuación:
1. Contratos celebrados con carácter previo al 9 de mayo de 1.985, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril
Debido a la aplicación de las Disposiciones Transitorias de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, cada vez son menos los contratos de arrendamiento sometidos al régimen previsto en la normativa anterior, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (“LAU del 64”). Estos contratos son los comúnmente denominados “arrendamientos de renta antigua”. Si estamos ante esta clase de contrato, los requisitos que se deben tener en cuenta ante un eventual traspaso del local son los que se detallan a continuación:
(i) Que el arrendatario que traspasa el local venga explotándolo ininterrumpidamente durante, al menos, un año.
(ii) Que el nuevo arrendatario se obligue a permanecer en el local durante un año, destinándolo a un negocio de la misma clase durante el primer año.
(iii) Que se fije un precio cierto para el traspaso.
(iv) Que se notifique fehacientemente al arrendador la decisión de traspasar el local, especificándose el precio convenido.
(v) Que el traspaso se formalice en escritura pública.
(vi) Que en el plazo máximo de ocho días a contar desde el otorgamiento de la escritura, se comunique al arrendador la efectiva realización del traspaso, el precio pactado, el nombre y dirección del nuevo arrendatario y su obligación de permanencia y destino del local, antes señalada.
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