No habrá que pagar la plusvalía cuando se hayan obtenido pérdidas reales en la venta de un inmueble

El pasado 16 de febrero el Tribunal Constitucional (TC) resolvió por unanimidad la inconstitucionalidad del Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) de Gipuzkoa, cuando en la transmisión de un inmueble se hubiera vendido con pérdidas, medida que Ayming, grupo international de Consultoría en la mejora del rendimiento empresarial, confirma se ha hecho extensiva al resto de España.

Efectivamente, el TC se ha pronunciado sobre la plusvalía a nivel estatal y ha vuelto a dar la razón al contribuyente, con fecha 11 de mayo, en idénticos términos al foral. No habrá por tanto que pagar la plusvalía cuando se hayan obtenido pérdidas reales en la venta de un inmueble.

La resolución del pasado febrero allanaba el camino a la interposición de numerosas reclamaciones para recuperar las cantidades abonadas indebidamente con anterioridad por plusvalía. Durante este tiempo, los contribuyentes se han venido informando sobre cómo pueden probar que no han de pagar las cantidades que hasta ahora se les reclamaban por el impuesto.

El legislador reaccionó rápidamente para evitar la posible pérdida patrimonial que la sentencia del TC podía provocar en los Ayuntamientos de los territorios forales, separando el valor del suelo y el valor de construcción para el cálculo del impuesto. Recordemos que los Ayuntamientos recaudaron 2.625 millones de euros por el IIVTNU en 2015 (último año del que existen datos cerrados), y con la medida del TC van a ver mermados de forma considerable sus ingresos.

Hasta el momento, la base imponible del impuesto para medir el incremento de valor del suelo que experimenta un inmueble, se determinaba aplicando al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, unos coeficientes en función del periodo de tenencia del inmueble. No se tenía en cuenta la ganancia o pérdida real que tiene el contribuyente al transmitir el bien, sino el aumento de valor que tiene el suelo aplicando la regla matemática establecida en la normativa.

Ante la inminente avalancha de reclamaciones para recuperar plusvalías abonadas indebidamente con anterioridad, la Diputación foral de Gipuzkoa publicó el Decreto Foral-Norma 2/2017, de 28 de marzo, y la de Álava el Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 3/2017, de 28 de marzo. En ambos Decretos, el valor de referencia para determinar si existe o no plusvalía es el valor real de compra-venta correspondiente al valor del terreno. Se establece que existirá incremento de valor de los terrenos cuando el valor de transmisión sea superior al de adquisición. Únicamente en el supuesto de que exista incremento de valor de los terrenos se procederá a determinar la base imponible, la cuota tributaria y los demás elementos configuradores del impuesto, queda por ver si el legislador estatal tomará como referencia el contenido de estos Decretos.

Si los valores de adquisición y transmisión que se tienen en cuenta para determinar la existencia de valor no aparece desglosado, el criterio para determinar el valor de adquisición y transmisión del suelo sobre el que se construye el bien inmueble, debe guardar relación con el % del valor del suelo y construcción que establece el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles vigente en momento de la transmisión. En ambos decretos se establece que los recursos de reposición pendientes de resolución se resolverán teniendo en cuenta este criterio establecido en los Decretos forales.

“El legislador ha decidido finalmente implantar esta medida a nivel estatal, ha comentado David García Vázquez, Responsable Fiscal de la Consultora Ayming, lo que puede plantear que los casos en los que realmente no existe el hecho imponible para que se dé el devengo del impuesto cuando un contribuyente tiene pérdidas patrimoniales en la transmisión, sean muchos menores”.

De ser trasladado al ámbito estatal, esta medida viene a perjudicar a empresas promotoras inmobiliarias que en el momento de realizar la construcción de los inmuebles, los costes derivados de la misma en pleno auge de la burbuja inmobiliaria eran muy elevados (Personal técnico, mano de obra, materiales, licencias, etc), y por consiguiente, con la posterior crisis inmobiliaria, el coste de venta del bien era bastante menor que el del coste de producción del citado bien. Podría ocurrir el caso de tener que pagar una cuota por plusvalía superior al beneficio obtenido por la venta del inmueble.

CÓMO ACREDITAR LA INEXISTENCIA DE INCREMENTO DE VALOR

El TC no aclara en el contenido de las sentencias cuál es el procedimiento para que el contribuyente pueda demostrar que no hubo plusvalía en su operación, con lo que debemos fijarnos en los medios de prueba presentados por el contribuyente en las sentencias de nuestros tribunales dictadas a este respecto y que son favorables al contribuyente.

El contribuyente debe basarse en lo previsto en el territorio común. En territorio común podemos destacar, entre otras, las siguientes resoluciones: Informe del valor del suelo emitido por la Junta de Castilla y León que aporta el contribuyente para la sentencia estimatoria del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de fecha 10 de junio del 2016. En reclamaciones de particulares, podemos destacar el criterio establecido en sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana, de finales del 2016, que con las escrituras de compra y venta del bien se justifica de manera suficiente que existen pérdidas.

En el caso de sociedades, la carga de prueba es más gravosa y tendremos que acudir a la prueba pericial y además examinar los balances de la sociedad que refleja la operación. La prueba pericial en este sentido es muy diversa: tenemos informes de técnicos independientes, informes del valor del suelo emitido por organismos públicos y finalmente informes de tasadores. En cualquiera de los casos es recomendable a la hora de justificar la pérdida del valor del suelo, aportar medios técnicos.

“Mientras más elevadas sean las pérdidas del contribuyente, más fácil es que éste pruebe la ausencia del hecho imponible, – prosiguió David García Vázquez. Acudir a tribunales no es recomendable si la liquidación a reclamar no supera los 10.000 euros, pero sí es aconsejable que si tenemos cualquier tipo de pérdida, iniciemos la impugnación en la vía administrativa, ya que ésta paraliza la prescripción de la liquidación”.