Motivos por los que realizar una novación de hipoteca

La novación de hipoteca es la técnica que nos permite realizar modificaciones en nuestro contrato hipotecario, idealmente a nuestro favor. Sin embargo, no hay que olvidar que no es un trámite gratuito, sino que conlleva un coste de gestión. La novación debe ser estudiada con detenimiento, analizando los pros y los contras que de ella pudieran surgir, así como el tiempo en el que amortizaríamos dicho cambio, señalan desde el comparador HelpMyCash.com.

¿Por qué debería llevar a cabo una novación?

Podríamos resumir los motivos que pueden desembocar en una novación en una razón principal: adecuar nuestro préstamo hipotecario a nuestra situación financiera. Ya sea por un cambio a mejor o simplemente por un escenario diferente de nuestras condiciones, podemos citar claramente cinco puntos que podemos llevar a cabo en una novación:

1. Tipo de interés. El principal aspecto que determina el precio de nuestro préstamo puede ser modificado en dos dimensiones:
   1. Rebajar el tipo de interés: vista la actual bajada de los tipos de las hipotecas, es posible negociar con el banco un mejor trato para nuestra deuda.
   2. Cambiar de tipo: mediante la novación es posible cambiar de una hipoteca variable a una fija, o viceversa.
   3. Índice de referencia. Aquellas personas que tengan IRPH en su hipoteca y quieran pasar a euríbor, pueden conseguirlo con la novación hipotecaria.
2. Garantías reales o personales. Llegado un momento, y frecuentemente relacionado con otros cambios en los préstamos (cancelaciones parciales, por ejemplo), puede ocurrir que haya que incorporar o excluir nuevas garantías reales o personales.
3. Importe de la hipoteca. Conocida como ampliación de capital, es la manera en la que pedimos al banco aumentar el crédito, en caso de que necesitemos dinero.
4. Plazo de amortización. Una manera de rebajar nuestra cuota mensual es pedir al banco que alargue el plazo en el que devolveremos el préstamo. Pagaremos más en términos totales, pero será más viable afrontar el pago de la deuda.
5. Modificar los titulares. Será mucho más fácil añadir titulares a la hipoteca que retirarlos, ya que significa la pérdida de pagadores para el banco, pero con la novación podremos realizar esta modificación.

También es necesario añadir que la novación no es una obligación del banco, por lo que es posible que no nos concedan lo que queramos. En ese caso, una táctica que podemos emplear es realizar un amago de subrogación (llevar nuestra hipoteca a otro banco) para obligar a nuestra entidad a realizar una enervación de la subrogación, o lo que es lo mismo, hacer que iguale o mejore la oferta que otro banco nos hizo.

¿Qué puede costar una novación?

A pesar de las bondades que pueda suponer la novación, ésta conlleva un coste de gestión que no debemos olvidar a la hora de planificarnos. Tomando como supuesto una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros, tendremos que hacer frente inevitablemente a los siguientes gastos:

• Comisión de novación: viene fijada en nuestro contrato y se fija entre el 0 % y el 1 %, aunque si sólo ampliamos el plazo, será del 0,1 % por ley. Coste estimado: 750 euros.
• Notaría: sus tarifas están igualmente reguladas por el gobierno. Supone un gasto de entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital pendiente. Coste estimado: 550 euros.
• Registro de la propiedad: igualmente reguladas por ley. Suele representar en torno a la mitad del coste del notario. Coste estimado: 250 euros.
• Gestoría: el único aspecto sobre el que tenemos cierto margen de maniobra, ya que sus tarifas no están reguladas. Coste estimado: 250 euros.
• Tasación: sólo será necesaria en caso de llevar a cabo una ampliación de capital. Coste estimado (si es necesaria): 300 euros.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: sólo es necesaria si realizamos una ampliación de capital. Supone entorno a un 0,5 % del capital ampliado, aunque varía en función de la comunidad autónoma. Coste estimado (si es necesaria): en función de la ampliación.

Como podemos ver, llevar a cabo una novación para una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros supondría un coste aproximado de unos 1.800 euros, por lo que no es una decisión que debamos tomar a la ligera.