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Las autoridades tributarias españolas vienen mostrando, a lo largo de los últimos años, su creciente preocupación por un «agujero fiscal´´ muy determinado. En nuestro país ya ha adquirido cierta importancia el número de inmuebles cuyos propietarios son personas físicas o sociedades domiciliadas en otros países, y particularmente en algunos paraísos fiscales. Sin embargo, resulta complicado recaudar efectivamente los impuestos correspondientes a esa titularidad.
El Plan General de Control Tributario para 2004 (plan nacional de inspección) ya señalaba entre sus objetivos prioritarios el siguiente: «Control de no residentes y muy especialmente del uso de sociedades domiciliadas en paraísos fiscales para dirigir inversiones evitando la detección de los inversores reales. Se trata de recabar información sobre las microsociedades domiciliadas en paraísos fiscales, muy especialmente en Gibraltar, cuya actividad casi única consiste en la tenencia de uno o varios inmuebles en territorio español. El posible incumplimiento de la tributación inmobiliaria, tanto respecto del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, en la tenencia o en la transmisión de inmuebles, como del Gravamen Especial de Bienes Inmuebles de No Residentes, será objeto de actuaciones extensivas.´´
Por su parte, el Plan de Prevención del Fraude Fiscal, anunciado por el Ministro Solbes a inicios del 2005, contempla en un apartado específico las medidas de control de las operaciones inmobiliarias de no residentes. De su texto entresacamos las siguientes líneas: «Las características de este tipo de inversores recomiendan analizar de forma específica los riesgos fiscales asociados a la tenencia, inversión y desinversión inmobiliarias por las entidades o personas físicas no residentes…. Existen dificultades para identificar correctamente a los titulares no residentes de inmuebles y sin el conocimiento de la titularidad no es posible hacer un seguimiento del cumplimiento fiscal de las obligaciones fiscales derivadas de la propia titularidad (especialmente en el Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles), de la explotación de los inmuebles (básicamente arrendamientos) y de su posterior transmisión (ganancias patrimoniales y retenciones)…´´. La medida correctora que se propone con carácter inmediato es la elaboración de un censo de personas y entidades no residentes con inmuebles en España.
Ante este panorama, resulta oportuno recomendar a quienes sean titulares de bienes inmuebles situados en España y residan a su vez en otro país que verifiquen si han venido cumpliendo regularmente sus obligaciones con el fisco español y reflexionen sobre la conveniencia de regularizar su situación al amparo de las múltiples posibilidades que ofrece la legislación hoy vigente. No está demás entonces realizar un somero repaso de aquellas obligaciones.
LOS IMPUESTOS SOBRE LA PROPIEDAD DE INMUEBLES EN ESPAÑA
No es muy diferente la fiscalidad que recae sobre los inmuebles propiedad de no residentes respecto de la que afecta a los ciudadanos que viven en España.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), tributo anual establecido en la Ley de Haciendas Locales en favor de los Ayuntamientos, carece de particularidades cuando el dueño de la finca gravada es un no residente. Aunque formalmente es un impuesto patrimonial, la regulación del gravamen de los derechos reales limitados (usufructo, superficie, etc.) pone de manifiesto que pretende gravar en el fondo el uso del inmueble, y por tanto se aproxima más a la imposición sobre las rentas o rendimientos.
Conviene reconocer, respecto de esta figura tributaria, que su gestión catastral respecto de los bienes inmuebles de no residentes plantea alguna problemática. En efecto, es muy frecuente que los titulares no residentes de bienes inmuebles no hayan inscrito su propiedad en el Catastro Inmobiliario del Ministerio de Hacienda, impidiendo así que ese Registro público sirva de base para el control del cumplimiento de sus demás obligaciones.
Esa misma propiedad, para garantizar su protección, suele inscribirse en el correspondiente Registro de la Propiedad. Si llegan a perfeccionarse los cruces de datos entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, quedará patente esta situación
Por lo que se refiere a la gestión tributaria del IBI, en cambio, no pone de manifiesto anomalías sustanciales respecto de los bienes inmuebles de no residentes. Aunque los recibos tributarios se emiten frecuentemente con un sujeto pasivo equivocado (el titular que figura en el Catastro), las cuotas del impuesto son pagadas con similar puntualidad a la de los propietarios residentes en España.
El Impuesto sobre el Patrimonio
El Impuesto sobre el Patrimonio es un tributo establecido por el Estado y cedido a las Comunidades Autónomas. Sin embargo, el rendimiento de este impuesto corresponde al Estado cuando grava a no residentes. Hay que recordar que esta figura impositiva solamente afecta a las personas físicas, pero no a las sociedades.
La propiedad de los bienes inmuebles situados en España está sujeta a este impuesto. Los no residentes pagan por la llamada obligación real de contribuir, es decir solamente por todos los bienes de los que son titulares en nuestro país.
La base imponible del impuesto se halla sumando el valor de todos los bienes y derechos de los que dispone en España el contribuyente no residente. Para los inmuebles, el valor se determina tomando la mayor de 3 posibles cuantías: el precio de compra o valor de adquisición del inmueble por otros conceptos, el valor catastral, o el valor que haya asignado la Administración al inmueble cuando comprobó la declaración tributaria formulada con motivo de su adquisición.
La cuota tributaria se determina en función de la tarifa aprobada por el Estado, que es progresiva: el tipo de gravamen consiste en un porcentaje mayor cuanto más elevado es el valor del patrimonio gravado.
LA IMPOSICIÓN SOBRE LAS RENTAS INMOBILIARIAS DE LOS NO RESIDENTES
Actualmente, la imposición sobre cualquier tipo de renta obtenido es España por sociedades o personas físicas que no residen en nuestro país se concentra en una misma figura impositiva: el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. En el seno de la misma aparecen dos conceptos diferenciados que alcanzan a los propietarios de bienes inmuebles. A ellos nos referiremos de inmediato.
El Gravamen Especial sobre bienes inmuebles de no residentes
Su naturaleza resulta bastante discutible. Opera como una imputación de rentas inmobiliarias pero, a diferencia de lo que sucede en el IRPF, es compatible con la tributación real de los alquileres. Es decir, se paga dos veces por lo mismo.
Consiste en una cantidad anual, por un importe equivalente al 3% del valor catastral del inmueble. Se devenga a fin de ejercicio y debe ingresarse durante el mes de enero del año siguiente.
Tributación los rendimientos del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes
En principio, se concreta en múltiples pagos: tantos como rendimientos se vayan obteniendo.
Normalmente, debería realizarse un ingreso mensual por cada inmueble. Su importe será el 25% del alquiler pactado (aunque para su cálculo puede restarse de ese alquiler la parte proporcional del Gravamen Especial que acabamos de mencionar). Ese pago se efectuaría dentro del mes siguiente a la exigibilidad de la renta al inquilino: así, el impuesto exigible por la renta de una vivienda correspondiente al mes de enero podría abonarse hasta el 7 de febrero siguiente.
Para facilitar el cumplimiento de las obligaciones fiscales, la Administración Tributaria permite la presentación de declaraciones colectivas, que comprenden todos los rendimientos devengados por un mismo contribuyente durante un trimestre natural, incluso sumando los de varios inmuebles que fuesen de su propiedad. El plazo para realizar estas declaraciones es de 20 días naturales a partir del final del trimestre.
Se trata en suma de una exacción tributaria elevada, para cuya determinación el dueño del inmueble no puede beneficiarse de los gastos deducibles que sí aparecen en el IRPF: amortización del edificio, comunidad e impuestos a cargo del arrendador, intereses satisfechos para financiar la compra del inmueble alquilado, etc.
Hay que llamar la atención sobre un extremo particular, que afecta a los inquilinos de no residentes: para la legislación fiscal, son responsables solidarios del pago mensual o trimestral de estas últimas cantidades que gravan los rendimientos inmobiliarios reales. Ello significa que si el casero no pagó este impuesto en el plazo establecido, la Agencia Tributaria puede derivar la recaudación de inmediato hacia los arrendatarios, exigiéndoles las cantidades atrasadas. La prudencia invita, en el caso de estos últimos, a pactar con el arrendador que serán ellos quienes ingresarán periódicamente el impuesto, deduciéndolo de las correspondientes mensualidades.
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